【導(dǎo)讀】項(xiàng)目建設(shè)單位為陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司。該公司為陜西省投資集。正式成立，注冊資本金5100萬元人民幣。發(fā)、銷售、租賃；兼營物業(yè)管理；項(xiàng)目投資：高新技術(shù)產(chǎn)品的開發(fā)、銷售；辦公自動(dòng)化設(shè)備、建筑材料、裝飾材料、電工器材、五金交電的銷售。改造、擴(kuò)建工程的實(shí)施工作。學(xué)的技術(shù)，緊扣“以人為本”為消費(fèi)者創(chuàng)造最適合居住的好房子。住宅項(xiàng)目，是咸陽市灃河新區(qū)批準(zhǔn)建設(shè)的重點(diǎn)工程。公里，距西安鐘樓商業(yè)區(qū)20公里。項(xiàng)目所在地周圍環(huán)境的需要。房、其他高收入家庭購買市場價(jià)的商品房。這些項(xiàng)目的實(shí)施建設(shè)對緩解西咸兩市目前住宅狀況起。帝都花園、碧水茗居和本項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目均已獲得批準(zhǔn)，2)2020年咸陽市國民生產(chǎn)總值達(dá)到，比上年增長%，產(chǎn)業(yè)的提高，成為咸陽房地產(chǎn)市場發(fā)展的“助推器”。

　　

【正文】 據(jù)市場調(diào)查，有 22%的購 房者主要通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房產(chǎn)信息，隨著網(wǎng)絡(luò)迅速普及，相信通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳將會(huì)得到很好的效果。 （ 3）戶外廣告：可在西咸兩市的主要交通路口、廣場、公交車站及灃河新區(qū)必經(jīng)路旁設(shè)立特色廣告牌。 （ 4）焦點(diǎn)廣告：在銷售中心室內(nèi)應(yīng)不停地播放廣告錄象，室外設(shè)大幅廣告牌。 （ 5）現(xiàn)場廣告：在施工現(xiàn)場周圍以及門口布置大幅的小區(qū)效果圖，以吸引過路人。 人員促銷 銷售準(zhǔn)備期： 對銷售人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，以規(guī)范他們的行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞，強(qiáng)化銷售過程。 銷售期間： 要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個(gè)客戶，與重點(diǎn)客戶建 立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”，“顧客就是上帝”的營銷思想。另外，可采用一些獎(jiǎng)勵(lì)辦法調(diào)動(dòng)促銷人員的積極性。 住宅博覽會(huì)展示 有關(guān)資料顯示，西安市每年的房地產(chǎn)交易中有一大部分是通過住宅博覽會(huì)達(dá)成的。因?yàn)?，這樣可以避免購房者四處的奔波，節(jié)約了時(shí)間；同時(shí)，住 博會(huì)上聚集了大量的精品樓盤，與房地產(chǎn)交易有關(guān)的法律咨詢，貸款辦理等服務(wù)一應(yīng)俱全。因此，在住博會(huì)上選擇人流量大的服務(wù)臺(tái)，進(jìn)行精心布置，盡量突出本項(xiàng)目的特色。 精品樓書 本項(xiàng)目的樓書分為兩種：一種感性訴求型，另一種理性訴求型。區(qū)分購買者贈(zèng)送，以滿足不同 顧客的需求。 感性訴求樓書內(nèi)容：樓盤概念提示；樓盤基本情況說明；銷售方案介紹；物業(yè)管理服務(wù)說明；居住生活理想狀態(tài)描繪。 理性訴求樓書內(nèi)容：樓盤建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；說細(xì)戶型介紹；配套設(shè)施；物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。 公共關(guān)系 可以借助于公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行宣傳，引起公眾的高度信賴和注意，消除公眾的戒備心理。 