【正文】 衛(wèi) 開盤日期：2011年9月3日主力戶型2： 115平米三室兩廳一衛(wèi) 入住日期：2012年底具體分析：華旗2　 鉑廷項目名稱： 鉑廷項目地址： 新城區(qū)含元路61號建設單位： 航天建六公司項目占地面積：2087㎡ 綠化率：32% 均價：6300元/平方米建筑面積： 104490㎡ 容積率： 最高價：6800元/平方米規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 5 車位數(shù)量： 803土地年限： 70 公攤率：20% 朝向差： 150元規(guī)劃戶數(shù)： 892 銷售率：40% 層差： 30~120元建筑結構： 剪力墻結構 交付日期： 2013年10月 商鋪價格： 工程進度： 三封頂 二、四、五扎七、八層 物業(yè)費： 付款方式： 一次性付款、按揭付款戶型區(qū)間： ~㎡主力戶型1： ㎡ 開盤日期： 2012年4月主力戶型2： ㎡ 入住日期： 2013年底樓盤特點： 雙二環(huán)、雙地鐵 、歐式園林建筑風格 大明宮旁、地理位置優(yōu)越、高端建材標準具體分析：鉑廷是共有5棟1830層的高層組成，外立面打造經(jīng)典的Artdeco建筑風格，配以歐式綠化景觀園林、五層智能安保、公共部位精裝修、地輻熱采暖、新風系統(tǒng)等高端配套。層差：如天香心苑，其層差為20—30元，一般下層最低中間層最高，最高層也較低。）但該樓盤自2011年6月自今銷售率已達到75%，仍是可圈可點。（豪頓國際2012年03月16日的最新銷售報價為 起價3805元/平方米 。在進行樓盤調(diào)查中售樓處最熱鬧的是位于浐灞東北二環(huán)交匯處（***立交南100米）的豪頓國際。 3) 開盤時間與銷售率 從表中可以看出，有銷售率的樓盤中開盤時間最早的是位于新城區(qū)含元路61號與八府莊北路十字東北角的龍記但又不全是如此，如位于長樂路半坡十字的尚東國際城該項目均價只有3800元/平方米。海藍城，該項目主要開發(fā)的是高檔住宅。 該項目有很多的地理優(yōu)勢，因此會有很多客戶需求大戶型。其次還有位于幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門，該項目最大戶型為148平方米，上邊曾提到該項目最小戶型只有39平方米，可見其戶型區(qū)間挺大，這主要是因為該項目離興慶公園較近，且各種類型人口較為集中。 120平方米以上的大戶型也有很多，如位于***東的華遠這些樓盤往往離市中心較進，且人群較為密集，更適合投資性客戶向中低收入的白領階層出租； 從表格中可以看出幾乎所有樓盤都有70到120平方米的中小戶型房子，很明顯這種戶型的房子是市場的主流，這些房子按臥室的多少來分主要是一到三室的，幾乎70平米以上所有房子都有做到三室的，可見相對臥室的大小來看人們更關注臥室的數(shù)量，因此也就有了大二室、小二室、大三室和小三室的區(qū)分，在目前房價居高不下而人們的收入沒有明顯提高的情況下，小二室和小三室成為了主流戶型，當然也不排除有很多追求生活舒適度且收入較高的消費者。海藍城二環(huán)（***）路東500米83—240800020111020958尚東國際城長樂路半坡十字向北300米76—13538003000華清佳苑華清路136號67—145528012年中旬600海璟印象城東二環(huán)礦山路西段85—13555002011年9月3日200030%華清學府城（三期）西安市幸福南路與建工路交匯71—15564002011年10月底13500安誠御花苑北二環(huán)與井東二路交匯口向南50米（長安易居東）43—13063002012年下半年20000豪頓國際浐灞東北二環(huán)交匯處（***立交南100米）78—14657001080利君未來城北辰立交西南側（梁家堡附近）73—12551002800華遠君城馬旗寨路（太元路）南54—18665001378浐灞一號浐灞東二環(huán)北延伸線與浐灞大道交匯處（北辰大道東側）58—13970002010年5月4500 以上表格是這次樓盤調(diào)查中城東市場一些樓盤的重要參數(shù)。