【正文】 遠大風景 1 期住宅部分規(guī)劃為低層建筑，容積率 ，建筑密度25%，以 4+1為主，中心環(huán)境采用大面積水景，從規(guī)劃設計上來看，遠大風景是華陽新區(qū)最高檔的樓盤。 銷售狀況：現已經銷售 50%，銷售狀況比較好。 遠大風景主力戶型是 4+2+2， 5+2+3， 3+2+2；主力戶型面積從130200 平方米不等。 目標客源：私企老板、高收入的白領和金領以及比較富裕的企事業(yè)工作人員，在目標客戶中二次或多次購房比例很高。 遠大風景設計特點是比較多地應用水景營造多個主題環(huán)境，并營造高檔自然的居住環(huán)境；在戶型設計上注重高檔次，都設計了入戶花園。 ◆ 左岸風景 1期： 物業(yè)形態(tài)和建筑面積： 歐式花園洋房，水環(huán)境、歐式商業(yè)街，低密度建筑 總建筑面積： ，住宅 28 萬平方米，商業(yè) 萬平方米； 開盤日期和價格： 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 77 頁 開盤起價 2200，均價 2400； 清盤時起價 2600，均價 2900； 開盤日期： 2020年 6 月 清盤： 2020 年 12 月 規(guī)劃和戶型設 計： 左岸花都 1 期住宅部分規(guī)劃為多層建筑，容積率 ，建筑密度27%，以 6+1為主，中心環(huán)境采用歐洲風格，外立面采用歐洲風格。 銷售狀況：現已經銷售 50%，銷售狀況比較好。 遠大風景主力戶型是 4+2+2， 5+2+3， 3+2+2；主力戶型面積從130200 平方米不等。華陽新區(qū)住宅呈現出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)配套設施日漸完善，住宅暢銷，產品供不應求等，下面是價格，付款方式，供求關系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標客源等幾個方面的調查統(tǒng)計情況。 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 77 頁 在售房比例%%%%%%%住宅在售房 商業(yè)在售房新建房存量房 華陽新區(qū)地出讓情況 : 新希望集團 220畝 ,遠大集團（遠大風景開發(fā)商）約 2020畝 ,心怡地產（左岸花都開發(fā)商） 1300畝 ,統(tǒng)建辦 400 畝 ,新區(qū)其余地方規(guī)劃未上報 ,固維持現狀尚待后續(xù)開發(fā)。 左岸花都1期 多層、商業(yè)商業(yè)街 1300畝 住宅 28萬平方米 商業(yè) 方米 2020年年底開盤，一期已經清盤 水上花城 低密度建筑，臨河環(huán)境，低密度建筑，別墅群 無 住宅 平方米 商業(yè) 1萬平方米 2020年開盤，現已銷售 70% 黃金海岸 多層建筑，別墅 無 住宅 方米 商業(yè) 方米 2020年開盤現已銷售 90% 翠擁天地 多層建筑，別墅 無 住宅 13萬平方米 商業(yè) 1萬平方米 2020年開盤，現已銷售 95% 城南名筑 高層電梯公寓 無 住宅 16萬平方米 商業(yè) 方米 2020年年初開盤，現已銷售約20% 嘎納影象 純商業(yè)樓盤 無 8萬平方米 包括 1個大型超市、 1個星級酒店 2020年 3月開盤，現已銷售約10% 商品房總計 萬平方米，其中住宅 萬平方米，商業(yè)用房 18 萬平方米。 . 華陽新區(qū)房地產市場的發(fā)展還得益于華陽新區(qū)的基礎配套設施的建設預期，如果成都市基本配套建設重點轉移，或者華陽基本配套建設滯后，也會對華陽新區(qū)房地產造成影響。 項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，華陽新區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設，整個區(qū)域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個 XX 鄉(xiāng)的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 理想地方。 項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 本項目東臨府南河，西臨華陽河畔公園，其自然環(huán)境在華陽新區(qū)獨天得厚； 本項目可作為企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； 本項目占地 125畝，規(guī)模適中，可作為中檔住房，是置業(yè)的較為理想的地方； 大大促進項目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。 隨國民經濟增長，人民生活水平大幅提高，置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。 住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 項目開發(fā)經營期幾年內相關的經濟大“勢”。 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經營環(huán)境分析時，已作了許多討論。 經營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結合。 華陽新區(qū)的房地產價格增長率是成都最高的，在四年中房產價格已經從均價 800 元 /平方米上漲到 2721 元 /平方米，根據分析，在 2020年年底房價預計上漲到 3080 元 /平方米，而 2020 年年底 預計 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 77 頁 漲至 3560 元 /平方米。 由于成本上漲使華陽的放假繼續(xù)走高。 華陽房地產市場價格將繼續(xù)走高 由于多種因素的影響，成都房 地產市場價格會繼續(xù)走高，這將帶動華陽房地產繼續(xù)走高。 歷年房屋銷售需求分析01020304050607080901002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年銷售量( 萬平方米)銷售回歸線 . 