【正文】 地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目 周邊環(huán)境： 項(xiàng)目地址位于洛陽新區(qū)大學(xué)城。帝都國(guó)際城簡(jiǎn)單粗糙的廣告畫面成了報(bào)紙上一道怪異的風(fēng)景，其他讓人有點(diǎn)印象的估計(jì)也就是恒大綠洲 “ 開盤必特價(jià)，特價(jià)必升值 ” 的廣告語了。 愛麗舍的工程問題也 無人再提，這就不難理解期間出現(xiàn)的中安花園 2021 多人搶 400 套房子的現(xiàn)象了。申泰新世紀(jì)、廣廈中州國(guó)際清盤，城尚城、鑫源都市領(lǐng)秀、中僑銘秀剩余的都是高樓層大面積房源，政達(dá) 澗西區(qū)的中泰世紀(jì)花城，原計(jì)劃 5 月份推出的五期項(xiàng)目也推遲到 2021 年。 中和灣 6 萬平方米的開發(fā)項(xiàng)目無疑也成了重頭戲，另市府名邸三期、順馳城 三期、政和東郡均以萬余平方米入市，道北、老城等也有小地塊開發(fā)。 二、上市新盤屈指可數(shù) 2021 年全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目有 90 個(gè)，建筑面積達(dá) 萬平方米。而 2021年僅上半年，全市就成交土地 20 宗，面積達(dá) 2513 畝，這些地塊在 2021 年也少有開發(fā)。 湖濱花園從 2021 年一期 ) 除了各類需求集中爆發(fā)以外， 2021年另一個(gè)顯著特征就是市場(chǎng)供應(yīng)不足，具體表現(xiàn)為： 一、土地供應(yīng)銳減 2021 年市場(chǎng)低迷，導(dǎo)致 2021 年土地投放銳減，土地成交廖廖。 國(guó)際貴都。 另一類是 以投資型需求為主的中弘 位于西工區(qū)的中州國(guó)際，占據(jù)王城公園不可復(fù)制的地段和景觀，主力客戶 80%為自住。香港城 2021 年月均銷售 30 套， 2021 年這一數(shù)據(jù)下降為 20 多套， 2021 年上漲到 50 余套， 10 月份銷售近 100套。 從精順代理的樓盤來看，可粗略分為兩類。建設(shè)部政策研究中心主任陳淮曾說： “ 中國(guó)從最窮的人到最富的人，都憋著改善住房呢，這是國(guó)情。無論位置、品質(zhì)、價(jià)格，幾乎大小樓盤全部熱銷。 2021 年存量房源基本消化殆盡，下半年新開項(xiàng)目甚至出現(xiàn)惜售、哄搶。下半年則轉(zhuǎn)向彈性需求，即改善性及投資性需求。其中住宅成交面積 342 萬㎡，金額 108 億元，成交均價(jià) 2930 元 /㎡。洛陽市市委、市政府為了貫徹省委省政府“拉 大城市框架，加快城市化進(jìn)程，帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的指示精神，作出了進(jìn)行洛陽新區(qū)開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署， 這是實(shí)現(xiàn)把洛陽建設(shè)成為科技教育比較發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化工業(yè)城市和以歷史文化名城為依托的國(guó)際性旅游城市的必然選擇，是加快 洛陽城市化進(jìn)程、全面建設(shè)小康社會(huì)的重大舉措。 隨著城市的發(fā)展，目前洛陽市東西 16 公里，南北 3— 5 公里的城市建成區(qū)可供進(jìn)一步開發(fā)的用地寥寥無幾，過于狹長(zhǎng)的城市布局給城市道路交通帶來了越來越大的壓力。洛陽市現(xiàn)轄 1 市 8 縣 6 區(qū)，總面積 15208 km2，市區(qū)面積 107km2， 2021 年末總?cè)丝? 萬，市區(qū)人口 120 多萬。我們各行各業(yè)都希望加強(qiáng)公共物品的生產(chǎn)和供給， 這樣就需要財(cái)政的支持。在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題上，中央和地方政府應(yīng)該劃定各自的全力邊界，中央中央調(diào)控應(yīng)當(dāng)針對(duì)含有調(diào)控的普通性和長(zhǎng)期性，重在房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和法制的構(gòu)造，法制環(huán)境的構(gòu)造，地方政府重點(diǎn)在房地產(chǎn)秩序的規(guī)范建設(shè)和監(jiān)管。要相信地方政府有問題的住房國(guó)際方法應(yīng)當(dāng)納入相當(dāng)法律去處理，約束引導(dǎo)政府行為要注意以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的 辦法來突破行政壁壘，也要保護(hù)地方政府發(fā)展地區(qū)的積極性。