【正文】 當月現(xiàn)金支出 1710 萬元 1516 萬元 181 萬元 1077 萬元 2263 萬元 1205 萬元 1257 萬元 1603 萬元 1337 萬元 土地款 1000 萬元 1000 萬元 0 0 940 萬元 0 0 0 0 前期 費用 600 萬元 446 萬元 0 0 0 0 0 0 0 土建工程款 0 0 0 800 萬元 1000 萬元 1000 萬元 1000 萬元 1000 萬元 429 萬元 配套工程款 0 0 0 0 0 0 0 300 萬元 725 萬元 銷售 費用 100 萬元 30 萬元 50 萬元 100 萬元 100 萬元 74 萬元 80 萬元 80 萬元 50 萬元 銷售 稅金 0 0 91 137 183 91 137 183 91 管理 費用 10 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 40 萬元 42 萬元 銷售 進度 0 0 10% 15% 20% 10% 15% 20% 10% 現(xiàn)金收入累計 0 0 1661 萬元 4135 萬元 7476 萬元 9137 萬元 11630 萬元 14952 元 16614 萬元 當月現(xiàn)金收入 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 銷售 收入 0 0 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 2492 萬元 3323 萬元 1661 萬元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 41 頁 項目的投資收益分析 一、 項目的銷售收入： 16614 萬元 二、 項目的投資金額： 10406 萬元 三、 項目的銷售管理成本： 996 萬元 四、 項目的稅金： 2499 萬元 五、 項目的稅后凈利潤： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 24 頁 共 41 頁 16614104069962499=2713 萬元 六、 項目的投資回報率 2713/10406 100%=26% 項目的不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期等。在項目初始階段需要支付的費用為：土地款2940 萬元 ，前期費用 1046 萬元 以及前期的管理、銷售啟動等費用，前兩筆費用如果以分期方式支付，需要啟動資金為 3250 萬元。在市調(diào)過程中確認株洲各項目普遍不同程度的收取如：管線費、智能化配套費、有線電視初裝費、防盜門費以及煤氣入戶費等費1 給水工程 18 元 /㎡ 萬元 2 污水處理 8 元 /㎡ 萬元 3 配電工程 18 元 /㎡ 萬元 4 電話 12 元 /㎡ 萬元 5 有線電視 7 元 /㎡ 萬元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁 共 41 頁 6 智能化系統(tǒng) 10 元 /㎡ 萬元 用，前幾項費用除了煤氣入戶費一般不計入開發(fā)成本外，其他費用通常均計入成本。 第四部分：投資回報分析 初步投資概算表 一、 主要經(jīng)濟指標 建設(shè)用地面積： 98 畝（ 65366 ㎡） 總建筑面積： 104586 ㎡ 土地價格： 98 畝 30 萬 /畝 =2940 萬元 樓面地價： 281 元 /㎡ 二、 初步投資概算表 序號 項目名稱 單位成本 費用合計 備注 一 土地成本 281 元 /㎡ 2940 萬元 二 前期費用 100 元 /㎡ 1046 萬元 臨水、臨電、圍墻、報批、設(shè)計、勘測等（由株洲方面提供，與其他地方基本相同） 三 建設(shè)成本 500 元 /㎡ 5229 萬元 含基礎(chǔ)部分 四 配套工程 98 元 /㎡ 1025 萬元 該項費用是按照普通的標準計算，基本適合各地的開發(fā)成本。 機會點： 隨著城市建設(shè)的步伐不斷加快， 項目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌牧咙c； 項目所處天元政府對面，過去為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)用地，因此道網(wǎng)和相關(guān)管線網(wǎng)完善； 項目地塊為單位用地，場內(nèi)拆遷量工作容易開展，降低了開發(fā)周期； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 41 頁 項目周邊體育場啟動力，推動了整個區(qū)域的影響力。 ? 