北京某別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-04-28 03:56本頁面
【正文】 １５００多套。需求分析:? 本區(qū)域別墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺(tái)占 60%以上,包括駐華使館人員,國(guó)際知名公司高層主管人員,如香江花園和龍?jiān)穭e墅歐美人士占 75%以上。? 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,國(guó)內(nèi)人士購買力在持續(xù)上升,重點(diǎn)是金融、IT 行業(yè)造就的新貴 ,高科技產(chǎn)業(yè)的知本家,房地產(chǎn)業(yè)的精英,海外回國(guó)人員,國(guó)內(nèi)高收入的管理人員。? 投資客數(shù)量增多,特別是國(guó)內(nèi)投資客日益增多。? 客層特征:收入豐厚,經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng),追求生活品質(zhì),講究個(gè)性,基本上都有國(guó)外經(jīng)歷,對(duì)別墅有一定的理解,特別是對(duì)環(huán)境、交通考慮比較高。17 / 22本區(qū)域別墅價(jià)位因素分析? 市場(chǎng)價(jià)格由市區(qū)向郊區(qū)遞減,東北部別墅價(jià)大多集中在１０００－3000 美元之間,平均售價(jià)以城區(qū)為中心,由里向外遞減,東北四環(huán)附近平均售價(jià)在 2700 美元/平方米左右,首都機(jī)場(chǎng)附近約為 2022 美元/平方米,馬坡地區(qū)約為1200 美元/平方米。由此可見,別墅的區(qū)域位置仍然是影響別墅價(jià)格的決定性因素。? 同一區(qū)域的別墅的設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施及會(huì)所、綠化等水面等環(huán)境質(zhì)量、別墅單體類型對(duì)價(jià)格有重大影響。如首都機(jī)場(chǎng) 8 個(gè)項(xiàng)目,售價(jià)最高為 3300 美元/平方米,最低為1000 美元/平方米。? 別墅的內(nèi)裝修程度對(duì)別墅租金的影響較大。北京別墅市場(chǎng)前景展望北京別墅經(jīng)歷了五六年的低谷,從 2022 年下半年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖,特別是 2022 年的 TOWNHOUSE 項(xiàng)目,更是使市場(chǎng)迅速升溫,有關(guān)人士分析,近年來京城出現(xiàn)的別墅開發(fā)熱,主要是由于我國(guó)加入世界貿(mào)易組織和舉辦 2022 年奧運(yùn)會(huì)兩大利好的有力推動(dòng)及中高收入群體的不斷擴(kuò)大,二次置業(yè)者的不斷增加。前些年北京最早的別墅發(fā)育地溫榆河畔和機(jī)場(chǎng)路附近的別墅,大部分被在京工作的外國(guó)人作為第一居所使用。而近年來,別墅的購買群體已開始逐步擴(kuò)大到國(guó)內(nèi)人士。18 / 22比例結(jié)構(gòu)己由過去的境外占 70%,國(guó)內(nèi)占 30%,發(fā)展變化為目前的國(guó)內(nèi)占 80%左右,境外占 20%左右,將別墅作為第二居所的國(guó)內(nèi)購買群體大量增加,說明北京的別墅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在逐步發(fā)生變化。未來別墅市場(chǎng)前景看好。據(jù)有關(guān)方面透露,2022 年京城還將有 30 余個(gè)別墅項(xiàng)目開發(fā),區(qū)域涉及昌平、門頭溝、密云、懷柔、大興、海淀、房山、通州、順義等地,別墅開發(fā)熱己蔓延到東南西北各個(gè)區(qū)域。從上不難發(fā)現(xiàn),未來京城別墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)還將集中在京城東北和西北兩大區(qū)域。但是,隨著京城別墅市場(chǎng)的擴(kuò)容,別墅項(xiàng)目的大量涌入及多區(qū)域的供應(yīng)局面，依據(jù)北京別墅市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)有一場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)大戰(zhàn)。別墅項(xiàng)目的開發(fā)商們彼此面臨的不僅是來自本地開發(fā)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)壓力,而且還有來自外省大的地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、國(guó)外大財(cái)團(tuán)等一些機(jī)構(gòu)的介入所帶來的無形壓力。一般的環(huán)境、一般的品質(zhì)、一樣的風(fēng)格、一樣的特色的項(xiàng)日將被市場(chǎng)無悄淘汰。未來別墅將由以往單純的比地段、比價(jià)格,上升至比環(huán)境、比個(gè)性、比品質(zhì)、比文化。高檔精品別墅的無可替代性就在于它的價(jià)值純粹。自然環(huán)境、建筑規(guī)劃、品質(zhì)、價(jià)格的純粹性,其間所滲透的生活理念、居住品位、文化內(nèi)涵、建筑精神無不隱含著地位、財(cái)富、尊貴與時(shí)尚。這類別墅將在未來具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。19 / 22對(duì)于北京這樣的國(guó)際大都市而言,高檔精品別墅在房產(chǎn)市場(chǎng)引領(lǐng)時(shí)尚是必然之勢(shì),而低價(jià)低質(zhì)的別墅產(chǎn)品終將被市場(chǎng)所淘汰。20 / 22周邊部分個(gè)案銷售情況分析21 / 22市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論? 湖景式設(shè)計(jì)風(fēng)格的別墅熱銷,平均入住率為 85%以上。? 高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場(chǎng)需求較大,目前大部分高檔別墅都有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等設(shè)施,會(huì)所的發(fā)展趨勢(shì)是服務(wù)設(shè)施的多功能化。? 高檔式別墅開發(fā)應(yīng)以獨(dú)立式別墅為主,目前滯銷的別墅以聯(lián)排別墅居多,原因是在園區(qū)內(nèi)位置和環(huán)境較差,沒有充分保證別墅生活的私密性和環(huán)境的優(yōu)美。? 精裝修是別墅是市場(chǎng)的主流,如香江花園、麗京花園等都為精裝修別墅，銷售業(yè)績(jī)都非常好，正對(duì)不同買家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。? 外籍人士都是別墅需求的主體，東北部別墅以外銷為主，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，外銷市場(chǎng)有升溫跡象。? 別墅市場(chǎng)的內(nèi)銷需求明顯上升，一些別墅已被房地產(chǎn)精英、金融界人士、高科技產(chǎn)業(yè)造就的都市新貴族購買。? 市場(chǎng)價(jià)格受地段、設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、配套設(shè)施及會(huì)所、綠化景觀、單體類型影響,東北部別墅價(jià)格集中在 10003000 美元/平方米之間。? 別墅總價(jià)在 300 萬以下,面積在 400 平方米以下為需求重點(diǎn),總價(jià)在 500 萬以上,面積在 500 平方米以上需求也有所增加。? 客戶購買門的主要有居住(第一居所、第二居所)、投資和商務(wù)公關(guān)。22 / 22? 客戶最注重的方面是戶型設(shè)計(jì)、地段位置和與園林景觀設(shè)計(jì)
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