【正文】 對國家禁止、限制的材料、技術(shù)、工藝實行了淘汰，對建筑環(huán)保、節(jié)能、可再生能源的材料、設(shè)備、工藝給予大力號召與支持。、綠色、節(jié)能建筑的建設(shè)提議項目在設(shè)計中要按國家建筑節(jié)能設(shè)計標準和建筑業(yè)設(shè)計規(guī)范，嚴格執(zhí)行有關(guān)建筑節(jié)能技術(shù)標準；在建設(shè)中采用新型建筑材料、高效隔熱保溫材料；加強建筑周圍的綠化，種植遮陰效果好的喬木，廣植草地、花木。以減少太陽輻射的影響。本工程主要能耗是電能，空調(diào)、照明、通風、給排水等系統(tǒng)都是電能消耗，因而在電氣設(shè)備選擇、配置很關(guān)鍵。方案選擇時盡可能運用節(jié)能新技術(shù)、新工藝；選擇節(jié)能型的產(chǎn)品，如選用高效、長壽、節(jié)能的光源和燈具、選用節(jié)能型機電設(shè)備；設(shè)備容量選擇要適宜，臺數(shù)要合理，盡量防止輕載或超載運行；裝設(shè)功率補償設(shè)備。為突出某廣場商業(yè)主題廣場的特色主題及響應(yīng)環(huán)保、綠色、節(jié)能的國家建設(shè)倡議，并減少以后投入使用前、后的相關(guān)審批風險，商業(yè)廣場建設(shè)作以下部分提議：H、 墻體節(jié)能技術(shù)（自保溫體系）—— 主要使用蒸壓砂加氣混凝土、陶粒增強加氣砌塊等為墻體材料，輔以節(jié)點保溫構(gòu)造措施，即可滿足夏熱冬冷地區(qū)和夏熱冬暖地區(qū)節(jié)能50%的設(shè)計標準。材料干體積密度：475～825kg／m3?？箟簭姸龋?、。導(dǎo)熱系數(shù)：～／。體積吸水率15%～25%，其它技術(shù)性能指標符合《蒸壓加氣混凝土砌塊》GB/T11968－2006的標準要求。180～240mm厚墻體，專用保溫砂漿或粘結(jié)劑砌筑灰縫，不考慮兩面抹灰和表面熱阻。I、 屋面節(jié)能技術(shù)—— 結(jié)合本工程商業(yè)廣場主題，可適當采用種植屋面技術(shù)，種植屋面應(yīng)承受系統(tǒng)荷載，并具有蓄水、保溫隔熱、隔聲及節(jié)能效果。種植屋面應(yīng)設(shè)二道防水，上道防水層應(yīng)為耐根穿刺防水層，并應(yīng)與防水材料應(yīng)相容。耐根穿刺防水材料應(yīng)符合國家相關(guān)標準的規(guī)定。種植屋面保溫層應(yīng)選用密度小、壓縮強度大、導(dǎo)熱系數(shù)小、吸水率低的材料，不應(yīng)使用散狀保溫隔熱材料。種植屋面排水層應(yīng)選用抗壓強度大、耐久性好的輕質(zhì)材料。J、 變風量空調(diào)技術(shù)——同一空調(diào)系統(tǒng)中，各空調(diào)區(qū)域內(nèi)設(shè)置變風量末端送風裝置，可以根據(jù)區(qū)域需求，調(diào)節(jié)所需風量，滿足不同溫度控制需要，節(jié)省運行費用。K、 新型節(jié)能照明技術(shù)——如采用系統(tǒng)軟件控制的長用燈具不同時段的智能照明節(jié)能亮度控制，節(jié)能燈具可適量使用如三基色細管熒光燈(T5熒光燈管)、LED小射燈、熒光燈用高頻電子鎮(zhèn)流器等。L、 生活節(jié)水——可以使用陶瓷片密封水嘴、節(jié)水型坐便器系統(tǒng)、紅外線感應(yīng)節(jié)水裝置、自力式平衡壓力恒溫混水閥等有效裝置。M、 綠色建材——如輕質(zhì)高強建筑材料，由膠凝材料、砂石集料、輕集料、工業(yè)廢棄物制備的輕質(zhì)高強砌體，具有重量輕、強度高、外觀規(guī)整、施工方便等特點，同時具有較好的保溫、隔熱作用。第六章 營銷策略6．1 建議宣傳主題概念● 購物、休閑、娛樂商業(yè)廣場，某的商業(yè)新選擇！● 引領(lǐng)時尚商業(yè)新地標！6．2 賣點整合● 旅游購物的好去處● 擁有真正步行街的商業(yè)廣場● 中國著名旅游城市中的商業(yè)新地標● 停車購物的樂園● 配有完善的商業(yè)配套設(shè)施6．3 優(yōu)惠措施● 售前宣傳期間購買或認租，優(yōu)惠2%● 試銷期購買或認租，優(yōu)惠1%● 一次性付款，優(yōu)惠4%● 購買或認租兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%● 購買或認租五套以上（含五套），優(yōu)惠4%● 特定促銷期購買，額外優(yōu)惠 備注：以上優(yōu)惠可以疊加。6．4 銷售（出租）目標體系——整體推廣思路銷售的目標，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷售進度和資金回籠計劃。這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系。各步驟需要達到的預(yù)期目標如下。6．4．1 形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進行，以便讓目標客戶有一個從了解到接受的過程。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“商業(yè)廣場”形象得以確立，使得本項目概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項目施工圍墻、工地門面上。