（1）綜合樓盤分析區(qū)域部分樓盤重要參數(shù)項目名稱地址戶型（㎡）容積率均價（元/㎡）開盤時間規(guī)劃戶數(shù)銷售率東岸陽光新城區(qū)東元西路甲字1號60—1275950預期2013年3月200030%天香心苑城東東二環(huán)與礦山路北200米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）80—13055002011年12月125065%鉑廷新城區(qū)含元路61號82—13163002012年4月89240%福邸銘門幸福路與韓森路十字東南角39—14865002011年9月3日150030%華旗東郡城東西安東二環(huán)胡家廟十字71—12257002011年9月3日232030%龍記從近期銷售數(shù)據(jù)來看城東市場明顯好于其他片區(qū)市場。市場：附近在售樓盤有紅星美凱城、泰和御景豪庭、豪頓國際、浐灞一號、安誠御花苑等。出行：與東郊世園會主址廣運潭十五分鐘車程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車程，周邊更是擁有3302124406等十余條公交線路，規(guī)劃中的地鐵三號線更是升級了出行速度，地鐵三號線出口近在咫尺。 區(qū)域市場情況分析區(qū)位：位于北二環(huán)與東二環(huán)交匯處，東側的浐灞大道直通浐灞生態(tài)區(qū)。成交量持續(xù)走低，觀望氛圍越來越強烈，與此同時庫存量也創(chuàng)近幾年的新高，開發(fā)商與購房者就此展開博弈。 從近三年西安商品房市場的銷售情況來看，每年的4季度往往是樓市銷量突破的一個時點，市場銷量在前3個季度積攢之后將會在4季度得到不同程度的井噴，%，%，%。當今西安為副省級城市，陜西省省會，中國七大區(qū)域中心城市之一，亞洲知識技術創(chuàng)新中心，新歐亞大陸橋中國段和黃河流域最大的中心城市，中國大飛機的制造基地，中國中西部地區(qū)最大最重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)基地。歐亞經(jīng)濟論壇機制形成和2011西安世界園藝博覽會的成功申辦，使西安的國際知名度和美譽度進一步提升，榮獲“中國國際形象最佳城市”稱號。接待海內(nèi)外游客5285萬人次，是2005 。世界500強企業(yè)在西安設立123家企業(yè)或辦事機構，與182個國家和地區(qū)建立直接貿(mào)易往來。對外開放取得新成效。完成新一輪市、區(qū)縣政府機構和鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構改革工作，市政府機構精簡至41個，事業(yè)單位分類改革穩(wěn)步推進，教育、衛(wèi)生等公益服務事業(yè)機構得到加強。組建了市工業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營公司、市投資控股公司、市建工集團和市水務集團，對國有資產(chǎn)的控制力進一步增強。一些重要領域和關鍵環(huán)節(jié)改革邁出新的步伐。半價公交、免費公廁、放心饅頭、蔬菜早市、便民市場、新殯儀館等項目的建設，極大地方便了群眾生活。建成8個區(qū)縣文化館、6個區(qū)縣圖書館和79個街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)標準文化服務站，完成1696個村的“廣播電視村村通”工程，基本形成覆蓋全市城鄉(xiāng)的公共文化服務網(wǎng)絡。一批醫(yī)療衛(wèi)生項目啟動實施，農(nóng)村三級衛(wèi)生服務網(wǎng)絡和城市社區(qū)衛(wèi)生服務體系初步形成，%。小學入學率、鞏固率、升學率均達到100%，初中入學率和鞏固率達到98%以上，%。教育優(yōu)先地位進一步鞏固。廉租房建設進程加快，累計保障家庭20017戶。城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、基本醫(yī)療保險、。被國家確定為首批“創(chuàng)業(yè)型試點城市”。％以內(nèi)，動態(tài)消除“零就業(yè)家庭”。收入水平穩(wěn)步提高。%。人民生活更加幸福。區(qū)域改造進程加快，啟動實施未央新城、大明宮、紡織城、大興新區(qū)、朱宏路、解放路、東大街、小寨商圈、土門地區(qū)等一批區(qū)域改造工程。