【正文】 100100115100周邊自然和綠化景觀10095971009595教育、人文景觀10010095100105105周邊社區(qū)素質(zhì)1008585100115105周邊市政配套便利性10090100100140110產(chǎn)品：建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì)1008590110120120物業(yè)類型1009510010095100單體戶型設(shè)計1009395110125125建筑空間布局和綠化景觀1008595105120120小區(qū)配套10090105105125130物業(yè)管理1009595100105105形象包裝和營銷策劃1009595100110110開發(fā)商品牌和實力1009595100105105政策上的利好100858090100105綜合分值1009294101113109（3）根據(jù)價值要素對比值，結(jié)合各類比別墅項目的均價，通過算術(shù)平均法推斷出本項目可實現(xiàn)的均價本項目可實現(xiàn)的均價=可類比別墅項目的均價/可類比別墅項目的綜合分值*100均價（元/平方米）綜合分值東海別墅可實現(xiàn)的均價（元/平方米）東渡園景別墅3800924130 皇府別墅3800954000 綠谷別墅50001014950 美墅55001134867 康橋半島50001104545 算術(shù)平均值4499東海別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位：4000元/平方米，中價位：4500元/平方米，高價位：5000元/平方米。根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值測算可類比區(qū)域公寓均價（元/平方米）別墅均價（元/平方米）公寓與別墅價格比值普陀桃浦區(qū)380055001：閔行春申區(qū)450065001：松江新城區(qū)300046001：南匯康橋區(qū)320050001：浦東金橋區(qū)400060001：算術(shù)平均值1：目前東海別墅周邊公寓基本為南翔鎮(zhèn)的商品房，均價為2700元/平方米，以1：，本項目可能的市場均價為4050元/平方米。若以即將起動的南翔星城項目為標準，本項目可能的市場均價應(yīng)高于為4050元/平方米。結(jié)論：東海別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位：4000元/平方米，中價位：4500元/平方米，高價位：5000元/平方米。二、東海別墅4000——5000元/平方米的均價預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致?lián)缎旅裢韴蟆返膱蟮溃?003年獨立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。超過半數(shù)的客戶要求花園面積在400—900平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在200—300平方米之間。但就總體承付能力而言，心理價位在100—%，%，與需求的主力面積段較為匹配。作為獨立別墅的東海別墅，其主力戶型面積在198—334平方米，與潛在需求一致。若以4000—5000元/平方米的均價計算，則總價在80—160萬元，也與潛在需求一致。三、分析各價位下的均價的銷售風險均價銷售風險低價位：4000元/平方米獲得基本運作收益和基本市場投入收益，承擔較小的市場風險中價位：4500元/平方米獲得高市場收益和基本風險收益，同時承擔一定的市場風險高價位：5000元/平方米完全風險出發(fā)，獲得高風險帶來的高收益，承擔較高的推案風險綜合結(jié)論：鑒于本項目的改建可以增加本案的附加價值，本項目可選擇4500元/平方米入市，隨著人氣的集聚和認知度的增強，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價位拔升。第六部分 項目的投資收益分析一、銷售收入預(yù)測銷售收入一覽表　金額單位：萬元序號收入項目總銷售收入可售面積均價備注　建筑面積　　　可售面積　　一銷售收入1毛坯房銷售收入4500　以中價位4500元/平方米作為預(yù)售的均價。2 樣板房裝修收入80契稅=轉(zhuǎn)讓價*3%二營業(yè)稅金及附加銷售收入*%1 售樓營業(yè)稅營業(yè)收入*5%2 城建稅營業(yè)稅額*1%3 教育費附加營業(yè)稅額*1%4 河道管理費營業(yè)稅額*1%二、別墅成本預(yù)測投資估算明細表敏感系數(shù)：100%　序號成本項目總成本（萬元）可售面積單位成本（元/平米）備注　建筑面積19011 　　　可售面積19011 　　一74幢別墅獲得費用 　1 74幢別墅轉(zhuǎn)讓價 3000 　2 契稅及其他稅費 契稅=轉(zhuǎn)讓價*3%二二次開發(fā)費用 　1 有線電視及小區(qū)寬帶費15 　2 智能化安保系統(tǒng)35 包括紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、大門入口自動門禁系統(tǒng)。3 別墅單體整修費300 包括外墻清洗、內(nèi)墻粉刷、防滲漏、窗戶及大門整修。每棟整修費約4萬元。4 會所整修費15 包括內(nèi)外墻粉刷積累不簡單裝修。5 綠化整修費10 具體方案待定?！￠_發(fā)成本 　三期間費用 110 　1 管理費用 20 　2 銷售費用 90 銷售收入*2%3 財務(wù)費用0 0 財務(wù)費用約200萬元已資本化計入前期費用中　項目總投資 　注：銷售費用主要包括售樓處布置、3套樣板房裝修、前期廣告費、看房車投入。三、項目利潤測算利潤測算表敏感系數(shù)：100% 金額單位：萬元序號項目金額備注1營業(yè)收入2減：營業(yè)稅及附加3開發(fā)成本4項目利潤4=1235期間費用 6其中：管理費用 7 銷售費用 8 財務(wù)費用9稅前利潤9=4510減：所得稅（33%）10=9*33%11稅后利潤11=910由上表進行利潤指標的測算：l 單位毛利=項目利潤/銷售面積=l 單位凈利=稅后利潤/銷售面積=l 銷售毛利率=項目利潤/銷售收入100%=%l 銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入100%=%核心指標的基本要求（參考）：銷售凈利率≥9%四、現(xiàn)金流量測算具體的現(xiàn)金流量表見下頁。