【正文】 游接待人數(shù)跨越7千萬大關(guān)，入境旅游增加良好，%的國游外客并以每年13%增長。休閑之都在成都座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于川西民俗文化之中，游覽山水風(fēng)光、進行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng)，感受現(xiàn)代都市的潮流和時尚。擁有獨具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚琴、清音、評書、金錢板等10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。城市文化成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景點眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當(dāng)年商賈如云、車水馬龍的生動寫照；“九天開出一成都，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國11年（1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請回的。院內(nèi)300余尊佛像，觀 音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓莊嚴肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。成都唯禪宗獨霸,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時期、宋元明清時期、中華民國及以后四個時演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有58座。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。目前，該項目所處區(qū)域無論從現(xiàn)實的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟特征、發(fā)展趨勢、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個生活、消費和服務(wù)活動將日益成熟的時期。對于人文的保護，其主要目的是實現(xiàn)對民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。針對文殊院片區(qū)舊城改造項目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項目順利實施，特成立項目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護片區(qū)的商業(yè)運作。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價值。（三）城市基礎(chǔ)建設(shè)改善成都市舊城改造已經(jīng)進入實施階段。（二）青羊區(qū)區(qū)域交通狀況青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達、信息通暢。全區(qū)2000年社會商品零售總額達到77億元。青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。中國第一個華僑經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成都華僑經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。二、項目所處區(qū)域因素分析（一）青羊區(qū)區(qū)域位置、經(jīng)濟特征、經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積67平方公里，轄14個街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約46萬人。其余CC（），用于拍賣?！拔氖庠骸薄?第三章 “文殊院”項目分析一、項目概況“文殊院”項目位于人民中路旁的成都市文殊院歷史保護片區(qū)作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心RBD的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心CBD相融合。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒有一個真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進行消費的景區(qū)。對于中國大多數(shù)相對偏遠的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個城市、一個地區(qū)的巨大能量。（六）小結(jié)成都——四川的省會城市，也是四川的政治、經(jīng)濟、文化中心。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一?，F(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中國成立后成都地區(qū)出土和征集得來的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像“皆一時絕藝”。該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。寬窄巷子的保護已經(jīng)迫在眉睫。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護形成實質(zhì)性的商業(yè)圈。該區(qū)域有計劃結(jié)合長順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。（三）寬窄巷子片區(qū)寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護價值，也是目前公認的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點，但這兩處景區(qū)賣點都相對單一，仍未實現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達到“游什么即是游成都”的效果。草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比1酒樓8 2茶鋪6 3中餐館5 4沖印彩擴店4 5服裝4 6火鍋店4 7旅行社4 8賓館3 9美容美發(fā)3 10小吃店3 11辦公用品(文具)2 12超市2 13副食干雜2 14煙草專賣2 15銀行2 16浴足保健2 17保險公司1 18布藝1 19茶葉店1 20車維修1 21打印1 22典當(dāng)行1 23古玩市場1 24市政配套1 25書店1 26書畫字畫1 27音像用品1 28娛樂場所1 合 計68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認同的最大原因。杜甫草堂周邊共有商鋪68家，%，%，%，%，古玩市場、書畫市場、%，其余主要為各種生活活配套。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點之一。（二）杜甫草堂經(jīng)濟圈據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩圣杜甫的在成都故居，但目前尚無真正有說服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物”的需求，實現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進的良性循環(huán)。詳見下表。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營成功的決定性因素之一。（一）武侯祠經(jīng)濟圈武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國時期的珍貴文物，其價值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護方面。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點為特點，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進行整合，進行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。實際操作難度較大。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價帶來高房價銷售困難等問題。作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢，同時還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住5人）。片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場人氣商氣指數(shù)相對較高。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價房、安居房等為主體。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。屬目前舊城改造中市場脈氣最弱的板塊文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場脈氣最弱的板塊。（二）文殊院片區(qū)自身特點文殊院片區(qū)舊城改造是成都市2002年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。由于春熙路商圈本身的影響力及擴張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。原長年經(jīng)營名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢。四、成都舊城改造工程各大板塊概述（一）與文殊院片區(qū)舊城改造工程同期進行的其他舊城改造板塊概況綜述與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時進行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。規(guī)劃中的政府南移，將使自人南立交橋始至外環(huán)路的區(qū)域，形成以行政辦公、商業(yè)金融、教育科研和部分居住功能的四個次片區(qū)，成為城市擴張中率先向南伸出的觸角，并向帶狀格局方向發(fā)展，此舉若得以順利實施，則此區(qū)域的發(fā)展將給以南延線為聯(lián)系紐帶的華陽、中和等板塊的房地產(chǎn)市場帶來回暖、升溫的契機。城南區(qū)域南面二環(huán)路區(qū)域的開發(fā)已近尾聲，但三環(huán)路區(qū)域的開發(fā)尚未正式啟動，以至市場主流向西南、正西方向轉(zhuǎn)移。沙河整治完成之后，將全面改善城東的居住環(huán)境，同時也將大幅拉升沙河及其10條支流所輻射的區(qū)域的房地產(chǎn)價格。由于當(dāng)前的住宅類消費主流已移至城南、城西方向，待西部熱點區(qū)域的開發(fā)進入高潮，價格上揚，或者開發(fā)量的減少，則城東的開發(fā)、消費高潮才會正式來臨。（二）成都房地產(chǎn)發(fā)展形勢的趨勢預(yù)測政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進一步促進近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費力度；同時，就遠期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟預(yù)測及遠期政府規(guī)劃顯示，未來20年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠。舊城改造成果顯著。投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項目日益增多。大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地資源的相對匱乏，使大盤開發(fā)的熱點區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。目前成都市房地產(chǎn)市場整體的特點為：外地實力開發(fā)商紛紛進駐成都，與本土開發(fā)企業(yè)形成對壘的競爭格局，競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購房者的消費心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。（一）、近期成都房地產(chǎn)市場的基本狀況成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，無論從投資形勢、消費現(xiàn)狀方面目前正處于繁榮、理性時期；同時，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良好走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴大。其整體漲幅大于全國20%的增長。位居西部第一。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動發(fā)展。“五縱”為錦華大道（成都—仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。城市總體規(guī)劃確定在站南組團形成城市南部副中心。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路）“三縱”的建設(shè)又使得東部片區(qū)與成都市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。四條放射線分別為成渝高速路、驛都大道（老成渝路）、成洛大道（成都—洛帶公路）及成龍大道（成都—龍泉驛交通性主干道）。主要依托成渝高速公路、老成渝公路、成洛、成龍公路及三環(huán)路、外環(huán)路和成環(huán)線（即“四橫三縱”的道路交通系統(tǒng)）重點發(fā)展十陵、洪河、大面、龍泉、同安五個片區(qū)，其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；龍泉山是未來都市區(qū)