【正文】 招標(biāo)不采用招標(biāo)方式勘查設(shè)計(jì) √ √ √施工 √ √ √監(jiān)理 √ √ √第 十 一 章 項(xiàng) 目 實(shí) 施 進(jìn) 度第一節(jié) 建設(shè)工期項(xiàng)目總開發(fā)期為 2022 年 12 月2022 年 11 月，項(xiàng)目一期于 2022 年 5 月開工建設(shè)，二期于 2022 年 10 月開工建設(shè)。主要工程內(nèi)容包括項(xiàng)前期工作，土建及安裝工程、配套工程施工，衛(wèi)生清潔、竣工驗(yàn)收等。第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排為了縮短工期，確保工程進(jìn)度及質(zhì)量，各工序之間應(yīng)統(tǒng)籌安排，嚴(yán)格監(jiān)理，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排如下：2022 年 12 月—2022 年 4 月，辦理立項(xiàng)申請(qǐng)及審批手續(xù)、設(shè)計(jì)、施工手續(xù)辦理、招標(biāo)等前期工作；2022 年 5 月—2022 年 11 月，一期土建安裝工程、配套工程施工；2022 年 10 月—2022 年 11 月，二期土建安裝工程、配套工程施工：2022 年 11 月，衛(wèi)生清潔，竣工驗(yàn)收。2022 年 5 月2022 年 11 月，銷售期。項(xiàng)目銷售實(shí)施進(jìn)度安排如下：一期（10 萬平方米）銷售：2022 年 5 月—2022 年 11 月：一期總面積的 30%（2022 年 9 月正式開盤） ；2022 年 12 月—2022 年 11 月：一期總面積的 40%；2022 年 12 月—2022 年 11 月：一期總面積的 30%；二期（ 萬平方米）銷售：2022 年 6 月—2022 年 11 月：二期總面積的 40%；2022 年 12 月—2022 年 11 月：二期總面積的 60%。第三節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表該項(xiàng)目的工程實(shí)施進(jìn)度安排見下表。 第一年 第二年 第三年09年 2022 年 2022 年 2022 年12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11 月 前期工作 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 一期建筑安裝工程、配套工程施工　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 二期建筑安裝工程、配套工程施工　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　衛(wèi)生清潔　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　竣工驗(yàn)收第 十 二 章 投 資 估 算第一節(jié) 投資估算依據(jù)? 《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》? 2022 年《遼寧省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額》? 2022 年《遼寧省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額單位估價(jià)表》? 2022 年機(jī)電設(shè)備報(bào)價(jià)手冊? 委托方提供的資料? 其他相關(guān)資料第二節(jié) 項(xiàng)目投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的資料及委托方要求，列入本次評(píng)價(jià)范圍的是“XXX”項(xiàng)目，設(shè)計(jì)用途為民宅，總用地面積約為 平方米，總建筑面積約為 平方米，其中住宅面積 平方米。項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員按本項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)方案確定的建筑規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求估算項(xiàng)目開發(fā)的總投資造價(jià)。該項(xiàng)目投資估算包含：開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用。其中開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)；開發(fā)費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。一、開發(fā)成本土地費(fèi)用該項(xiàng)費(fèi)用包含了取得土地費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)，根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料,確定本項(xiàng)目全部的土地費(fèi)用為 17060 萬元。表 121 土地費(fèi)用估算表序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)依據(jù) 金額（萬元）1 土地出讓金 3995 元/平方米，面積 平方米 163882 土地契稅 出讓金的 4% 6563 土地印花稅 出讓金的萬分之五 84 土地評(píng)估費(fèi) 出讓金的萬分之五 8合計(jì) 17060前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要是勘測設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，白蟻防治費(fèi)、墻改基金、水土流失危害賠償費(fèi)等，經(jīng)估算約 1010 萬元，詳見附表 1?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、小區(qū)道路停車場工程、小區(qū)路燈工程、小區(qū)綠化工程及環(huán)衛(wèi)設(shè)施，經(jīng)估算約 5849 萬元，詳見附表 1。