【正文】 :黃浦園豐村 ,勝華村 ,人口數(shù)量均在20203000人之間。 自然環(huán)境 :沿線因是城區(qū)主干道 ,叫 喧嘩 ,發(fā)展大道至姑嫂樹(shù)路兩側(cè)臨街多為建筑 ,底層為商鋪門面 ,上層為居民居住。鄉(xiāng)里人們生活來(lái)源主要靠外出打工和房屋出租 ,每戶的房屋大部分為 23層的樓房 .區(qū)內(nèi)企業(yè)和少 ,大部分已關(guān)閉 ,只有少數(shù)幾家如佳樂(lè)化學(xué)涂料有限公司 ,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營(yíng)。 屬石橋鄉(xiāng)行政劃分 ,居民約 800戶。姑嫂樹(shù)路段以民營(yíng) ,私營(yíng)工廠為主 ,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài) ,另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有武漢市勞教所 ,戒毒所。 沿張公堤段以居民區(qū)為主 ,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地 ,無(wú)商業(yè)門面 ,有兩個(gè)工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場(chǎng)。居民以本村居民為主 ,外地人占小部分 ,村居民收入來(lái)源以出租房屋 ,商鋪 ,打工為主。 沿漢興路至張公堤段 ,交通便利 ,有 560,711,805,71,527,35,41路公交線路經(jīng)過(guò) ,物業(yè)基本為三層商住樓 ,底層為商鋪 ,樓上為住房。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間 。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對(duì)不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。 社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊緣。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢(shì)平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三 個(gè)自然村構(gòu)成）。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400平方米左右，很多房子由外來(lái)者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。居民主要以石橋 村人為主，有一些來(lái)自黃陂等地區(qū)的打工者。對(duì)村大隊(duì)而言，收入主要以 “ 賣地 ” 為主（該村的集體地約 400畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為 40005000元 /年。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來(lái)在各處，有的住在二七路。居民的房屋大體為 23層，比較簡(jiǎn)陋。同時(shí)有黃陂等附近區(qū)縣的居民。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來(lái)自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。石橋村對(duì)面有華中高級(jí)中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。 社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過(guò)，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有 716一路公交。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500米。 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹(shù)路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 遠(yuǎn)方較開(kāi)闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流 過(guò)，隱約有河水淤積下來(lái)的異味。 以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： 遠(yuǎn)望是一條長(zhǎng)條沿路而建的現(xiàn)代 化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過(guò)，由遠(yuǎn)及近是大片開(kāi)闊地帶，無(wú)障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無(wú)丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成），新春村（有 2020人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為 1886元 /平方米，低于江岸區(qū)的均價(jià)，本季度銷售了 方。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。位于高雄路的國(guó)信城園林小區(qū)， 1998年 5月開(kāi)盤，目前已屬尾房，但第四季度以 2350元 /平方米的現(xiàn)房?jī)r(jià)格出售了 4500平方米，銷售業(yè)績(jī)較好。下圖表是江岸區(qū)2020年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)： 為地塊兩頭的姑嫂樹(shù)路和岱黃公路。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，后湖地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)后湖花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分 科學(xué)根據(jù)的。 （三 ） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為 5億元，超過(guò)政府 ，公積金使用 元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為 22億元。 受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售快速增長(zhǎng)的影響，土地開(kāi)發(fā)面積明顯高于去年同期。 今年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長(zhǎng)速度。截至 11月，全國(guó)商品房 平均銷售價(jià)格為每平方米 2091元，同比增長(zhǎng) %，是下半年以來(lái)的最高增幅。 今年前 11個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為%，當(dāng)月凈增空置面積 169萬(wàn)平方米。截止 11月底，全市國(guó)有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng) %，產(chǎn)品銷售收入增長(zhǎng) ，實(shí)現(xiàn)利稅增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額由去年同期的負(fù) 2億元到今年盈利 億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 。消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長(zhǎng)。國(guó) 有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值 、 、 ，比上年同期增長(zhǎng) %、 %、 %和 %； 1－ 10月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 ， 比上年同期增長(zhǎng) %。 10月份，全市國(guó)有工業(yè)及年銷售收入 500萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng) %。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分別比上月上漲 %和 %。前 11 個(gè)月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長(zhǎng) 第 12 頁(yè) 共 34 頁(yè) 12 %，仍保持了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 11 月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同月提高 ，與上月產(chǎn)銷率基本持平。國(guó)有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過(guò)集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國(guó)完成工業(yè)增加值 2171億元，比上 年同月增長(zhǎng) %，繼續(xù)保持比較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。（《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》 2020’9 ） (三 )有利投資經(jīng)濟(jì) 形勢(shì)成因分析（億房網(wǎng) （一） 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 截止 11月份，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持 %的高速增長(zhǎng)。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)， 2020年這些能影響房市的政策主要有：住 房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 7．積極推進(jìn)武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像 “ 億房網(wǎng) ” 一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè) 管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。 5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見(jiàn)》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。 4． 2020年，武漢市 市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。 第 11 頁(yè) 共 34 頁(yè) 11 3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在 2020年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。 2020年開(kāi)發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長(zhǎng)豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽(yáng)人口居住和用地將相對(duì)平衡。因此 2020年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。 2020年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。主要得益于 2020年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。 加入 WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 5．寶豐路、漢陽(yáng)地區(qū)。 4．中南路至武珞路沿線。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。 2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫字樓。 2020年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道 “ 金融 一條街 ” ，因此 2020年寫字樓最高均價(jià)地區(qū)是 “ 金融一條街 ” 。 2020年四個(gè)季度寫字樓價(jià)格分別為 、 404 、 /平方米，平均售價(jià)為 4032元 /平方米，租價(jià)為 25元 /平方米，較 1999年上漲 6%。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比 1999年上漲 %；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在 1300元 1400元 /平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較 1999年上漲 %，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。 住宅 住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)，無(wú)論投資開(kāi)發(fā)還是銷售，一直都是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，我市 住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的 %, 個(gè)人購(gòu)買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的 %?？偟膩?lái)說(shuō)，我市商品住宅的開(kāi)發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問(wèn)題，部分發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤過(guò)程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。 第 9 頁(yè) 共 34 頁(yè) 9 1 從品牌上看，城開(kāi)、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以 “ 購(gòu)買安心、質(zhì)量放心、居住舒心 ” 的特點(diǎn)，成為市民購(gòu)房的首選。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購(gòu)買決策會(huì)起到很重要的作用。 2020年 11 月 2— 4日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使 “ 智能化 ” 概念形成了一種趨勢(shì)。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入武漢的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問(wèn)題。帶動(dòng)了四號(hào)小區(qū)的銷售， 2020年已銷售了 18 萬(wàn)平方米，占總銷售的 50%以上。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說(shuō)明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高 。 5．從價(jià)格上看， 2020元 /平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房 100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在 13001400元 /平方米之間。 4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來(lái)的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。 3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開(kāi)始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代 第 8 頁(yè) 共 34 頁(yè) 8 了兩室兩廳戶型的市場(chǎng) 主力地位，受市場(chǎng)的青睞。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房?jī)r(jià)還在不斷地攀升。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購(gòu)房的首選。 2． 2微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 1．從地理位置來(lái)看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。 6月和 11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增 量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。截止 2020年，共有 218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。 7． 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。（上圖） 6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。 2020年新增歸集住房公積金 ，比 1999年增長(zhǎng) %。 2020年全市各銀行發(fā)