【正文】 效益； （ 8）遵守“以人為本”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心理要求； （ 9）堅持可持續(xù)發(fā)展思想，使本項目符合未來咸陽市的整體規(guī)劃； （ 10）追求人與自然，建筑與環(huán)境相互交融，以及住宅形式與居住內涵的高度統(tǒng)一，同時營造小區(qū)內部環(huán)境和周邊景觀的協(xié)調一致； （ 11） 高綠化，低密度小區(qū)； （ 12） 守國家、省、市有關規(guī)定。絲路花城住宅小區(qū)的規(guī)劃設計方案從設計指導思想、總平面設計以及建筑設計、專項設計等幾方面進行說明，最后對設計方案的技術經濟指標進行闡述。 四、項目建設的市政配套條件 （ 1） 供暖：分戶式計量，集中供暖，地輻式采暖； （ 2） 網絡：家庭綜合布線系統(tǒng)，高標準寬帶信息網絡，家庭信息化、網絡化； （ 3） 電話通迅：小區(qū)室外電話通迅網將在施工圖設計后期由天然氣公司配合設計實施； （ 4） 天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設計后期由天然氣公司配合設計實施； （ 5） 道路：本項目鄰近城市主干道世紀大道，可直接駁接； （ 6） 供電：小區(qū)供電管線，將在施工圖設計后期由供電避配合設計實施； （ 7） 排水：駁接城市專用的排水道； （ 8） 供水：小區(qū)供水管線，將在施工圖設計后期由供水局配合設計施。項目地塊位于灃河新區(qū)，北臨世紀大道，南臨陳陽南路，西靠清華科技園，東接陜西中醫(yī)學院。 三、 基礎理論建設的自然條件 （ 1） 氣溫：年平均氣溫 攝氏度； （ 2） 風：平均風速 2 米 /秒； （ 3） 日照：年日照時數 小時； （ 4） 濕度 :相對濕度 64%； （ 5） 霜期：無霜期 236 天； （ 6） 氣壓：平均氣壓 ； （ 7） 降水：年降水量 362 毫米。 社區(qū)商業(yè)街銷售價格 采用市場比較法對周邊同類競爭項目的社區(qū)商業(yè)街進行調查分析，將項目一期銷售價格定為 4000 元 /㎡。修正系數計算如下： 可比實例 比較因素 A 帝都花園 1900 元 /m2 B 碧水茗居 180 元 /m2 C 蘇州園林 2020 元 /m2 區(qū)域因素 100/102 100/96 100/102 交易情況 100/99 100/101 100/100 交易時間 100/99 100/98 100/98 個別因素 100/97 100/98 100/97 修正系數 (4)權重的確定 帝都花園、 碧水茗居、蘇州園林 與本項目較為接近，對項目的影響較大，對各案例的權重確定如下 ： 帝都花園： ； 碧水茗居 :； 蘇州園林 : (5)比準價格的確定 根據以上結果，確定各案例的比準價格確定如下： 案例一比準價格： 1900 =1957 元 /㎡ 案例二比準價格： 1800 =1926 元 /㎡ 案例三比準價格： 2020 =2060 元 /㎡ （ 6） 項目最終合理比準價格的確定 項目的價格為以上三個案例的比準價格的加權平均，計算如下： 項目比準價格 =1957 +1926 +2060 = 元 /㎡ 依據以上計算結果，考慮到“低價入市”的銷售策略，綜合確定 本項目的一期銷售價格定為 2020 元 /㎡，隨著時間的推移，項目配套設施日趨完善，項目人氣逐漸上漲，因此項目價格也可逐步上調。 （ 3） 計算修正系數 修正系數的計算方法如下： 每個因素的取值以項目為基準計算，項目的各個因素取值均為 100，案例的因素取值參照基準計算。 1） 多層價格確定 （ 1） 選擇案例 從可比案例中選擇與本項目在用途、功能和結構以及層數上較為接近的有：帝都花園、 碧水茗居、蘇州園林。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價進行修正，然后計算出修正價格，最后將各修正價格的加權平均價格作為項目的價格。 項目的目標市場定位 本項目屬于商品住宅，結合項目所在地周圍情況及以上的市場分析，將項目的目標市場定位如下： （ 1） 有意對房地產進行保值、增值的投資商人； （ 2） 目標市場大眾化，凡是對住房有需求的人士； （ 3） 以西安市場為主，咸陽市場為輔。小區(qū)開發(fā) 應本著實用、舒適和適度超前的原則，把“人性化”、“綠色建筑”等一些先進的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)標準，開創(chuàng)居住新概念。西咸兩市居民將會由以往大部分人住“安置型、實用型”住宅，少數住“舒適型”住宅，極少數人住“豪華型”住宅的現(xiàn)狀向多數人住“實用型、舒適型”，少數住“安置型”的狀況過渡。 