要分類指導(dǎo)，中央文件反復(fù)強(qiáng)調(diào)，因地制宜分類知道，在一般情況下，地方政府特別城市政府對(duì)本地深房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是更充分，夠有發(fā)言權(quán)，也更有能力尖監(jiān)管好本地區(qū)的市場(chǎng)，當(dāng)然政府的價(jià)值趨向，有的時(shí)候不和理論期望值相當(dāng)擴(kuò)大城市政府，在房地產(chǎn)開發(fā)的自主權(quán)，有利于完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。大國(guó)區(qū)域是各地的發(fā)展的差異。這樣我們政策效率才能能夠強(qiáng)大，才能夠達(dá)到我們與其的目的。政府的倡導(dǎo)要以市場(chǎng)的規(guī)律相吻合才能取得事半功倍的效果。對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)的增幅他沒有必然的聯(lián)系。實(shí)際種地價(jià)位和品房的戶型的供給能否增加主要是取決開發(fā)商對(duì)前景的判斷。、面積、平直、佳味、一銷售對(duì)象前景等掌握，遠(yuǎn)比政府充分，房地產(chǎn)自主經(jīng)營(yíng)、自子盈虧，自主決策，商品房的平等結(jié)構(gòu)，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體現(xiàn)的擁有之意，政策南蠻產(chǎn)生 這些事物。增長(zhǎng)商品房和中小戶型的供給，作為口號(hào)，和程度人的需要，向大都市人的滿意出發(fā)不無溢出。應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化。第三，推進(jìn)聯(lián)組房建設(shè)他的規(guī)范化、制度化。 住房保障不可能在短時(shí)期內(nèi)完善建立 起來，聯(lián)組房的功能標(biāo)準(zhǔn)是三五十平米還是百八十平米，也是一個(gè)共識(shí)，對(duì)廣大公民是要識(shí)向告訴，我不認(rèn)為過高的許愿，或者造成居民過高的期望是有利于和諧社會(huì)建設(shè)的。我國(guó)目前的住房保障基本內(nèi)容是聯(lián)組房是建設(shè)聯(lián)組共有住宅，建設(shè)聯(lián)組共有住宅，或者我們適應(yīng)聯(lián)組房政策首先在指導(dǎo)思想我們應(yīng)當(dāng)明確，我國(guó)住房需求滿足是一個(gè)先滿足部分社會(huì)群體到滿足大多數(shù)社會(huì)成員個(gè)過程。 第四，完善住房保障是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，完善住房保障是沿著社會(huì)保障體系的重要方面和構(gòu)建和諧社會(huì)的要求。長(zhǎng)期支流下去是弊大于利，經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房建設(shè)離不開公正財(cái)政的建設(shè)，不不過程中存在腐敗，而且相當(dāng)一大部分經(jīng)經(jīng)濟(jì)住房是滿足住房需求，而是比基本生存的需求。經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房作用取消果斷，在曾經(jīng)發(fā)揮一定的穩(wěn)定的或者過渡或者積極的作用。要堅(jiān)持市場(chǎng)化的改革方向不動(dòng)搖，不能夠以房地產(chǎn)市場(chǎng) 存在的這樣和那樣的問題來否定我們?cè)瓉淼母母锘鶎拥姆较颉? 住房體制改革，上海大概是 2021 年完成，住房體制改革基本完成以來，我們僅僅國(guó)立五六年時(shí)間，我國(guó)住房面積平均每年增長(zhǎng) 1 平方米，住房取得成就游牧東都。 第三，堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的改革方向，事實(shí)趨向經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房政策。完善住房的保障體系，建設(shè)住房 房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的頭透明化和公開化。這一點(diǎn)，中央“六條”也說的非常明確，加強(qiáng)法制、建設(shè)監(jiān)管，構(gòu)造有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境和法 制環(huán)境。 作為政府來說，他對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控應(yīng)該是集中提供公共服務(wù)完善住房保障體系，比如說，通過稅收、利率 、公共投資和行政手段，來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)收益的這種平衡分配，或者平衡個(gè)公平分配，平衡各個(gè)層次的利益關(guān)系。