【正文】 對(duì)國(guó)家禁止、限制的材料、技術(shù)、工藝實(shí)行了淘汰，對(duì)建筑環(huán)保、節(jié)能、可再生能源的材料、設(shè)備、工藝給予大力號(hào)召與支持。、綠色、節(jié)能建筑的建設(shè)提議項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中要按國(guó)家建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和建筑業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)建筑節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；在建設(shè)中采用新型建筑材料、高效隔熱保溫材料；加強(qiáng)建筑周圍的綠化，種植遮陰效果好的喬木，廣植草地、花木。以減少太陽輻射的影響。本工程主要能耗是電能，空調(diào)、照明、通風(fēng)、給排水等系統(tǒng)都是電能消耗，因而在電氣設(shè)備選擇、配置很關(guān)鍵。方案選擇時(shí)盡可能運(yùn)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝；選擇節(jié)能型的產(chǎn)品，如選用高效、長(zhǎng)壽、節(jié)能的光源和燈具、選用節(jié)能型機(jī)電設(shè)備；設(shè)備容量選擇要適宜，臺(tái)數(shù)要合理，盡量防止輕載或超載運(yùn)行；裝設(shè)功率補(bǔ)償設(shè)備。為突出某廣場(chǎng)商業(yè)主題廣場(chǎng)的特色主題及響應(yīng)環(huán)保、綠色、節(jié)能的國(guó)家建設(shè)倡議，并減少以后投入使用前、后的相關(guān)審批風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)作以下部分提議：H、 墻體節(jié)能技術(shù)（自保溫體系）—— 主要使用蒸壓砂加氣混凝土、陶粒增強(qiáng)加氣砌塊等為墻體材料，輔以節(jié)點(diǎn)保溫構(gòu)造措施，即可滿足夏熱冬冷地區(qū)和夏熱冬暖地區(qū)節(jié)能50%的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。材料干體積密度：475～825kg／m3?？箟簭?qiáng)度：、。導(dǎo)熱系數(shù)：～／。體積吸水率15%～25%，其它技術(shù)性能指標(biāo)符合《蒸壓加氣混凝土砌塊》GB/T11968－2006的標(biāo)準(zhǔn)要求。180～240mm厚墻體，專用保溫砂漿或粘結(jié)劑砌筑灰縫，不考慮兩面抹灰和表面熱阻。I、 屋面節(jié)能技術(shù)—— 結(jié)合本工程商業(yè)廣場(chǎng)主題，可適當(dāng)采用種植屋面技術(shù)，種植屋面應(yīng)承受系統(tǒng)荷載，并具有蓄水、保溫隔熱、隔聲及節(jié)能效果。種植屋面應(yīng)設(shè)二道防水，上道防水層應(yīng)為耐根穿刺防水層，并應(yīng)與防水材料應(yīng)相容。耐根穿刺防水材料應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。種植屋面保溫層應(yīng)選用密度小、壓縮強(qiáng)度大、導(dǎo)熱系數(shù)小、吸水率低的材料，不應(yīng)使用散狀保溫隔熱材料。種植屋面排水層應(yīng)選用抗壓強(qiáng)度大、耐久性好的輕質(zhì)材料。J、 變風(fēng)量空調(diào)技術(shù)——同一空調(diào)系統(tǒng)中，各空調(diào)區(qū)域內(nèi)設(shè)置變風(fēng)量末端送風(fēng)裝置，可以根據(jù)區(qū)域需求，調(diào)節(jié)所需風(fēng)量，滿足不同溫度控制需要，節(jié)省運(yùn)行費(fèi)用。K、 新型節(jié)能照明技術(shù)——如采用系統(tǒng)軟件控制的長(zhǎng)用燈具不同時(shí)段的智能照明節(jié)能亮度控制，節(jié)能燈具可適量使用如三基色細(xì)管熒光燈(T5熒光燈管)、LED小射燈、熒光燈用高頻電子鎮(zhèn)流器等。L、 生活節(jié)水——可以使用陶瓷片密封水嘴、節(jié)水型坐便器系統(tǒng)、紅外線感應(yīng)節(jié)水裝置、自力式平衡壓力恒溫混水閥等有效裝置。M、 綠色建材——如輕質(zhì)高強(qiáng)建筑材料，由膠凝材料、砂石集料、輕集料、工業(yè)廢棄物制備的輕質(zhì)高強(qiáng)砌體，具有重量輕、強(qiáng)度高、外觀規(guī)整、施工方便等特點(diǎn)，同時(shí)具有較好的保溫、隔熱作用。第六章 營(yíng)銷策略6．1 建議宣傳主題概念● 購(gòu)物、休閑、娛樂商業(yè)廣場(chǎng)，某的商業(yè)新選擇！● 引領(lǐng)時(shí)尚商業(yè)新地標(biāo)！6．2 賣點(diǎn)整合● 旅游購(gòu)物的好去處● 擁有真正步行街的商業(yè)廣場(chǎng)● 中國(guó)著名旅游城市中的商業(yè)新地標(biāo)● 停車購(gòu)物的樂園● 配有完善的商業(yè)配套設(shè)施6．3 優(yōu)惠措施● 售前宣傳期間購(gòu)買或認(rèn)租，優(yōu)惠2%● 試銷期購(gòu)買或認(rèn)租，優(yōu)惠1%● 一次性付款，優(yōu)惠4%● 購(gòu)買或認(rèn)租兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%● 購(gòu)買或認(rèn)租五套以上（含五套），優(yōu)惠4%● 特定促銷期購(gòu)買，額外優(yōu)惠 備注：以上優(yōu)惠可以疊加。