【導讀】第一節(jié)項目名稱及承辦單位.......錯誤!第三章項目需求分析..............錯誤!第四章項目規(guī)模及改造內(nèi)容..........錯誤!第六章技術(shù)、設(shè)備及工程方案........錯誤!第一節(jié)指導思想及原則...........錯誤!第一節(jié)用能標準和節(jié)能規(guī)范........錯誤!第九章勞動安全與消防..............錯誤!第十章項目實施進度..............錯誤!第十一章組織機構(gòu)與人力資源........錯誤!項目建設(shè)地點位于海淀區(qū)########路5號，海淀區(qū)蘇州橋西側(cè)。項目總用地面積平方米，其中，總建設(shè)用地面積平方米，代征道路用地面積7400平方米。平方米，工程建筑總高度70米。本項目建設(shè)周期為二年半，計劃20xx年底完工。其中，####年年6月～####. 10．經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。工占52％，具備中、高級職稱者多名。目前，公司正以“專。經(jīng)政府研究，########公司####用地列入調(diào)整范圍，由################. 及蘇州橋上西望的景觀關(guān)系。

　　

【正文】 泳池等處設(shè)獨立的音響與擴聲系統(tǒng)，消防可強制轉(zhuǎn)切進入消防緊急廣播，音響系統(tǒng)應(yīng)與會議系統(tǒng)應(yīng)協(xié)調(diào)一致，宜由專業(yè)公司設(shè)計。 （ 8） 綜合布線系統(tǒng)： 建立建筑物網(wǎng)絡(luò)傳輸平臺，它既使語音和數(shù)據(jù)通信設(shè)備、交換設(shè)備和其它信息管理 系統(tǒng)彼此相連，又使這些設(shè)備與外部通信網(wǎng)絡(luò)連接，布線可支持千兆以太網(wǎng)應(yīng)用。 同時， 物理通道采用光纜、同軸電線和對絞線電纜，以適應(yīng)各種設(shè)備的信號傳輸 。 北京市工程咨詢公司 27 第 六 章 環(huán)境、交通影響分析 一、環(huán)境影響分析 （一）建址 環(huán)境現(xiàn)狀 項目 東鄰 路 ，西鄰 項目 住宅小區(qū)， 南至長春路、北至萬柳小區(qū) 1 號路， 長春橋南側(cè)為武警總部，以北用地主要為空軍干休所。 項目周圍 主要 是辦公樓、住宅和城市道路，污染源主要來自大氣污染、噪聲污染、水污染、固體廢棄物 。 （二） 環(huán)境保護 措施 1．大氣污染治理 項目地下 車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風量按 6次／ h換氣量計算，送風量按 5次 /h 換氣量計算（晚上均減半）；自備柴油發(fā)電機煙氣和餐廳廚房煙氣均由屋頂各自的排煙口排出。 2．噪聲污染治理 項目 噪音主要產(chǎn)生于 制 冷機組、空調(diào)設(shè)備、風機 、 水泵 和冷卻塔等 。 為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在單獨房間內(nèi)，對其墻面進行一定的吸噪處理，使噪聲降低到規(guī)范允許的范圍之內(nèi)。 為了減少負荷振動，設(shè)計中 對 冷水機組、風機和水泵基礎(chǔ)采取減振、隔振措施。 3．水污染治理 項目各衛(wèi)生間的 糞便污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)；廚房洗滌污水經(jīng)隔油器將油分離后 再排入市政污水管網(wǎng)；雨水、污水分流，排入市政管網(wǎng)，集中處理。 4．固體廢棄物治理 項目 生活垃圾 、廢棄包裝材料和丟棄的各種廢棄物， 設(shè)專人負責集中 到封閉式垃圾站，由環(huán)保部門運走 處理。 （三）環(huán)境影響評價 入駐本項目寫字樓的企業(yè) 限制在 高新科技企業(yè)， 應(yīng) 主要從事各類 高新科技 的 北京市工程咨詢公司 28 研究開發(fā) ， 在科技產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)、制作和測試過程中不產(chǎn)生灰塵、廢氣、廢水、廢渣和噪聲等污染物。 