【正文】 ....................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一）、 目標(biāo)客戶定位 : ......................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二）、 產(chǎn)品定位分析 : ......................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 六、 項(xiàng)目規(guī)劃方案 .................................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一）、 整體設(shè)計(jì)構(gòu)思 .......................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二）、 整體設(shè)計(jì)方案 .......................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 七、 銷售策略 ........................................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一）、 企劃廣告 : ................................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二）、 銷售方式 : ................................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （三）、 銷售周期預(yù)計(jì) : ......................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 八、 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理 ............................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一）、 項(xiàng)目法人 ................................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二）、 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理 ...................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 九、 投資估算 ........................................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一）、 工程建設(shè)投資估算內(nèi)容 ............................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二）、 投資估算 ................................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （三）、 用款計(jì)劃 ................................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 十、 財(cái)務(wù)分析 ........................................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一）、 經(jīng)營(yíng)收入 ................................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二）、 總成本 .................................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （三）、 銷售稅金 ................................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （四）、 利潤(rùn) ........................................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （五）、 財(cái)務(wù)效益分析 .......................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 十一、 不確定性分析 ................................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （ 一）、 保本點(diǎn)分析 ............................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 專業(yè)好文檔 （二）、 敏感性分析 ............................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 十二、 結(jié)論與建議 .................................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （一）、 結(jié)論 ........................................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 （二）、 建議 ........................................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 十三、 附表 .............................................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、 項(xiàng)目概況 ： 北京 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ： 北京 ***花園 ： 地塊位于北京東北部順義區(qū)河南村西，北面緊鄰潮白河 ： 455104 平方米 ： 322704 平方米 ： ： 萬(wàn)平方米 (其中會(huì)所等配套設(shè)施 6000 平方米 ) ： 別墅 ： 農(nóng)田 ,還未三通一平 ： 本項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年，計(jì)劃 2021 年 12 月動(dòng)工 專業(yè)好文檔 二、 項(xiàng)目建設(shè)必要性 （一）、 發(fā)展北京房地產(chǎn)的需要 北京在新世紀(jì)要率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，首先必須加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化升級(jí)，全面提高產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，積極發(fā)展附加值高、關(guān)聯(lián)帶動(dòng)大的支柱產(chǎn)業(yè)。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，按目前經(jīng)濟(jì)所處 的發(fā)展階段（即入均 GDP 低于 8000 美元，城市化水平在 30%60%之間），房地產(chǎn)將屬于快速發(fā)展階段。