【正文】 ity）(1)該項(xiàng)目地處武漢市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來將是同武漢市后湖片區(qū)，江岸片區(qū)，南湖片區(qū)齊名的最佳的居住區(qū)域。月，但總體租金水平排名全國第14 位，水平仍然偏低，售價(jià)則僅為一線城市的的一半甚至是三分之一，因此投資回報(bào)率較高，平均約為6%，稀缺地段高品質(zhì)甲級(jí)寫字樓回報(bào)率甚至在8%10%，高于北上廣深等一線城市[15]。月。月，%；建設(shè)大道金融街租金達(dá)到93 元/㎡同時(shí)，不限購、不限貸的LOFT 小戶型，也因其總價(jià)低功能多樣，成為了投資者的寵兒，40 年商住物業(yè)明顯回暖。東湖高新區(qū)則依靠光谷板塊的逐步成熟，眾多高新企業(yè)入駐，展現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭。武昌區(qū)的萬達(dá)漢街總部國際同綠地國際金融城的在去年成為武昌區(qū)寫字樓的銷售第一，也由此使武昌區(qū)寫字樓總成交量名列第一。2012 年武漢市商業(yè)地產(chǎn)銷量情況統(tǒng)計(jì)情況可見表37 表37 2012 年武漢市商業(yè)地產(chǎn)銷量情況統(tǒng)計(jì)表 單位：套，㎡ 月份寫字樓商鋪合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積1月456568102423628031165336587712424464105915235104610432089656315052068773813952133856214912053161921951697014861067317442417118112696350712108018052885合計(jì)763615956116343923592 本項(xiàng)目發(fā)展前景分析2012 年武漢市寫字樓市場呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢?？倶菍樱?7層,地上:25,地下:2，半集中式中央空調(diào)，停車位：365個(gè)；預(yù)期售價(jià)：16000元/㎡與上述寫字樓相比，該開發(fā)項(xiàng)目未來在地理位置上占有優(yōu)勢，得益于2015年完工的地鐵4號(hào)線，屆時(shí)距離地鐵站100米的巨大優(yōu)勢將會(huì)給項(xiàng)目帶來巨大的升值空間；相鄰周邊寫字樓項(xiàng)目的稀缺，潛在需求量的提升，和精裝別具特色的裝潢，具有較大的銷售優(yōu)勢。（4）海山金谷地址位于武昌中北路101號(hào)（中北路與東湖西路交匯處）, 占地面積：16288㎡ 建筑面積：130000㎡，單層面積：1200㎡，屬甲級(jí)純寫字樓，客梯：6部 貨梯：1部 ，總樓層：30層,地上:30,地下:0，集中中央空調(diào)，物管費(fèi)：㎡/月，停車位：758個(gè)。入住時(shí)間：2013年 7月。 本項(xiàng)目周邊寫字樓分析（1）武漢1818中心地質(zhì)位于武昌中北路23號(hào)。與此同時(shí)，這種發(fā)展趨勢將為該項(xiàng)目帶來巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。而其中改造濱湖開發(fā)區(qū)為主，這也響應(yīng)了我市大力發(fā)展武昌中心城區(qū)的號(hào)召。作為政府重點(diǎn)打造的城市湖濱城區(qū)將使武漢市的重心東移范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，而這種發(fā)展趨勢將會(huì)對本項(xiàng)目的比較優(yōu)勢產(chǎn)生極大推動(dòng)作用。政府將改造武昌區(qū)干線兩側(cè)環(huán)境，重點(diǎn)實(shí)施沿線景觀環(huán)境整治，“十二五”期間城市綠化覆蓋率達(dá)50％以上，進(jìn)一步提升城市品位。按照整體規(guī)劃的要求，近期將集中開發(fā)建設(shè)徐東，梨園，沙湖片區(qū)的周邊商住區(qū)、零起點(diǎn)專業(yè)市場區(qū)?？蓪⒃擁?xiàng)目平均售價(jià)初步定位于住宅9000元／平方米，商業(yè)鋪面26000／㎡，仍留有余地，隨著該項(xiàng)目的逐步開發(fā)，商業(yè)鋪面售價(jià)也將步步走高，有望突破10000元／㎡。折后均價(jià)11500元/ ㎡?？傉嫉孛娣e100000㎡，建筑面積223950㎡，該項(xiàng)目對本項(xiàng)目具有參考價(jià)值?？倯魯?shù)1911戶，當(dāng)期戶數(shù)1911戶?？傉嫉孛娣e:67929㎡，總建筑面積:377490㎡?？倯魯?shù)1268戶，：16000元/ ㎡（10）綠地國際金融城位于武昌和平大道840號(hào)（湖北大學(xué)附近），現(xiàn)售85㎡90㎡平二方和111㎡145㎡平三房。