6．4 銷售（出租）目標(biāo)體系——整體推廣思路銷售的目標(biāo)，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個(gè)操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷售進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。6．4．1 形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項(xiàng)目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進(jìn)行，以便讓目標(biāo)客戶有一個(gè)從了解到接受的過程。在本項(xiàng)目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“商業(yè)廣場(chǎng)”形象得以確立，使得本項(xiàng)目概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地門面上。施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項(xiàng)目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時(shí)還要開始精心打造一個(gè)具有特色和品位的賣場(chǎng)，力爭(zhēng)使賣場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)宣傳效果相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完成，為以后項(xiàng)目提前進(jìn)入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。6．4．2 現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作內(nèi)容：項(xiàng)目鳥瞰圖、項(xiàng)目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。6．4．3 施工圍墻的制作；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡(jiǎn)潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語言，烘托銷售氣氛。6．4．4 賣場(chǎng)的制作賣場(chǎng)規(guī)模及裝修品位：精致典雅、于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。賣場(chǎng)建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻。賣場(chǎng)外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強(qiáng)烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場(chǎng)的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個(gè)賣場(chǎng)營(yíng)造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。賣場(chǎng)內(nèi)部：色彩：主色調(diào)為淡藍(lán)色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣場(chǎng)的識(shí)別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)（或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以公司藍(lán)黃相間的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍(lán)色。所有宣傳資料、銷售手冊(cè)外面均飾以公司藍(lán)橙色標(biāo)志或以藍(lán)、橙色為底色。陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機(jī)、空調(diào)機(jī)、文件柜、適量盆景。6．4．5 廣告語建議廣告牌主題廣告語：“某廣場(chǎng)—— 某的商業(yè)新選擇！”。本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置?！澳车纳虡I(yè)新選擇”，表明本項(xiàng)目的基本功能具有商業(yè)廣場(chǎng)基本使用功能；“新選擇”是指本項(xiàng)目標(biāo)新立異的功能特點(diǎn)。整個(gè)概念營(yíng)造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。6．5 外發(fā)式宣傳策略5．5．1 精品宣傳書主要用于對(duì)新商業(yè)廣場(chǎng)概念和新生活概念的引入，描繪以能享受家庭購(gòu)物樂趣的種種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊及某的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對(duì)某購(gòu)鋪置業(yè)和享受新投資方式的渴求和憧憬。