隨著房地產(chǎn)市場的漸漸火熱，其價格將還有很大的上升空間。明珠花園 多層 90130 1630 別墅 300 3500 聯(lián)誼 （三）、區(qū)域房地產(chǎn) 價格 該區(qū)域的株洲市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，其房地產(chǎn)銷售價格普遍高于其他區(qū)域的價格，其區(qū)域均價在 1450 元 /㎡左右。這樣的開發(fā)類型的出現(xiàn)的初衷是想利用別墅項目提升整個項目的檔次，其結(jié)果可能相反，多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。雖然沒有明顯的分布規(guī)律，但也一些天元區(qū)的特點，這就是現(xiàn)在開發(fā)的一些高素質(zhì)的樓盤都有沿湘江的風(fēng)景優(yōu)勢，如湘銀小區(qū)、明珠花園等。具體表現(xiàn)不僅在價格、開發(fā)的品質(zhì)上還表現(xiàn)在開發(fā)的規(guī)模，開發(fā)的檔次上。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 41 頁 區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 株洲市圍繞“雙百”城市發(fā)展目標和“東提西拓，合攏三角”建設(shè)思路， 株洲城市中心的將逐漸西移，天元區(qū)也就是市民常說的 河西區(qū)將成為株洲新的政治、經(jīng)濟中心。 三、項目分析 區(qū)域概況描述 地理位置： 株洲天元區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。 機動車位 170。 小區(qū)配套設(shè)施完善，內(nèi)設(shè)幼兒園 、 超市 、 籃球場、門球場；水 、 電 、 煤氣 、 有線 電視 ,寬帶網(wǎng)入戶；該項目于二 00 二年十二月全面 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 41 頁 完工 ， 90％以上住宅已認購。 珠江花園 株洲市高新區(qū)珠江南路 ， 占地 245 畝 ， 建筑面積十五萬平方米 ， 是株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的集多層住宅 、 別墅 、 門面于一體的高檔小區(qū) 。北三面均是纏綿不斷 的自然山體環(huán)繞，綠色山林起伏不斷，景色幽雅，空氣清新。南。 碧玉花園 位于蘆淞區(qū)省道 1815 線旁，距株洲市電腦市場 3 公里，占地 276 畝擬建別墅 320棟。 同市內(nèi)幾大著名市場一衣帶水、唇齒相依。社區(qū)內(nèi)道路平整寬闊，游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園、會所等基礎(chǔ)配套設(shè)施完整。 湘銀社區(qū) 位于株洲市天元區(qū)長江北路規(guī)劃二十區(qū)，總面積 120,290 ㎡ ，其中住宅面積 95000㎡ ，綠化總面積 46000 ㎡ ，人均綠化面積 18 ㎡ ，道路面積 8000 ㎡ 。據(jù)統(tǒng)計，株洲市三季度高標準寫字樓較上年同期也上升了 ％。住宅租賃價格上漲主要是外地來株洲工作和做生意的人口增加，這部份人群或一 家多口租住一套住房，或幾位同事、朋友合租一套住宅，比住旅館既方便又安全。 經(jīng)濟回暖帶動租賃業(yè)繼續(xù)看好 今年三季度以來，株洲市經(jīng)濟出現(xiàn)了逐月回升的好勢頭，其中三產(chǎn)業(yè)的回升更為強勁，從而帶動了租賃業(yè)繼續(xù)升溫，價格也有上漲。據(jù)統(tǒng) 計，僅 7 月份在市房產(chǎn)大樓落成典禮的房交會上三天成交額就達 2 億元。一些規(guī)模較大、實力較雄厚的房屋開發(fā)商將地域優(yōu)良、設(shè)計精美的樓盤制作成模型，放置在展位上向消費者展示，并配有專車免費接送購房者到實地勘查，同時實行一條龍銷售服務(wù)，當場議價，當場辦齊各種手續(xù)，這種銷售方式被房地產(chǎn)業(yè)界和消費者稱為“房產(chǎn)超市”。 地價的回升推動了商品房交易及商品房價格的上漲，聲勢浩大的房產(chǎn)交易會更是對商品房的交易起到了推波助瀾的作用。今年三季度以來，株洲市綜合地價約上漲三個百分點左右。尤其是 最近出臺的土地管理辦法規(guī)定個人不允許私自出讓和購買土地，只有具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃的范圍內(nèi)統(tǒng)一進行土地和房地產(chǎn)的交易和開發(fā)， 從而杜絕了土地交易的隨意性和房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性。 