【正文】 美元，建成了上?；輥嗠娮佑邢薰尽Ａ硗饷绹鳪E照明有限公司、華新電線電纜有限公司等全球著名企業(yè)也都在此投資。l 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶。由于本項目至嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的交通非常便利、道路狀況良好，且本項目具有一定的性價比優(yōu)勢，故對于投資概念強的私營老板具有吸引力。l 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。項目營銷的建議項目需要改建的具體方案：l 外墻面需要清洗；l 窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性；l 修復每幢別墅的大門，并設計大門造型；l 別墅室內需要清掃；l 部分戶型，如戶型A的結構設計需要整改；l 小區(qū)內植被和草坪需要修整；l 小區(qū)加設智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司；l 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套；l 小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境；l 清洗游泳池；l 小區(qū)大門重新設計并建造；l 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象；l 配備一輛看房專車。第五部分 項目均價的預測一、類比價值預測法根據本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價（1）選擇可類比項目根據本項目的區(qū)位特征，依照別墅項目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)：康橋半島（2）對比并量化本項目同各類比別墅項目各價值要素的對比值可類比項目的詳細資料見第三部分第三小節(jié)。量化的標準：以低成本改建后的東海別墅為標準，東海別墅的各項為100，優(yōu)于東海別墅則分值高于100，比東海別墅差則分值低于100，各價值要素賦予相同的權重，得出綜合分值。項目東海別墅（改建后）東渡園景別墅皇府別墅綠谷別墅美墅康橋半島地段： 市政交通及直入交通的便利性100100100100115100周邊自然和綠化景觀10095971009595教育、人文景觀10010095100105105周邊社區(qū)素質1008585100115105周邊市政配套便利性10090100100140110產品：建筑風格和立面的設計、材質1008590110120120物業(yè)類型1009510010095100單體戶型設計1009395110125125建筑空間布局和綠化景觀1008595105120120小區(qū)配套10090105105125130物業(yè)管理1009595100105105形象包裝和營銷策劃1009595100110110開發(fā)商品牌和實力1009595100105105政策上的利好100858090100105綜合分值1009294101113109（3）根據價值要素對比值，結合各類比別墅項目的均價，通過算術平均法推斷出本項目可實現(xiàn)的均價本項目可實現(xiàn)的均價=可類比別墅項目的均價/可類比別墅項目的綜合分值*100均價（元/平方米）綜合分值東海別墅可實現(xiàn)的均價（元/平方米）東渡園景別墅3800924130 皇府別墅3800954000 綠谷別墅50001014950 美墅55001134867 康橋半島50001104545 算術平均值4499東海別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位：4000元/平方米，中價位：4500元/平方米，高價位：5000元/平方米。根據上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值測算可類比區(qū)域公寓均價（元/平方米）別墅均價（元/平方米）公寓與別墅價格比值普陀桃浦區(qū)380055001：閔行春申區(qū)450065001：松江新城區(qū)300046001：南匯康橋區(qū)320050001：浦東金橋區(qū)400060001：算術平均值1：目前東海別墅周邊公寓基本為南翔鎮(zhèn)的商品房，均價為2700元/平方米，以1：，本項目可能的市場均價為4050元/平方米。若以即將起動的南翔星城項目為標準，本項目可能的市場均價應高于為4050元/平方米。結論：東海別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位：4000元/平方米，中價位：4500元/平方米，高價位：5000元/平方米。二、東海別墅4000——5000元/平方米的均價預測與別墅市場的有效需求相一致?lián)缎旅裢韴蟆返膱蟮溃?003年獨立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。超過半數的客戶要求花園面積在400—900平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在200—300平方米之間。但就總體承付能力而言，心理價位在100—%，%，與需求的主力面積段較為匹配。作為獨立別墅的東海別墅，其主力戶型面積在198—334平方米，與潛在需求一致。若以4000—5000元/平方米的均價計算，則總價在80—160萬元，也與潛在需求一致。三、分析各價位下的均價的銷售風險均價銷售風險低價位：4000元/平方米獲得基本運作收益和基本市場投入收益，承擔較小的市場風險中價位：4500元/平方米獲得高市場收益和基本風險收益，同時承擔一定的市場風險高價位：5000元/平方米完全風險出發(fā)，獲得高風險帶來的高收益，承擔較高的推案風險綜合結論：鑒于本項目的改建可以增加本案的附加價值，本項目可選擇4500元/平方米入市，隨著人氣的集聚和認知度的增強，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價位拔升。