本樓書的主要發(fā)送對(duì)象為到現(xiàn)場(chǎng)參觀者、專門的促銷活動(dòng)中到場(chǎng)的客戶、針對(duì)性的郵件客戶，以及廣場(chǎng)銷售、認(rèn)租客人（可考慮擺放于某別的高級(jí)酒店里或車站出入口供閱讀）。6．6 銷售進(jìn)度目標(biāo)（以面積計(jì)算）● 形象建立及售（租）前宣傳鋪墊階段（開工開始至2008年4月）：完成10%（本階段，需要努力爭(zhēng)取關(guān)系客戶和內(nèi)部客戶，如果于公開認(rèn)購(gòu)（租）之前就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動(dòng)潛在的目標(biāo)客戶跟進(jìn)）● 試銷（租）階段（2008年5月份）：完成50%；● 正式銷售階段（2008年6月份～10月份）：完成95%6．7資金回籠計(jì)劃由于本項(xiàng)目屬盈利性項(xiàng)目，這也是銀行貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)所在。信貸資金支持的基點(diǎn)，是建立在建設(shè)方掌握著項(xiàng)目籌資和具有償債能力的基礎(chǔ)上。因此，建立起切實(shí)有效的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制尤為重要?！?本項(xiàng)目與同期建設(shè)的酒店項(xiàng)目共貸款資金7500萬元，可保證工程主體完成封頂，按照工程進(jìn)度，在沒有任何外來資金（包括銷售回款）進(jìn)帳的情況下自籌資金可維持至2008年11月份?！?按照目標(biāo)銷售（租）進(jìn)度，至2008年4月底，預(yù)計(jì)可完成10%的銷售率?！?至2008年6月底，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售率將突破50%。● 2008年7月份至2008年10月份，預(yù)計(jì)銷售率實(shí)現(xiàn)95%，由于前段已經(jīng)銷售的面積中已經(jīng)大部分順利辦理完按揭，更加豐富了項(xiàng)目的建設(shè)資金，除了保證建設(shè)資金外，并開始隨著按揭款的逐步發(fā)放，項(xiàng)目開始實(shí)現(xiàn)了贏利?！?根據(jù)以上資料資金計(jì)劃，資金使用和資金供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)供求矛盾，為確保項(xiàng)目資金流暢，可考慮吸納小部分項(xiàng)目貸款。故此，根據(jù)常規(guī)測(cè)算，本項(xiàng)目在保證自籌資金的基礎(chǔ)上，加上穩(wěn)定的銷售回款，完全可以保證項(xiàng)目建設(shè)的全部資金，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)極小。第七章 投資估算和資金籌措本項(xiàng)目主要采取銷售（租）的方式進(jìn)行營(yíng)銷，其中大廳等公共使用區(qū)域?qū)倬b修范圍，其他如鋪位等在轉(zhuǎn)售業(yè)主后委托物業(yè)管理進(jìn)行統(tǒng)一策劃由其自主裝飾，部分區(qū)段更是接近毛坯建筑模式，建設(shè)單方成本較低。根據(jù)建設(shè)單位的項(xiàng)目整體思路定位及建設(shè)投資意圖，在確定功能使用及建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上，優(yōu)化、定額設(shè)計(jì)，科學(xué)控制建設(shè)投資，力求高標(biāo)準(zhǔn)與低價(jià)位的最佳結(jié)合。7．1 某廣場(chǎng)投資估算A、 土地費(fèi)用：項(xiàng)目地塊土地為開發(fā)商所有，使用期限為60年。項(xiàng)目總占地面折合約76畝，暫按地價(jià)180萬/畝計(jì)算。以建筑面積分?jǐn)?，其中商業(yè)部分占地27899 m2，項(xiàng)目土地費(fèi)用合計(jì)7715萬元；B、 前期費(fèi)用：主要包括測(cè)量、勘查、設(shè)計(jì)、三通一平、相關(guān)稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等，參照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模，本部分的費(fèi)用約為200萬元；C、 建筑及設(shè)備安裝費(fèi)用：主要包括地下停車場(chǎng)、商業(yè)中心的土建、基本裝修費(fèi)用及水電、空調(diào)、消防、電梯、扶梯等設(shè)備系統(tǒng)的安裝和商業(yè)中心的公共部分裝修費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用合計(jì)約5850萬元；D、 其他工程：主要包括市政配套費(fèi)用、工程施工管理和工程監(jiān)理費(fèi)用、宣傳辦公等，此部分合計(jì)約200萬元；E、 管理費(fèi)用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。參照廣東房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，按建筑安裝工程費(fèi)用的3%取值。 項(xiàng)目管理費(fèi)用合計(jì)125萬元；F、 營(yíng)銷費(fèi)用：即用于本項(xiàng)目銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)和銷售代理費(fèi)等。