【導(dǎo)讀】規(guī)劃路，東至規(guī)劃路，西至強(qiáng)力家具廠。該地塊土地面積131畝，南北長。約380米，東西寬約200米。其中建設(shè)用地畝，代征地畝（實(shí)。際可能為畝），土地權(quán)屬為國有土地。（上述數(shù)據(jù)引用合作單位提供。相鄰處有一棟廢棄的三層樓房尚未拆除。廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)生長有楊樹、柳樹約200. 另有一條供電線路從地塊中部穿過，立有15根電線桿。有一條寬9米、長30米的道路與九棵樹東路相連。計(jì)算），規(guī)劃高度80米，建筑密度40%，綠化率30%。區(qū)自即日起正式由北京新城基業(yè)投資發(fā)展有限公司接手管理。日期為2020年9月27日。整理儲(chǔ)備中心申報(bào)規(guī)劃意見書后組織入市交易。該地塊已經(jīng)完成所在區(qū)域。規(guī)劃委員會(huì)《總體規(guī)劃處相關(guān)規(guī)劃控制指標(biāo)協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要》，2020年10月）。土地預(yù)計(jì)在2020年9月底前可以上市。與云景豪庭之間，但目前尚無開始建設(shè)的跡象。南大街、云景東路等城市干道也從該地塊周邊通過。**地塊距離輕軌八通線梨園站約300米，步行4分鐘可到達(dá)。站、九棵樹站、梨園站、臨河里站、土橋站共13座車站。

　　

【正文】 89 2020年 4月25 日 北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)小稿村 212650 202030 20800 1040 2020 年 12月 15 日 本報(bào)告擬按梨園鎮(zhèn)大稿村地塊樓面地價(jià)上浮 30%來計(jì)算本項(xiàng)目的土地成本。樓面地價(jià) =2189 元 /平米 130%= 元 /平米 土地成本 =樓面成本規(guī)劃建筑面積 = = 萬元 四、 建設(shè)總成本匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 一 土地成本 1 土地成本 預(yù)估 2 地下車庫部分土地出讓金 車庫面積 420 元 /平米 22750 平米 二 建安工程費(fèi)（含土建、空調(diào)電梯設(shè)備、外裝修等費(fèi)用） 1 住宅土建成本 2020 元 /平米 平米 2 地下車庫部分土建成本 1500 元 /平米 22750 平米 三 前期工程費(fèi) 1 契稅 土地總價(jià)款的 3% 萬元 2 可行性研究費(fèi) 預(yù)估 中國最大管理資源中心 23 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 3 工程地質(zhì)勘查費(fèi) 建安工程造價(jià)的 3‰ 萬元 4 地籍測(cè)繪及購圖費(fèi) 預(yù)估 5 建筑工程保險(xiǎn) 建安工程造價(jià)的 2‰ 萬元 6 建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑面積約 35元 /平米 平米 7 工程招投標(biāo)及標(biāo)底編制費(fèi) 中標(biāo)價(jià)格的 ‰ 萬 元 8 建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi) 建安工程造價(jià)的 1‰ 萬元 9 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建安工程造價(jià)的 4‰ 萬元 10 建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi) 建安工程造價(jià)的 ‰ 萬元 11 實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi) 建筑面積約 14 元 /平米，不用粘土磚退 90% 平米 12 散裝水泥使用費(fèi) 預(yù)估 13 市政技術(shù)方案咨詢費(fèi) 預(yù)估 14 市政工程設(shè)計(jì)費(fèi) 預(yù)估 15 用地性質(zhì)調(diào)整、環(huán)境及交通影響評(píng)估費(fèi) 預(yù)估 16 防洪費(fèi) 土地面積 20 元 /平米 平米 17 教育配套費(fèi) 預(yù)估 四 基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施費(fèi) 1 供電工程 地上建筑面積 30元 /平米 平米 2 供水工程 地上建筑面積 30元 /平米 平米 3 供熱工程 地上建筑面積 65元 /平米 平米 4 中水系統(tǒng) 地上建 筑面積 30元 /平米 平米 5 排污及雨水工程 地上建筑面積 40元 /平米 平米 6 小區(qū)道路及照明工程 預(yù)估 中國最大管理資源中心 24 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算基礎(chǔ) 成本總額（萬元） 7 小區(qū)安防及弱電系統(tǒng) 預(yù)估 8 天然氣系統(tǒng) 預(yù)估 9 綠化、廣場(chǎng)、景觀、圍墻 預(yù)估 10 運(yùn)動(dòng)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 預(yù)估 11 大市政接口費(fèi) 預(yù)估 12 小區(qū)配套附屬設(shè)施建設(shè)費(fèi) 預(yù)估 五 直接費(fèi)用合計(jì)（一 +二 +三 +四） 六 不可預(yù)見費(fèi) 直接費(fèi)用的 1% 萬元 七 計(jì)提物業(yè)管理基金 建安成本的 2% 萬元 八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 預(yù)估 九 管理費(fèi)用 直接費(fèi)用的 % 萬元 十 銷售費(fèi)用 銷售收入的 3% 萬元 建設(shè)總成本 五、 銷售收入估算 根據(jù)第五章第三節(jié)“價(jià)格定位”的分析，擬按照銷售率為 100%，住宅銷售均價(jià)分別為 7470 元 /平米和 7020 元 /平米來進(jìn)行銷售收入的估算。 