【正文】 E 和少量別墅。 6） 在景觀設計中充分利用現有的金銀湖的水景資源及自然風光，豐富人文環(huán)境，做到自然與人文并舉，創(chuàng)造生 態(tài)型的人文環(huán)境。 戶型配置根據現有市場調查情況，以較為好賣的三房 110~130 平方米、二房 80~90 平方米為主，盡量多樣化，待銷售后看市場反映，進行調整。 4） 臨街擬規(guī)劃配套公建及會所， 使其不僅滿足小區(qū)內居民的需要，而且服務于社會，以提高配套公建的使用效率，并于開發(fā)前期聚集人氣。因此我公司擬借助周邊樓盤已形成的人氣，在此區(qū)域內 推出與周邊樓盤定位不同的精品城市住宅，滿足不同客戶的需求 。 2） 擬開發(fā)地塊距常 青花園（占地 4000 畝，武漢市已成規(guī)模的小區(qū)）不到 2 公里，根據已作的市場調研分析報告及常青花園的入住率看，武漢市民已基本上形成了居住在城郊結合部的居家觀念。 具體分析為以下幾點： 1） 金山大道是開發(fā)區(qū)新建的城市綜合性主干道，東接機場高速，向西直通 107 國道，路面為雙向 4 車道，各種市政管線已一次敷設到位，具有較好的市政配套設施。 吳家山臺商投資區(qū)規(guī)劃面積 20 平方公里，在首期開發(fā) 8 平方公里內，基礎設施已全部完成，目前開發(fā)區(qū)內除已形成規(guī)模的臺資區(qū)外，還有武漢國際高爾夫球場等娛樂休閑設施。位于武漢西郊的吳家山臺商投資區(qū)則是依托武漢這個大都市、大市場，并依其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)美的自然風光，以及便捷 的交通條件和良好的基礎設施而迅速崛起的對外經濟開發(fā)區(qū)。 我們將把該項目開發(fā)為融入萬科 12 年房地產開發(fā)經驗、萬科先進的居住理念、風光優(yōu)美的濱湖住宅，成為武漢三鎮(zhèn)最適合人居住的國家康居示范小區(qū)，引導武漢的居住文化、模式進入新的階段。兼顧不同消費能力客戶的購房需求。 （三）產品定位與建議 第 21 頁 共 39 頁 產品定位： 東西湖區(qū)大規(guī)模、高品質的中檔住宅； 產品建議： 戶型面積 100~120 平米為主， 80~100 平方米、 120~150 平方米依次為輔 戶型 以 100— 120 平方米的三室二廳二衛(wèi)錯層結構、 80— 100 二室二廳一衛(wèi)錯層或平層結構、 120— 150 平方米三室二廳二衛(wèi)的復式結構為主力戶型。 ? 東西湖開發(fā)區(qū)內目前除了常青花園和碧?；▓@外沒有較好的住宅，區(qū)內的外資企業(yè)白領是最直接的客戶群。經過一段時間開發(fā)后，目前這兩個片區(qū)的交通已較為便利，但其他的配套設施相對缺乏。 ? 對后湖鄉(xiāng)和金銀湖兩個片區(qū)有意向的集團購房者是潛在客戶。但樓盤的價位較高，規(guī)模小，小區(qū)環(huán)境較差，精品樓盤不多。 江北核心區(qū)是漢口的商業(yè)金融中心，人口密集，購買力 較強。 建 議 以100— 120平方米的三室二廳二衛(wèi)錯層結構、 80—100 二室二廳一衛(wèi)錯層或平層結構、 120— 150 平方米三室二廳二衛(wèi)的復式結構為主力戶型。150M178。101~120M178。 （ 2）房型配比 第 20 頁 共 39 頁 家庭人口與購房面積雙因素統(tǒng)計0204060801001201401人 2人 3人 4人 5 人及以上家庭人口人數80M178。 建筑類型應依建設規(guī)模而定， 建議以普通多層和帶電梯的多層為主，輔以少量小高層。 80— 150 平方米的房屋，錯層結構也較受歡迎； ③ 100 平方米內二室和一衛(wèi)的需求也占有一定比例。 房型與購房面積 ① 80 平方米或更小面積的住房極明顯地表現 出平層、二室一廳一衛(wèi)的房屋格局。 價格與購房面積 調查顯示： ① 1600—1800 元是被普遍接受的單價； ② 隨著面積的增大，能承受的購房單價也呈遞增趨勢。 ③ 除一人獨 居者以 80— 100 平方米為最多選擇外， 2 人或 2 人以上的家庭都把最多的目光放在 100— 120平方米的房屋上。 以上① 從總價情況來看， 15 萬至 25 萬的總價為普遍能承受的價格。121~150M178。81~100M178。