【正文】 在項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)無(wú)論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。8．3 敏感性分析本項(xiàng)目的敏感性基數(shù)在銷售面積及租賃面積的比例，在銷售面積不變的情況下，利潤(rùn)變化的敏感因素為銷售（租賃）價(jià)格和單位成本費(fèi)用，而銷售（租賃）價(jià)格的變動(dòng)是影響本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最敏感性因素，而本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用的變化也是本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。C、 管理費(fèi)每月收入約90萬(wàn)元，開(kāi)支每年約1000萬(wàn)(含支付經(jīng)營(yíng)管理公司的相關(guān)費(fèi)用)，收支平衡。如按照本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案和營(yíng)銷計(jì)劃的策劃，以及根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)度的初步安排，整個(gè)項(xiàng)目的銷售周期為6個(gè)月，從2008年5月～2008年10月，如能全部售出，銷售預(yù)計(jì)銷售回款共計(jì)5838萬(wàn)元。參照廣州市房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的銷售特點(diǎn)，按銷售收入的3%取值，項(xiàng)目銷售費(fèi)用合計(jì)175萬(wàn)元；G、 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：參照廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均水平，按前述各項(xiàng)費(fèi)用之和的2%取值，；H、 商業(yè)廣場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)總成本：據(jù)初步估算。項(xiàng)目總占地面折合約76畝，暫按地價(jià)180萬(wàn)/畝計(jì)算。故此，根據(jù)常規(guī)測(cè)算，本項(xiàng)目在保證自籌資金的基礎(chǔ)上，加上穩(wěn)定的銷售回款，完全可以保證項(xiàng)目建設(shè)的全部資金，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)極小?！?按照目標(biāo)銷售（租）進(jìn)度，至2008年4月底，預(yù)計(jì)可完成10%的銷售率。6．6 銷售進(jìn)度目標(biāo)（以面積計(jì)算）● 形象建立及售（租）前宣傳鋪墊階段（開(kāi)工開(kāi)始至2008年4月）：完成10%（本階段，需要努力爭(zhēng)取關(guān)系客戶和內(nèi)部客戶，如果于公開(kāi)認(rèn)購(gòu)（租）之前就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動(dòng)潛在的目標(biāo)客戶跟進(jìn)）● 試銷（租）階段（2008年5月份）：完成50%；● 正式銷售階段（2008年6月份～10月份）：完成95%6．7資金回籠計(jì)劃由于本項(xiàng)目屬盈利性項(xiàng)目，這也是銀行貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)所在?！澳车纳虡I(yè)新選擇”，表明本項(xiàng)目的基本功能具有商業(yè)廣場(chǎng)基本使用功能；“新選擇”是指本項(xiàng)目標(biāo)新立異的功能特點(diǎn)。所有宣傳資料、銷售手冊(cè)外面均飾以公司藍(lán)橙色標(biāo)志或以藍(lán)、橙色為底色。6．4．4 賣(mài)場(chǎng)的制作賣(mài)場(chǎng)規(guī)模及裝修品位：精致典雅、于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。同時(shí)還要開(kāi)始精心打造一個(gè)具有特色和品位的賣(mài)場(chǎng)，力爭(zhēng)使賣(mài)場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)宣傳效果相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完成，為以后項(xiàng)目提前進(jìn)入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。6．4．1 形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項(xiàng)目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開(kāi)始前就進(jìn)行，以便讓目標(biāo)客戶有一個(gè)從了解到接受的過(guò)程。第六章 營(yíng)銷策略6．1 建議宣傳主題概念● 購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)商業(yè)廣場(chǎng)，某的商業(yè)新選擇！● 引領(lǐng)時(shí)尚商業(yè)新地標(biāo)！6．2 賣(mài)點(diǎn)整合● 旅游購(gòu)物的好去處● 擁有真正步行街的商業(yè)廣場(chǎng)● 中國(guó)著名旅游城市中的商業(yè)新地標(biāo)● 停車購(gòu)物的樂(lè)園● 配有完善的商業(yè)配套設(shè)施6．3 優(yōu)惠措施● 售前宣傳期間購(gòu)買(mǎi)或認(rèn)租，優(yōu)惠2%● 試銷期購(gòu)買(mǎi)或認(rèn)租，優(yōu)惠1%● 一次性付款，優(yōu)惠4%● 購(gòu)買(mǎi)或認(rèn)租兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%● 購(gòu)買(mǎi)或認(rèn)租五套以上（含五套），優(yōu)惠4%● 特定促銷期購(gòu)買(mǎi)，額外優(yōu)惠 備注：以上優(yōu)惠可以疊加。