由于 入駐企業(yè) 區(qū)別于一般性的工業(yè) 企業(yè) ， 本身 對環(huán)境要求很高， 屬清潔生產(chǎn) ，故不會對環(huán)境造成污染。 二、交通影響分析 （一）項目周邊交通 現(xiàn)狀 1． 主要道路 根據(jù) 《項目交通影響評價報告 (交評單位 )》 ，項目周邊 主要道路 有多條。 快速路：西北三環(huán)路、萬泉河路 ； 主干路： 路 、中關(guān)村大街、巴溝村北路、海淀南路、藍靛廠南北路 ； 次干路：雙榆樹北路、魏公村路、 路 、萬泉小區(qū)西路、萬泉小區(qū)中路、萬泉莊路、小南莊路 ； 支路：人大北路、人大中路、人大南路、萬柳小區(qū) 2號路、萬柳小區(qū)東路、萬柳小區(qū) 3號路、萬柳小區(qū) 4號路、彩和坊路、海淀鎮(zhèn)中路、六郎莊東路支路 。 2． 公共交通組成 近期主要為地面公交，包括普通公交、小公共汽車 36條線路，交通運力充足。遠期在中關(guān)村大街，知 春路上設(shè)有軌道交通，包括地鐵 4 號線、 10 號線等，大容量快速公交等。該區(qū)域公交車較發(fā)達，有多路公交在項目周邊經(jīng)過。項目依靠公交出行極為便利。 3． 存在問題 經(jīng) 過對 現(xiàn)況 交通調(diào)查數(shù)據(jù)的分析， 項目周邊的北三環(huán)路、西三環(huán)路、中關(guān)村大街、知春路大街、蘇州街等主要交通流量已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，不可能再容納更多的車流量。其它道路尚有利用的空間，如 路 、藍靛廠南北路，再有是萬柳小區(qū)方向的周邊道路，新建成或即將建成，有較大的利用空間。 （二）項目交通預測 1． 交通 方式 預測 按北京市建筑設(shè)計院提供的設(shè)計方案，以步行 、 自行車 、 汽車和出租車的出行比例 如下表： 北京市工程咨詢公司 29 表 6－ 1 交通結(jié)構(gòu)表 出行方式 比 例 出租車 8% 小汽車 27% 公共交通 38% 自行車、步行 27%（自行車 20%） 2． 公交預測 該區(qū)域現(xiàn)有公 交 線路 36 條，保守測算，按高峰期每 5分鐘發(fā)車間隔，高峰小時影響區(qū)域內(nèi)公交的承載人數(shù) 30240 人次，而項目高峰小時依靠公交出行 預測為1286 人次，占公交總運量的 ％，因此該項目依靠公交出行的出行量，對整個影響區(qū)的公交影響不大，公交運力完全可以承受。 （三） 項目交通組織 1．車輛交通組織 本項目“ 項目 二期工程 ” 在與 — 期工程的分界處安排了一條交通通道，道路用地寬 15 米， 項目 項目南側(cè)緊鄰 路 ，東側(cè)緊鄰萬泉河快速路的輔路，北側(cè)是一條規(guī)劃支路，包含在項目工程中。以上幾條道路在項目周邊圍合成 — 條環(huán)路，機動車可通過鄰萬泉河快速路的輔路右轉(zhuǎn)進入項目北側(cè)規(guī)劃支路進入停車場；可通過 路 右轉(zhuǎn)進入項目一、二期之間的支路進入停車場。 由于項目北側(cè)規(guī)劃支路距離路口較近，為減輕路口交通壓力，建議該道路和項目一、二期之間的支路為雙向行駛， 路口處右進右出；地下停車場在項目北側(cè)規(guī)劃支路上增設(shè) — 個入門，在項目一、二期之間的支路增設(shè)一個出口，便于車輛進出地下停車場，減輕道路上交通負荷。遠期交通量增長到一定程度，為減輕路口交通壓力，可考慮項目北側(cè)規(guī)劃支路東向西單向行駛，引導項目出行通過萬柳小區(qū)規(guī)劃路向西方向疏散，分散由于項目的建設(shè)對西北三環(huán)，特別是對蘇州橋立交橋下路口產(chǎn)生的交通壓力。 2． 人行交通組織 本項目建筑方案中將出入口均勻布置于項目四周，并設(shè)有廣場和步行道，使得人流均勻分散，不過于集中，便于人流組織?？