房地產項目可行性研究-文庫吧資料
2025-08-02 04:47本頁面
【正文】 法、非線性回歸法、模擬法等。步驟C: 市場預測a 需求預測 需求預測就是以房地產市場調查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。我國的經濟特區(qū)、自由貿易娶、保稅區(qū)對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項目受到沖擊也較小。 步驟B：市場分析 a、宏觀因素分析 房地產開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。 一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。考察你的投資方式 由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。即使是已經在房地產業(yè)內有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經理層里是否有具備別墅開發(fā)經驗的人才，否則還是慎重為好。****投資商自身條件考察考察你的經驗 隔行如隔山，隔山買牛難。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關系。進入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。區(qū)內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風險。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當?shù)貒窠洕l(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業(yè)的位置所帶來的后果。第3操作環(huán)節(jié)：房地產可行性研究戰(zhàn)略分析 分析角度一：社會經濟環(huán)免對房地產市場的影響 房地產業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強調，將房地產業(yè)當作國民經濟的‘噴頭產業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認識問題：到底是房地產業(yè)帶動國民經濟的發(fā)展還是國民經濟的成長帶動房地產業(yè)的發(fā)展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作：通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息（在香港，測量師在分析時，可以從香港土地注冊處—一相當于內地國土房管局，查閱最近成交個案和以往物業(yè)的有關資料）。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當?shù)墓こ碳夹g、經濟、房地產開發(fā)經營、法規(guī)、稅務、金融等專業(yè)知識。b 提高從業(yè)人員素質。3．相應對策a 加快專業(yè)化及市場培育工作，推進行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。這在意向接觸的時候是?！ ∮械陌l(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。***先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的 房地產投資企業(yè)的領導主觀意志在起作用。再看一看這些項目的“可行性研窮報告”，幾乎都是同一個調子：引經據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津：在一個離市區(qū)測多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結果也是無人問津；準備在一個規(guī)劃失控的農民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過使梅樓商鋪優(yōu)勢失效；原先的商業(yè)旺地因地鐵
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