可以采用以下幾種公關(guān)促銷的方法： （ 1）制造對本公司和本項(xiàng)目有利的新聞 陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是陜西省投資集團(tuán)（有限）公司的全資子公司，作為一家政府背景較濃的公司，可以借助政府要 員、業(yè)內(nèi)人士的知名度，制造一些新聞，進(jìn)行軟廣告宣傳。例如，樓盤的奠基儀式、開盤儀式上可以請知名人士出席，借助政府的力量舉辦一些有影響力的研討會(huì)活動(dòng)，如科學(xué)地產(chǎn)研討會(huì)等。 （ 2）調(diào)研活動(dòng) 公司可以通地民意調(diào)查等多種方式來收集信息，了解消費(fèi)者對公司，對該項(xiàng)目的價(jià)格、質(zhì)量、功能、房型等諸方面的意見或建議，并及時(shí)將改進(jìn)后的情況告知消費(fèi)者，以跟蹤消費(fèi)者的需求趨勢，盡力滿足消費(fèi)者的要求。 （ 3）參與社會(huì)公益活動(dòng) 金泰恒業(yè)公司是一個(gè)剛剛成立的新公司，因此需要樹立自己的形象，各種社會(huì)公益活動(dòng)為其開展公關(guān)促銷創(chuàng)造了良好的機(jī)會(huì) ，公司應(yīng)利用這種機(jī)會(huì)，以引起各種傳媒的注意，并及時(shí)有效地進(jìn)行宣傳。 四、準(zhǔn)備策略 銷售中心： 由于灃河新區(qū)距離市中心較遠(yuǎn)，人口密度較小，所以將銷售中心放在世紀(jì)路上，這樣既可以吸引更多的關(guān)注，又能縮短與消費(fèi)者的距離。銷信中心的建設(shè)應(yīng)具一定的規(guī)模，建筑設(shè)計(jì)要體現(xiàn)藝術(shù)性。同時(shí)為加大宣傳力度，銷售中心應(yīng)提前 12 個(gè)月建成，并在其周圍以大幅效果圖吸引消費(fèi)者。建議銷售中心建在會(huì)所的一層，層主要有三個(gè)好處：其一公開發(fā)售時(shí)，會(huì)所的各種功能配套已完善并盡可能投入使用，可以提高消費(fèi)者的購買信心；其二在首期業(yè)主入住后，可以 在會(huì)所形成大量人氣，避免造成售樓部冷場的現(xiàn)象出現(xiàn)，提高售樓部人氣；再次，避免建造銷售中心而浪費(fèi)資源。另外，還應(yīng)配有看樓專車定點(diǎn)接送客戶與現(xiàn)場講解人員。 樣板房展示： 樣板房是顧客對擬購房屋狀況最直接最真實(shí)的體驗(yàn)，對喚起顧客的購買欲望非常重要，也對樓盤的銷售起著至關(guān)重要的作用，所以樣板房的設(shè)置非 常慎重。要認(rèn)真研究顧客心理，布局、質(zhì)量、裝飾、外觀、設(shè)備甚至色彩都要仔細(xì)研究，反復(fù)比較，力求突出優(yōu)點(diǎn)，掩飾不足，給人以回家的感覺。室內(nèi)設(shè)計(jì)體現(xiàn)智能化、潮流化；室外小區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)自然化。 樓盤正式推出儀式： 可借 助儀式向外部發(fā)布樓盤正式推出市場的信息，可借助大規(guī)模模慶典儀式來吸引大量各傳播媒介記者，還可邀請政府人士和社會(huì)知名人士參加，以獲得良好的社會(huì)宣傳效果。 五、項(xiàng)目一期銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 1. 項(xiàng)目一期在 2020年第四季度與 2020年第一季度由于主體工程未完工 ,所以沒有銷售收入 。 2. 在 2020 年第二季度銷售比例占整個(gè)一期銷售面積的 35%,銷售收入為 萬元 。 3. 在 2020 年第三季度銷售比例占整個(gè)一期銷售面積的 40%,銷售收入為 萬元 。 4. 在 2020 年第四季度銷售比例占整個(gè)一期銷售面積的 25%,銷售收入 為 萬元。（詳見下表） 項(xiàng)目一期銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃表 銷售計(jì)劃 各季度收款情況（單位：萬元） 季度 銷售 比例 銷售面積 (萬 m2) 202004 202001 202002 202003 202004 202004 0 202001 0 202002 35% 202003 40% 0 202004 25% 合 計(jì) 第七章 項(xiàng)目一期總投資估算 一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； 陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額； 金泰絲路花城住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 相關(guān)概算指標(biāo) 二、項(xiàng)目總投資估算的原則 項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況； 項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項(xiàng)目總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備中考慮。 