城市改造成效顯著。圓滿完成省政府下達的兩項約束性減排指標，%%。成為國家衛(wèi)生城市和國家園林城市。城市管理提升年活動全面實施，城市服務功能進一步增強。市政服務能力顯著增強。西安咸陽國際機場旅客吞吐量突破1800萬人次，進入世界百強機場行列；鐵路路網(wǎng)更加完善，成為全國鐵路六大客運樞紐之一；以西安為中心的“米”字型高速公路全部建成，成為全國高速公路重要的節(jié)點城市；城市主要路網(wǎng)基本形成，地鐵一、二號線全面開工建設，二環(huán)路實現(xiàn)立交化，三環(huán)路主線貫通，斷頭路基本打通。城市規(guī)模迅速擴大，城市建成區(qū)面積達到395平方公里，%提高到2010年的70%。城鄉(xiāng)面貌極大改善。 開發(fā)新區(qū)作用凸顯。 產(chǎn)業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化。 投資消費需求旺盛。%。%。“十一五”以來，西安經(jīng)濟發(fā)展取得了巨大成就，生產(chǎn)總值連續(xù)跨越2000億、3000億兩大臺階，在全國城市中的位次明顯前移。 總之，房地產(chǎn)宏觀環(huán)境依然不清晰，但近期看不會大幅跳水，依然存在獲利空間。這個報告上溫總理還指出:繼續(xù)推進保障性安居工程建設，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬套。同時，要在產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、自主創(chuàng)新、節(jié)能減排等方面取得新進展，城鄉(xiāng)居民收入實際增長和經(jīng)濟增長保持同步。從2011年1月26日，新“國八條”出臺開始，國家政府多次上調(diào)存款準備金率和存貸款基準利率，且從2012年初至今仍不見有明顯松動跡象，可見政府對房地產(chǎn)調(diào)控之決心。2010年應屆畢業(yè)生規(guī)模是本世紀初的6倍，2011年高校畢業(yè)生人數(shù)為660萬人，“十二五”時期應屆畢業(yè)生年平均規(guī)模將達到近700萬人。這標志著中國數(shù)千年來以農(nóng)村人口為主的城鄉(xiāng)人口結構發(fā)生了逆轉，中國從一個具有幾千年農(nóng)業(yè)文明歷史的農(nóng)民大國，進入以城市社會為主的新成長階段。2011年12月19日 中國社會科學院在京發(fā)布《社會藍皮書：2012年中國社會形勢分析與預測》?？傊A計我國經(jīng)濟將仍會有一個較為快速的增長，但隨著政府的關注角度從關注經(jīng)濟的增長速度轉到經(jīng)濟的增長質(zhì)量上以后，其增長速度會有所減緩。國內(nèi)的經(jīng)濟增長處于短期回調(diào)狀態(tài)，支撐經(jīng)濟中長期增長的各類要素組合仍比較好，我國經(jīng)濟發(fā)展的基本面良好：工業(yè)化、城市化都在快速增長；百姓住房消費和汽車消費仍是消費的熱點， 將持續(xù)活躍；新的區(qū)域增長極不斷涌現(xiàn)；投資需求雖然有所降低，但仍然比較旺盛。今后一個時期世界經(jīng)濟“兩極化”趨勢將進一步突出，西方國家經(jīng)濟短期內(nèi)難以徹底擺脫國內(nèi)政治經(jīng)濟危機，需要相當長的 一段時間恢復和調(diào)整。今后我國 GDP 的增長將主要依賴于技術進步和資本的積累。但第一次和第二次嬰兒潮出生的人群現(xiàn)在已經(jīng)開始進入退休年齡,農(nóng)民工進城的轉移速度也在下降。 （6）人口紅利對 GDP 貢獻減少。 （5）通貨膨脹的潛在風險加大。 美國經(jīng)濟不景氣對我國出口的影響也將逐漸顯現(xiàn)。 （4）出口風險加大?；ㄍ顿Y，制造業(yè)投資在地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)鏈，政策相對緊縮的大環(huán)境，以及財政收入下降等因素的影響下將繼續(xù)下滑。 （3）投資增速將繼續(xù)下滑。國內(nèi)消費嚴重不足，居民消費率持續(xù)下降，雖然國家已經(jīng)啟動刺激內(nèi)需計劃，但截至目前為止效果并不明顯。