【正文】 居住的地區(qū)之一。下圖表是 XX 區(qū) 2020 年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)： XX 區(qū)價格 XX 區(qū)指數(shù) 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2020年第四季度 XX區(qū)的價格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉變?yōu)樾》蠐P，但指數(shù)仍沒有達到二季度高度，因為 XX 區(qū)的房地產(chǎn)價格水平在 XX 市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前， XX 區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境， XX 地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件， XX 地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 在充分的資料基礎上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說 XX 花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為 5 億元，超過政府 億的目標，公 積金使用 億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為 22 億元。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。截至 11 月，全國商品房平均銷售價格為每平方米 2091 元，同比增長 %，是下半年以來的最高增幅。 今年前 11 個月，商品房空置面積的增長速度為 %，當月凈增空置面積 169 萬平方米。截止 11 月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長 %，產(chǎn)品銷售收入增長 ，實現(xiàn)利稅增長 %，實現(xiàn)利潤總額由去年同期的負 2 億元到今年盈利 億元，虧損企業(yè)的虧損額由 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 48 頁 去年同期的 億減少到 億元。消費品市場繁榮興旺，外貿出口大幅增長。國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟、外商及港澳臺經(jīng)濟分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元和 億元，比上年同期增長 %、 %、 %和 %； 1－ 10 月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 億元， 比上年同期增長 %。 10 月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，按可比價格計算，比上年同期增長 %。其中居住商品和服務項目價格分別比上月上漲 %和 %。前11 個月累計出口交貨值比上年同期增長 %，仍保持了快速增長的勢頭。 11 月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同月提高 個百分點，與上月產(chǎn)銷率基本持平。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產(chǎn)增長，表明我國經(jīng)濟已經(jīng) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 48 頁 走上健康發(fā)展軌道。主要表現(xiàn)如下： 11 月份，全國完成工業(yè)增加值 2171 億元，比上年同月增長 %，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。（《長江日報》 2020’9） (三 )有利投資經(jīng)濟形勢成因分析（億房網(wǎng) （一） 國家宏觀經(jīng)濟的影響 截止 11 月份，我國經(jīng)濟保持 %的高速增長。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚， 2020 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 48 頁 7．積極推進 XX 市國民經(jīng)濟和社會信息化進程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡化的建設，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。 5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進房地產(chǎn)交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產(chǎn)交易與權屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。 4． 2020 年， XX 市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。 3．繼續(xù)加強經(jīng)濟適用住房的建設，并在 2020 年 XX 市將建立起經(jīng)濟適用房的審核機制。 2020 年開發(fā)主要集中在 XX、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。因此 2020 年也是 XX 市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 從以上資料可以看出， XX 市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。 2020 年漢正街也提出了二 次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500 個商鋪全部發(fā)售完畢。主要得益于 2020 年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。 加入 WTO 后隨著外商外資企業(yè)的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整 體走強還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟的拉動。 5．寶豐路、漢陽地區(qū)。 4．中南路至武珞路沿線。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。 2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段， XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。 2020 年由于寫字樓的密集區(qū)域轉向了建設大道“金融一條街”，因此 2020 年寫字樓最高均價地區(qū)是“金融一條街”。 2020年四個季度寫字樓價格分別為 、 404 、 元 /平方米，平均售價為 4032 元 /平方米，租價為 25 元 /平方米，較 1999 年上漲6%。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點； 2．經(jīng)濟適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比 1999年上漲 %；我市經(jīng)濟適用房均價在 1300 元 1400 元 /平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較 1999 年上漲 %，成為新的市場亮點。 住宅 住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的 %, 個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的 %?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業(yè)管理費等。 1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強 、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。 2020 年 11 月 2— 4 日舉辦的智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一種趨勢。其實這個概念進入 XX 的時間不算短，但一 直都未廣泛推廣。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了 XX 名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學和受教育問題。帶動了四號小區(qū)的銷售， 2020 年已銷售了 18 萬平方米， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 48 頁 占總銷售的 50%以上。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內營造環(huán)境藝術等方面都做了較大的投入。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。 5．從價格上看， 2020 元 /平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經(jīng)濟適用房 100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟適用房的平均價位在 13001400 元 /平方米之間。 4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓 銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 48 頁 3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。 2． 2 微觀市場特點 1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎配套設施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量 均高于中心地區(qū)。 6 月和 11 月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。截止 2020 年，共有 218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務的有形網(wǎng)絡。 7． 房地產(chǎn)中介服務為房地產(chǎn)二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。（上圖） 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。 2020 年新增歸集住房公積金 億元，比 1999 年增長 %。 2020 年全市各銀行發(fā)放個人住房貸款共計 億元，比投資到建設環(huán)節(jié)的貸款總額 億元多出一倍多。 住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 起數(shù) 30010 起 27130 起 57140 起 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 48 頁 建筑面積 244 平方米 萬平方米 萬平方米 5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的 堅實后盾。 2020 年 XX 市增量房市場交易 30010 起，交易的建筑面積達 244 萬平方米，而存量房市場交易達到 27130 起，建筑面積為 萬平方米。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。 4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應初步顯現(xiàn)。 2020 年 XX 市不斷推進和完善經(jīng)濟適用住房建設。 1999 年 XX 市空置商品房為 150 萬平方米