三、項(xiàng)目一期投資估算 項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、工程前期費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān) 理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期利息等項(xiàng)。 金泰絲路花城一期工程成本估算（含公建） 名城 建筑面積（平方米） 總成本（萬元） 多層住宅 77630 花園洋房 17700 餐飲街 5000 共建 13200 合計(jì) 113530 一期總建筑面積 113530m2 多層住宅 77630 m2 花園洋房 17700 m2 公建 13200 m2 餐飲街 5000 m2 銷售收入 22305萬元 多層住宅 2020 77630＝ 15526萬元 花園洋房 2700 17700＝ 4779 萬元 餐飲街 4000 5000＝ 2020 萬元 建安成本 萬元 1）一期地價(jià) 元 / m2 地價(jià)總額 ，其中土地出讓金 ，契稅收 萬元、傭金 萬元、印花稅 萬元、截至 2020 年貸款利息 萬元 多層住宅 77630＝ 萬元 花園洋房 17700＝ 萬元 公建 13200＝ 萬元 餐飲街 5000＝ 2）勘察、設(shè)計(jì)、方案費(fèi) 萬元 多層住宅 34 77630＝ 花園洋房 38 17700＝ 萬元 公建 55 13200＝ 萬元 餐飲街 36 5000＝ 18 萬元 3）交納的綜合規(guī)費(fèi) 萬元 （ 1）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬元 多層住宅 10 77630＝ 萬元 花園洋房 10 17700＝ 萬元 公建 10 13200＝ 萬元 餐飲街 10 5000＝ 5 萬元 （ 2）工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) 萬元 多層住宅 700 ％ 77630＝ 萬元 花園洋房 900 ％ 17700＝ 公建 1000 ％ 13200＝ 萬元 餐飲街 1000 ％ 5000＝ （ 3）工程定額測定費(fèi) 萬元 多層住宅 700 ％ 77630＝ 花園洋房 900 ％ 17700＝ 公建 1000 ％ 13200＝ 萬元 餐飲街 1000 ％ 5000＝ 萬元 （ 4）省發(fā)展新型材料使用費(fèi) 萬元 多層住宅 6 77630＝ 花園洋房 6 17700＝ 公建 6 13200＝ 萬元 餐飲街 6 5000＝ 3 萬元 （ 5）建筑業(yè)勞保統(tǒng)籌 萬元 多層住宅 700 ％ 77630＝ 萬元 花園洋房 900 ％ 17700＝ 萬元 公建 1000 ％ 13200＝ 萬元 餐飲街 1000 ％ 5000＝ 萬元 （ 6）天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi) 770 元 /戶 770 1000＝ 77 萬元 多層住宅 77630＝ 萬元 花園洋房 17700＝ 12 萬元 公建 13200＝ 萬元 餐飲街 5000＝ （ 7）幾種供熱建設(shè)集資 20 元 / m2 萬元 多層住宅 20 77630＝ 萬元 花園洋房 20 17700＝ 萬元 公建 20 13200＝ 萬元 餐飲街 20 5000＝ 10 萬元 4）建安費(fèi) 萬元 多層住宅 700 77630＝ 萬元 花園洋房 900 17700＝ 1593 萬元 公建 1000 13200＝ 1320 萬元 餐飲街 1000 5000＝ 500萬元 5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 200元 /m2 萬元 多層住宅 200 77630＝ 萬元 花園洋房 200 17700＝ 354萬元 公建 200 13200＝ 264萬元 餐飲街 200 5000＝ 100 萬元 6）監(jiān)理費(fèi) 萬元 多層住宅 700 7‰ 77630＝ 花園洋房 900 7‰ 17700＝ 萬元 公建