【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。為推進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，發(fā)展旅游事業(yè)。弘揚(yáng)都江堰山水道教文化，發(fā)揮古堰、青城山世界。都江堰青城湖地處四川省成都平原西北部，以世界文化遺產(chǎn)青城山而得名。域占地面積約兩平方公里，距西部特大中正城市成都市30公里，距雙流國際航空港30分鐘車程，距都江堰市20分鐘車程，距道教圣地之一青城山10分鐘車程。成青旅游免費(fèi)快速通道貫穿青城湖。歷史名城都江堰風(fēng)景名勝區(qū)，達(dá)到人與自然至高的和諧統(tǒng)一。世界文化遺產(chǎn)青城山作為四川的重要旅游景點(diǎn)，離成都距離較遠(yuǎn)。速通道的興建，拉近與其成都的距離。青城湖國際休閑度假旅游區(qū)所。在地理位置正好處于成都30分鐘經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)和30公里高尚住宅圈內(nèi)。而本項(xiàng)目最大的贏利點(diǎn)是在第二階段。固定投資16800萬元，占規(guī)?？偼顿Y的70%。動資金投資7200萬元，占總投資的30%。主義新農(nóng)村面貌，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會環(huán)境三效合一的目標(biāo)，具有重要作用。

　　

【正文】 % 建安的 4%左右 13 營銷策劃費(fèi) 171 7296 5% 銷售收入的 3% 14 廣告費(fèi) 171 7296 5% 銷售收入的 3% 15 管理費(fèi)用 105 12160 9% 銷售收入的 5% 總成本費(fèi)用 合 計(jì) 3998 124569 100 項(xiàng)目名稱 面積 單價(jià)（元 /㎡ ） 金額（萬元） 不動產(chǎn)營業(yè)稅 (%)萬元 別墅住宅 6000 243201 13619 合 計(jì) 5000 343201 13619 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目總成本： 124569萬元 銷售不動產(chǎn)稅： 13619萬元 營業(yè)利潤： 105013萬元（已減去不動產(chǎn)稅） 投資利潤率： 82%，投資回收期：約 1年 銷售利潤率： 42% 三、開辦費(fèi) 除土地資金投入外，最低投入： 在施工許可證辦理可正式開工所需要費(fèi)用，其中包括以下幾項(xiàng)： A、設(shè)計(jì)費(fèi)： ㎡ 25 元 /㎡ =10670000元 B、地勘費(fèi)：預(yù)計(jì) 200萬元左右 C、報(bào)建費(fèi)： ㎡ 150元 /㎡ =64000000元 D、民工工資保證金： ㎡ 750元 /㎡ （最低建安成本） 5%=16000080元 E、其它：預(yù)計(jì) 1000 萬左右 合計(jì)：項(xiàng)目啟動時(shí)最低資金準(zhǔn)備約為 10267 萬元 銀行對材料的封閉資金： 6827 萬（建安的 20%，實(shí)施時(shí)研究對策，暫不計(jì)入必備資金、進(jìn)入過渡資金） 在預(yù)售時(shí)工程預(yù)計(jì)投入資金： 1000012020萬元（已包括啟動資金）加上土地費(fèi)用 3 2億，合計(jì)本項(xiàng)目在 4 4億，防、房地產(chǎn)就可以全面啟動。 特此說明： 以上作出的財(cái)務(wù)估算為預(yù)測方案，在數(shù)據(jù)和費(fèi)用考慮方面存在誤差，故不 作為最終項(xiàng)目投資和利潤的依據(jù)，實(shí)際的投資、利潤估算將以項(xiàng)目正式進(jìn)入開展后的測算為最終依據(jù)。 結(jié)論 通過對項(xiàng)目整體的盈水能力，清償能力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力的分析，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈水能力，清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，財(cái)務(wù)評價(jià)可行。 青城湖國際休閑 度假 旅游區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 青城山周邊樓盤現(xiàn)狀調(diào)查： 因青城山擁有得天獨(dú)厚的地理環(huán)境和人文地貌，青城山別墅生活區(qū)是續(xù)浣花溪?jiǎng)e墅區(qū)、牧馬山別墅區(qū)之外的成都市政府規(guī)劃的三大別墅生活區(qū)之一。