【正文】 99 戶型結(jié)構(gòu) 以本案為 100分 ,分為好 ,較好 ,一般 ,差 ,較差五個檔次。 A B C D 102 100 98 98 周邊配套 以本案為 100 分 ,分為完善，健全，一般 ,差，較差五個檔次。 A B C D 102 102 100 100 交通便捷 以本案為 100 分 ,分為好 ,較好 ,一般 ,差 ,較差五個檔次。 A B C D 98 98 98 100 私密性 以本案為 100 分 ,分為好 ,較好 ,一般 ,差 ,較差五個檔次。 A B C D 100 98 98 99 建筑質(zhì)量 以本案為 100 分 ,分為好 ,較好 ,一般 ,差 ,較差五個檔次。每上升或下降一 個檔次相應加或減 1 分。每上升或下降一個檔次相應加或減 2 分。 5．項目銷售計劃 （ 1）確定項目均價 ： 以 A億海玉樹臨居、 B晶品楓林、 C樂活源， D 為今都 為可比樓盤，對本案進行均價制定。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調(diào)節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。 龍頭：不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 C、節(jié)水器具應用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 b、綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。充分利用雨水，減少市政供水。 以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。提出合 理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。 地基處理采用 CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用 ；電表為 DDY17磁卡電表；水表采用 ZS2遠程控制裝 置； GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應用技術(shù)；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。采暖系統(tǒng)按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫 管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。 該工程維護結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280300kg/傳熱系數(shù) =() 外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準 GB7106第 2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第 3級，雨水滲透性能屬標準 GB7108第 4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=(),采用保溫分戶門， 其傳熱系數(shù)為 k=() 樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=() 小區(qū)供熱采用高熱效率的 29MW的熱水鍋爐 (熱效率為 80%)、 APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管 (熱效率達 90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行????節(jié)能節(jié)水措施 （ 2）建筑技術(shù) 現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》。 4． 2 建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案設想 （ 1）建設規(guī)模 總占地面積 10 萬平方米，總建筑面積 萬平方米（其中公建面積約 萬平方米），總戶數(shù) 996 戶，地下停車場 4820 平方米，綠化面積近 萬平方米，容積率 。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設計多采用噴泉、廣場等 “ 硬質(zhì)景觀 ” ，較少采用有生命力的活生生的 “ 軟質(zhì)景觀 ” ，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛， ” 形成了層次分明的景觀體 系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。山水環(huán)抱，人杰地靈。 項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。 小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點教育基地位置，周圍有上 10 所高等學府，學術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。 湛藍的天、清澈的 水 是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。東北面的武昌自然環(huán)境保護區(qū) —— 馬 鞍山森林公園，步行 5分鐘就可到達。 （ 3） 周邊 環(huán)境條件 小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院。該街區(qū)各項目配套設施正在不斷完善。周邊學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地 完善齊備，為居民日常生活提供便捷。項目與城市基礎設施網(wǎng)絡連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。 其理由： 通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對項目選址的科學性、可行性作以下評述。 選址位置三： 擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質(zhì)大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟管理大學，南至南湖。 我們選定三個位置 (詳見附圖 1：場址位置圖 )。（ 4）擁有便利的交通條件。（ 2）適應小區(qū)投資項目的要求。 (小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖 2) 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 總建筑面積 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 住宅平均層數(shù) 層 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬㎡ 10 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 其他用地 萬㎡ 開發(fā)項目用地情況 項目方案的確定 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小 區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網(wǎng)絡等是否到位。總居住戶數(shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 現(xiàn)代花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。小區(qū)內(nèi)設幼兒園、配套有會 所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設施?？紤]到自有資金的有限（ 3000 萬元），現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 ，公建 萬平方米。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 （ 5） 競爭激烈，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務的要求的提高。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價上漲。 從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 %的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應，帶動地價上升。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機，這將導致 武漢 市 商品 房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。 據(jù)調(diào)查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2021 年 項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 武漢 市房價繼續(xù)走高。 虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的 良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國 家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。2021 年總投資額為 億元，同比增長 %。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元 /平方米，銷量達到 萬平方米左右；均價在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍郡經(jīng)過 6月底的暫停銷售后于 8月重新登場，呈良好態(tài)勢。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶 型化發(fā)展的趨勢。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。 武漢市洪山區(qū)住宅價格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第三季度 2021 第四季度 2021 年第四 季度 武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了3000 平方米以上的銷量。 另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對購房總 價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占33%,承受總價格在 2130萬之間的占 %承受總價格在 3140 萬的占 %承受總價格在 4150萬的占 8%,承受總價格在 50萬以上的占 4%。 目前武漢市住宅市場供應上 ,住宅面積在 100m2以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的 5%,161180 占總