【導讀】第一節(jié)項目名稱及承辦單位.......錯誤!第三章項目需求分析..............錯誤!第四章項目規(guī)模及改造內容..........錯誤!第六章技術、設備及工程方案........錯誤!第一節(jié)指導思想及原則...........錯誤!第一節(jié)用能標準和節(jié)能規(guī)范........錯誤!第九章勞動安全與消防..............錯誤!第十章項目實施進度..............錯誤!第十一章組織機構與人力資源........錯誤!項目建設地點位于海淀區(qū)########路5號，海淀區(qū)蘇州橋西側。項目總用地面積平方米，其中，總建設用地面積平方米，代征道路用地面積7400平方米。平方米，工程建筑總高度70米。本項目建設周期為二年半，計劃20xx年底完工。其中，####年年6月～####. 10．經營范圍：房地產開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。工占52％，具備中、高級職稱者多名。目前，公司正以“專。經政府研究，########公司####用地列入調整范圍，由################. 及蘇州橋上西望的景觀關系。

　　

【正文】 泳池等處設獨立的音響與擴聲系統(tǒng)，消防可強制轉切進入消防緊急廣播，音響系統(tǒng)應與會議系統(tǒng)應協(xié)調一致，宜由專業(yè)公司設計。 （ 8） 綜合布線系統(tǒng)： 建立建筑物網絡傳輸平臺，它既使語音和數據通信設備、交換設備和其它信息管理 系統(tǒng)彼此相連，又使這些設備與外部通信網絡連接，布線可支持千兆以太網應用。 同時， 物理通道采用光纜、同軸電線和對絞線電纜，以適應各種設備的信號傳輸 。 北京市工程咨詢公司 27 第 六 章 環(huán)境、交通影響分析 一、環(huán)境影響分析 （一）建址 環(huán)境現(xiàn)狀 項目 東鄰 路 ，西鄰 項目 住宅小區(qū)， 南至長春路、北至萬柳小區(qū) 1 號路， 長春橋南側為武警總部，以北用地主要為空軍干休所。 項目周圍 主要 是辦公樓、住宅和城市道路，污染源主要來自大氣污染、噪聲污染、水污染、固體廢棄物 。 （二） 環(huán)境保護 措施 1．大氣污染治理 項目地下 車庫設有汽車尾氣排煙設施，排風量按 6次／ h換氣量計算，送風量按 5次 /h 換氣量計算（晚上均減半）；自備柴油發(fā)電機煙氣和餐廳廚房煙氣均由屋頂各自的排煙口排出。 2．噪聲污染治理 項目 噪音主要產生于 制 冷機組、空調設備、風機 、 水泵 和冷卻塔等 。 為了減少對環(huán)境的污染，設備均設置在單獨房間內，對其墻面進行一定的吸噪處理，使噪聲降低到規(guī)范允許的范圍之內。 為了減少負荷振動，設計中 對 冷水機組、風機和水泵基礎采取減振、隔振措施。 3．水污染治理 項目各衛(wèi)生間的 糞便污水經化糞池處理后排至市政污水管網；廚房洗滌污水經隔油器將油分離后 再排入市政污水管網；雨水、污水分流，排入市政管網，集中處理。 4．固體廢棄物治理 項目 生活垃圾 、廢棄包裝材料和丟棄的各種廢棄物， 設專人負責集中 到封閉式垃圾站，由環(huán)保部門運走 處理。 （三）環(huán)境影響評價 入駐本項目寫字樓的企業(yè) 限制在 高新科技企業(yè)， 應 主要從事各類 高新科技 的 北京市工程咨詢公司 28 研究開發(fā) ， 在科技產品的開發(fā)、生產、制作和測試過程中不產生灰塵、廢氣、廢水、廢渣和噪聲等污染物。 由于 入駐企業(yè) 區(qū)別于一般性的工業(yè) 企業(yè) ， 本身 對環(huán)境要求很高， 屬清潔生產 ，故不會對環(huán)境造成污染。 二、交通影響分析 （一）項目周邊交通 現(xiàn)狀 1． 主要道路 根據 《項目交通影響評價報告 (交評單位 )》 ，項目周邊 主要道路 有多條。 快速路：西北三環(huán)路、萬泉河路 ； 主干路： 路 、中關村大街、巴溝村北路、海淀南路、藍靛廠南北路 ； 次干路：雙榆樹北路、魏公村路、 路 、萬泉小區(qū)西路、萬泉小區(qū)中路、萬泉莊路、小南莊路 ； 支路：人大北路、人大中路、人大南路、萬柳小區(qū) 2號路、萬柳小區(qū)東路、萬柳小區(qū) 3號路、萬柳小區(qū) 4號路、彩和坊路、海淀鎮(zhèn)中路、六郎莊東路支路 。 2． 公共交通組成 近期主要為地面公交，包括普通公交、小公共汽車 36條線路，交通運力充足。遠期在中關村大街，知 春路上設有軌道交通，包括地鐵 4 號線、 10 號線等，大容量快速公交等。該區(qū)域公交車較發(fā)達，有多路公交在項目周邊經過。