雖說離成都有一定的路程（成灌高速需 1個(gè)多小時(shí)），但是憑優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、舒適的居家氛 圍，同樣受到了一些追求高品質(zhì)生活人士的關(guān)注。青城山別墅項(xiàng)目開發(fā)也較多。各個(gè)地段各種風(fēng)格的樓盤項(xiàng)目都有相對應(yīng)的消費(fèi)群體。據(jù)8月青城山別墅項(xiàng)目的銷售情況來看，銷售形勢較好。 其中，中國青城二期青城美墅只余 10多套；天下青城 3期美墅半島進(jìn)行排號銷售；青城皓庭接近售罄；青城風(fēng)景剩余 3套；潮蓉碧水青城已銷售 50%；高山流水 3期已銷售 70%等。 目前，青城山別墅，二至三層的疊拼售價(jià)在 6000元 /㎡左右；獨(dú)棟別墅在 10000元 /㎡左右。 成青旅游快速通道的興建帶來的契機(jī)： 成青旅游快速通道介紹： 成青 （成都 — 青城山） 旅游快速通道是成都市推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的一項(xiàng)重要工程，該通道起于成都市三環(huán)路，經(jīng)光華大道至溫江區(qū)，沿溫郫彭公路至溫江壽安鎮(zhèn)，跨金馬河，進(jìn)入 青城山 ，經(jīng)柳街、安龍到大觀鎮(zhèn)，止于 106省道普照寺路口。整個(gè)快速通道 總里程 42 6公里，全線按照一級公路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)興建，設(shè)計(jì)行車速度 80 公里 /小時(shí)，雙向 六 車道，瀝青混凝土路面。建設(shè)周期 18個(gè)月，將于 2020 年 7月 1日正式通車。 屆時(shí)，成都到青城山的車程將由現(xiàn)在的 1 個(gè)多小時(shí)縮短為半小時(shí)。快速通道有效地突破了通往青城山的交通瓶頸。 目前青城山交通介紹： 目前至青城山的 主要交通要道有兩條。 一是，起于二環(huán)路營門口，止于都江堰聚源鎮(zhèn)，途經(jīng)土橋鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、郫筒鎮(zhèn)、崇義鎮(zhèn)，通過聚源鎮(zhèn)可上成灌高速公路。 二是，省重點(diǎn)工程 —— 全長４８．５公里改造后的國道３１７線成灌公路（又稱老成灌公路）。 成青旅游通道對青城山房地產(chǎn)的影響： 都江堰雖說是一個(gè)重要的旅游景點(diǎn)，但是與成都的距離較遠(yuǎn)，成都至青城山，成灌高速，需要1 個(gè)小時(shí) 20分鐘的距離。單程收費(fèi) 20 元。剛改建過的老城灌路單程收費(fèi)小車 10元。交通的不便是青城山房地產(chǎn)發(fā)展的不利因素。如今成青旅游快速通道的開通，無疑打通了此“交通瓶 頸”。自成青旅游快速通道的興建 將極大的促進(jìn)青城山的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動成都至青城山沿線的旅游地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 的發(fā)展。使 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到極大的推動。目前，自成青旅游快速通道的興建， 大觀鎮(zhèn)的地價(jià)以及周邊的房地產(chǎn)就迅速升值， 沿線部分樓盤售價(jià) 都 有所提升。 工程進(jìn)度 ： 本項(xiàng)目于 2020年 6月開始策劃、運(yùn)作； 本項(xiàng)目初定在成青旅游快速通道（ 2020 年 7 月 1 日）通車時(shí)，項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施（ 900 畝的湖泊、道路、地下管網(wǎng)、水、電、氣）建設(shè)基本完成，同時(shí)形成初具規(guī)模的樣板區(qū)、湖區(qū)； 本項(xiàng)目已取得政府及有關(guān)部門的立項(xiàng)批復(fù)及國土 證的分批辦理，現(xiàn)有 229 畝國有土地使用證已辦理好（已確權(quán)，正在辦理落實(shí)），拆院并院 415 畝掛鉤土地已報(bào)國務(wù)院土地儲備中心，另有約 360畝滿足青城湖建設(shè)用地，國土部門正在調(diào)整中。 