第六部分 項目的投資收益分析一、銷售收入預測銷售收入一覽表　金額單位：萬元序號收入項目總銷售收入可售面積均價備注　建筑面積　　　可售面積　　一銷售收入1毛坯房銷售收入4500　以中價位4500元/平方米作為預售的均價。2 樣板房裝修收入80契稅=轉讓價*3%二營業(yè)稅金及附加銷售收入*%1 售樓營業(yè)稅營業(yè)收入*5%2 城建稅營業(yè)稅額*1%3 教育費附加營業(yè)稅額*1%4 河道管理費營業(yè)稅額*1%二、別墅成本預測投資估算明細表敏感系數：100%　序號成本項目總成本（萬元）可售面積單位成本（元/平米）備注　建筑面積19011 　　　可售面積19011 　　一74幢別墅獲得費用 　1 74幢別墅轉讓價 3000 　2 契稅及其他稅費 契稅=轉讓價*3%二二次開發(fā)費用 　1 有線電視及小區(qū)寬帶費15 　2 智能化安保系統(tǒng)35 包括紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、大門入口自動門禁系統(tǒng)。3 別墅單體整修費300 包括外墻清洗、內墻粉刷、防滲漏、窗戶及大門整修。每棟整修費約4萬元。4 會所整修費15 包括內外墻粉刷積累不簡單裝修。5 綠化整修費10 具體方案待定?！￠_發(fā)成本 　三期間費用 110 　1 管理費用 20 　2 銷售費用 90 銷售收入*2%3 財務費用0 0 財務費用約200萬元已資本化計入前期費用中　項目總投資 　注：銷售費用主要包括售樓處布置、3套樣板房裝修、前期廣告費、看房車投入。三、項目利潤測算利潤測算表敏感系數：100% 金額單位：萬元序號項目金額備注1營業(yè)收入2減：營業(yè)稅及附加3開發(fā)成本4項目利潤4=1235期間費用 6其中：管理費用 7 銷售費用 8 財務費用9稅前利潤9=4510減：所得稅（33%）10=9*33%11稅后利潤11=910由上表進行利潤指標的測算：l 單位毛利=項目利潤/銷售面積=l 單位凈利=稅后利潤/銷售面積=l 銷售毛利率=項目利潤/銷售收入100%=%l 銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入100%=%核心指標的基本要求（參考）：銷售凈利率≥9%四、現(xiàn)金流量測算具體的現(xiàn)金流量表見下頁。%，核心指標的基本要求（參考）： 內部收益率≥25%。對現(xiàn)金流量表的說明： 別墅轉讓費用分兩次付清，簽訂合同時付800萬元及契稅等稅費，45天后拿到產權證書時付清余下部分款項； 對別墅的二次開發(fā)預計3個月完成，其投入假設為每月均衡投入； 別墅的正式銷售在工程基本完工后開始，預計6個月結束銷售，銷售計劃為第1個月預計銷售約10%，第2個月預計銷售約20%，第3個月預計銷售約30%，第4個月預計銷售約20%，第5個月預計銷售約10%，第6個月預計銷售約10%。（該銷售計劃為保守的計劃方案）； 銷售的每月回款按當月回款的80%加上上月回款的20%計； 內部收益率可使用IRR函數，表達式=IRR（B1：Bn），B指各期凈現(xiàn)金流量（期數次序不得顛倒）。五、經濟指標匯總經濟指標單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）備注銷售收入4542 8635 住宅銷售收入直接成本32906254開發(fā)成本總投資3400 6463 開發(fā)成本+期間費用稅前利潤　1719 稅后利潤　1151 內部收益率%使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率銷售凈利率%項目凈利潤/銷售收入100%總投資回報率%項目凈利潤/項目總投資100%六、敏感性分析就該項目的銷售收入、可變動成本兩個因素變化對銷售凈利率進行敏感性分析。敏感因素的影響金額單位：萬元 面積單位：平方米一、售價的影響預計售價預計售價預計售價預計售價預計售價敏感系數（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(元/m2)4500 4275 4050 4725 4950 營業(yè)收入8635 8207 7779 9063 9490 項目利潤1928 1522 1117 2333 2738 稅后利潤1151 880 608 1423 1694 單位凈利606 463 320 749 891 銷售毛利率%%%%%% 銷售凈利率%%%%%%敏感系數（凈利率） 二、成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位開發(fā)成本(元/m2)3290 3125 2961 3454 3619 開發(fā)總成本6254 5941 5629 6567 6879 項目利潤1928 2241 2553 1615 1303 稅后利潤1152 1361 1571 942 733 單位凈利606 716 826 496 385 銷售毛利率%%%%%% 銷售凈利率%%%%%%敏感系數（凈利率） 說明：該表敏感系數為100%時，指基于可行性報告測算的指標。由上表可以看出，銷售收入相對于成本更加敏感。當售價下降10%、成本上升超過10%時，項目的銷售凈利率低于9%，項目的投資回報將受到一定的影響。第七部分：綜合分析與建議從以上項目環(huán)境、市場、財務、經濟分析可看出：本項目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產市場平穩(wěn)上升時期，各方面的時機都比較成熟，項目抗風險能力較強，且可獲得較好的投資回報。對東海別墅的改建，是克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關鍵。