發(fā)現相關的市場規(guī)律： 第 18 頁 共 39 頁 居住區(qū)與購房區(qū)雙因素統(tǒng)計01020304050607080江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 東西湖區(qū)居住區(qū)人數漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線漢陽區(qū)工作區(qū)域與購房首選區(qū)域雙因素調查表020406080100江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 東西湖區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)漢陽區(qū)|職業(yè)與購房能承受的最高單價雙因素統(tǒng)計010203040506070公務員經商經理層律師/教師/醫(yī)生外企職員高科技行業(yè)從業(yè)人員金融機構從業(yè)人員公司職 員自由職業(yè)者工廠職工其他職業(yè)人數1 4 0 0 元以下1401~1600元1601~1800元1801~2021元2021~2200元2201~2500元2501~3000元3 0 0 0 元以上對購房區(qū)域的選擇方面： 補充：上兩表還需要統(tǒng)一色塊； 從分析表中可以看出： ① 購房者對跨江購房依然存在較大的心理障礙 ，漢口、武昌、漢陽的潛在購房者絕大多數均會在目前居住或工作區(qū)域選擇房源； ② 漢口區(qū)客戶 選擇 東西湖區(qū)域僅次于漢口中心區(qū)，比例達到 23%，遠高于同為郊區(qū)化住宅區(qū)的后湖區(qū)域，（ 從江岸、江漢、橋口、東西湖 4個漢口地區(qū)來看），這主要得益于常青花園 5年開發(fā)帶動區(qū)域人氣，以及金銀湖區(qū)域宜人的自然環(huán)境； ③ 在購房區(qū)域的選擇上，居住區(qū)域影響要大于 工作區(qū)域對購房區(qū)域的影響 。 四、 東西湖市場目標客層研究和市場定位 （一）客戶層購房傾向研究： 我們與億房網于 2021 年 2 月 2328 日進行了以市場需求為主的市場調查，有效問卷為 600 份。主要面向漢口二次置業(yè)者、小生意人及吳家山臺商投資區(qū)內企業(yè)的職工。該項目主要依靠低價策略及臨湖景為主要賣點，湖邊別墅最高價 為 2340 元 /M2。項目規(guī)劃建筑面積 30萬 M2，以別墅與花園洋房為主。此外，從項目本身條件，本項目在環(huán)境上相比常青花園具備臨湖優(yōu)勢。 競爭分析 ：經過 5年的開發(fā)，該項目已形成規(guī)模優(yōu)勢，聚集了人 氣，該 項目后期 將構成金銀湖項目的直接競爭。在最初推出時因為地理位置的關系銷售艱難，主要是靠集團購買。第四期 29萬平米今年推出，從規(guī)劃、環(huán)境、配套等比前三期有較大提升，至今銷售率已達 70%，并爭取到建設部智能化試點小區(qū)。 區(qū)域內直接競爭對手及本項目競爭優(yōu)勢 （ 1）、常青花園 常青花園項目位于金銀湖項目地塊的東北方，直線距離不到 2公里，占地面積 4000畝，規(guī)劃總建筑面積 360 萬平方米，目前竣工 100 萬平方米 ，是華中地區(qū)最大的居民小區(qū)，由香港新世界集團投資。 以中小規(guī)模的小區(qū)形式為主 ,產品以多層為主 ,亦有少量別墅 主要面向吳家山鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的居民，以低檔產品為主售價在9001300元 /㎡之間。個案達 到4800元 /㎡ C 吳家山 東西湖區(qū)人民政府所在地，亦屬于吳家山臺商投資區(qū)。 以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產品類型以別墅為主。由于位置偏遠，目前交通商業(yè)設施缺乏，人氣較淡。在常青花園周邊借助其輻射效應，亦分布有中小規(guī)模的小區(qū)（如將軍花園），產品類型與常青花園 類似，以攫取以面向工薪層的低檔產品為主，產品售價在 1400~1700 元 /㎡之間。 各區(qū)域多層產品售價比較1000140018002200常青花園 碧海花園百步亭花園后湖生態(tài)花園竹葉苑中央花園 江南庭院 鵬程花園七星世紀花園鸚鵡花園元/ 平方米 各區(qū)域別墅產品售價比較1000202130004000碧?；▓@ 夢湖花園 佳海華苑 沙湖花園別墅元/ 平方米 （ 2） 2021年武房指數的調查如下： 武房指數 2021年各季度區(qū)域房價變動趨勢表明： 該區(qū)的房屋平均售價的漲幅已居全市 之榜首 : 200 0年各區(qū)域房價增幅變化趨勢101234567第一季度 第二季度 第三季度 第四季度單位 : 百分比 %東西湖區(qū)江岸區(qū)江漢區(qū)橋口區(qū)漢陽區(qū)武昌區(qū)洪山區(qū)青山區(qū) 第 15 頁 共 39 頁 擁有規(guī)模效應的項目價格趨升； 東西湖區(qū)域可以分為常青花園周邊、金銀湖周邊、吳家山三個區(qū)域，區(qū)域內住宅售價由東往西呈階梯狀分布，常青花園附近的項目由于規(guī)模效應，價格比同類產品高 300元左右； 17002050130021401150190005001000150020212500常青花園附近 金銀湖周邊 吳家山東西湖區(qū)從東至西各區(qū)房屋售價 ( 單位 : 元 / 平方米 )多層均價別墅均價 東西湖區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 35 年） ? 