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正文內(nèi)容

某房地產(chǎn)項目可行性研究報告-文庫吧資料

2025-05-01 05:16本頁面
  

【正文】 綠化景觀: 戶型: 二房(78-81㎡)、三房(93-137㎡)、四房(131140㎡)價格: 3800-4500元/㎡銷售進度: 目前二期高層剩余三房、四房的大戶型。陽光新城地段:良慶區(qū)金沙大道269號規(guī)模:占地面積320000 ㎡,總建筑面積約 550000 ㎡規(guī)劃:多層,一梯兩戶、一梯四戶戶數(shù): 4800戶容積率: 綠化率: 31%小區(qū)配套:近55萬㎡超大社區(qū),社區(qū)內(nèi)各大學(xué)校、銀行、郵局、超市、公交車站一應(yīng)俱全。鋒尚地段:良慶區(qū)五象大道1號(大沙田)規(guī)模:占地面積6079 ㎡,總建筑面積約69645 ㎡規(guī)劃: 31層,1—4層將建設(shè)成為綜合性商場,5層為商務(wù)中心,6—31層是集辦公、投資、居住為一體的小戶型公寓戶數(shù): 900 戶容積率: 綠化率: 35%小區(qū)配套: 無外立面風(fēng)格: 現(xiàn)代簡約風(fēng)格宣傳推廣: 新城市 新生活 休閑新時代綠化景觀: 無戶型: 一房(50㎡)、二房(70㎡)、 三房(128)價格: 3500-4100元/㎡銷售進度: 住宅:尾盤銷售;商業(yè):沒規(guī)劃推廣。分析:該項目小戶型銷售非常成功,早早售罄,剩余大戶型,商業(yè)部分也非常成功,特別是招商很成功。三、個案樓盤分析 (一)大沙田經(jīng)濟開發(fā)區(qū)錦繡年華地段: 良慶區(qū)大沙田五象大道15號規(guī)模:占地面積 ㎡,總建筑面積約90000㎡規(guī)劃: 兩棟22層,一棟25層;其中商業(yè)3萬㎡戶數(shù): 774戶容積率: 綠化率: 35%小區(qū)配套: 無外立面風(fēng)格: 現(xiàn)代簡約風(fēng)格宣傳推廣: 小戶型,綠化景觀: 無戶型: 一房(35-62㎡)、二房(81-92㎡)、三房(109-122㎡)、樓中樓(150㎡)價格: 住宅3800-4100元/㎡;商業(yè)7000-25000元/㎡銷售進度: 住宅:尾盤銷售,剩余三房、樓中樓大戶型100套左右,滯銷。C\填補區(qū)域商務(wù)、酒店式公寓稀缺的市場空白,超前產(chǎn)品潛在需求的供應(yīng)者。A\引導(dǎo)當(dāng)?shù)刈≌M觀念,消費升級的倡導(dǎo)者。(4)產(chǎn)品優(yōu)化:目前區(qū)域消費主要以110㎡以下戶型為主,而且有價格優(yōu)勢,因此建議本項目以小戶型產(chǎn)品為主。(2)消費趨勢:當(dāng)?shù)氐南M觀念隨著收入水平的提高后需要適當(dāng)引導(dǎo),與許多城市區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展非常相似,隨著房價的上升對高層物業(yè)的接受、商務(wù)公寓、酒店式公寓只是時間的問題,因此我們的產(chǎn)品規(guī)劃需要適當(dāng)超前,要為房價的提升預(yù)留空間,但不能太超前開發(fā)高端產(chǎn)品(如高端的大戶大宅高層產(chǎn)品)。(3) 商務(wù)公寓、酒店式公寓:區(qū)域公寓、酒店以三線城市私人宅基地住房為主,該區(qū)域沒有商務(wù)公寓、酒店式公寓項目 l 市場趨勢:(1)城市化水平: 城建規(guī)模較大,城市化水平相對較高,根據(jù)“十一五”規(guī)劃發(fā)展,預(yù)計今后城市化發(fā)展將進入一個快速發(fā)展時期,未來市場需求的量和質(zhì)將會穩(wěn)步提升。l 產(chǎn)品特點:(1)住宅:區(qū)域以品質(zhì)低、成本低、售價低、規(guī)模小的中低檔項目為主 ,當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件差,以居家型自住需求為主;大部分項目沒有小區(qū)配套,園林也比較簡單;戶型以一房、二房、三房為主,面積以45110㎡為主,適合中低收入居家型購買。 l 市場價格:(1)住宅:目前當(dāng)?shù)刈≌谑蹣潜P主力單價在35004100元/㎡;只有集中在3500-3800元/㎡。風(fēng)尚兩個項目,但這兩個項目是住宅項目,沒有酒店式的物業(yè)管理,不能形成中高檔次酒店。隨著城市發(fā)展,各大住宅小區(qū)的交付使用,人口不斷增加,相關(guān)商務(wù)配套需求更加強烈,特別是上檔次、上規(guī)劃的商務(wù)項目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。(3)商務(wù):區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來上規(guī)模、上檔次的商務(wù)項目沒有,能算得上商務(wù)辦公項目也只有錦秀年華、財富隨著城市發(fā)展,各大住宅小區(qū)的交付使用,人口不斷增加,相關(guān)商業(yè)配套需求更加強烈,特別是上檔次、上規(guī)劃的商業(yè)項目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。