【正文】 售，計劃于2004年10月末全部售完，三期工程于2005年4月開始預(yù)售，計劃于2006年3月末全部售完，銷售情況預(yù)測見下表。占總銷售收入的百分比2001年2002年2003年2004年2005年2006年一期工程20%10%二期工程6%24%三期工程35%5%合計20%16%24%35%5%項目投入成本即為項目總投資估算表中的總投資，其中銷售成本按銷售收入的3%計取。 營業(yè)稅金及附加，%計取。 所得稅按33%計算。根據(jù)附件6現(xiàn)金流量表可測算出：財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%） 1474萬元財務(wù)內(nèi)部收益率 %靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 資本金利潤率 %本項目的銷售盈虧平衡點(diǎn)按下式計算：銷售盈虧平衡點(diǎn)= 建設(shè)投資/（銷售收入銷售費(fèi)用營業(yè)稅）*100%=%%時，相當(dāng)于銷售收入為55527萬元時，項目即可保本。 對本項目而言，影響投資收益的風(fēng)險因素主要有：建設(shè)投資、房產(chǎn)銷售價格、銀行貸款利率等?，F(xiàn)選取建設(shè)投資、房產(chǎn)銷售價格進(jìn)行敏感性分析，見下表。1） 建設(shè)投資的影響建設(shè)投資10%5%5%10%凈現(xiàn)值（NPV）533034024542381內(nèi)部收益率%%%%2） 銷售價格的影響價格變動10%5%5%10%凈現(xiàn)值（NPV）14282329264377內(nèi)部收益率%%%%以上分析表明： 在建設(shè)投資增減、銷售價格升降的情況下將在較大程度上影響本項目的財務(wù)收益。 本項目建設(shè)符合城市規(guī)劃的總體要求，適應(yīng)市府提出的“將城市建設(shè)的戰(zhàn)略重點(diǎn)從市區(qū)轉(zhuǎn)移到提高郊區(qū)城鎮(zhèn)化水平，創(chuàng)造上海郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境景觀，在郊區(qū)試點(diǎn)建設(shè)若干特色居住區(qū)”，做到“市區(qū)體現(xiàn)繁榮繁華，郊區(qū)體現(xiàn)綜合實(shí)力”，并對改善和拓展某區(qū)的投資環(huán)境，完善區(qū)域城市功能，滿足城市居民的住宅需求，會起到積極的推動作用。本項目建設(shè)總投資50771萬元，其中建安工程費(fèi)26002萬元，其他建設(shè)費(fèi)19210萬元，不可預(yù)見費(fèi)2261萬元，銷售成本1913萬元。維修基金1275萬元，銀行貸款利息110萬元。%；靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）；動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）；財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為1474萬元（Ic=12%），項目在財務(wù)上是可行的。第十一章 結(jié)論與建議 本項目建設(shè)符合某房地產(chǎn)發(fā)展的需求及規(guī)劃要求，該別墅區(qū)的天然水資源及樹木資源為建造真正綠色環(huán)保別墅住宅區(qū)創(chuàng)造了條件，加之便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，項目建成后對提高某別墅檔次品位以及提高某名勝古跡知名度有著深遠(yuǎn)意義，從規(guī)劃的角度合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好的作用。開發(fā)商在注重營銷、策劃以及穩(wěn)健的經(jīng)營管理的理念指導(dǎo)下，可得到經(jīng)濟(jì)效益及社會效益的雙贏。因此，該項目的建設(shè)是必要的?；噩F(xiàn)狀市政配套條件、環(huán)境條件不太理想，東北入口處的基耕橋也需重新建造。項目的規(guī)劃設(shè)計布局、功能、配套均較為合理、完善，對于尚未建立市政管網(wǎng)的配套設(shè)施布局（如燃?xì)夤艿?、污水排放處理）的考慮與某區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景是相匹配的，建設(shè)條件已趨于成熟。經(jīng)估算，項目建設(shè)總投資為50771萬元，%，（含建設(shè)期），（Ic=12%）。 