【正文】 部分已關(guān)閉 ,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限公司 ,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營。 屬石橋鄉(xiāng)行政劃分 ,居民約 800 戶。姑嫂樹路段以民營 ,私營工廠為主 ,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài) ,另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有武漢市勞教所 ,戒毒所。 沿張公堤段以居民區(qū)為主 ,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地 ,無商業(yè)門面 ,有兩個(gè)工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場。居民以本村居民為主 ,外地人占小部分 ,村居民收入來源以出租房屋 ,商鋪 ,打工為主。 段調(diào)查 沿漢興路至張公堤段 ,交通便利 ,有 560,711,805,71,527,35,41 路公交線路經(jīng)過 ,物業(yè)基本為三層商住樓 ,底層為商鋪 ,樓上為住房。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。 社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊緣。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成）。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基 礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。對村大隊(duì)而言，收入主要以 “ 賣地 ” 為主（該村的集體地約 400 畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為 40005000 元 /年。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。居民的房屋大體為23層，比較簡陋。同時(shí)有黃陂等附近區(qū)縣的居民。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。石橋村對面有華中高級中學(xué)，但距 第 18 頁 共 41 頁 18 石橋村較遠(yuǎn)。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。 社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有716一路公交。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500米。 我們選擇以本地塊為中 心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。 以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： 遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而 第 17 頁 共 41 頁 17 過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪 音污染。 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村， 蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成），新春村（有 2021 人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為 1886元 /平方米，低于江岸區(qū)的均價(jià)，本季度銷售了 。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。位于高雄路的國信城園林小區(qū)， 1998 年 5 月開盤，目前已 屬尾房，但第四季度以 2350元 /平方米的現(xiàn)房價(jià)格出售了 4500平方米，銷售業(yè)績較好。下圖表是江岸區(qū) 2021年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)： 為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，后湖地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè) 方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說后湖花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為 5億元，超過政府 ，公積金使用 ，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為 22 億元。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。 今年， 第 15 頁 共 41 頁 15 房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。截至 11 月，全國商品房平均銷售價(jià)格為每平方米 2091 元，同比增長 %，是下半年以來的最高增幅。 今年前 11個(gè)月，商品房空置面積的增長速度為 %，當(dāng)月凈增空置面積 169萬平方米。截止 11月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長 %，產(chǎn)品銷售收入增長 ，實(shí)現(xiàn)利稅增長 %，實(shí)現(xiàn)利潤總額由去年同期的負(fù) 2億元到今年盈利 ，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 。消費(fèi)品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值 、 、 ，比上年同期增長 %、%、 %和 %； 1－ 10月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 ， 比上年同期增長 %。 10月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長 %。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格分別比上月上漲 %和 %。前 11個(gè)月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長 %，仍保持了快速增長的勢頭。 11月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同月提高 ，與上月產(chǎn)銷率基本持平。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超過集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長，表明我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值 2171億元，比上年同月增長 %，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。（《長江日報(bào)》 2021’9 ） (三 )有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析（億房網(wǎng) （一） 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 第 14 頁 共 41 頁 14 截止 11月份，我國經(jīng)濟(jì)保持 %的高速增長。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)， 2021 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 7．積極推進(jìn)武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像 “ 億房網(wǎng) ” 一樣的 高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。 5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡化房地產(chǎn)交 易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過長等問題。 4． 2021年，武漢市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。 3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在 2021年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。 2021 年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。因此 2021年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。 2021 年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500 個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。主要得益于 2021年市政府所進(jìn)行 的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。 加入 WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 5．寶豐路、漢陽地區(qū)。 4．中 南路至武珞路沿線。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。 2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字 樓。 2021 年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道 “ 金融一條街 ” ，因此 2021年寫字樓最高均價(jià)地區(qū)是 “ 金融一條街 ” 。 2021年四個(gè)季度 寫字樓價(jià)格分別為 、 404 、 /平方米，平均售價(jià)為 4032元 /平方米，租價(jià)為 25元 /平方米，較 1999年上漲 6%。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價(jià)格比 1999 年上漲 %；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在 1300元 1400元 /平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較 1999年上漲 %，成為新的市場亮點(diǎn)。 住宅 住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅(jiān)，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點(diǎn)，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的 %, 個(gè)人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的 %。總的來說，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展 ，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。 1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以 “ 購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心 ” 的特點(diǎn)，成為市民購房的首選。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會(huì)起到很重要的作用。 2021 年 11 月 2— 4 日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使 “ 智能化 ” 概念形成了一種趨勢。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入武漢的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。帶動(dòng)了四號小區(qū)的銷售， 2021 年已銷售了 18萬平方米，占總銷售的 50%以上。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識(shí)的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。 5．從價(jià)格上看， 2021 元 /平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房 100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在 13001400元 /平方米之間。 4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。 3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房價(jià)還在不斷地攀升。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。 2． 2微觀市場特點(diǎn) 1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。 6 月和 11 月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。 第 9 頁 共 41 頁 9 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺(tái)。截止 2021 年，共有 218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。 7． 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級市場的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。（上圖） 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。 2021 年新增歸集住房公積金 ，比 1999年增長 %。 2021年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) ，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 。 住房一級市場（增量房） 住房 二級市場（存量房） 住宅總量 起