預(yù)期售價(jià)： 11000元/㎡（9）武漢1818中心位于中北路23號(hào)（中北路與公正路交匯處），現(xiàn)一期銷售6572㎡平二房。月，綠化率30%，當(dāng)期戶數(shù)232戶，總價(jià)80萬/套。（8）愛尚東亭二期地處武昌中北路車家?guī)X站旁，現(xiàn)售二期127平三房，61平米精裝樣板間。70年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計(jì)2013年中旬入住?？倯魯?shù)8141戶 當(dāng)期戶數(shù)8141戶，物業(yè)費(fèi)：預(yù)期售價(jià)： 11000元/ ㎡.（7）純水岸東湖位于東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)平安大道166號(hào)，現(xiàn)售120145㎡三室兩廳戶型。項(xiàng)目占地面積21709㎡，建筑面積75983㎡，(6)悠活城地處武昌徐東大街1號(hào)， 四期100200平米復(fù)式在售。該樓盤對本項(xiàng)目具有（5）萬達(dá)漢街壹號(hào)公館地處武漢武昌中北路171號(hào)，總建筑面積55萬，占地面積10萬，項(xiàng)目全部為兩梯兩戶或兩梯三戶布局，面積區(qū)間約為120220㎡，戶型設(shè)計(jì)秉持“空間奢侈化”原則，全部為大開間、窄進(jìn)深布局，在功能設(shè)計(jì)上則迎合高端人士生活需要，配備獨(dú)立衛(wèi)生間和奢華衣帽間，打造出武漢罕見的“全套房”格局。月，綠化率35%，總戶數(shù)1601戶，住宅為70年產(chǎn)權(quán)，五期預(yù)計(jì)2014年年底入住。項(xiàng)目同時(shí)毗臨省府中心及中南、徐東等成熟商圈，是武漢市目前在建的、規(guī)劃最大的、城市中央頂級(jí)綜合體。（4）復(fù)地東湖國際復(fù)地五期規(guī)劃建筑面積24320㎡，開盤銷售2號(hào)和5號(hào)樓，戶型分89㎡和101㎡32層超高層住宅。預(yù)期售價(jià)30000元/㎡。綠化率：43%，容積率：：865個(gè)。普提金國際三期主推20200㎡的商鋪。該樓盤對本項(xiàng)目具有借鑒意義。項(xiàng)目總占地面積約5208㎡，總建筑面積約15610㎡，綠地率36%，社區(qū)共180戶，單戶面積由80㎡至116㎡，戶型設(shè)計(jì)為全朝南精致兩房，南北通透水景三房。（2）福星惠譽(yù)1層為地下停車場，12層為商業(yè)裙樓，3層為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，423層為在售的住宅產(chǎn)品，當(dāng)期戶數(shù)380戶，住宅為70年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計(jì)2014年12月入住。目標(biāo)價(jià)位：11500元/m2。 本項(xiàng)目主要競爭樓盤（1）森華徐東國際紅館位于正在興建的楊園南路沿線，梨園派出所旁。復(fù)地東湖國際，百瑞景中央生活區(qū)的熱銷，也正印證了這種趨勢。(3)規(guī)?；≌懽謽菍⑹芟M(fèi)者青睞隨著購房者品位的日益提升：居住不再是購房的唯一目的，而其所具有的產(chǎn)品附加值，諸如周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)部設(shè)施、主體景觀、綠化水平等得到了更多關(guān)注。武漢許多樓盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)不盡合理，存在暗房、畸形房、通風(fēng)采光等問題。(2)樓盤產(chǎn)品將會(huì)更加精細(xì)城市建設(shè)一直貫穿建設(shè)大武漢都市圈的整體規(guī)劃之中，作為城市形象代和窗戶的城市寫字樓及住宅樓盤，未來幾年的仍會(huì)繼續(xù)呈跨越式高速發(fā)展形態(tài)。（1）房地產(chǎn)市場需求以中小戶型為主新建住房供應(yīng)按戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，90120平方米戶型的供應(yīng)套數(shù)占比最大，%；其次為90平方米以下戶型，%；%。過小的戶型雖價(jià)格低廉，但作為居住購房的選擇，都不再是首選，我們可以看到高品質(zhì)的小區(qū)環(huán)境和居中的住房面積將成為現(xiàn)代人們的首選，因而每套住宅面積在90平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)抉代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。價(jià)格是影響居民購房的主要因素。近五成的居民家庭住房建筑面積在80平方米以下，％的居民認(rèn)為經(jīng)濟(jì)而又理想的住房建筑面積是7190平方米（見下圖）。