紤]到商業(yè)和休閑人流對于本項目還是比較集中 ，為了方便行人過街，并減輕路口人流對車輛的干擾，建議在 北京市工程咨詢公司 30 路 上修建 — 座行人過街設(shè)施。 （四） 交通影響評價 1．結(jié)論 項目所產(chǎn)生、吸引的交通量，在周邊道路中所占的比重較小，符合北京市規(guī)劃委員會相應(yīng)指標的規(guī)定，相鄰道路的負荷度增加量在 0． 01－ 之間，道路負荷度增量均可以接受，綜上所述，可以認定，在交通影響的范圍內(nèi)，通過合理的交通組織和管理，該項目建設(shè)規(guī)模是可以接受的。 2．建議 (1) 在項目的下一步方案設(shè)計中，深化地下停車場出入口的位置，落實自行車停車場。 (2) 在蘇州橋立交橋下平交路口 進一步渠化， 在 路 增加 — 條右轉(zhuǎn)車道，在 路 北側(cè)自行車道上，劃出 — 條機動車道。在路口西側(cè) 路上增設(shè)一座人行過街設(shè)施。 (3) 項目周邊道路交叉口處應(yīng)設(shè)置交叉口慢行標志，以保證交通安全。 (4) 項目地下停車庫設(shè)立交通標志，在出入口、轉(zhuǎn)彎及停車區(qū)設(shè)置明顯的交通標志，引導車輛順利、安全的停車。項 目 內(nèi)部地面交通系統(tǒng)設(shè)置交通誘導、指示標志、標線有利引導交通。 (5) 由于現(xiàn)況萬柳小區(qū)內(nèi)部道路尚未完全按規(guī)劃實施，建議周邊路網(wǎng)盡決實施。 (6) 西北三環(huán)、中關(guān)村大街、知春路等交通 狀況比較緊張，建議相關(guān)措施盡快實施，以減少整個中關(guān)村地區(qū)的交通壓力。 北京市工程咨詢公司 31 第 七 章 項目 組織機構(gòu)及 實施計劃 一、項目組織機構(gòu) 項目開發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師 —名、財務(wù)總監(jiān)一名及八個部門，分別為行政辦公室、前期開發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財務(wù)部、預算合約部、采購部和客戶服務(wù)部。行政辦公室負責公司內(nèi)部行政管理工作；前期開發(fā)部負責新項目前期開發(fā)，與政府相關(guān)部門進行接洽，完成所有項目報批手續(xù)及各類證、照的辦理工作；工程部負責工程進度和施工質(zhì)量管理；銷售策劃部及客戶服務(wù)部負責項目市場調(diào) 研、銷售、策劃及客戶關(guān)系維護；財務(wù)部主要負責財務(wù)核算、財務(wù)管理、融資等工作；預算合約部負責項目招標、概算、工程進度結(jié)算和工程決算等相關(guān)工作；采購部負責統(tǒng)一采購項目所需各類設(shè)備。 各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開招聘，其余人員均向社會公開招聘。 公司的組織機構(gòu)圖如下： 二、 工程建設(shè)進度安排 本項目建設(shè)周期為二年半， 計劃 20xx 年完工。 項目建設(shè)進度具體安排如下表所示： 總 經(jīng)理 采購部 客戶服務(wù)部 副總經(jīng)理 總經(jīng)理助理 總工程師 財務(wù)總監(jiān) 預算合約部 財務(wù)部 銷售策劃部 工程部 前期開發(fā)部 辦公室 北京市工程咨詢公司 32 表 7－ 1 建設(shè)進度計劃表 序號 項目 建設(shè)進度 年 年 年 年 20xx 年 1 可行性研究及審批 2 初步設(shè)計及審批 3 施工圖設(shè)計 4 結(jié)構(gòu)工程 5 裝修工程 6 設(shè)備安裝、調(diào)試 7 竣工驗收 北京市工程咨詢公司 33 第 八 章 投資估算 、 資金籌措 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案，項目 總占地面積 平方米， 總建筑面積 平方米，其中地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 39628 萬平方米。投資估算主要為滿足建設(shè)項目的功能要求，合理確定投資規(guī)模。 