【正文】 00*300=7500（萬(wàn)元）支付******公司整體轉(zhuǎn)讓價(jià)款2500萬(wàn)元 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量備注1基本情況建設(shè)用地面積200100m2按300畝土地測(cè)算計(jì)容積率建筑面積120060m2住宅建筑面積115060m2技術(shù)部門測(cè)算數(shù)據(jù)獨(dú)立別墅建筑面積23012 m2技術(shù)部門測(cè)算數(shù)據(jù)聯(lián)排別墅建筑面積92048 m2技術(shù)部門測(cè)算數(shù)據(jù)商業(yè)建筑面積2000m2會(huì)所建筑面積2000m2配套設(shè)施建筑面積1000 m2建筑密度25%容積率2可變因素管理費(fèi)4%以建安成本費(fèi)為基數(shù)銷售費(fèi)用4%以銷售收入為基數(shù)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5%以建安成本費(fèi)為基數(shù)3稅金營(yíng)業(yè)稅及城建稅率%以銷售收入為基數(shù)所得稅率33%以稅前利潤(rùn)為基數(shù)4利息中長(zhǎng)期貸款利率8%1—3年期含手續(xù)費(fèi)建安費(fèi)測(cè)算 根據(jù)對(duì)各項(xiàng)目建筑指標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)格分析，預(yù)定該項(xiàng)目的單位成本為700元/M2，即總成本=120060*700=8404萬(wàn)元。管理費(fèi)用=8404*4%=336(萬(wàn)元)不可預(yù)測(cè)費(fèi)用=8404*5%=420(萬(wàn)元)配套及相關(guān)費(fèi)用測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目面積（m2）單價(jià)小計(jì)（萬(wàn)元）備注1小區(qū)綠化及相關(guān)配套道路60030m2 50300綠化90045m2807202前期及工程相關(guān)費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用120060 m220240環(huán)保費(fèi)用120060 m2448垃圾處理費(fèi)120060 m2112質(zhì)量監(jiān)督120060 m2224配套費(fèi)120060 m21401680人防費(fèi)120060 m230360工程勘探200100 m25100圖紙審核費(fèi)8054萬(wàn)元16工程監(jiān)理費(fèi)8054萬(wàn)元241測(cè)量費(fèi)200100 m2240占道費(fèi)200100 m2120放樣費(fèi)200100 m2120合計(jì)3821318元/ m2 銷售收入、銷售費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及城建稅估算住宅銷售收入 =115060*4000/10000 =46024（萬(wàn)元）銷售費(fèi)用=460243%=1380（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)稅及城建稅=46024%=2347（萬(wàn)元）經(jīng)計(jì)算項(xiàng)目投資總額：26727萬(wàn)元。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃和投資估算等情況，我們可進(jìn)行以下指標(biāo)分析：（注：銷售資金回籠中，住宅銷售資金因銀行按揭的因素比實(shí)際銷售的滯后時(shí)間未加考慮）。計(jì)息資金金額根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行的實(shí)際情況，項(xiàng)目在運(yùn)行過(guò)程中工程款可分期支付，在支付項(xiàng)目啟動(dòng)資金后，項(xiàng)目開(kāi)盤后可用銷售回籠的資金維持項(xiàng)目的正常運(yùn)行，計(jì)息資金按下面三部分考慮：（1）支付地價(jià)款7500萬(wàn)元。（2）項(xiàng)目啟動(dòng)資金按建安成本的30%估算，故項(xiàng)目啟動(dòng)資金為2748萬(wàn)元（即9160*30%=2748）。（3）支付******公司整體轉(zhuǎn)讓價(jià)款2500萬(wàn)元（4）支付配套費(fèi)及人防費(fèi)2040萬(wàn)元故計(jì)息資金金額為14788萬(wàn)元計(jì)息時(shí)間該項(xiàng)目從2006年10月獲取土地使用權(quán)出現(xiàn)資金流出開(kāi)始，在不考慮內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的因素外，預(yù)計(jì)要到2007年10月項(xiàng)目開(kāi)盤才有現(xiàn)金流入，預(yù)計(jì)到2008年10月，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入20710萬(wàn)元，在支付貸款本息后，余下的銷售收入可維持項(xiàng)目的正常運(yùn)行，故預(yù)計(jì)計(jì)息時(shí)間為24個(gè)月，即2年。貸款利息形成當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息=14788*8%*2=2366（萬(wàn)元）主要分析結(jié)論178。 項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)11356萬(wàn)元。