現(xiàn)場工程情況：已挖掘出 300 余畝的湖面；青城湖項(xiàng)目現(xiàn)場管委會及指揮部已全面啟動，辦公場地 600㎡； 從介入項(xiàng)目至今，政府的批復(fù) 23份，重要文件有 2份（與政府簽定的《合同書》和與國土局土地儲備中心《土地整理合作協(xié)議》） 目前本項(xiàng)目已出兩次規(guī)劃方案及文本（待進(jìn)一步論證、分析、定位后，將出一套完整的規(guī)劃方案），以委托中國科學(xué)院 成都分院環(huán)境評價(jià)部已出《環(huán)評報(bào)告》送審；（其中《青城湖國際社區(qū)概念規(guī)劃》一份；《青城湖綜合整治概念規(guī)劃初步構(gòu)想》一份；水利部門所需的論證報(bào)告： A、行洪論證與河勢穩(wěn)定評價(jià)報(bào)告； B、擋水工程實(shí)施方案設(shè)計(jì)報(bào)告； C、水資源論證報(bào)告書； D、水系報(bào)告） 相關(guān)文件及合同： 序 時(shí)間 出處 文件名稱 備注 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 號 1 都江堰“水月湖”綜合整治開 發(fā)合作框架協(xié)議書 合作投資內(nèi)容、范圍、方式、收益 等事宜 2 協(xié)議補(bǔ)充條款 政府與乙方合作框架原則補(bǔ)充 3 柳街鎮(zhèn)人民政府 承諾書 對重慶五彩生態(tài)農(nóng)業(yè)公司簽約為 乙方的項(xiàng)目開發(fā)做出的承諾 4 都江堰市規(guī)劃管理局 都江堰市規(guī)劃還禮局規(guī)劃建 設(shè)方案評審意見通知 對項(xiàng)目初步策劃方案的深化 5 都江堰市人民政府與成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 合同書 關(guān)于項(xiàng)目土地整理、綜合開發(fā)、基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等事宜 6 都江堰市土地儲備中心與成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 土地整理合作協(xié)議 關(guān)于土地治理的投資、支付方式、 期限、出讓等事宜 7 都江 堰市委辦公室 會議紀(jì)要 關(guān)于青城湖旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目有 關(guān)問題的處理 8 都江堰市旅游局 都江堰市旅游局關(guān)于開發(fā)青城湖旅游綜合項(xiàng)目意見的函 同意項(xiàng)目建設(shè)并提出相關(guān)意見 9 都江堰市環(huán)境保護(hù)局 關(guān)于青城湖旅游綜合開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的意見函 同意在項(xiàng)目開展區(qū)域環(huán)境評價(jià)工 作，并提出相關(guān)意見 10 都江堰市國土資源局 街鎮(zhèn)青城湖項(xiàng)目的選址意見 確定項(xiàng)目選址范圍 11 都江堰市發(fā)展計(jì)劃局 關(guān)于青城湖環(huán)湖旅游產(chǎn)業(yè)建 設(shè)立項(xiàng)的批復(fù) 對項(xiàng)目做出 名稱、業(yè)主、投資、規(guī)模等的批復(fù) 12 都江堰市發(fā)展計(jì)劃局 關(guān)于青城湖旅游綜合整理及 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)立項(xiàng)的批復(fù) 對項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、地址等做 出批復(fù) 13 都江堰市水利局 關(guān)于都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責(zé)任公司《關(guān)于青稱湖旅游綜合開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)》報(bào)告的批復(fù) 工程開工前需向水利局提供的各種資料 14 都江堰市精益工程技 術(shù)開發(fā)有限公司 關(guān)于青城湖地形圖高程有關(guān) 問題的函 高程系統(tǒng)高度 15 都江堰市規(guī)劃管理局 都江堰市規(guī)劃管理局規(guī)劃建 設(shè)方案評審意見通知 對項(xiàng)目建設(shè)提出的意見和要求 16 都江堰青城湖旅游發(fā) 展有限責(zé)任公司 關(guān)于開展“青城湖國際休閑度 假旅游區(qū)”前期工作的申請 對項(xiàng)目前期工作的安排 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 都江堰市人民政府 關(guān)于同意開展青城湖國際休閑度假旅游區(qū)前期工作的批復(fù) 同意該公司對項(xiàng)目所做的工作 18 都江堰市水利局 關(guān)于對《青城湖擋水工程實(shí)施 方案》的批復(fù) 按水利局的意見開展工作 19 都江堰市水利局 