%，核心指標的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥25%。對現(xiàn)金流量表的說明： 別墅轉(zhuǎn)讓費用分兩次付清，簽訂合同時付800萬元及契稅等稅費，45天后拿到產(chǎn)權(quán)證書時付清余下部分款項； 對別墅的二次開發(fā)預(yù)計3個月完成，其投入假設(shè)為每月均衡投入； 別墅的正式銷售在工程基本完工后開始，預(yù)計6個月結(jié)束銷售，銷售計劃為第1個月預(yù)計銷售約10%，第2個月預(yù)計銷售約20%，第3個月預(yù)計銷售約30%，第4個月預(yù)計銷售約20%，第5個月預(yù)計銷售約10%，第6個月預(yù)計銷售約10%。（該銷售計劃為保守的計劃方案）； 銷售的每月回款按當月回款的80%加上上月回款的20%計； 內(nèi)部收益率可使用IRR函數(shù)，表達式=IRR（B1：Bn），B指各期凈現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）。五、經(jīng)濟指標匯總經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）備注銷售收入4542 8635 住宅銷售收入直接成本32906254開發(fā)成本總投資3400 6463 開發(fā)成本+期間費用稅前利潤　1719 稅后利潤　1151 內(nèi)部收益率%使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率銷售凈利率%項目凈利潤/銷售收入100%總投資回報率%項目凈利潤/項目總投資100%六、敏感性分析就該項目的銷售收入、可變動成本兩個因素變化對銷售凈利率進行敏感性分析。敏感因素的影響金額單位：萬元 面積單位：平方米一、售價的影響預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(元/m2)4500 4275 4050 4725 4950 營業(yè)收入8635 8207 7779 9063 9490 項目利潤1928 1522 1117 2333 2738 稅后利潤1151 880 608 1423 1694 單位凈利606 463 320 749 891 銷售毛利率%%%%%% 銷售凈利率%%%%%%敏感系數(shù)（凈利率） 二、成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位開發(fā)成本(元/m2)3290 3125 2961 3454 3619 開發(fā)總成本6254 5941 5629 6567 6879 項目利潤1928 2241 2553 1615 1303 稅后利潤1152 1361 1571 942 733 單位凈利606 716 826 496 385 銷售毛利率%%%%%% 銷售凈利率%%%%%%敏感系數(shù)（凈利率） 說明：該表敏感系數(shù)為100%時，指基于可行性報告測算的指標。由上表可以看出，銷售收入相對于成本更加敏感。當售價下降10%、成本上升超過10%時，項目的銷售凈利率低于9%，項目的投資回報將受到一定的影響。第七部分：綜合分析與建議從以上項目環(huán)境、市場、財務(wù)、經(jīng)濟分析可看出：本項目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)上升時期，各方面的時機都比較成熟，項目抗風險能力較強，且可獲得較好的投資回報。對東海別墅的改建，是克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關(guān)鍵。上篇：一 上海城市概況1．地理位置、人口、面積1．1 地理位置上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分。地處長江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長江入?？?，正當我國南北海岸線的中部，交通便利，腹地廣闊，地理位置優(yōu)越，是一個良好的江海港口。除西南部有少數(shù)丘陵山脈外，上海境內(nèi)全為坦蕩低平的平原，是長江三角洲沖積平原的一部分，平均海拔高度為4米左右。上海屬北亞熱帶季風氣候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海氣候溫和濕潤，春秋較短，冬夏較長。2000年，℃，無霜期300天。年降雨量1302毫米，但全年50%以上的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三個雨期。1．2 人口上海人口規(guī)模不斷擴大。1949年，上海人口僅為520萬。至2000年末，，占全國總?cè)丝诘谋戎貫?%。2000年，全市人口密度為每平方公里2084人，其中市區(qū)2897人。根據(jù)第五次全國人口普查，全市人口為1674萬人。人口規(guī)模增大所導(dǎo)致的住房壓力從宏觀上促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 1．3 面積，%，南北長約120公里，東西寬約100公里。，；陸地面積6219平方公里，水面面積122平方公里。境內(nèi)轄有崇明島，面積為1041平方公里，是我國的第三大島。各區(qū)、縣土地面積（2000年）地 區(qū)面積(平方公里)地 區(qū)面積(平方公里)黃浦區(qū)閔行區(qū)盧灣區(qū)嘉定區(qū)徐匯區(qū)寶山區(qū)長寧區(qū)金山區(qū)靜安區(qū)松江區(qū)普陀區(qū)青浦區(qū)閘北區(qū)南匯縣虹口區(qū)奉賢縣楊浦區(qū)崇明縣浦東新區(qū)1．4 行政區(qū)劃1949年以來，經(jīng)過多次行政區(qū)劃調(diào)整和撤縣建區(qū)，至2001年末，上海共有18個區(qū)、1個縣，共153個鎮(zhèn)，3個鄉(xiāng)，99個街道辦事處，3408個居民委員會和2771個村民委員會。2．上海交通2．1 上海與世界的聯(lián)系上海作為一個國際化大都市，它有著快捷便利的交通條件，上海有通往世界59個城市的國際航空線和 14條海上國際航線。便利的交通，促進了上海與世界各國的交往。上海每年要接待約128．73萬人次的外國 游客。不少國家的首腦、領(lǐng)導(dǎo)人也相繼來訪上海，上海宛如—頰東方的明珠，閃爍著燦爛的光芒。 在上海每年舉行各種各樣的國際會議，其中，有商業(yè)的、政治的、文化的、藝術(shù)的……，這進一步促進了上海對世界的了解和世界各國對上海的了解。上