參照廣州市房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的銷售特點(diǎn)，按銷售收入的3%取值，項(xiàng)目銷售費(fèi)用合計(jì)175萬元；G、 不可預(yù)見費(fèi)：參照廣東省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，按前述各項(xiàng)費(fèi)用之和的2%取值，；H、 商業(yè)廣場(chǎng)投資開發(fā)總成本：據(jù)初步估算。7．2 資金籌措● 自籌資金：用于土地成本、前期● 與同期建設(shè)的酒店項(xiàng)目共貸款資金7500萬元，用于工程建筑● 銷售（租）回款第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析8．1 盈虧分析保證整體經(jīng)營(yíng)的情況下，為確保本項(xiàng)目能快速回收投資，可以將部分街鋪采取返租的形式銷售及租賃經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)投資回收。8．1．1 銷售盈虧平衡 從目前某市場(chǎng)的商鋪經(jīng)營(yíng)租金及銷售的價(jià)格來看，購(gòu)物中心的街鋪預(yù)計(jì)售價(jià)在35000元/平方米。％計(jì)算（100％銷售，合計(jì)稅費(fèi)支出約782萬），營(yíng)銷費(fèi)用按照3％計(jì)提（100％銷售，合計(jì)營(yíng)銷費(fèi)用約175萬）。如按照本項(xiàng)目開發(fā)方案和營(yíng)銷計(jì)劃的策劃，以及根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度的初步安排，整個(gè)項(xiàng)目的銷售周期為6個(gè)月，從2008年5月～2008年10月，如能全部售出，銷售預(yù)計(jì)銷售回款共計(jì)5838萬元。8．1．2 租賃盈虧平衡總租賃經(jīng)營(yíng)面積約為：50000平方米（不含屋頂及出售部分），各種業(yè)態(tài)的平均租金為35元/平方，首年平均出租率按照70％計(jì)，隨著租金遞增及出租率的提高，預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的平均租金收益能達(dá)3000萬左右。A、 廣告及場(chǎng)地活動(dòng)費(fèi)收入首年50萬元，次年100萬元，以后每年10%的遞增率。B、 管理費(fèi)用管理費(fèi)含空調(diào)費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備的維護(hù)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安等費(fèi)用，每月標(biāo)準(zhǔn)30元/平方米，可收取面積除超市、影院、KTV及部分餐飲外，約30000平方米。C、 管理費(fèi)每月收入約90萬元，開支每年約1000萬(含支付經(jīng)營(yíng)管理公司的相關(guān)費(fèi)用)，收支平衡。8．2盈虧平衡點(diǎn)，預(yù)計(jì)未含稅銷售期能夠?qū)崿F(xiàn)5838萬元。預(yù)計(jì)9年10個(gè)月可收回全部投資，回收期內(nèi)平均年度收益約為2550萬元（計(jì)入管理費(fèi)盈余、扣除稅金），％，符合項(xiàng)目的投資要求。如按30年計(jì)，%，長(zhǎng)期收益豐厚。8．3 敏感性分析本項(xiàng)目的敏感性基數(shù)在銷售面積及租賃面積的比例，在銷售面積不變的情況下，利潤(rùn)變化的敏感因素為銷售（租賃）價(jià)格和單位成本費(fèi)用，而銷售（租賃）價(jià)格的變動(dòng)是影響本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最敏感性因素，而本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用的變化也是本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。8．4 社會(huì)效益分析本項(xiàng)目的成功開發(fā)，可以改善某某邊的綜合環(huán)境，啟動(dòng)社會(huì)閑置資金，增加就業(yè)率，對(duì)促進(jìn)旅游及房地產(chǎn)消費(fèi)起到雙重積極的作用，同時(shí)也為某市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為某房地產(chǎn)開創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。這也是本項(xiàng)目的社會(huì)效益所在。第九章 結(jié) 論通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，某廣場(chǎng)項(xiàng)目達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)較低，年投資回報(bào)率、年經(jīng)營(yíng)收益率較高，而且，投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。在項(xiàng)目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。第十章 附件一建設(shè)單位近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表及未來五年利潤(rùn)預(yù)測(cè)表 59 第十一章 附件二編撰單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書