建筑安裝工程費(fèi)包括土建工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)，參考大連市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建造成本估算確定約 40596 萬元。開發(fā)期稅費(fèi)包括土地使用稅和人防費(fèi)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定計(jì)算兩項(xiàng)費(fèi)用，共計(jì) 2316 萬元。其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、審查費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、房屋測繪費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、水泥走向基金等，按照相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及取費(fèi)比例進(jìn)行估算，共計(jì) 3018 萬元。不可預(yù)見費(fèi)在此按照上述六項(xiàng)之和的 5%估算其不可預(yù)見費(fèi)共計(jì) 3492 萬元。二、開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用結(jié)合公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，估算年管理費(fèi)用為 200 萬元，共計(jì) 600 萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目擬向銀行貸款 30000 萬元，按 6%的貸款利率進(jìn)行估算，開發(fā)期內(nèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì) 1274 萬元，詳見附表 5。銷售費(fèi)用本項(xiàng)目銷售費(fèi)用擬控制在銷售收入總額的 3%，共計(jì) 3603 萬元，開發(fā)期三年內(nèi)按照 40%，40%，20%的比例進(jìn)行分配，分為 萬元， 萬元， 萬元。三、總投資綜上該項(xiàng)目估算總投資為開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用之和共計(jì) 78818 萬元。項(xiàng)目投資估算詳見下表：表 122 項(xiàng)目投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目 總投資1 開發(fā)成本 73341 土地費(fèi)用 17060 前期工程費(fèi) 1010 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5849 建筑安裝工程費(fèi) 40596 開發(fā)期稅費(fèi) 2316 其他費(fèi)用 3018 不可預(yù)見費(fèi) 3492 2 開發(fā)費(fèi)用 5477 管理費(fèi)用 600 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1274 銷售費(fèi)用 3603 3 總投資 78818 第三節(jié) 資金籌措一、資金籌措方案本項(xiàng)目建設(shè)資金籌措方案為建設(shè)單位自有和向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩部分。項(xiàng)目工程建設(shè)所需資金約 78818 萬元，其中大連 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以自有資金（資本金）投入 28044 萬元，向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款 30000萬元，項(xiàng)目預(yù)（銷）售收入投入 20774 萬元。符合詳見長期借款還本付息估算表、資金來源與運(yùn)用表。表 123 借款還本付息估算表 單位：萬元計(jì)算期（年）序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì)1 2 3一 銀行借款 　 　 　1 期初借款余額 0 0 8240 9000 2 當(dāng)期借款 30000 8000 13000 9000 3 當(dāng)期應(yīng)計(jì)利息 1274 240 494 540 4 當(dāng)期還本付息 31274 0 12734 18540 5 其中：還本 30000 0 12022 18000 6 付息 1274 0 734 540 7 期末資金余額 　 8240 9000 0 二 還款資金來源 　 　 13096 19588 　 可用于還款的未分配利潤 　 　 13096 19588 計(jì)算 利息備付率（％） 　 0 4076% 5474%指標(biāo) 償債備付率（％） 　 　 103% 106%表 124 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 31 資金來源 178152 43128 64904 70120 銷售收入 120228 15084 47904 57120 自有資金 28044 20224 4000 4000 銀行借款 30000 8000 13000 9000 2 資金運(yùn)用 127589 28881 45353 53355 開發(fā)成本 73341 26403 23469 23469 管理費(fèi)用 600 200 200 200 銷售費(fèi)用 3603 1441 1441 721 經(jīng)營稅金及附加 6666 837 2659 3170 土地增值稅 0 0 0 0 所得稅 12105 0 4850 7255 應(yīng)付利潤 0 0 0 0 借款本金償還 30000 0 12022 18000 借款利息支付 1274 0 734 540 3 盈余資金 50563 14247 19551 16765 4 累計(jì)盈余資金 98608 14247 33798 50563 二、資金構(gòu)成分析資金籌措方案本項(xiàng)目自有資金 28044 萬元，占總投資的比例為 %，銀行貸款 30000 萬元，占總投資的比例為 %，銷售收入反投 20774 萬元，占總投資比例 %。