市場(chǎng)有失靈的地方，有政府進(jìn)行調(diào)控和補(bǔ)充。 第二建議：調(diào)控房地產(chǎn)的重點(diǎn)是市場(chǎng)失靈的領(lǐng)域。應(yīng)該是通過政府掌控的共動(dòng)資料以及相應(yīng)的利率、稅率等經(jīng)濟(jì)手段和必要的行政手段，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康快速的發(fā)展。一點(diǎn)是市場(chǎng)的及恩規(guī)律，因此在住房供給不足是主要矛盾方面現(xiàn) 階段。深層次的原因在：我們控制某種商品的價(jià)格，并不能效應(yīng)的控制該種產(chǎn)品生產(chǎn)要素的價(jià)格。我國(guó)的家用電器耐用消費(fèi)者如果不放棄價(jià)格，孔破至今仍進(jìn)是少數(shù)家庭的奢侈品，獲益風(fēng)云全球市場(chǎng)。改革開放前，我國(guó)的糧油乃牛事物的價(jià)格控制了 20 多年，沒有解決供給不足的問題。歷史既然證明，從某種商品價(jià)格而達(dá)到市場(chǎng)供求關(guān)系目的。那么在調(diào)控房?jī)r(jià)過快上漲，作為房地產(chǎn)調(diào)控的基本走向。 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及政策調(diào)整 從去年以來，中央、各個(gè)地方、各 個(gè)部委屢屢城臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策。 同時(shí)，市場(chǎng)的發(fā)展還要看國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度，嚴(yán)、大則平，不嚴(yán)、不大則繼續(xù)上揚(yáng)，目前的政策大環(huán)境下，各項(xiàng)細(xì)節(jié)措施時(shí)時(shí)刻刻都提醒著房?jī)r(jià)不能攀升過快，但國(guó)家在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境未完全改善、回復(fù)之前，卻也不大可能太大力度打壓房地產(chǎn)的，所以讓房?jī)r(jià)快速回落或繼續(xù)延續(xù) 09 年的狂升都是不大可能的。 在房?jī)r(jià)方面，我們可以看到， 2021 年的房?jī)r(jià)一直在高位持續(xù)運(yùn)行，部分城市更高于 07 年的均價(jià)水平。 水閘收緊，銷售不暢，意味著開發(fā)企業(yè)的資金鏈條又將重新被拷問。 無論如何，謹(jǐn)慎控制、結(jié)構(gòu)微調(diào)，就意味著調(diào)整是必然，收緊是方向，而此中最需關(guān)注的莫過于“水閘”的調(diào)節(jié)。 雖然 2021 年是自住需求主導(dǎo)的一年，這一定程度上讓我們看到房地產(chǎn)正在回歸民生，但是我們不由得深思：自住性需求果真那么強(qiáng)勁嗎？再以廣州為例，今年 900 多萬的成交量中，真正能承受得住8000 元、 9000 元甚至 10000 元 /平方米的自住需求究 竟有多少呢？如果是改善性需求，那么何須看著快速上漲的房?jī)r(jià)而急忙入市呢？這其中有多少是一路高喊著房?jī)r(jià)漲得太高太快，轉(zhuǎn)身又變成房奴或者投資客的呢？ 只要房?jī)r(jià)仍在上漲，那么，民生，只能是保而不足（因?yàn)榉績(jī)r(jià)越漲，買不起房的人越多，需要保障的范圍越大）；投資，也會(huì)抑而不止（只要房?jī)r(jià)還在漲，買房本身就存在投資成份）。 謹(jǐn)慎控制意味著持續(xù)的微調(diào)， (保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性落實(shí)到房地產(chǎn)行業(yè) )，結(jié)構(gòu)微調(diào)應(yīng)該是這幾年調(diào)控延續(xù)下來的思路。 07 年被喻為經(jīng)濟(jì)危機(jī)前夕，行業(yè)最瘋狂的一年；而 09 年則是經(jīng)濟(jì)低迷已是共識(shí)，經(jīng)濟(jì)前景仍未明朗，經(jīng)濟(jì)回暖在年末才稍露端倪的一年，從經(jīng)濟(jì)預(yù)期到實(shí)際收入，2021 年均不如 2021 年，但是正是在這如此大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境落差之下，商品房銷售依然強(qiáng)勁增長(zhǎng)，其勢(shì)頭不亞于 07 年，縱然是回補(bǔ) 2021 年的需求空缺，但是回補(bǔ)的基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)何在？ 再看房?jī)r(jià)，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比 上漲 %，環(huán)比上漲 %，也許指數(shù)給予我們的印象未如直觀，那么我們