【正文】 度和工程質(zhì)量；最后，針對生態(tài)環(huán)境的破壞應(yīng)引起項(xiàng)目建設(shè)單位和承建商高度重視，并按本報告所提出的各項(xiàng)環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?shí)，嚴(yán)格實(shí)行“誰開發(fā)、誰保護(hù)、誰建設(shè)、誰負(fù)責(zé)”的制度，堅(jiān)決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。（四）生態(tài)保護(hù)風(fēng)險對策針對愚人島別墅群項(xiàng)目開發(fā)過程有可能帶來清江流域生態(tài)破壞風(fēng)險，湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司堅(jiān)持“保護(hù)第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動開發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針。首先，積極配合當(dāng)?shù)卣块T，邀請有關(guān)專家編制《湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報告、核心區(qū)項(xiàng)目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡稱《愚人島規(guī)劃》）和湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（以下簡稱《控規(guī)》），以確保項(xiàng)目開發(fā)的科學(xué)性。其次，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開發(fā)利用，在項(xiàng)目設(shè)置上考慮了宜昌整個旅游區(qū)與清江愚人島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系。最后，愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設(shè)周期長（建設(shè)期10年）、資金壓力大。因此，公司股東采取開發(fā)與保護(hù)并進(jìn)的方針，滾動開發(fā)，永續(xù)利用，首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項(xiàng)目，通過別墅群項(xiàng)目的開發(fā)快速回籠資金，進(jìn)行愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長遠(yuǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。第十章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目堅(jiān)持“保護(hù)第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動開發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開發(fā)利用，在項(xiàng)目設(shè)置上考慮了宜昌整個旅游區(qū)與清江愚人島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系，整體提高了宜昌市旅游區(qū)的旅游資源利用水平。湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目以合理的定位來帶動整個項(xiàng)目的運(yùn)作，為清江愚人島旅游區(qū)的崛起和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來全新理念。她的建成必將成為清江愚人島旅游區(qū)的標(biāo)志性高尚住宅小區(qū)，完全符合發(fā)揚(yáng)愚人島實(shí)業(yè)有限公司的經(jīng)營宗旨，更是樹立企業(yè)文化，塑造高端房產(chǎn)品牌形象定位的標(biāo)桿性項(xiàng)目。通過綜合分析，可以看出：一方面，本項(xiàng)目具有較高的財務(wù)效益和較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，市場風(fēng)險較低，另一方面，本項(xiàng)目充分考慮生態(tài)環(huán)境保護(hù)，人類與生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與生態(tài)效益實(shí)現(xiàn)有機(jī)統(tǒng)一，具有極高的投資價值。二、建議湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目與愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)融為一體，實(shí)現(xiàn)了別墅群項(xiàng)目開發(fā)與生態(tài)保護(hù)、休閑旅游、觀光度假的有機(jī)統(tǒng)一，循環(huán)利用，滾動開發(fā)，具有極高的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益。建議湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司特別重視清江的生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作，制訂切實(shí)可行的科學(xué)管理目標(biāo)，做好生態(tài)旅游規(guī)劃，加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測工作。結(jié)束語湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目依托愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)，是一個非常具有發(fā)展前景的別墅群項(xiàng)目。