J、 變風(fēng)量空調(diào)技術(shù)——同一空調(diào)系統(tǒng)中，各空調(diào)區(qū)域內(nèi)設(shè)置變風(fēng)量末端送風(fēng)裝置，可以根據(jù)區(qū)域需求，調(diào)節(jié)所需風(fēng)量，滿足不同溫度控制需要，節(jié)省運(yùn)行費(fèi)用。種植屋面應(yīng)設(shè)二道防水，上道防水層應(yīng)為耐根穿刺防水層，并應(yīng)與防水材料應(yīng)相容。導(dǎo)熱系數(shù)：～／。方案選擇時(shí)盡可能運(yùn)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝；選擇節(jié)能型的產(chǎn)品，如選用高效、長(zhǎng)壽、節(jié)能的光源和燈具、選用節(jié)能型機(jī)電設(shè)備；設(shè)備容量選擇要適宜，臺(tái)數(shù)要合理，盡量防止輕載或超載運(yùn)行；裝設(shè)功率補(bǔ)償設(shè)備。在2008年4月1日起施行能源法前，建設(shè)部于2007年6月14日發(fā)布《關(guān)于發(fā)布建設(shè)事業(yè)“十一五”推廣應(yīng)用和限制禁止使用技術(shù)（第一批）的公告》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部公告第659號(hào)），明令對(duì)國(guó)家禁止、限制的材料、技術(shù)、工藝實(shí)行了淘汰，對(duì)建筑環(huán)保、節(jié)能、可再生能源的材料、設(shè)備、工藝給予大力號(hào)召與支持。生活廢水主要含有主要為餐飲廢水以及顧客消費(fèi)時(shí)產(chǎn)生的生活污水，其主要污染物有SS、CODCr、動(dòng)植物油等，要進(jìn)行污水處理，污水排放到集中污水處理廠的城市下水道時(shí)，采用一級(jí)處理流程。E. 負(fù)責(zé)工程環(huán)境污染和生態(tài)破壞事故的調(diào)查和處理。施工環(huán)境管理應(yīng)包括：A. 組織編制施工環(huán)境保護(hù)實(shí)施方案，落實(shí)各項(xiàng)環(huán)境保護(hù)措施。要注意在施工期間的大氣污染防治，盡可能減少粉塵對(duì)周圍環(huán)境的影響。H. 施工營(yíng)地廁所，應(yīng)指定專人定期清理或農(nóng)用并四周消毒滅菌。E. 施工人員生活垃圾填埋應(yīng)執(zhí)行《生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn)》GB168891997的規(guī)定。B. 混凝土攪拌和系統(tǒng)廢水處理應(yīng)結(jié)合工程布置，就近設(shè)置沖洗廢水沉淀池，上清液可循環(huán)使用。其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)采用（GB1252390）《建筑施工場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》。D. 車輛出工地時(shí)，應(yīng)將車身和車輪上的泥土洗凈。 廢氣、污水、廢水和固體廢棄物排放的影響施工期間的污染物物排放可能包括：土石方開(kāi)挖、爆破、砂石料加工、混凝土拌和、物料運(yùn)輸和儲(chǔ)存及廢渣運(yùn)輸、傾倒產(chǎn)生的粉塵、揚(yáng)塵；燃油、施工機(jī)械、車輛及生活燃煤排放廢氣，施工過(guò)程產(chǎn)生的廢水和生活污水、垃圾的排放；施工原材料運(yùn)輸過(guò)程的散失；施工廢料的隨意棄置等。B. 做好各項(xiàng)排水、截水、防止水土流失工作，做好必要的防護(hù)坡。月，各監(jiān)測(cè)項(xiàng)目日均值均優(yōu)于國(guó)家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）及修改單中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)限值，空氣環(huán)境質(zhì)量良好。污染物排放標(biāo)準(zhǔn)：《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297—1996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—1996）三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；《大氣污染物排放限值》（DB44/272001）；《水污染物排放限值》（DB44/262001）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；《輕型汽車污染物排放限值及測(cè)量方法（Ⅰ）》（）；《輕型汽車污染物排放限值及測(cè)量方法（Ⅱ）》（）；《摩托車排氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB1462193）；《生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn)》（GB16889－91）。 運(yùn)行期空氣污染源項(xiàng)目建成并投入使用后，運(yùn)行期空氣污染源主要來(lái)自揚(yáng)塵、交通車輛的尾氣、建筑機(jī)械廢氣和油煙排放的油煙。按照有關(guān)規(guī)定供給職工勞保、保健用品，相關(guān)設(shè)備絕緣配置避震、接地處理和安裝防護(hù)罩，設(shè)置相應(yīng)的通風(fēng)和除塵設(shè)施，內(nèi)設(shè)職工沐浴室、文娛活動(dòng)室、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等，使職工在安全、文明的環(huán)境中工作和生活。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會(huì)計(jì)年度。B. 營(yíng)業(yè)收入：某廣場(chǎng)通過(guò)經(jīng)營(yíng)出售（出租）所產(chǎn)生的收入。建議該項(xiàng)目的銷售（出租）方式是：● 進(jìn)行銷售（出租），然后采用策劃及經(jīng)營(yíng)管理方式接受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理；● 以零散出租為主輔以產(chǎn)權(quán)銷售；● 部分委托代理銷售為輔的銷售方式；● 采用組合式付款方式；3．