上海某廣場(chǎng)投資可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-05-09 22:51本頁面
【正文】 商入駐該地區(qū)，使得辦公用房需求量猛增，同時(shí)對(duì)樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。本項(xiàng)目的啟動(dòng)將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補(bǔ)該區(qū)域辦公樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。隨著該區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，該地區(qū)對(duì)中高檔辦公樓的需求將進(jìn)一步增加，本項(xiàng)目辦公樓的功能定位為：為辦公人員提供高質(zhì)量的服務(wù)，功能上力求完善、先進(jìn)。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠城市中環(huán)線（建設(shè)中）、與滬寧高速公路相鄰的地理優(yōu)勢(shì)及便利的交通條件，吸引外省市企業(yè)在此設(shè)立公司或辦事處，市場(chǎng)前景看好。目前項(xiàng)目地塊附近基本沒有其他寫字樓，日。附近有幾個(gè)住宅項(xiàng)目，售價(jià)68007800元/平方米，其中祥和名邸開發(fā)規(guī)模較大，占地30萬平方米，為聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅和小高層組成，售價(jià)從去年11月份均價(jià)6800元/平方米上升到目前的7800元/平方米。根據(jù)普陀區(qū)及地塊周邊地區(qū)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，以及本項(xiàng)目的定位，本辦公樓的銷售價(jià)格暫定為8000元/平方米。名稱地址占地面積(M2)均價(jià)（元/ M2）開發(fā)商祥和名邸普陀梅川路1333弄3100007800申豪房地產(chǎn)有限公司泰宸景苑梅川路萬鎮(zhèn)路506976800上海鴻順置業(yè)發(fā)展有限公司三、投資估算與資金籌措u 本項(xiàng)目投資估算按國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進(jìn)行編制。u 本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)，并考慮調(diào)整因素。u 投資估算參考了上海市同類結(jié)構(gòu)建筑的造價(jià)指標(biāo)。經(jīng)估算，完成凱旋生活廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)投資為135977萬元，其中土地費(fèi)用約20200萬，建筑安裝工程費(fèi)為94778萬元。本項(xiàng)目總投資 135977 萬元，項(xiàng)目法人自籌資金50977萬，其余約85000萬元從銀行貸款及房地產(chǎn)信托等方式解決。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。新增固定資產(chǎn)投資計(jì)劃第一年（~）投入60%，第二年以后（~）投入40%。四、財(cái)務(wù)效益分析n 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)為國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及現(xiàn)行有關(guān)政策規(guī)定。n 國家的各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅收和金融政策。n 同類型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營情況和統(tǒng)計(jì)資料。 （1）項(xiàng)目投資規(guī)模完成項(xiàng)目總投資為135977萬元，其中接手項(xiàng)目公司及土地費(fèi)用約為20200萬元。（2）項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營期。銷售期從項(xiàng)目建設(shè)期第二年（2005年下半年）開始，至經(jīng)營期前二年，預(yù)計(jì)銷售第一年的收入為40%，第二年的收入為50%，第三年的收入為10%。（3）稅金根據(jù)本項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)務(wù)及現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度，從銷售收入中直接扣除的稅金及附加主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅。營業(yè)稅按國家規(guī)定稅率5%計(jì)算，城市建設(shè)維護(hù)稅為7%，教育附加費(fèi)為4%，%。從利潤中扣除的有所得稅（稅率為公司注冊(cè)地稅率）。（4）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率基準(zhǔn)收益率是建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)收益的基準(zhǔn)判據(jù)。根據(jù)現(xiàn)行銀行利率、同行業(yè)近年來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等因素，本項(xiàng)目取定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為10%。 辦公樓出售、出租收入本項(xiàng)目共建有辦公樓建筑面積91008平方米，根據(jù)項(xiàng)目法人經(jīng)營設(shè)想建成后分年出售，平均售價(jià)暫按8000元/平方米計(jì)；則辦公樓部分銷售收入合計(jì)為72806萬元。 商場(chǎng)出售、出租收入本項(xiàng)目可供出售、出租商業(yè)建筑面積為80827平方米，其中2層分3年出售，售價(jià)暫按12000元/平方米計(jì)；其余商業(yè)用房將出租經(jīng)營，日，則測(cè)算期內(nèi)商場(chǎng)部分的經(jīng)營收入合計(jì)為92706萬元。 餐飲娛樂出售、出租收入本項(xiàng)目共建有餐飲娛樂建筑面積為58983平方米，計(jì)劃全部出租經(jīng)營，日，則測(cè)算期內(nèi)餐飲娛樂部分的經(jīng)營收入合計(jì)為53822萬元。本項(xiàng)目共建有車位922個(gè)，其中600個(gè)車位考慮為出租經(jīng)營，其余車位為商業(yè)用房免費(fèi)停車位。每個(gè)車位出租價(jià)格暫定為300元/小時(shí)/個(gè)。經(jīng)測(cè)算，測(cè)算期內(nèi)車位經(jīng)營收入為2160萬元。綜上合計(jì)，本項(xiàng)目測(cè)算期內(nèi)經(jīng)營收入合計(jì)為221494萬元。 （1）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用按銷售收入的2%計(jì)取，計(jì)2416萬元。（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用按貸款85000萬元、兩年、利率56%左右計(jì)取，計(jì)7140萬元。（3）銷售稅金及附加%計(jì)取，計(jì)6705萬元。（4）稅前利潤扣除建設(shè)投資成本、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金及附加后，項(xiàng)目的稅前利潤為85517萬元。（5）所得稅所得稅率按公司注冊(cè)地稅率計(jì)取。（6）稅后利潤稅前利潤扣減所得稅后所得。
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