六、項目市場分析結論及項目市場定位分析 項目市場分析結論 綜合我們的市場調研和以上對本項目的市場分析可以得出以下結論：住宅市場供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費者需求理念有所變化，中高檔住宅的市場供給量與市場潛量之間仍有足夠大的市場空間，區(qū)域競爭不太激烈，項目自身優(yōu)勢較為明顯，在所處市場環(huán)境中的機會大于 威脅，隨著灃河新區(qū)整體開發(fā)的進展會更加突顯本項目的價值，市場前景樂觀。 項目投資機會分析 （ 1）從宏觀經濟形勢上看，本項目符合國家宏觀經濟戰(zhàn)略目標西部大開發(fā)和促進住房制度改革，加快住宅建設步伐的住房政策。 （ 3） 融資條件限制較以前嚴格 2020 年 6 月 5 日，中國人民銀行頒布了銀發(fā)「 2020」 121 號文《中國人民銀行關于進一步加強房地產的通知》，要求各商業(yè)銀行加強對房地產信貸業(yè)務的管理。 （ 2） 交通狀況有待改善 盡管灃河新區(qū)內道路建設較快，然而，項目周邊公交站少，而且距離較遠，對于沒有私車的購買者來說，交通非常不便。 （ 1） 項目周邊城市基礎設施建設有待完善 項目周邊多為待開發(fā)用地，城市基礎設施建設速度雖然較快，但有待改善。絲路花城項目的建設具有很大的優(yōu)勢。小區(qū)綠化呈現(xiàn)園林化、立體化、多樣化，使整個小區(qū)呈現(xiàn)時尚、綠化、環(huán)保、田園的特色。絲路花城住宅小區(qū)的綠 化設計本著綠色、環(huán)保的原則，做到環(huán)境優(yōu)美、活潑、親切、有特色、品位高。 ? 怡人的小區(qū)綠化環(huán)境 隨著社會的發(fā)展與進步，人們生活質量和消費意識不斷提高，綠色環(huán)保住宅越來越受到消費者的青睞。金泰金泰 （ 2） 小區(qū)環(huán)境分析 “住”是人類生活的四大要素之一。隨著咸陽政府對灃河新區(qū)基礎設施投入的加速，地段優(yōu)勢將越來越明顯。 由此推斷，西咸兩市多層住宅和 小高層住宅的市場供給量在未來的一段時間內會有所增加，形成多層、小高層、高層均衡發(fā)展的態(tài)勢，別墅供給遠期將會下降。別墅類項目由于國家停止了其土地供應，預期未來需求量得到釋放，目前已開發(fā)或正在開發(fā)的別墅和城市近效聯(lián)排別墅項目銷售行情看漲。 從以往西咸兩市住宅的供求情況來看，以多層為主，供給保持穩(wěn)定增長，小高層自推出以來很受歡迎，但數量有限；高層和別墅項目近期雖然有增長，但整體數量較少。結合目前西咸兩市房地產政策，市區(qū)現(xiàn)有可開發(fā)土地資源及獲得情況，開發(fā)周期等情況綜合分析來看，西咸兩市住宅市場一般供給量將長期穩(wěn)定的增長。目前，房地產業(yè)已經成 為國民經濟的支柱產業(yè)，《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)的通知》（國發(fā)「 2020」 18 號）再次提出：實現(xiàn)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。 （ 1） 開發(fā)商對國家政策變化的預期 開發(fā)商對國家政策的變化有積極的預期和消極的預期兩種可能，積極的預期可能導致開發(fā)商增加投入，而消極的預期可能導致開發(fā)商減少投入，從而最終影響市場供給總量。而對于房子其外的附加值并不是特別關注，但隨著總體經濟的增長，人均收入的提高以及西安房地產對其產生的影響，咸陽的房地產經過市場的調節(jié)后也將趨向高端化，將由現(xiàn)在的為滿足居住為主轉變?yōu)橐晕幕諊?、精神內涵為主的綜合性居住區(qū)，由小型開發(fā)走向區(qū)域版塊開發(fā)。 住宅市場的發(fā)展趨勢 從目前咸陽的房地產發(fā)展來看，還處在初級向中級轉變的過程。 表 西安及咸陽市居民住宅需求面積統(tǒng)計表 (單位 :m2) 面積分組 〈 80 80100 100120 120150 〉 150 統(tǒng)計頻率 25 52 91 91 35 我們注意到，目前市場上有部分消費者為剛工作不久的年輕人，他們經濟承受力不太高，住房現(xiàn)狀不佳，購買心理比較急切，需要環(huán)境優(yōu)美，單元 面積較小的住宅類型。 