178。 投資利潤(rùn)率為43%。178。 銷售利潤(rùn)率25%。178。 。178。 年投資利潤(rùn)率為14%評(píng)價(jià)指標(biāo) 1）銷售收入 2）稅前利潤(rùn) 3）稅后利潤(rùn) 4）成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率稅金1） 營(yíng)業(yè)稅及城建稅：%提取2） 所得稅：按稅后利潤(rùn)的33%提取利息：按8%的年利率計(jì)算利潤(rùn)分析 該項(xiàng)目的投資收益及投資回報(bào)率見(jiàn)下表 投資收益估算表 （單位：萬(wàn)元）序 號(hào)項(xiàng) 目數(shù)額及百分比備 注一銷售收入46024二投資總額26727三營(yíng)業(yè)稅及城建稅2347%四稅前利潤(rùn)16950五所得稅5594稅率33%六稅后利潤(rùn)11356七投資利潤(rùn)率43%八銷售利潤(rùn)率25%十年投資利潤(rùn)率14%從上表可以看出，該項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)銷售收入46024萬(wàn)元，總投資額為26650萬(wàn)元，能實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5518萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為14%，銷售利潤(rùn)率為25%，年投資利潤(rùn)率為14%。靜態(tài)投資回收期自2006年10月起到2007年9月，項(xiàng)目在運(yùn)行過(guò)程中只有現(xiàn)金流出，沒(méi)有現(xiàn)金流入，累計(jì)凈現(xiàn)金流出量為14788萬(wàn)元，達(dá)到凈現(xiàn)金流出量的高峰，從2007年10月開(kāi)盤銷售后開(kāi)始有現(xiàn)金流入，凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值。故靜態(tài)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量/出現(xiàn)正值的年份1+|上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量|/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量=注：是在按計(jì)劃100%銷售，現(xiàn)金流入時(shí)未考慮住宅提前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)因素和銀行按揭導(dǎo)致的滯后因素，現(xiàn)金流出按預(yù)計(jì)工程進(jìn)度計(jì)劃支付的情況下編制。 不確定因素分析主要分析結(jié)論178。 盈虧平衡時(shí)的銷售量為70408㎡,銷售率為61%,銷售額為28163萬(wàn)元。178。 當(dāng)?shù)貎r(jià)為31萬(wàn)/畝時(shí), 樓面地價(jià)為775元/㎡,地價(jià)款為9304萬(wàn)元，預(yù)計(jì)總投資為28820萬(wàn)元，在售價(jià)和成本不變時(shí)，達(dá)到盈虧平衡時(shí)的銷售量為75922㎡,住宅銷售率為66%，銷售額為30369萬(wàn)元。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有成片開(kāi)發(fā)，整體生產(chǎn)的特殊性，故在作盈虧平衡分析時(shí)不將成本作固定成本、變動(dòng)成本進(jìn)行分類，僅以總投資額作為計(jì)算基礎(chǔ)。1）、該項(xiàng)目銷售收入為46024萬(wàn)元，住宅的總建筑面積為115060平方米，項(xiàng)目平均售價(jià)為4000元/平方米。設(shè)盈虧平衡時(shí)的銷售量為Q根據(jù)公式，投資總額=Q單價(jià)（%）Q=2672710000/[4000（%）]=70408（m2） 盈虧平衡時(shí)的銷售額=704084000/10000=28163（萬(wàn)元） 盈虧平衡時(shí)的銷售率=70408/115060=61%2）、當(dāng)樓面地價(jià)上升150元/平米，達(dá)到775元/平米，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資為28820萬(wàn)元，在銷售價(jià)格不變時(shí)，同理可計(jì)算出達(dá)到盈虧平衡時(shí)的銷售量為75922平方米，銷售額為30369萬(wàn)元，銷售率為66%。在前面的經(jīng)濟(jì)效益分析是參考市場(chǎng)地價(jià)，銷售價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本作客觀估計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，由于該項(xiàng)目中的地價(jià)將根據(jù)掛牌情況決定，地價(jià)的高低將對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生較大的影響，故這里對(duì)以下幾種情況進(jìn)行敏感性分析：（1） 當(dāng)住宅銷售均價(jià)和成本不變時(shí)，地價(jià)按樓面地價(jià)50元/平米的比例變動(dòng)時(shí)的敏感分析，見(jiàn)地價(jià)敏感性分析表（一）；（2）當(dāng)?shù)貎r(jià)和成本不變時(shí)，住宅銷售均價(jià)按120元/平米的比例變動(dòng)時(shí)的敏感分析，見(jiàn)售價(jià)敏感性分析表（二）。32