開工量 /竣工量 ? 銷售量 /供需比 ? 區(qū)域售價水平及售價發(fā)展趨勢分析 買家已逐步從集團購買轉變?yōu)閭€人購房者； 初期， 因為地理位置相對遠，主要靠集團購買，后期隨著對購房者無限制也開始為個人購房者所逐漸關注 ；目前已全部為個人購房者購買； 三、 區(qū)域內供應產品特征 以大規(guī)模、面向工薪階層的低品質的低檔產品為主，而高品質、大規(guī)模開發(fā)的中檔產品是市場空檔。 （ 1）、如下表所示， 東西湖區(qū)內常青花園這樣成熟小區(qū)的產品均價與后湖、南湖區(qū)域（同屬 城郊結合部區(qū)域或新興開發(fā)的居住區(qū)域）內的 同類產品持平，但與一些中檔產品仍有 300400元的價差。這為本案提供市場發(fā)展機遇。 東西湖區(qū)已成為江岸、江漢、橋口區(qū)等江北區(qū)域客戶購房 時除漢口中心城區(qū)外的首選購房地區(qū)； 公司與武漢億房網聯合舉行的市場調查結果如下： 做成餅圖，表明漢口人多， 對本案提供機遇） 武漢市 740萬 總人口中，城市常住人口達 365萬 ，十五期間，非農業(yè)人口比重將 提高到 65%。 2021年新增歸集住房公積金 ，比 1999年增長 %，發(fā)放個人住0123456公積金歸集 公積金發(fā)放1999年2021年2021 年與 1999 年公積金歸集發(fā)放情況對比圖 單位：億元 第 13 頁 共 39 頁 居住區(qū)與購房區(qū)雙因素統(tǒng)計01020304050607080江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽區(qū) 東西湖區(qū)受調查人員居住區(qū)域人數漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線漢陽區(qū)選擇東西湖區(qū)居住的人數房貸款 ，同比增長 %；個人公積金貸款購房面積達到 ，總價值 。 962021年武 漢市商品房銷售情況199216244 96年97年98年99年2021年銷售量(萬 平米)其中個人購買 銷售量 房地產金融得到較大發(fā)展 武漢市部分銀 行已經推出“ 8成 30年”期限的個人 住房貸款，外藉人 口也 可辦理 ；2021年全市各銀行 發(fā)放個人住房貸款共計 ,比投資到建設環(huán)節(jié)的貸款總額 。在近 兩年武漢市房地產市場化逐步提高的過程中，這些樓盤的低價優(yōu)勢已經削弱。（ 2021 年武漢經濟適用房銷售面積占住宅總銷售面積的 25%） ? 土地出讓市場不規(guī)范，土地價值明顯被低估。另 據《武房指數》統(tǒng)計， 2021 年四個季度，武漢市房地產價格持續(xù)增長，全年平均價為 1984 元 /平方米； + 相對于建設部對四類城市的價格指導標準，武漢市在各項經濟指標上屬于一、二類城市，但房價卻處于低于四類城市指導價的水平，比沈陽低 43%。 九、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析； 立即開發(fā)，可以及早抓住武漢市重點發(fā)展東西湖、導入舊城人口的機 遇，延緩開發(fā)則會錯過機會；鑫橋地塊計劃年內開發(fā)、銷售，金銀島西地塊作為短期儲備，緩一、二年開發(fā)； 第 9 頁 共 39 頁 第二部分、法律及政策性風險分析 待補充 : 第 10 頁 共 39 頁 第三部分、市場分析 一、 武漢商品住宅市場總體特征： 整體市場穩(wěn)步向好； 近年來武漢住宅施工、竣工、銷售面積及投資額逐年增加，其中 99 年增長幅度較大主要是因為福利分房結束時的搶購行為。 v. 通信：終期設計４萬門程控交換機電訊大樓向區(qū)內用戶提供各類通訊業(yè)務的系列服務，現已開通程控電話2021０門。雨水入渠，污水經處理后 經暗管排入境外府環(huán)河水系。 醫(yī)院： 四、 項目周邊環(huán)境 宗地屬武漢市金銀湖旅游度假區(qū)中的一部分，風景優(yōu)美、空氣清新，保持著良好的自然生態(tài)； 配：金銀湖景觀圖， 五、 大市政配套 鑫橋地塊除煤氣外，其余市政配套均已完成；金銀島西地塊還無市政配套；政府