施工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時還要開始精心打造一個具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應(yīng)，并在項目出正負零之前完成，為以后項目提前進入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。6．4．2 現(xiàn)場廣告牌的制作內(nèi)容：項目鳥瞰圖、項目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍色；副廣告詞為深藍色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。6．4．3 施工圍墻的制作；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡潔，色彩明快，輔以項目廣告語言，烘托銷售氣氛。6．4．4 賣場的制作賣場規(guī)模及裝修品位：精致典雅、于細微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。賣場建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻。賣場外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。賣場內(nèi)部：色彩：主色調(diào)為淡藍色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍色墻體及天花板；增強色調(diào)（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調(diào)（或者背景以淡藍色為底色，繪以公司藍黃相間的徽標）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍色。所有宣傳資料、銷售手冊外面均飾以公司藍橙色標志或以藍、橙色為底色。陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調(diào)機、文件柜、適量盆景。6．4．5 廣告語建議廣告牌主題廣告語：“某廣場—— 某的商業(yè)新選擇！”。本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置?！澳车纳虡I(yè)新選擇”，表明本項目的基本功能具有商業(yè)廣場基本使用功能；“新選擇”是指本項目標新立異的功能特點。整個概念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。6．5 外發(fā)式宣傳策略5．5．1 精品宣傳書主要用于對新商業(yè)廣場概念和新生活概念的引入，描繪以能享受家庭購物樂趣的種種優(yōu)點，并詳盡介紹項目周邊及某的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對某購鋪置業(yè)和享受新投資方式的渴求和憧憬。本樓書的主要發(fā)送對象為到現(xiàn)場參觀者、專門的促銷活動中到場的客戶、針對性的郵件客戶，以及廣場銷售、認租客人（可考慮擺放于某別的高級酒店里或車站出入口供閱讀）。6．6 銷售進度目標（以面積計算）● 形象建立及售（租）前宣傳鋪墊階段（開工開始至2008年4月）：完成10%（本階段，需要努力爭取關(guān)系客戶和內(nèi)部客戶，如果于公開認購（租）之前就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動潛在的目標客戶跟進）● 試銷（租）階段（2008年5月份）：完成50%；● 正式銷售階段（2008年6月份～10月份）：完成95%6．7資金回籠計劃由于本項目屬盈利性項目，這也是銀行貸款的主要風險與挑戰(zhàn)所在。信貸資金支持的基點，是建立在建設(shè)方掌握著項目籌資和具有償債能力的基礎(chǔ)上。因此，建立起切實有效的貸款風險防范機制尤為重要。● 本項目與同期建設(shè)的酒店項目共貸款資金7500萬元，可保證工程主體完成封頂，按照工程進度，在沒有任何外來資金（包括銷售回款）進帳的情況下自籌資金可維持至2008年11月份?！?按照目標銷售（租）進度，至2008年4月底，預(yù)計可完成10%的銷售率?！?至2008年6月底，預(yù)計本項目的銷售率將突破50%?！?2008年7月份至2008年10月份，預(yù)計銷售率實現(xiàn)95%，由于前段已經(jīng)銷售的面積中已經(jīng)大部分順利辦理完按揭，更加豐富了項目的建設(shè)資金，除了保證建設(shè)資金外，并開始隨著按揭款的逐步發(fā)放，項目開始實現(xiàn)了贏利?！?根據(jù)以上資料資金計劃，資金使用和資金供應(yīng)會出現(xiàn)供求矛盾，為確保項目資金流暢，可考慮吸納小部分項目貸款。故此，根據(jù)常規(guī)測算，本項目在保證自籌資金的基礎(chǔ)上，加上穩(wěn)定的銷售回款，完全可以保證項目建設(shè)的全部資金，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風險極小。第七章 投資估算和資金籌措本項目主要采取銷售（租）的方式進行營銷，其中大廳等公共使用區(qū)域?qū)倬b修范圍，其他如鋪位等在轉(zhuǎn)售業(yè)主后委托物業(yè)管理進行統(tǒng)一策劃由其自主裝飾，部分區(qū)段更是接近毛坯建筑模式，建設(shè)單方成本較低。