上海某廣場投資可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-09 22:51本頁面
【正文】 商入駐該地區(qū)，使得辦公用房需求量猛增，同時對樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。本項目的啟動將順應這一發(fā)展需求，通過建設功能完善的中高檔辦公樓，以彌補該區(qū)域辦公樓供應的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質的提升。隨著該區(qū)域的開發(fā)和建設，該地區(qū)對中高檔辦公樓的需求將進一步增加，本項目辦公樓的功能定位為：為辦公人員提供高質量的服務，功能上力求完善、先進。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠城市中環(huán)線（建設中）、與滬寧高速公路相鄰的地理優(yōu)勢及便利的交通條件，吸引外省市企業(yè)在此設立公司或辦事處，市場前景看好。目前項目地塊附近基本沒有其他寫字樓，日。附近有幾個住宅項目，售價68007800元/平方米，其中祥和名邸開發(fā)規(guī)模較大，占地30萬平方米，為聯(lián)體別墅、獨立別墅和小高層組成，售價從去年11月份均價6800元/平方米上升到目前的7800元/平方米。根據(jù)普陀區(qū)及地塊周邊地區(qū)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景，以及本項目的定位，本辦公樓的銷售價格暫定為8000元/平方米。名稱地址占地面積(M2)均價（元/ M2）開發(fā)商祥和名邸普陀梅川路1333弄3100007800申豪房地產(chǎn)有限公司泰宸景苑梅川路萬鎮(zhèn)路506976800上海鴻順置業(yè)發(fā)展有限公司三、投資估算與資金籌措u 本項目投資估算按國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）中規(guī)定的有關投資估算編制方法進行編制。u 本項目建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù)，并考慮調整因素。u 投資估算參考了上海市同類結構建筑的造價指標。經(jīng)估算，完成凱旋生活廣場項目建設投資為135977萬元，其中土地費用約20200萬，建筑安裝工程費為94778萬元。本項目總投資 135977 萬元，項目法人自籌資金50977萬，其余約85000萬元從銀行貸款及房地產(chǎn)信托等方式解決。根據(jù)項目的實施進度。新增固定資產(chǎn)投資計劃第一年（~）投入60%，第二年以后（~）投入40%。四、財務效益分析n 本項目財務評價編制依據(jù)為國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）中財務評價及現(xiàn)行有關政策規(guī)定。n 國家的各項財務、稅收和金融政策。n 同類型房地產(chǎn)企業(yè)運營情況和統(tǒng)計資料。 （1）項目投資規(guī)模完成項目總投資為135977萬元，其中接手項目公司及土地費用約為20200萬元。（2）項目建設期和經(jīng)營期。銷售期從項目建設期第二年（2005年下半年）開始，至經(jīng)營期前二年，預計銷售第一年的收入為40%，第二年的收入為50%，第三年的收入為10%。（3）稅金根據(jù)本項目經(jīng)營業(yè)務及現(xiàn)行會計制度，從銷售收入中直接扣除的稅金及附加主要有營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加稅。營業(yè)稅按國家規(guī)定稅率5%計算，城市建設維護稅為7%，教育附加費為4%，%。從利潤中扣除的有所得稅（稅率為公司注冊地稅率）。（4）財務基準收益率基準收益率是建設項目評價財務收益的基準判據(jù)。根據(jù)現(xiàn)行銀行利率、同行業(yè)近年來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)等因素，本項目取定財務基準收益率為10%。 辦公樓出售、出租收入本項目共建有辦公樓建筑面積91008平方米，根據(jù)項目法人經(jīng)營設想建成后分年出售，平均售價暫按8000元/平方米計；則辦公樓部分銷售收入合計為72806萬元。 商場出售、出租收入本項目可供出售、出租商業(yè)建筑面積為80827平方米，其中2層分3年出售，售價暫按12000元/平方米計；其余商業(yè)用房將出租經(jīng)營，日，則測算期內商場部分的經(jīng)營收入合計為92706萬元。 餐飲娛樂出售、出租收入本項目共建有餐飲娛樂建筑面積為58983平方米，計劃全部出租經(jīng)營，日，則測算期內餐飲娛樂部分的經(jīng)營收入合計為53822萬元。本項目共建有車位922個，其中600個車位考慮為出租經(jīng)營，其余車位為商業(yè)用房免費停車位。每個車位出租價格暫定為300元/小時/個。經(jīng)測算，測算期內車位經(jīng)營收入為2160萬元。綜上合計，本項目測算期內經(jīng)營收入合計為221494萬元。 （1）銷售費用銷售費用按銷售收入的2%計取，計2416萬元。（2）財務費用財務費用按貸款85000萬元、兩年、利率56%左右計取，計7140萬元。（3）銷售稅金及附加%計取，計6705萬元。（4）稅前利潤扣除建設投資成本、銷售費用、財務費用、銷售稅金及附加后，項目的稅前利潤為85517萬元。（5）所得稅所得稅率按公司注冊地稅率計取。（6）稅后利潤稅前利潤扣減所得稅后所得。
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