本人非常榮幸接受湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司的委托編制可行性研究報告，但由于時間倉促，項(xiàng)目規(guī)劃、相關(guān)數(shù)據(jù)不足，本報告難免有未盡之處。敬請公司領(lǐng)導(dǎo)、社會同行給予指正。附件附表一：愚人島別墅群項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目單價（元/㎡）第一期第二期面積（㎡）金額（萬元）面積（㎡）金額（萬元）（一）固定資產(chǎn)建筑安裝費(fèi)用①土建工程（樁以上）800119400955215112012090②基礎(chǔ)工程、給排水工程50119400597151120756③弱電、消防、給排水55119400657151120831④強(qiáng)電與供水工程30119400358151120453⑥社區(qū)景觀、綠化、設(shè)施工程30119400358151120453小計1152214583（二）無形資產(chǎn)土地開發(fā)成本3650小計3650（三）開辦費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)346437工程監(jiān)理費(fèi)5873勘測設(shè)計費(fèi)2680小計3083510（四）不可預(yù)見費(fèi)（5%）730755（五）物價因素（10%）14611509（六）銷售費(fèi)用（2%）11941813（七）總建筑成本2164019171（八）流動資金10001000（九）建設(shè)期利息2400600（十）別墅群項(xiàng)目總投資2504020771總建筑面積單位投資（元）1693附表二：愚人島別墅群項(xiàng)目投資計劃表項(xiàng) 目第一期投資計劃第二期投資計劃金額(萬元)2010年2011年金額（萬元）2011年2012年建安成本1152214583使用計劃%%%%所需資金(萬元)土地出讓金3650使用計劃70%30%所需資金(萬元)25551095開辦費(fèi)3083510使用計劃40%60%40%60%所需資金(萬元)204306銷售費(fèi)用11941813使用計劃60%40%50%50%所需資金（萬元）不可預(yù)見費(fèi)（10%）730755使用計劃40%60%40%60%所需資金(萬元)292438302453物價因素（10%）14611509使用計劃50%50%40%60%所需資金(萬元)建設(shè)期利息240012001200600600流動資金（萬元）10005005001000400600合 計2504020771所占百分比%%%%%%附表三：愚人島別墅群項(xiàng)目投資成本表項(xiàng)目名稱愚人島別墅群項(xiàng)目建筑面積270520m2序號成本項(xiàng)目名稱成本估算（萬元）說明1土地出讓金36502建筑安裝費(fèi)用25294包括土建工程、安裝工程等,按935元/m23景觀設(shè)施811按建筑面積計30元/m24開辦費(fèi)3593包括項(xiàng)目管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)，5財務(wù)費(fèi)用30006不可預(yù)見費(fèi)（5%）14857流動資金20008其他費(fèi)用29709營銷費(fèi)用（2%）300710項(xiàng)目總投資45811平均成本1693元/m2附表四：愚人島別墅群項(xiàng)目投資收益估算表項(xiàng) 目第一期第二期合計2010 年2011年小計20112012小計(一)別墅單位售價（元/㎡）500050005000600060006000建筑面積（㎡）119400119400119400151120151120151120270520(二)年預(yù)售房屋出售面積（㎡）477607164011940045336105784151120270520銷售收入（萬元）238803582059700272026347090672150372（三）建筑成本985614784250402077145811(四)銷售稅金及附加營業(yè)稅（萬元）1194179129851360317445347519城市維護(hù)建設(shè)稅（萬元）609014968159227376教育費(fèi)附加（萬元）3654904195136226防洪工程維護(hù)費(fèi)（萬元）456811352121172286交易管理費(fèi)（萬元）129193322147343490812交易印花稅（萬元）13193215344981土地增值稅（萬元）387580967441102814692436小計18642795465821244954707711736（五）稅前利潤（萬元）1216018241304026242492825（六）所得稅（萬元）304015606（七）稅后利潤912046818附表五：愚人島別墅群項(xiàng)目現(xiàn)金流量測算表 單位：萬元項(xiàng)目合計2010年2011年2012年一、現(xiàn)金流入163372368806302263470銀行借款/融資1000010000銷售收入150372238806302263470其他現(xiàn)金流入30003000二、現(xiàn)金流出102029157604388342386項(xiàng)目建設(shè)4581198562325212703銷售稅金及附加13860186449197077所得稅273583040871215606貸款利息償還300012001200600貸款本金償還1000050005000其他現(xiàn)金流出3000100010001000三、凈現(xiàn)金流量61343213201933920684附表六：愚人島別墅群項(xiàng)目敏感性分析表項(xiàng) 目合計單位售價降低10%單位建筑成本提高10%銷售量下降10%(一)別墅　　　　單位售價（元/㎡）55595003955595559建筑面積（㎡）270520270520270520270520(二)年預(yù)售房屋　　　　出售面積（㎡）270520270520270520243468銷售收入（萬元）150372135344 150372135344（三）建筑成本458114581150392945811（四）銷售稅金及附加1173610563 1173610563 （五）稅前利潤（萬元）9282578970 8824478970（六）所得稅（萬元）2320619742 22061 19742 （七）稅后利潤6961959227 66183 59227 44