表 西咸兩市居民可承受住宅價格統(tǒng)計表 調查人數及年齡段 年齡段 2025 2630 3135 3640 4150 50 歲以上 合計 人數 51 71 65 61 30 19 297 承受價位 〈 1500 元 % % % % % % % 15002020元 % % % % % % % 20203000元 % % % % % % % 30004000元 % % % % % % % 〉 4000 元 % % % % % % % 在住宅面積上 ,目前 ,西安市民對面積要求較高，回答需求面積在100120 平方米和 120150平方米的均占到了 %。與以往資料對比表明，隨著人民生活水平的提高，選擇小高層住宅和高層住宅的居民人數在不斷增加。調查結果顯示：在回答樓型選擇時， %的人選擇多層住宅， %的人選小高層， %的人選擇選擇高層。這次調查的主要內容是市場上最受歡迎的房型、房價、付款形式以及小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理等；主要目的是了解西咸兩市居民對商品住宅的購買能力以及偏好 的房屋類型。因樓盤客戶都有區(qū)域性，所以在房地產發(fā)展還不夠成熟的情況下，人員直銷會更有針對性。原因主要是： A、從成本上分析，用人員直銷的費用遠遠低于報紙廣告的費用，因西安的工人工資標準普遍都在 500— 800 元每月 之間，而用在報紙上的廣告費用一次就要 4— 7 萬之間（華商報），而且廣告效果并不見好。 ? 住宅市場的銷售策略 銷售策略 報紙雜志 路牌廣告 人員直銷 所占百分比 10% 30% 60% 分析：從目前對咸陽房地產市場的調查發(fā)現(xiàn)， 60%的樓盤都用人員直銷的方式宣傳，對媒體廣告的投入都極少采用。 ? 住宅市場的競爭態(tài)勢 目前咸陽的房地產市場競爭還沒形成較大的場面，房地產的開發(fā)都是圍繞周圍人群的居住需求為主，而且開發(fā)面積都是小量生產或定量生產，滿足周圍人群的需求后又到別的地方再找一塊地，開發(fā)形式沒 有長期持續(xù)性，隨時都有斷節(jié)的情況發(fā)生。以人民西路和咸通路的交接處向兩邊擴展的住宅區(qū)，主要是政府安居工程和低價住宅為主。以人民中路為中心的住宅區(qū)，集中了咸陽市政府、秦都區(qū)政府、省第二印染廠、紡織機械廠等高密度的人群。而目前咸陽的房地產開發(fā)主要是以解決人們的居住功能為主，企業(yè)發(fā)展也較緩慢，所以目前寫字樓的發(fā)展主要是以商 住兩用的形式出現(xiàn)，而且因其價格偏高，市場吸納力有限，在咸陽的發(fā)展還在起步階段。 從居住功能劃分，目前咸陽的房地產主要是國家安居工程和廉價商品房兩種，目前市區(qū)現(xiàn)有 48 萬人口的強大需求支持著房地產的發(fā)展進入加速期。 另還有市政 最新規(guī)劃的灃河新區(qū)，主要以高新科技為主，是城市未來發(fā)展的重心。 第二塊是以火車站為中心向外擴展的住宅區(qū)，由于火車站強大的人流造成對周邊零售業(yè)的需求增大，促使了一批個體經營者對該區(qū)域的看好，慢慢形成了商業(yè)住宅為一體的區(qū)域。經濟適用房有市安居辦建設的秦陽花園等 4 個項目，年內計劃投資 ，計劃建筑面積 ，其中完成續(xù)建項目 萬平方米，計劃新開工面積 萬平方米。 房地產宏觀環(huán)境 咸陽市共有房地產評發(fā)企業(yè) 103 家，其中，一級資質企業(yè)一家，二級資質企業(yè) 二家，三級資質企業(yè) 22 家，四級資質企業(yè) 28 家。隨著商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)，銷售各方面政策的完善和改進，居民上入的穩(wěn)步增長，商品房市場人氣不斷上升，并進入了一個穩(wěn)定的增長期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應已經體現(xiàn)出來，人們對西部大開發(fā)的信心 日益增強。 5) 咸陽建設“西安后花園”的戰(zhàn)略定位，將全面提升咸陽的居住、投資環(huán)境，“住在咸陽”將成為西安市民的另一種選擇，西咸共建區(qū)的房地產項目將迎來不可多得的契機。 3) 中央“西部大開發(fā)”國策及陜西省“一線兩帶”發(fā)展戰(zhàn)略，為咸陽建設現(xiàn)代化都市 營造了良好的宏觀環(huán)境，這為咸陽房地產的發(fā)展提供良好的機遇。 2) 2020年咸陽市國民生產總值（ GDP）達到 ，比上年增長 %，實施西部大開發(fā) 5年，年均增長 10%，三次產業(yè)結構變化突出，由 1999年的 ∶ ∶ 2020年 21∶ 43∶ 36。 第二章 市場分析 一、宏觀經濟形勢 宏觀經濟形態(tài) 1) 2020 年西安市國民生產總值（ GDP）為 億元 ,比上年增長 %,其中第 一產業(yè)比上年增長 %,第二產業(yè)增長 %,第三產業(yè)增長 %。