2020 年 2020年華陽新區(qū)的房地產市場供應量仍然緊張，一方面是土地比較緊張，另一方面華陽新區(qū)現有存量土地都已經掌握在少數幾個開發(fā)商手中。新希望集團 220畝 ,遠大集團（遠大風景開發(fā)商）約 2020 畝 ,心怡地產（左岸花都開發(fā)商） 1300 畝 ,統(tǒng)建辦 400 畝 ,新區(qū)其余地方規(guī)劃暫時未上報 ,固維持現狀尚待后續(xù)開發(fā)。 華陽老城區(qū)建設年代比較早，其配套設備設施、以及開發(fā)環(huán)境都不理想，而華陽新區(qū)能依托老城區(qū)的部分配套設備，已經大規(guī)模開 發(fā)了 4年，其土地成熟度和開發(fā)環(huán)境在成都南郊是最好的，也是人氣最高的。 土地供應仍然緊張 成都市南面在三環(huán)路內的土地已經基本開發(fā)完畢，土地供應存在斷檔現象。 華陽房地產市場特征 商品房需求大幅增長 由于成都市政府和各辦事機構都將南遷至華陽，成都市同時將在南部建設城市副中心，從 20 2020 年來看，對華陽房地產的消費刺激很大，隨南遷的臨近房地產消費還將增長。 、成都房地產市場價格會保持增長 成都房地產供求關系決定價格繼續(xù)上揚 由于多種原因，成都房地產供不應求的局面還將持續(xù)，在這種供求關系的影響下，價格會持續(xù)上揚。 成都 2020年成都的土地供應量有所加大，但絕大部分都是大盤，相對中小盤，大盤的運作周期很長，其開發(fā)準備期也 很長，在短時間內，這些大盤不會大規(guī)模上市。 成都潛在購房需求巨大 隨城鄉(xiāng)一體化工程的實施，成都市城鎮(zhèn)人口將在 2020年增加 700萬人，這將增加至少 105 萬套住宅，共 10500萬平方米， 20202020年平均每年遷入人口 20 萬人，創(chuàng)造約 600萬平方米購房需求，由于遷入力度逐年增大，其需求也呈逐年遞增趨勢。從對 22 個 2020年上市樓盤房屋出售后使用情況抽樣調查來看，空關比例 %，房屋的需求仍然是以自住為主，成都房地產市場需求是建立在不斷再生的基礎上的，市場消費需求斷 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 77 頁 層現象暫時不會出現。 成都房地產市場趨勢分析 商品房市場需求潛力巨大，供不應求的格局在短時間內仍將延續(xù) 外地人購買需求不斷增長 由于成都市的經濟環(huán)境和居住環(huán)境得到改善，外地購房者大幅增加， 2020 年外地購房者購買的新建商品房 ，占商品房銷售面積比例的 %，成都經濟飛速發(fā)展，城市化進程加快，城市面貌、城市綜合實力、城市生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大變化，成都的居住和投資環(huán)境吸引了大量的外地人，因而在成都市商品房銷售，外地人購買 比例還將繼續(xù)增加。 由于市郊的土地成本大大低于市區(qū)，房屋信價比都高于市區(qū)，只要交通和配套問題問題得以解決，房屋的銷售會逐步成為主力市場。 2020 年購房需求比強烈 成都市房地產信息中心在 2020 年 9 月做的一次購房者情況調查顯示：即將購房的比例并不高，而在兩年內購房的比例較高，房地產市場的信心指數較高，待購客戶較多。共 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 77 頁 批準發(fā)放個人住房貸款 9019戶，共計 ，同比增長 %；支持個人購房建筑面積達 。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預）售面積的 1/4強。銀行方面：已經把個人住房貸款作為房地產貸款業(yè)務的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“ 8 成 30年”的期限。 中大戶型缺口大，住房升級換代需求強烈 從 2020年戶型面積段供銷情況看， 120 平方米以上的中大戶型供應缺口達到 平方米，這是由于目前住房升級換代需求強烈造成的。 華陽新區(qū)經過五年的開發(fā)后，可開發(fā)地塊已經很少了，整個新區(qū)的已開發(fā)房屋已經銷售了 90%以上，供不應求的銷售局面將繼續(xù)維持。 華陽的房地產成熟度非常不均衡，華陽老區(qū)由于建設年代比較遠，其城市格局、建筑群的層次都跟不上現代發(fā)展的需要；天府大道兩側從三環(huán)路到中和之間，雖然有大量的土地，但是還沒有形成開發(fā)和購買的人氣，配套設施也還未動工， 其成熟度不夠，暫時還達不到大規(guī)模開發(fā)的條件，從而使華陽新區(qū)房地產市場的優(yōu)勢更加明顯。 ，基本沒有積壓的空置房， 2020年以后新建住宅的消化非常好，這不僅得益于最近房地產市場的火爆，同時也得益于成都市的政策。 華陽房產市場本現狀 隨華陽的經濟發(fā)展、政府部門和企業(yè)的遷入以及基礎設施的完善，華陽在前的一段時間對房地產的需求有很大的增長，華陽房地產0501001502002502020年 2020年 2020年 2020年 2020年0%10%20%30%40%空置面積住宅空置空置房占銷售房面積比例( % )郊縣商品房交易量占成都市成交比重圖0102030402020年 2020年成交面積比重( % )成交金額比重( % )郊區(qū)住宅交易量占成都市總成交比重0102030402020年 2020年成交面積比重( % )成交金額比重( % ) 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 77 頁 市場已經成為成都市郊區(qū)房地產市場的龍頭，而且還將持續(xù)保持高速增長。 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候 現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮 郊區(qū)房地產高速發(fā)展 2020 年，郊區(qū)商品房成交 ，金額 ，較 2020年分別增長 %， %。 成都房地產各項開發(fā)指標呈現逐步攀升的發(fā)展勢頭， 2020 年變動較大的是新開工面積下降幅度比較大，這是國家加強土地控制的結果，按照現有土地供應來看 ，預計 2020年仍然保持比較低的開工面積。住宅投資偏弱，商業(yè)物業(yè)投資增長較快。