一、投資估算 （一） 編制范圍 1． 工程費用，包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費用、設(shè)備費用、室外工程費用等。其中，設(shè)備費用包括 給排水工程、通風空調(diào)工程程、采暖工程、強電工程、弱電工程、電梯工程等 ； 室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場、綠化等。 2． 工程 建設(shè) 其他費用：主要包括土地 取得 費用、 建設(shè)基金、 工程建設(shè)前期費用、 工程建設(shè)費用、其他費用 等。 3． 預備費：包括基本預備費 和漲價 預備費等。 4． 建設(shè)期貸款利息 。 （二） 編制依據(jù) 估算依據(jù)本報告提出的各項技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)北京市近期工程造價水平，采用類似工程指標法進行估算。同時參照： 1． 北京市建設(shè)工程概算定額 （ 16 版 ） ； 2． 北京市現(xiàn)行其他有關(guān)造價文件 3． 北京市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟指標 4． 北京市近期的材料及設(shè)備價格信息 （三） 編制說明 1．工程費用 工程建安造價采用類似工程指標法進行估算。 （ 1）土建結(jié)構(gòu)及裝修工程按 2240 元 /平方米測算； （ 2） 設(shè)備工程包括空調(diào)工程、給排水工程、強弱電工程、電梯工程、燃氣工程 等工程， 具體費用如下： 北京市工程咨詢公司 34 ? 通風空調(diào)工程 按 380 元 /平方米測算，冬夏均采用中央空調(diào)； ? 給排水工程 按 150 元 /平方米測算； ? 電力照明工程 按 100 元 /平方米測算； ? 變配電工程按 150 元 /平方米測算； ? 弱電工程 按 180 元 /平方米測算； ? 電梯 按 120元 /平方米測算； ? 消防 工程 按 80元 /平方米測算； （ 3）室外工程 根據(jù) 工程 全部構(gòu)、建筑物工程投資（包括設(shè)備）的 5 %測算。 2．工程建設(shè)其他費用 （ 1）土地取得費用 1） 居民房屋拆遷 ① 房屋 拆遷 補償費 目前，現(xiàn)狀用地上仍有居民房屋建筑面積為 4000平方米。根據(jù)北京市房屋拆遷 評估規(guī)劃（暫行）（京國土房屋拆字［ 年 ］ 1234 號），該地區(qū)土地級別為 三級，拆遷基準地價范圍為 35004500，考慮到該區(qū)位地理位置優(yōu)勢，取區(qū)位基準地價為 4500 元 /平方米，基準房價 1000 元 /平方米；取容積率修正系數(shù)為 ，根據(jù)公式計算：區(qū)位補償單價： 4500 1+1000=5500 元 /平方米。居民區(qū)建筑面積為 4000平方米，則按以上區(qū)位補償單價計算的補償費為 萬元。 房屋重置成新價：按照 1300 元 /平方米為標準計算，則按正式建筑面積 4000平方米計算，為 萬元。 ② 搬遷補助 和獎勵 參考房屋拆遷有關(guān)規(guī)定，其他搬遷補助包括： 提前搬家獎：居民區(qū)共有居民 64 戶，按每戶 50000 元計算，共 萬元； 空調(diào)移機費：每戶按 1臺計，每臺費用 400 元，共 萬元； 電話移機費：每戶按 1部計，每部費用 250 元，共 元； 有線電視遷移費：每戶 350 元，共 萬元； 搬家補助費：按建筑平方米計，每平方米 20 元，共 萬元； 工程配合獎：每戶 20xx0 元，共 萬元； ③ 房屋清理拆除費 按每平方米 70元計算，共計 萬元。 北京市工程咨詢公司 35 ④ 前期費用 前期費用包括房屋評估費、房屋搬遷服 務(wù)費等費用，共 萬元。 房屋評估費：按房屋拆遷補償費的 1%計算，為 萬元； 房屋搬遷服務(wù)費：按補償和補助費之和的 %計算，為 萬元。 具體居民搬遷補償估算見下表所示： 居民房屋拆遷補助費用表 序號 補償項目 單位 數(shù)量 單位（元） 價值（萬元） 備注 1 基本