目前武漢成交客戶以剛性需求置業(yè)者和改善性需求客戶為主，整體占比超過八成。2012 年武漢市主要片區(qū)季度成交情況匯總表單位見表35[13]。使其土地供給量日益減少，從而造成土地成交額下降；，環(huán)比價(jià)值得到持續(xù)增高，未來回報(bào)率有望提升，從而其周邊房地產(chǎn)有著強(qiáng)硬的增長表現(xiàn)，由此可見，新交通方式的選擇和生活配套設(shè)施的齊全，已成為居民選擇購房的主要考慮因素。從所統(tǒng)計(jì)的銷售情況數(shù)據(jù)來看，在全市商品住房銷售中，700010000元/%，%；7000元/%，%；10000元/%，%。其中90平方米以下占比最大，%；%；%；%。2012年每月商品住房銷售均價(jià)走勢圖見圖34 圖34 2012年每月商品住房銷售均價(jià)走勢圖 單位：元/平方米 （3）武漢市房地產(chǎn)住宅市場結(jié)構(gòu)情況第一，中小戶型商品住房為市場銷售主體。前5個(gè)月我市價(jià)格穩(wěn)中有降，%、%、%、%、%。2012年每月商品住房銷售套數(shù)見圖33圖33 2012年每月商品住房銷售套數(shù)2012年武漢市住房價(jià)格波動(dòng)逐步趨穩(wěn)，％。2005—2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資，住房開發(fā)投資詳見圖32圖32 2005—2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資，住房開發(fā)投資圖 單位：億元2012年武漢市全年房地產(chǎn)市場整體保持逐漸回升的的發(fā)展態(tài)勢，開發(fā)投資平穩(wěn)增長，住房成交量明顯回升，價(jià)格波動(dòng)趨穩(wěn)，結(jié)構(gòu)更趨合理，對我市投資和消費(fèi)起到持續(xù)帶動(dòng)作用。全年新增個(gè)人住房公積金貸款 億元， 億元， 億元， 億元。其中：，%，；，%，；，%。 武漢市房地產(chǎn)市場情況分析（1）武漢市住宅市場投資發(fā)展?fàn)顩r2012年，％，％，占比較上年增加近2個(gè)百分點(diǎn)，為帶動(dòng)全市投資增長起到重要作用。武漢四通八達(dá)，素有九省通衢的美稱，是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，中國的經(jīng)濟(jì)地理中心；全國僅次于北京、上海的第三大科教中心，在校大學(xué)生人數(shù)居全球第一；內(nèi)陸地區(qū)的金融、商業(yè)、貿(mào)易、物流、文化中心，被譽(yù)為世界開啟中國內(nèi)陸市場的“金鑰匙”、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“立交橋”，具有承東啟西、接南轉(zhuǎn)北、吸引四面、輻射八方的區(qū)位優(yōu)勢。全國商品房銷售額及銷售速度見圖33.圖33 全國商品房銷售額及銷售速度 武漢市房地產(chǎn)市場的投資環(huán)境分析 武漢市綜合概況武漢是湖北省省會(huì)，位于江漢平原東部。商品房銷售額64456億元，增長10%，；其中，%，%，%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速見圖32圖32 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬平方米，%，；土地成交價(jià)款7410億元，%。房屋新開工面積177334萬平方米，%，；其中，住宅新開工面積130695萬平方米，%。其中，住宅投資49374億元，%，%。全年全國公共財(cái)政收入117210億元，比上年增加13335億元，%；其中稅收收入100601億元，增加10862億元，%。%，與上年末持平。年末全國就業(yè)人員76704萬人，其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員37102萬人。2011~2012年利率呈下降趨勢，9月末，%。%第五，貨幣信貸增長較快。%。%，%。農(nóng)村居民增速快于城鎮(zhèn)：農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入6778元，%。第三，需求結(jié)構(gòu)變化積極。第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元，%。2012年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，%。[11] 2012年新建商品住宅月環(huán)價(jià)比價(jià)格下降持平、上漲城市個(gè)數(shù)變化情況見圖31。2011年底以后，70個(gè)大中城市新建住房價(jià)格環(huán)比陸續(xù)下降，2012年第一季度跌入最低點(diǎn)，第二季度開始反彈，7月出現(xiàn)波峰后開始下降。