關(guān)于對《青城湖涉及渠系規(guī)劃 方案》的批復(fù) 對下一步的工 作提出意見和要求 20 都江堰市國土資源局 關(guān)于同意開展青城湖國際休 閑度假旅游區(qū)土地意見書 關(guān)于項(xiàng)目的用土范圍和解決方式 21 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責(zé)任公司 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 法人：鄭大勇 22 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責(zé)任公司 稅務(wù)登記證 23 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責(zé)任公司 中華人民共和國組織機(jī)構(gòu)代 碼證 第八章 財(cái)務(wù)評價(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) 依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》、《投資項(xiàng) 目 經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》中的有關(guān)規(guī)定 和國家現(xiàn)行財(cái)務(wù)、財(cái)稅制度對本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)推標(biāo)進(jìn)行測算和分析，并對項(xiàng)目盈 利 情況和相關(guān)因素進(jìn)行敏感性分析，以評價(jià)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 按全部投資對項(xiàng)目作財(cái)務(wù)分析與評價(jià)。 本項(xiàng)目的計(jì)價(jià)單 位幣包括附表中的余額數(shù)據(jù)計(jì)價(jià) 單 位幣為人民幣，根據(jù)同類企業(yè)有關(guān)技術(shù)投標(biāo)，測算企業(yè)經(jīng)濟(jì)成本和期間費(fèi)用，根據(jù)現(xiàn)行建筑標(biāo)準(zhǔn)材料售價(jià)結(jié)算固定資產(chǎn)投資余額，同行業(yè)的水平估價(jià)期間費(fèi)用。 財(cái)務(wù)評價(jià) 本項(xiàng)目估算投資按 2500畝基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)算。（二期只作前景分析評論預(yù)測）。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：項(xiàng)目壽命期 建設(shè)期 5年 ， 分 兩個(gè)階段， 階段一：土地整治，時(shí)間在兩年內(nèi) ，總投資約為 ； 階段二：房地產(chǎn)開發(fā)，時(shí)間約在三年內(nèi)，總投資約為 12 億。 經(jīng)營期計(jì)算（建設(shè)期 +經(jīng)營期） 70年 項(xiàng)目投資收益分析 本項(xiàng)目總用地 2500 畝，其中規(guī)劃用于旅游湖面及濕地公園建設(shè)土地 900畝，用于旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營性土地 800畝，用于房地產(chǎn)住宅開發(fā)土地 800畝 。依據(jù)本項(xiàng)目的整體規(guī)劃特性投資收益分為三個(gè)部分 ： 第 一： 土地整治，時(shí)間在兩年內(nèi)，總投資約為 （此投資估算見第七章附表） 。 項(xiàng)目 通過 2500 畝土地整治后， 800 畝開發(fā)用地的拍賣所得利潤。 收益可通過土地出讓和拍賣方式體現(xiàn) 。根據(jù) 2020年 1月 19日成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與都江堰市人民政府所簽訂合同書中第十條 、第十一條及 第十二條約定進(jìn)行成本和收益的估算 。 合同相關(guān)內(nèi)容： 第十條 ： ⑴ 甲、乙雙方一致同意， 900 畝湖面用地甲方按工業(yè)用地協(xié)議出讓最低限價(jià)協(xié)議出讓給乙方，乙方實(shí)際支付的出讓地價(jià)款按 3萬元∕畝結(jié)算，超出部分由市財(cái)政補(bǔ)貼； ⑵ 800畝經(jīng)營用地分批按 10 萬元∕畝起始價(jià)（若此起始價(jià)低于指導(dǎo)地價(jià)的 70%，則以指導(dǎo)地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、