項目依靠公交出行極為便利。 3． 存在問題 經 過對 現(xiàn)況 交通調查數據的分析， 項目周邊的北三環(huán)路、西三環(huán)路、中關村大街、知春路大街、蘇州街等主要交通流量已經處于飽和狀態(tài)，不可能再容納更多的車流量。其它道路尚有利用的空間，如 路 、藍靛廠南北路，再有是萬柳小區(qū)方向的周邊道路，新建成或即將建成，有較大的利用空間。 （二）項目交通預測 1． 交通 方式 預測 按北京市建筑設計院提供的設計方案，以步行 、 自行車 、 汽車和出租車的出行比例 如下表： 北京市工程咨詢公司 29 表 6－ 1 交通結構表 出行方式 比 例 出租車 8% 小汽車 27% 公共交通 38% 自行車、步行 27%（自行車 20%） 2． 公交預測 該區(qū)域現(xiàn)有公 交 線路 36 條，保守測算，按高峰期每 5分鐘發(fā)車間隔，高峰小時影響區(qū)域內公交的承載人數 30240 人次，而項目高峰小時依靠公交出行 預測為1286 人次，占公交總運量的 ％，因此該項目依靠公交出行的出行量，對整個影響區(qū)的公交影響不大，公交運力完全可以承受。 （三） 項目交通組織 1．車輛交通組織 本項目“ 項目 二期工程 ” 在與 — 期工程的分界處安排了一條交通通道，道路用地寬 15 米， 項目 項目南側緊鄰 路 ，東側緊鄰萬泉河快速路的輔路，北側是一條規(guī)劃支路，包含在項目工程中。以上幾條道路在項目周邊圍合成 — 條環(huán)路，機動車可通過鄰萬泉河快速路的輔路右轉進入項目北側規(guī)劃支路進入停車場；可通過 路 右轉進入項目一、二期之間的支路進入停車場。 由于項目北側規(guī)劃支路距離路口較近，為減輕路口交通壓力，建議該道路和項目一、二期之間的支路為雙向行駛， 路口處右進右出；地下停車場在項目北側規(guī)劃支路上增設 — 個入門，在項目一、二期之間的支路增設一個出口，便于車輛進出地下停車場，減輕道路上交通負荷。遠期交通量增長到一定程度，為減輕路口交通壓力，可考慮項目北側規(guī)劃支路東向西單向行駛，引導項目出行通過萬柳小區(qū)規(guī)劃路向西方向疏散，分散由于項目的建設對西北三環(huán)，特別是對蘇州橋立交橋下路口產生的交通壓力。 2． 人行交通組織 本項目建筑方案中將出入口均勻布置于項目四周，并設有廣場和步行道，使得人流均勻分散，不過于集中，便于人流組織?？紤]到商業(yè)和休閑人流對于本項目還是比較集中 ，為了方便行人過街，并減輕路口人流對車輛的干擾，建議在 北京市工程咨詢公司 30 路 上修建 — 座行人過街設施。 （四） 交通影響評價 1．結論 項目所產生、吸引的交通量，在周邊道路中所占的比重較小，符合北京市規(guī)劃委員會相應指標的規(guī)定，相鄰道路的負荷度增加量在 0． 01－ 之間，道路負荷度增量均可以接受，綜上所述，可以認定，在交通影響的范圍內，通過合理的交通組織和管理，該項目建設規(guī)模是可以接受的。 2．建議 (1) 在項目的下一步方案設計中，深化地下停車場出入口的位置，落實自行車停車場。 (2) 在蘇州橋立交橋下平交路口 進一步渠化， 在 路 增加 — 條右轉車道，在 路 北側自行車道上，劃出 — 條機動車道。在路口西側 路上增設一座人行過街設施。 (3) 項目周邊道路交叉口處應設置交叉口慢行標志，以保證交通安全。 (4) 項目地下停車庫設立交通標志，在出入口、轉彎及停車區(qū)設置明顯的交通標志，引導車輛順利、安全的停車。項 目 內部地面交通系統(tǒng)設置交通誘導、指示標志、標線有利引導交通。 (5) 由于現(xiàn)況萬柳小區(qū)內部道路尚未完全按規(guī)劃實施，建議周邊路網盡決實施。 (6) 西北三環(huán)、中關村大街、知春路等交通 狀況比較緊張，建議相關措施盡快實施，以減少整個中關村地區(qū)的交通壓力。 北京市工程咨詢公司 31 第 七 章 項目 組織機構及 實施計劃 一、項目組織機構 項目開發(fā)公司設總經理一名，副總經理一名、總經理助理兩名、總工程師 —名、財務總監(jiān)一名及八個部門，分別為行政辦公室、前期開發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財務部、預算合約部、采購部和客戶服務部。行政辦公室負責公司內部行政管理工作；前期開發(fā)部負責新項目前期開發(fā)，與政府相關部門進行接洽，完成所有項目報批手續(xù)及各類證、照的辦理工作；工程部負責工程進度和施工質量管理；銷售策劃部及客戶服務部負責項目市場調 研、銷售、策劃及客戶關系維護；財務部主要負責財務核算、財務管理、融資等工作；預算合約部負責項目招標、概算、工程進度結算和工程決算等相關工作；采購部負責統(tǒng)一采購項目所需各類設備。 