3)合理確定價(jià)格促進(jìn)市場交易剛性需求的集中釋放，使房市正在回暖，而近期各項(xiàng)政策調(diào)控手段正在使房價(jià)向合理的方向發(fā)展。因而新政策制定的重點(diǎn)是穩(wěn)定交易量，要刺激消費(fèi)量的提升，房價(jià)須下降，這樣才會(huì)提高交易量。2)政策的核心是支持居民購房針對目前房價(jià)環(huán)比增長的情況，最近出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策是控價(jià)，調(diào)控政策不應(yīng)該破壞房地產(chǎn)市場所具有的運(yùn)行規(guī)律。因此穩(wěn)控房價(jià)，促進(jìn)公共租賃房，保障房的建設(shè)將會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的核心內(nèi)容。2013年2月20日“國五條”的出臺(tái)正是在這樣的條件下，繼續(xù)穩(wěn)控房價(jià)的體現(xiàn)。受到宏觀調(diào)控政策的影響，2011第四季度和2012第一季度，房地產(chǎn)理性回歸；2012年6~8月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈波折；2012年第三季度至2013年3月底，延續(xù)溫和地回暖，房地產(chǎn)市場開始走高。調(diào)整是為應(yīng)對國際金融危機(jī)對我國可能產(chǎn)生的影響，支持?jǐn)U大內(nèi)需，提高對居民購買普通自住房的金融服務(wù)水平，保障民生。這是針對2013年13月份房價(jià)走高最新調(diào)控政策。國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，下達(dá)了嚴(yán)厲控制，這是繼國十一條，國十九條，新國四條以來的一脈相承的政策。為應(yīng)對房地產(chǎn)市場回暖而造成房價(jià)過高現(xiàn)象，提高對居民購買普通自住房的會(huì)融服務(wù)水平，保障民生，國家降低個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)稅收，人民銀行對商業(yè)性個(gè)人住房信貸政策適時(shí)進(jìn)行了調(diào)整。經(jīng)濟(jì)增速的減緩，將使實(shí)力不足的房地產(chǎn)公司可能面臨出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，從而形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。但從長遠(yuǎn)來看，%，房產(chǎn)市場仍有極大潛力。在抑制投機(jī)性房地產(chǎn)購買方面成果顯著，但是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)正面臨重要轉(zhuǎn)型期，城鎮(zhèn)一體化的鋪開，導(dǎo)致剛性需求增加，從而房地產(chǎn)行業(yè)在2012年逐漸回暖，并在2012年呈現(xiàn)先低后高的態(tài)勢。自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次強(qiáng)化，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月20日出臺(tái)的“國五條”是第五次調(diào)控升級(jí)。會(huì)議確定了五項(xiàng)抑制投機(jī)投資購房加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施（稱為“國五條”）。調(diào)整后，%，%。5）2011年1月26日，國務(wù)院下達(dá)有關(guān)八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條”),其中主要內(nèi)容是，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,?！锻ㄖ芬?，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。4）2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。其中，要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％。[9]3）2010年4月14日。二套房貸款首付款比例不得低于40%。1)2009年5月25日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，通知中再次提出物業(yè)稅的征收要成為要深化房地產(chǎn)稅制改革工作的著力點(diǎn)。符合湖北省2008年住宅用地控制指標(biāo)中住宅，寫字