2012 年世界經(jīng)濟極具不確定性和不穩(wěn)定性，金融動蕩已致外需明顯下降，國內(nèi)高通脹下的投資拉動模式難以為繼，加之土地可開發(fā)數(shù)量減少，土地財政拉動經(jīng)濟的空間縮小，也使內(nèi)需增長有限，經(jīng)濟增速呈現(xiàn)逐漸回落趨勢。歐債危機等不確定因素使大宗商品的價格波動幅度加大。 （8）大宗商品價格仍將高位劇烈震蕩。 （7）應對氣候變化對我國提出更高要求。 （6）各種形式的保護主義措施干擾我國對外經(jīng)濟發(fā)展。 新興經(jīng)濟體由于全球產(chǎn)業(yè)鏈遭受沖擊和發(fā)達國家經(jīng)濟形勢惡化以及國際資本市場大幅震蕩，經(jīng)濟增長將繼續(xù)放緩。地震、海嘯及核泄漏造成日本生產(chǎn)設施嚴重損壞和電力供應短缺，出口大幅下降，對外貿(mào)易順差減少，經(jīng)濟仍未走出通貨緊縮態(tài)勢。國際貨幣基金組織于9月將歐元區(qū) 2011 年和 2012 年 GDP 增長率由 6 月的 %和 %%和 %。 受全球經(jīng)濟增速趨緩、南歐諸國財政狀況持續(xù)惡化、歐債危機可能進一步升級等因素影響，歐元區(qū)經(jīng)濟增長乏力，同時，歐元區(qū)各國經(jīng)濟走勢分化更加明顯,就業(yè)形勢依然嚴峻。 國際貨幣基金組織2010年 9 月對美國經(jīng)濟2011和2012 年的增速預測，從 6 月的 %%分別下調(diào)至 %和 %。增速下降受通脹率上升影響，居民實際收入增速下降；受經(jīng)濟整體不景氣影響，投資者信心不足。國際金融市場更加動蕩、金融監(jiān)管壓力更大和金融體系更為脆弱；削弱了各國政府對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控能力；全球正在進入一個借新債、還舊債和央行印鈔票的階段，新債只能靠有剩余儲蓄的國家來購買，一 旦新債無人購買，必將導致國家破產(chǎn)、債務違約和印鈔，后果必然是惡性通脹。另外，新能源和節(jié)能環(huán)保等綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，為我國培育新的?jīng)濟增長點和市場需求提供了重要機遇。 發(fā)展新興綠色產(chǎn)業(yè)，有利于我國保護環(huán)境、提高能源資源利用效率和推動產(chǎn)業(yè)升級。PPI 也將出現(xiàn)快速回落,預計2012年繼續(xù)回落至 %左右。 （7）通貨膨脹壓力減緩。我國已經(jīng)進入全面建設小康社會階段，消費結構也進入全面升級階段。我國能源、原材料工業(yè) 發(fā)展的重心，已開始向中西部地區(qū)轉移，加工業(yè)向中西部地區(qū)轉移的速度也在進一步加快。 （5）中西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展空間大。2012 年，我國將充分利用本輪金融危機和經(jīng)濟增長降速的有利時機，把主要的精力放在轉方式、調(diào)結構、促改革上，加大落后產(chǎn)能淘汰和節(jié)能減排的政策力度，強制高成本高能耗高污染產(chǎn)業(yè)的退出與調(diào)整，同時傾力培育戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和科技含量高、市場需求潛力大的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品崛起，盡快形成經(jīng)濟增長的新引擎。 （4）經(jīng)濟結構調(diào)整促進經(jīng)濟健康增長。 工業(yè)產(chǎn)值每增加 1 個百分點，就可以帶動 GDP 增長 個百分點，城鎮(zhèn)化率每增加 1 個百分點，可以帶動 GDP 增長 個百分點。成為經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力。但是在通脹得到初步治理后，穩(wěn)增長在宏觀調(diào)控框架中的重要性越來越凸顯,會根據(jù)實際經(jīng)濟情況在具體操作上更加傾向于放松，突出前瞻性,政策將更加關注經(jīng)濟下滑的風險。同時，在政策緊縮下，許多中小