根據(jù)建設(shè)單位的項目整體思路定位及建設(shè)投資意圖，在確定功能使用及建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上，優(yōu)化、定額設(shè)計，科學(xué)控制建設(shè)投資，力求高標準與低價位的最佳結(jié)合。7．1 某廣場投資估算A、 土地費用：項目地塊土地為開發(fā)商所有，使用期限為60年。項目總占地面折合約76畝，暫按地價180萬/畝計算。以建筑面積分攤，其中商業(yè)部分占地27899 m2，項目土地費用合計7715萬元；B、 前期費用：主要包括測量、勘查、設(shè)計、三通一平、相關(guān)稅費、手續(xù)費等，參照相關(guān)的標準和本項目開發(fā)規(guī)模，本部分的費用約為200萬元；C、 建筑及設(shè)備安裝費用：主要包括地下停車場、商業(yè)中心的土建、基本裝修費用及水電、空調(diào)、消防、電梯、扶梯等設(shè)備系統(tǒng)的安裝和商業(yè)中心的公共部分裝修費用，建筑安裝工程費用合計約5850萬元；D、 其他工程：主要包括市政配套費用、工程施工管理和工程監(jiān)理費用、宣傳辦公等，此部分合計約200萬元；E、 管理費用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。參照廣東房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，并結(jié)合本項目特點，按建筑安裝工程費用的3%取值。 項目管理費用合計125萬元；F、 營銷費用：即用于本項目銷售的廣告宣傳費、市場推廣費和銷售代理費等。參照廣州市房地產(chǎn)項目銷售的平均水平和經(jīng)驗值，結(jié)合本項目的銷售特點，按銷售收入的3%取值，項目銷售費用合計175萬元；G、 不可預(yù)見費：參照廣東省房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均水平，按前述各項費用之和的2%取值，；H、 商業(yè)廣場投資開發(fā)總成本：據(jù)初步估算。7．2 資金籌措● 自籌資金：用于土地成本、前期● 與同期建設(shè)的酒店項目共貸款資金7500萬元，用于工程建筑● 銷售（租）回款第八章 財務(wù)評價與社會效益分析8．1 盈虧分析保證整體經(jīng)營的情況下，為確保本項目能快速回收投資，可以將部分街鋪采取返租的形式銷售及租賃經(jīng)營實現(xiàn)投資回收。8．1．1 銷售盈虧平衡 從目前某市場的商鋪經(jīng)營租金及銷售的價格來看，購物中心的街鋪預(yù)計售價在35000元/平方米。％計算（100％銷售，合計稅費支出約782萬），營銷費用按照3％計提（100％銷售，合計營銷費用約175萬）。如按照本項目開發(fā)方案和營銷計劃的策劃，以及根據(jù)項目建設(shè)和銷售進度的初步安排，整個項目的銷售周期為6個月，從2008年5月～2008年10月，如能全部售出，銷售預(yù)計銷售回款共計5838萬元。8．1．2 租賃盈虧平衡總租賃經(jīng)營面積約為：50000平方米（不含屋頂及出售部分），各種業(yè)態(tài)的平均租金為35元/平方，首年平均出租率按照70％計，隨著租金遞增及出租率的提高，預(yù)計回收期內(nèi)的平均租金收益能達3000萬左右。A、 廣告及場地活動費收入首年50萬元，次年100萬元，以后每年10%的遞增率。B、 管理費用管理費含空調(diào)費、水電費、設(shè)備的維護費、保潔費、保安等費用，每月標準30元/平方米，可收取面積除超市、影院、KTV及部分餐飲外，約30000平方米。C、 管理費每月收入約90萬元，開支每年約1000萬(含支付經(jīng)營管理公司的相關(guān)費用)，收支平衡。8．2盈虧平衡點，預(yù)計未含稅銷售期能夠?qū)崿F(xiàn)5838萬元。預(yù)計9年10個月可收回全部投資，回收期內(nèi)平均年度收益約為2550萬元（計入管理費盈余、扣除稅金），％，符合項目的投資要求。如按30年計，%，長期收益豐厚。8．3 敏感性分析本項目的敏感性基數(shù)在銷售面積及租賃面積的比例，在銷售面積不變的情況下，利潤變化的敏感因素為銷售（租賃）價格和單位成本費用，而銷售（租賃）價格的變動是影響本項目投資風險的最敏感性因素，而本項目的總成本費用的變化也是本項目投資風險的關(guān)鍵所在。8．4 社會效益分析本項目的成功開發(fā)，可以改善某某邊的綜合環(huán)境，啟動社會閑置資金，增加就業(yè)率，對促進旅游及房地產(chǎn)消費起到雙重積極的作用，同時也為某市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和運作提供了寶貴的經(jīng)驗，為某房地產(chǎn)開創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。這也是本項目的社會效益所在。第九章 結(jié) 論通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，某廣場項目達到的盈虧平衡點較低，年投資回報率、年經(jīng)營收益率較高，而且，投資收益率高于行業(yè)基準收益率，具有較大的投資吸引力。在項目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標將是可以實現(xiàn)的。第十章 附件一建設(shè)單位近三年的財務(wù)報表及未來五年利潤預(yù)測表 59 第十一章 附件二編撰單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書