但是,今后的土地供應(yīng)量的大量增加,將導(dǎo)致競爭的加劇。目前在售的只有錦繡年華、新加坡城、陽光新城、鑫金怡園,其他已經(jīng)是尾盤銷售。麗景花園、新加坡城、慧谷陽光;五象大道沿線的財富l 市場供求:(1)、住宅:目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來在售樓盤相對少,供應(yīng)量少,上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品更少,上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品主要集中在邕江沿線、五象大道沿線,如邕江沿線的琴海分區(qū)職能定位:行政、商業(yè)中心。片區(qū)定位:良慶區(qū)行政、商務(wù)、休閑、娛樂中心。居住環(huán)境:居住氛圍重,生活便利,80、90年代自人宅基地建筑,舊城改造建設(shè)正在進行中.客戶群: 居?。褐苓呏惺杖刖蛹倚途用駷橹鳎簧虡I(yè):周邊中、高收入投資客。目前良慶區(qū)城市規(guī)模只有大沙田經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、沿海經(jīng)濟走廊開發(fā)區(qū)兩個區(qū),常住人口為10萬,流動人口在5萬左右。D\填補商業(yè)地產(chǎn)的市場空白, 商業(yè)潛在需求的供應(yīng)者。B\引領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌龇績r走勢,房價突破的引導(dǎo)者。(5)商業(yè)、商務(wù)開發(fā):商業(yè)、商務(wù)項目開發(fā)具有的規(guī)模優(yōu)勢對當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊憣⒎浅>薮?,本地塊開發(fā)要充分發(fā)揮地理位置優(yōu)勢,特別是南寧為中國東盟商務(wù)中心城市地位,五象新區(qū)為南寧城市重點發(fā)展新區(qū)地位,大沙田為良慶區(qū)行政、商業(yè)中心優(yōu)勢,并挖掘區(qū)域優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)越的自然環(huán)境、成熟的生活配套,依托地理位置、交通、市場優(yōu)勢,開發(fā)大型商業(yè)、商務(wù)、酒店式產(chǎn)品。(3)大盤開發(fā):當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)相對較充足,大盤項目開發(fā)具有的規(guī)模優(yōu)勢對當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊憣⒎浅>薮螅?因此該項目雖然地塊小,但總建筑規(guī)模屬中檔以上高層項目。南寧市城市重點向南發(fā)展,開發(fā)新區(qū)——五象新區(qū),大沙田經(jīng)濟開發(fā)區(qū)定位良慶區(qū)行政中心,集行政辦公、居住、休閑、娛樂、物流為一體的綜合性城市區(qū)域;集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū)。(2)商業(yè):區(qū)域商業(yè)還是三線城市私人宅基地住房臨街商鋪為主,上規(guī)模的商業(yè)項目只有金盛財富廣場、鑫利華商城、陽光新城的一街區(qū)三個項目,能算得上大型商業(yè)項目也只有金盛財富廣場、鑫利華商城兩個而已,這兩個項目得商業(yè)品質(zhì)、規(guī)模也只是中等而已。(2) 商鋪:商鋪價格在700025000元/㎡范圍,以金盛財富廣場的價格作參考(3) 商務(wù)公寓、酒店式公寓:區(qū)域無參考,參考江南區(qū)的金康天和時代、榮寶華兩個項目。隨著城市發(fā)展,人口不斷增加,特別是商業(yè)、商貿(mào)的不斷發(fā)達,相關(guān)酒店配套需求更加強烈,特別是上檔次、上規(guī)劃的酒店項目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。 (4)酒店:區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來上規(guī)模、上檔次的酒店項目沒有,能算得上公寓的也只有錦秀年華、財富風(fēng)尚兩個項目,但這兩個項目是小戶型住宅項目,而不是辦公的商務(wù)公寓。但是,今后的土地供應(yīng)量的大量增加、城市改造項目的增加,將導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)競爭的加劇。(2)商業(yè):區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年
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