城市建設(shè)和改造使土地價格增值 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 41 頁 去年下半年以來，城市建設(shè)和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部如火如荼地開展起來，如株洲二橋的貫通，使株洲的市內(nèi)交通形成一個四通八達的內(nèi)環(huán)線，株洲三橋的破土動工，也 預(yù)示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏。據(jù)統(tǒng)計，株洲市今年一季度共銷售商業(yè)用房 萬平方米，較去年增長 7 倍多，商鋪熱銷帶動商業(yè)用房價格迅速回升，據(jù)測算，今年一季度株洲市商業(yè)用房價格較去年同季上升 ％。由于銀行利率的下調(diào)和股市行情的起伏不定，存款和入市一個回報太低，一個風(fēng)險太大，購買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。協(xié)力房地產(chǎn)公司開發(fā)的碧玉花園擬建造別墅 432 棟，前去詢問的客戶也絡(luò)繹不絕 投資觀念漸濃 —— 商鋪炙手可熱。不少房地產(chǎn)商也抓住這個機遇，開發(fā)了一大批適應(yīng)中等偏上收入戶家庭的房型，取得很好的經(jīng)濟效益，如合泰房地產(chǎn)由于開發(fā)了大戶型商住 樓（ 130 平方米以上），一季度銷售收入較去年增長 23％。隨著生活水平的提高和收入的增加，人 們的消費觀念在發(fā)生巨大的變化，在一般家用電器已飛入尋常百姓家的同時，再擁有一套寬敞的住房已成為眾多中等收入戶的心愿，以舊房換新房、以小房換大房的住房消費方式已被大多數(shù)人認同，不少新婚男女和中年夫婦，積累資金最大的用途就是 購置一套滿意的 住房。 消費觀念轉(zhuǎn)變 —— 高檔住房由冷轉(zhuǎn)俏。據(jù)統(tǒng)計：經(jīng)濟實 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁 共 41 頁 用住房銷售面積 萬平方米，較去年同期增長 ％。 26 萬平方米的舊房，如果更新 30％，對株洲市房地產(chǎn)業(yè)來說是一個巨大的消費市場。那么，需要 “ 以舊換新 ” 的 “ 房改房 ” 究竟有多少呢？據(jù)市房產(chǎn)局統(tǒng)計：株洲市共有公有住房面積 38 萬平方米，已按房改政策賣 出約 26 萬平方米，這部分住房絕大部分是 80 年代前后建造的磚木或磚混結(jié)構(gòu)的低標準住房，已不符合現(xiàn)階段居民的居住要求，并且這部分公房的購買者絕大部分是有一定經(jīng)濟條件的老職工和機關(guān)干部，具有更新住房的能力，而且他們的舊房購價每平方米約為 250 元左右。 二、城市住宅市場分析 住宅市場總體描述 房改政策推動 —— 經(jīng)濟型住房銷售增長迅速 。從開發(fā)總量來說，占全省總量有 %，排名超過常德，居全省第二，增幅高于全省平均增速 百分點，增長速度提前三位，居第五；從銷售情況看，株洲市商品房銷售面積比上年增長 倍，比全省平均水平高 個百分點；總量居全省第 2 位；商品房銷售總額比上年增長 倍，比全省平均水平高 個百分點，總量居全省第 3 位。 株洲房地產(chǎn)市場整體運營良好 。民間投資比重加大的說民房地產(chǎn)市場活躍 ? 株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的方向主要集中在三個方面：增幅最大的是土地開發(fā)，占投資完成的 %，增幅達 11 倍，其二是商品房投入占 59%，增幅 ；其三是土地購置費，占完成投資總量的 %，增幅 %。 投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理 2020年 增長倍數(shù) 有限責(zé)任公司和股份有限公司 占完成投資 44%， 增長 ； 中私營和個體投資， 占完成投資 % 增長 集體投資， 占完成總量的 % 增長 %； 外商投資增長 占完成投資 %， ? 非國有投資見旺，土地投入多。 ? 購房需求的不斷擴大，使空置率繼續(xù)下降，一年以上的空置面積消化速度加快，由上年的 萬平方米，減少到 萬平方米，下降 %。一 季度商品房價格指數(shù)為 %，二季度恢復(fù)到 100%。 售價較平穩(wěn)，空置有所下降。 銷售情況分析