特別是加入 WT0,北京申奧成功 ,意味著北京房地產(chǎn)業(yè)將立足北京 ,面向全國(guó) ,通向國(guó)際 ,進(jìn)入新的發(fā)展階段 ,建設(shè)本項(xiàng)目對(duì)發(fā)展北京房地產(chǎn)也無(wú)疑是一個(gè)有利推動(dòng) ,也為拓展地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極作用。 （二）、 區(qū)域發(fā)展的需要 中國(guó)加入 WTO 后 ,會(huì)有更多的國(guó)際公司來(lái)到北京 ,相應(yīng)對(duì)高檔物業(yè)的市場(chǎng)需求量將肯定放大 ,而這些企業(yè)的高級(jí)管理人員恰恰是別墅市場(chǎng)的目標(biāo)客層 ,而順義區(qū)正好是別墅發(fā)展比較成熟的區(qū)域之一。由于 2021 年奧運(yùn)會(huì)水上項(xiàng)目 和馬術(shù)項(xiàng)目在順義潮白河地區(qū)舉辦 ,政府將會(huì)在本區(qū)域投資 25 個(gè)億來(lái)建設(shè)奧運(yùn)場(chǎng)地及相應(yīng)設(shè)施 ,相應(yīng)的市政配套將會(huì)更加完善 ,這無(wú)疑專業(yè)好文檔 為本區(qū)域的別墅外部環(huán)境帶來(lái)利好。同樣在此建造別墅也有利于首都該區(qū)域整體環(huán)境的建設(shè)。 專業(yè)好文檔 順義區(qū)政府在新的五年計(jì)劃中制定的戰(zhàn)略目標(biāo)是盡快創(chuàng)造出潮白河休閑度假旅游基地著名品牌 ,建設(shè)以現(xiàn)代大旅游為主的綜合產(chǎn)業(yè)帶 ,集中發(fā)展旅游、觀光農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、休閑度假業(yè)及文化、體育、會(huì)展等產(chǎn)業(yè) ,創(chuàng)建餐飲、購(gòu)物、娛樂、健身等于一體的休閑度假中心。建成服務(wù)全區(qū)、服務(wù)首都 ,并適應(yīng)于企業(yè)國(guó)際化運(yùn)作的高度開放、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的 第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)休系。京承高速順義段進(jìn)展順利 ,預(yù)計(jì)道路主體工程 10 月底竣工，此道路的建設(shè)將成為順義區(qū)的發(fā)展增添新的活力 ,另外順義空港物流園經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展己引吸了日本 jVC、索尼、松下等國(guó)際知名公司的進(jìn)入。順義工業(yè)區(qū)的發(fā)展將會(huì)借帶動(dòng)對(duì)高檔住主房的更多需求 ,特別是別墅的需求。在此發(fā)展別墅項(xiàng)目正是滿足了此地域發(fā)展的要求。 三、 北京市、順義區(qū)別墅市場(chǎng)分析 （一）、 北京市別墅市場(chǎng)基本分析 北京別墅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)期的沉積 ,近年來(lái)隨著北京房地產(chǎn)大勢(shì)發(fā)展再度升溫。市場(chǎng)供應(yīng)與需求總量都出現(xiàn)了明顯的放大 ,產(chǎn)品類型也不斷推陳出新。 北京別墅市 場(chǎng)在政府放開控制后于 1999 年開始逐漸復(fù)蘇 ,呈現(xiàn)供銷兩旺局面 ,一些高檔別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大提升。如翠湖別墅 2021年 8月重新開盤后 ,銷售均價(jià)由 8500 專業(yè)好文檔 元 /平方米上漲到 9600 元 /平方米 ,銷售率達(dá) 60%以上 :玫瑰園一期現(xiàn)房 1200 美元 /平方米 ,二期環(huán)湖別墅 2750 美元 /平方米 ,不環(huán)湖別墅也在 2021 美元 /平方米；碧水莊園一期均價(jià) 1400 美元 /平方米 ,而二期環(huán)湖別墅 2500 美元 /平方米 ,這一方面由于中國(guó)將要入關(guān)便很多外籍人士進(jìn)入中國(guó) ,牽動(dòng)市場(chǎng)需求提升；同時(shí)也是別墅類物業(yè)消費(fèi)在受到長(zhǎng)時(shí)間限制后 ,隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而回暖的 必然趨勢(shì)。根據(jù)中原物業(yè)提供的數(shù)據(jù) ,截至今年上半年北京別墅項(xiàng)目己達(dá) 122 個(gè) ,3 萬(wàn)余套 ,總建筑面積超過(guò) 900 萬(wàn)平方米 ,主要分布在東北京順路、正北的亞北和西北海淀區(qū)。七八月間又有 3 個(gè)項(xiàng)門總計(jì) 50萬(wàn)平方米推出，別墅供給的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于需求上升速度，已經(jīng)出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)熱的跡象。 隨著市場(chǎng)發(fā)展 ,別墅客戶群體也在逐漸改變。以前購(gòu)買別墅主要是位于 :金字塔頂尖的國(guó)內(nèi)外成功人士 ,較早京順路邊的裕京花園銷售時(shí)并沒有按揭 ,足見當(dāng)時(shí)買家購(gòu)買力的強(qiáng)大。京順路沿線的高檔別墅業(yè)主主要為歐美人士 ,達(dá)客戶的7O %,多數(shù)是跨國(guó)公司的 C E O ,也有一些國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級(jí)人士 :而北京西北和北部的別墅業(yè)主多為受工作與居住交通條件影響 ,具有一定購(gòu)買能力的 I T 新貴、知名學(xué)者與留學(xué)歸國(guó)人士 :隨著市場(chǎng)的發(fā)展和 T O W N H O US E 的涌現(xiàn) ,別墅市場(chǎng)客戶群體趨于年輕化 ,一些從事金融、證券和 I T等行業(yè)的年輕白領(lǐng)脫穎而出 ,逐漸成為中檔別墅的主要消費(fèi)力量。據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示 ,購(gòu)買 T OW N H O U S E 的客戶 38%是三資企業(yè)管理人員 ,%是私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)專業(yè)好文檔 主。在別墅客戶中 ,外籍人士、海外歸國(guó)人員對(duì)別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計(jì)風(fēng)格最重視 :國(guó)內(nèi) 買家更為注重別墅的面積和戶型 ,在強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)外 ,更認(rèn)為擁有別墅是身份與地位的象征。 當(dāng)前別墅市場(chǎng)重要問(wèn)題在于缺少有特色和個(gè)性的高檔項(xiàng)目出現(xiàn) ,項(xiàng)目品質(zhì)普遍較低 ,這種的況下 ,少數(shù)低容積率、高綠化率的項(xiàng)目有不俗市場(chǎng)表現(xiàn)就不足為怪了 (附表為京北部分熱銷項(xiàng)目的基本指標(biāo) )。近期推出的橘郡雖然容積率偏高、區(qū)位稍遠(yuǎn) ,且過(guò)于強(qiáng)調(diào)功能細(xì)分 ,卻憑借產(chǎn)品鮮明特征和完善的營(yíng)銷于段 ,也取得巨大市場(chǎng)成功。 T O W N H O U S E 的興起是今年別墅市場(chǎng)的最大動(dòng)向 ,具代表性的橘郡、康城、一棟洋房等項(xiàng)目都取得很好市場(chǎng)業(yè)績(jī) ,其市場(chǎng)火爆 有其必然因素。別墅市場(chǎng)由于長(zhǎng)期兩極分化 ,外銷別墅價(jià)格較高 ,而內(nèi)銷別墅品質(zhì)相對(duì)較差 ,都不適合國(guó)內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶 ,總價(jià) 150 萬(wàn)元左右 ,600080