若基地東側(cè)、南側(cè)按要求列入擴(kuò)征一并開發(fā)，容積率等規(guī)劃參數(shù)不變、土地單價不變，投資額按土地面積比例相應(yīng)增加，內(nèi)部收益率基本保持不變。建議建設(shè)單位在下一步設(shè)計中從總體布局、建筑結(jié)構(gòu)和小區(qū)智能化等方面優(yōu)化和完善。 在設(shè)計上不僅要利用原水和杉木林資源，結(jié)合本項目地塊的原狀特點(diǎn)，減輕土方駁運(yùn)量的難度，提高創(chuàng)造利潤的元素，建議適度考慮地下建筑物的建筑設(shè)想，如建造集中型的地下停車庫、地下室會所，甚至可考慮部分別墅帶半地下室。，動態(tài)運(yùn)作 建議建設(shè)單位在建設(shè)過程中要創(chuàng)造項目的亮點(diǎn)，做好營銷策劃，主動占有市場，滾動運(yùn)作。加強(qiáng)建設(shè)監(jiān)理和造價投資的控制；并盡早落實(shí)與預(yù)銷售有關(guān)的配套事宜，吸引更多的潛在的有效需求購房者，以期在取得良好的社會效益、環(huán)境效益的同時取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。附 件 1．有關(guān)物業(yè)市場調(diào)查統(tǒng)計表； 2．某“東方夏威夷”水景別墅項目建設(shè)進(jìn)度表； 3．某“東方夏威夷”水景別墅項目總投資估算表；4．某“東方夏威夷”水景別墅項目投資計劃表；5．某“東方夏威夷”水景別墅項目投資計劃及資金籌措表；6．某“東方夏威夷”水景別墅項目現(xiàn)金流量表及敏感性分析計算表；7．某“東方夏威夷”水景別墅項目損益表；8．上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（復(fù)印件）；9．上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；10．上海鑫昌房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書和1991997年上海市房地產(chǎn)銷售百強(qiáng)企業(yè)證書（復(fù)印件）；11．上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司編制的預(yù)可行性研究；12．上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司等與上海某區(qū)淡水養(yǎng)殖場簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議（復(fù)印件）；13．某縣土地管理局頒發(fā)的青國用（92）字第582號國有土地使用證（復(fù)印件）；14．某區(qū)計劃委員會批復(fù)的青計投（2001）第227號《關(guān)于開發(fā)建設(shè)東方夏威夷（暫名）花園商品房項目建議書的批復(fù)》（復(fù)印件）；15．上海市某區(qū)規(guī)劃管理局核發(fā)的青規(guī)書（2001）第0033號《關(guān)于核發(fā)上海元龍企業(yè)發(fā)展有限公司選址意見書的通知》（復(fù)印件）；16．上海市某區(qū)規(guī)劃管理局頒發(fā)的滬青規(guī)書（2001）0033號《上海市建設(shè)項目選址意見書》（復(fù)印件）；17．項目位置圖； 18．項目地形圖復(fù)印件（原圖另附，圖幅號：Ⅲ4952/109112；Ⅲ5356/113116）。19．上海市某區(qū)規(guī)劃管理局核批的《規(guī)劃編制要求核定表》（復(fù)印件）；20．上海市城科規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所設(shè)計的某“東方夏威夷”水景別墅詳細(xì)規(guī)劃總平面圖復(fù)印件及上海眾宜建筑設(shè)計有限公司設(shè)計的某“東方夏威夷”水景別墅區(qū)方案設(shè)計；21．上海市某區(qū)規(guī)劃管理局核批的項目詳細(xì)規(guī)劃方案批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）；22．有關(guān)建設(shè)項目內(nèi)容、配套內(nèi)容的書面征詢意見（上海市某區(qū)規(guī)劃管理局召集各相關(guān)部門協(xié)議的《某“東方夏威夷”水景別墅區(qū)詳細(xì)規(guī)劃中間成果評審會議紀(jì)要》（復(fù)印件）；23．項目資本金承諾書及有關(guān)憑證；24．咨詢公司簡介；25．咨詢公司營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；26．咨詢公司工程咨詢資質(zhì)證書（復(fù)印件）。