符合《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》 （國發(fā)[2022]27 號(hào)）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)按項(xiàng)目資本金 20%的規(guī)定。第 十 三 章 財(cái) 務(wù) 評(píng) 價(jià)第一節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)根據(jù)國家計(jì)委計(jì)辦〔2022〕15 號(hào)文件發(fā)布的“國家計(jì)委辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 》的通知”和《投資項(xiàng)目可行性研究指南》、 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版》以及《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的有關(guān)規(guī)定，以及項(xiàng)目單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料，進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取計(jì)算期項(xiàng)目總開發(fā)期三年為 2022 年 12 月2022 年 11 月，銷售期為 2022 年 5 月2022 年 11 月末，總銷售期為 31 個(gè)月，分別在計(jì)算期內(nèi)每年不同比例分布。財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定根據(jù) 30 年期國債利息與風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)之和設(shè)定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率。30 年期國債利息為 %（稅前） ，考慮 25%的所得稅和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，結(jié)合《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版》設(shè)定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 12%。第二節(jié) 銷售收入及稅金估算一、銷售收入估算銷售量及空置率根據(jù)對(duì)大連市房地產(chǎn)市場的預(yù)測，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在企業(yè)提供銷售計(jì)劃的基礎(chǔ)上，評(píng)估確定本項(xiàng)目住宅的銷售量按照 100%考慮。產(chǎn)品銷售收入本項(xiàng)目的收入主要取決于銷售部分，銷售部分由住宅及公建的銷售收入以及地下車位出售（30 年使用權(quán)）構(gòu)成。本次項(xiàng)目可銷售住宅建筑面積為 平方米，車位 1025 個(gè)。依據(jù)大連市旅順口區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格現(xiàn)狀，結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)勢，綜合考慮認(rèn)為住宅銷售每年可達(dá)為 5450 元/平方米，車位為15 萬元/個(gè)，以其在整個(gè)銷售期內(nèi)價(jià)格保持不變?yōu)楣浪闱疤幔A(yù)期銷售收入合計(jì)為 120228 萬元。其中住宅計(jì)算期三年內(nèi)按照 15%、40%、45%的比例銷售，總銷售收入 100560 萬元，每年銷售收入分別為 15084 萬元、40224 萬元、45252萬元。車位從計(jì)算期第二年開始按照 %、%的比例銷售，總銷售收入15368 萬元，每年銷售收入分別為 7680 萬元、7688 萬元。銷售收入具體估算詳見附表 4 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。二、經(jīng)營稅金及附加估算營業(yè)稅按照銷售收入的 5%計(jì)提，城市維護(hù)稅和教育附加分別按照營業(yè)收入的 7%和 4%計(jì)算。計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營稅金及稅金附加共計(jì) 6666 萬元，詳見附表 4。三、土地增值稅估算本項(xiàng)目免征土地增值稅。第三節(jié) 利潤及利潤分配估算一、利潤總額估算利潤總額為銷售收入扣除總成本費(fèi)用和營業(yè)稅金及附加后的余額，所得稅按利潤總額的 25%計(jì)算。 通過附表 7 損益表計(jì)算得出：在整個(gè)銷售內(nèi)，獲利潤總額 34624 萬元；扣除所得稅（25%）后，稅后利潤為 22519 萬元。二、利潤分配估算稅后利潤額在按 10%的比例提取盈余公積金和公益金后即為可供分配利潤。提取盈余公積金、公益金后，在整個(gè)銷售期內(nèi)，累計(jì)可分配利潤為 18887 萬元。第四節(jié) 財(cái)務(wù)效益分析一、相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明投資利潤率：指開發(fā)投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈利潤合計(jì)與項(xiàng)目總投資之比。投資利稅率:指項(xiàng)目利潤總額和銷售稅金之后與項(xiàng)目總投資之比。資本金利潤率：指開發(fā)投資項(xiàng)目凈利潤合計(jì)與自有資金之比。銷售利潤率：指開發(fā)投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈利潤合計(jì)與銷售收入之比。銷售利稅率：指項(xiàng)目利潤總額和銷售稅金之后與銷售收入之比?，F(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，把該項(xiàng)投資活動(dòng)視為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的這種資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。