各職能部門經理由總經理指派或公開招聘，其余人員均向社會公開招聘。 公司的組織機構圖如下： 二、 工程建設進度安排 本項目建設周期為二年半， 計劃 20xx 年完工。 項目建設進度具體安排如下表所示： 總 經理 采購部 客戶服務部 副總經理 總經理助理 總工程師 財務總監(jiān) 預算合約部 財務部 銷售策劃部 工程部 前期開發(fā)部 辦公室 北京市工程咨詢公司 32 表 7－ 1 建設進度計劃表 序號 項目 建設進度 年 年 年 年 20xx 年 1 可行性研究及審批 2 初步設計及審批 3 施工圖設計 4 結構工程 5 裝修工程 6 設備安裝、調試 7 竣工驗收 北京市工程咨詢公司 33 第 八 章 投資估算 、 資金籌措 根據規(guī)劃設計方案，項目 總占地面積 平方米， 總建筑面積 平方米，其中地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 39628 萬平方米。投資估算主要為滿足建設項目的功能要求，合理確定投資規(guī)模。 一、投資估算 （一） 編制范圍 1． 工程費用，包括土建結構及裝修工程費用、設備費用、室外工程費用等。其中，設備費用包括 給排水工程、通風空調工程程、采暖工程、強電工程、弱電工程、電梯工程等 ； 室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場、綠化等。 2． 工程 建設 其他費用：主要包括土地 取得 費用、 建設基金、 工程建設前期費用、 工程建設費用、其他費用 等。 3． 預備費：包括基本預備費 和漲價 預備費等。 4． 建設期貸款利息 。 （二） 編制依據 估算依據本報告提出的各項技術參數、數據，根據北京市近期工程造價水平，采用類似工程指標法進行估算。同時參照： 1． 北京市建設工程概算定額 （ 16 版 ） ； 2． 北京市現(xiàn)行其他有關造價文件 3． 北京市同類建筑工程技術經濟指標 4． 北京市近期的材料及設備價格信息 （三） 編制說明 1．工程費用 工程建安造價采用類似工程指標法進行估算。 （ 1）土建結構及裝修工程按 2240 元 /平方米測算； （ 2） 設備工程包括空調工程、給排水工程、強弱電工程、電梯工程、燃氣工程 等工程， 具體費用如下： 北京市工程咨詢公司 34 ? 通風空調工程 按 380 元 /平方米測算，冬夏均采用中央空調； ? 給排水工程 按 150 元 /平方米測算； ? 電力照明工程 按 100 元 /平方米測算； ? 變配電工程按 150 元 /平方米測算； ? 弱電工程 按 180 元 /平方米測算； ? 電梯 按 120元 /平方米測算； ? 消防 工程 按 80元 /平方米測算； （ 3）室外工程 根據 工程 全部構、建筑物工程投資（包括設備）的 5 %測算。 2．工程建設其他費用 （ 1）土地取得費用 1） 居民房屋拆遷 ① 房屋 拆遷 補償費 目前，現(xiàn)狀用地上仍有居民房屋建筑面積為 4000平方米。根據北京市房屋拆遷 評估規(guī)劃（暫行）（京國土房屋拆字［ 年 ］ 1234 號），該地區(qū)土地級別為 三級，拆遷基準地價范圍為 35004500，考慮到該區(qū)位地理位置優(yōu)勢，取區(qū)位基準地價為 4500 元 /平方米，基準房價 1000 元 /平方米；取容積率修正系數為 ，根據公式計算：區(qū)位補償單價： 4500 1+1000=5500 元 /平方米。居民區(qū)建筑面積為 4000平方米，則按以上區(qū)位補償單價計算的補償費為 萬元。 房屋重置成新價：按照 1300 元 /平方米為標準計算，則按正式建筑面積 4000平方米計算，為 萬元。 ② 搬遷補助 和獎勵 參考房屋拆遷有關規(guī)定，其他搬遷補助包括： 提前搬家獎：居民區(qū)共有居民 64 戶，按每戶 50000 元計算，共 萬元； 空調移機費：每戶按 1臺計，每臺費用 400 元，共 萬元； 電話移機費：每戶按 1部計，每部費用 250 元，共 元； 有線電視遷移費：每戶 350 元，共 萬元； 搬家補助費：按建筑平方米計，每平方米 20 元，共 萬元； 工程配合獎：每戶 20xx0 元，共 萬元； ③ 房屋清理拆除費 按每平方米 70元計算，共計 萬元。 北京市工程咨詢公司 35 ④ 前期費用 前期費用包括房屋評估費、房屋搬遷服 務費等費用，共 萬元。 房屋評估費：按房屋拆遷補償費的 1%計算，為 萬元； 房屋搬遷服務費：按補償和補助費之和的 %計算，為 萬元。 具體居民搬遷補償估算見下表所示： 居民房屋拆遷補助費用表 序號 補償項目 單位 數量 單位（元） 價值（萬元） 備注 1 基本