產(chǎn)品類型 數(shù)量 銷售價(jià)格 （元 /平米） 銷售收入 (萬元 ) 總銷售收入 （萬元） 估算 1 住宅銷售收入 平米 7470 車位收入 900 個(gè) 70000 估算 2 住宅銷售收入 平米 7020 中國最大管理資源中心 25 車位收入 900 個(gè) 70000 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 一、 項(xiàng)目損益表 估算 1 （ 7470 元 /平米） 估算 2 （ 7020 元 /平米） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（萬元） 金額（萬元） 1 總銷售收入 2 建設(shè)總成本 3 營業(yè)稅 按銷售率為 100%、營業(yè)稅為 5%計(jì)算 4 所得稅前利潤 5 所得稅前投資利潤率 % % 6 所得稅 按總銷售 收入的25%計(jì)算 7 所得稅 后利潤 8 所得稅后投資利潤率 % % 二、 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目可銷售的暫按照總建筑面積計(jì)算，共 平方米。按平均銷售價(jià)格 7470 元 /平方米計(jì)算，總銷售收入為： 萬元，營業(yè)稅為 萬元；按平均銷售價(jià)格 7020 元 /平方米計(jì)算，總銷售收入為： 萬元，營業(yè)稅為 萬元。 由分析得知本項(xiàng)目建設(shè) 成本費(fèi)用為 萬元。故此 ，當(dāng)銷售價(jià) 中國最大管理資源中心 26 格為 7470 元 /平方米時(shí)，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為： 盈虧平 衡點(diǎn) =總建設(shè)成本 /（總銷售收入 營業(yè)稅） =（ ） =% 即當(dāng)銷售價(jià)格為 7470 元 /平方米時(shí)，本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項(xiàng)目投資成本全部回收。 當(dāng)銷售價(jià)格為 7020 元 /平方米時(shí)，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為： 盈虧平衡點(diǎn) =總建設(shè)成本 /（總銷售收入 營業(yè)稅） =（ ） =% 即當(dāng)銷售價(jià)格為 7020 元 /平方米時(shí)，本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項(xiàng)目投資成本全部回收。 三、 敏 感性分析 本項(xiàng)目在銷售面積不變的情況下，利潤變化的敏感因素為銷售價(jià)格和建設(shè)總成本。以下就本項(xiàng)目的情況對(duì)銷售價(jià)格和單位成本費(fèi)用兩個(gè)敏感因素進(jìn)行分析。 假設(shè)建設(shè)總成本不變 當(dāng)銷售價(jià)格 7470 元 /平方米時(shí)，假設(shè)單位成本費(fèi)用不變，銷售價(jià)格每降低 1%，則所得稅前利潤減少 萬元，所得稅前投資利潤率由%降為 %，所得稅后投資利潤率由 %降為 %。 當(dāng)銷售價(jià)格 7020 元 /平方米時(shí)，假設(shè)單位成本費(fèi)用不變，銷售價(jià)格每降低 1%，則所得稅前利潤減少 萬元，所得稅前投資利 潤率由%降為 %，所得稅后投資利潤率由 %降為 %。 中國最大管理資源中心 27 假設(shè)銷售價(jià)格不變 當(dāng)銷售價(jià)格 7470 元 /平方米時(shí)，假設(shè)銷售價(jià)格不變，建設(shè)總成本每增加 1%，則所得稅前利潤減少 萬元，所得稅前投資利潤率由 %降為 %，所得稅后投資利潤率由 %降為 %。 當(dāng)銷售價(jià)格 7020 元 /平方米時(shí)，假設(shè)銷售價(jià)格不變，建設(shè)總成本每增加 1%，則所得稅前利潤減少 萬元，所得稅前投資利潤率由 %降為 %，所得稅后投資率潤率由 %降為 %。 綜上所述，銷售價(jià)格和建設(shè)總成本都是本項(xiàng)目利潤變化的敏感因素，這兩個(gè)因素對(duì)本項(xiàng)目的投資利潤率的影響程度基本相同，當(dāng)銷售價(jià)格（或建設(shè)成本）每變化一個(gè)百分點(diǎn)，則所得稅前投資利潤率變化約 至 個(gè)百分點(diǎn)，所得稅后投資利潤率變化 至 個(gè)百分點(diǎn)。 第七章 項(xiàng)目融資 本項(xiàng)目總投資 萬元，啟動(dòng)本項(xiàng)目需要支付土地費(fèi)用 萬元。如果本項(xiàng)目分二期進(jìn)行開發(fā)，一期（約 9 萬平米）的建安、配套費(fèi)及前期費(fèi)用在銷售資金回籠前需要支付 萬元。共計(jì)在銷售前投入資金 萬元，其中股本金約占總投資的 35%，即 萬元，銀行貸款 萬元，其余部分為銷售回籠資金（約 萬元），見下表： 資金籌措一覽表 （單位：萬元） 2020 年 2020 年 中國最大管理資源中心 28 資金來源 4季度 1 季度 2 季度 合計(jì) 股本金 銀行貸款 合計(jì) 第八章 結(jié)論 通過以上的分析和策略 ，我們發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有一定的投資吸引力。但是在本項(xiàng)目實(shí)施過程中，地價(jià)、銷售情況及建設(shè)成本等因素對(duì)投資收益的影響較大，應(yīng)嚴(yán)格控制這些方面的風(fēng)險(xiǎn)。 總之，本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。建議進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。