8 物業(yè)管理方式定位3．8．1 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式本項(xiàng)目將采用商業(yè)廣場(chǎng)模式進(jìn)行委托全程策劃及經(jīng)營(yíng)管理，策劃及管理公司按本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)管理要求標(biāo)準(zhǔn)對(duì)進(jìn)行管理和服務(wù)。最佳的宣傳認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)為2008年5前后時(shí)段。備注：控制本項(xiàng)目贏利水平，可通過(guò)銷售時(shí)對(duì)銷售門(mén)市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上提高80%。綜合某市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。采取積極的措施防患于未然，廣場(chǎng)各建筑物要合理布局，保證足夠的防火間距；設(shè)置消防栓、水龍帶及專用消防器材，消防水量充足；加強(qiáng)職工的安全防火教育，建立健全防火制度和防火組織機(jī)構(gòu)。 D 上下水管道上水管道接入我市自來(lái)水供水網(wǎng)。實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理的文本、視頻、音頻的實(shí)時(shí)交互功能。墻體采用輕質(zhì)砌體墻，以求減輕重量，增加凈高，降低基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)造價(jià)。根據(jù)項(xiàng)目提供的平面布置圖，商鋪功能主要為服裝、鞋帽、化妝品等商業(yè)區(qū)，還包括部分餐飲行業(yè)。地下層主要為停車場(chǎng)和設(shè)備用房功能，共有590個(gè)車位，設(shè)置三個(gè)汽車出入口，設(shè)置七個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)分區(qū)不超過(guò)4000平方米。D．規(guī)模與設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)面積約63000m2，按購(gòu)物廣場(chǎng)的形式進(jìn)行布局 (參見(jiàn)表1《技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》)?；貎?nèi)機(jī)動(dòng)車停放采用地面停車場(chǎng)與地下停車庫(kù)相結(jié)合的方法，在基地路邊廣場(chǎng)設(shè)地面臨時(shí)停車位，地下車庫(kù)停車位約600個(gè)，這是其他商業(yè)廣場(chǎng)沒(méi)法比擬的。本方案交通組織遵循“人車分流”原則。這些意見(jiàn)包括：1．需要提升某市新型主題廣場(chǎng)的形象，與時(shí)代接軌；2．不走過(guò)高或低的兩極檔次路線，檔次要求以中等偏上為主導(dǎo)、購(gòu)物環(huán)境舒適，品牌多、東西價(jià)格適中；3．要求表現(xiàn)出交通便利的休閑購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)餐飲配套全、休閑廣場(chǎng)大型停車場(chǎng)；4．與景區(qū)融為一體的步行購(gòu)物街，配以特色旅游購(gòu)物點(diǎn)，一改以往旅游購(gòu)物的高價(jià)格，走平民化價(jià)格，吸引更多的旅游客人消費(fèi)，與廣場(chǎng)及酒店相互依存；3．4．1 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色商業(yè)廣場(chǎng)由單幢建筑構(gòu)成，規(guī)劃共5層。A、 以老城區(qū)客戶為基礎(chǔ)客戶群約50％左右；B、 以新城區(qū)客戶為優(yōu)勢(shì)客戶群約30%左右；C、 以外來(lái)游客為特色客戶群約20%左右。據(jù)上分析，主要主導(dǎo)及符合本項(xiàng)目主題的消費(fèi)人群年齡以40歲左右為多。年齡段方面，20～29歲多數(shù)選擇的休閑活動(dòng)是體育鍛煉，30～39歲主要選擇的休閑活動(dòng)是與朋友聚餐，40～49歲選擇唱卡拉OK的比例較大。購(gòu)物計(jì)劃指標(biāo)由理智消費(fèi)和沖動(dòng)消費(fèi)兩個(gè)類型來(lái)體現(xiàn)。從人群特征指數(shù)來(lái)看，學(xué)生和自由職業(yè)者是大手大腳傾向最強(qiáng)的兩個(gè)群體。同時(shí)，無(wú)收入群體同樣也表現(xiàn)出很強(qiáng)的時(shí)尚流行特征。 客戶群體定位 消費(fèi)群體特征及不同年齡時(shí)段的分析、定位消費(fèi)心理是消費(fèi)者在滿足消費(fèi)需要活動(dòng)中的思想意識(shí)，它支配著消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為。A、 舍舊取新，以周邊商場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)模式為指引，保留可借鑒的模式，開(kāi)拓新的模式與定位，B、 標(biāo)榜城區(qū)新型商業(yè)龍頭：以規(guī)模夠大、業(yè)態(tài)最全、價(jià)平物美、時(shí)尚超前取勝。F、 保證足夠的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商鋪面積，以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定高價(jià)值的回報(bào)。B、 大型品牌超市、平價(jià)百貨、數(shù)碼手機(jī)電器、家品家飾、大型知名連鎖超市、散租鋪，大型中式餐飲、國(guó)際連鎖快餐、西餐。3．3市場(chǎng)定位A. 投資收益的最大化；B. 提升某廣場(chǎng)的品牌形象；C. 為某的經(jīng)濟(jì)事業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)；D. 增強(qiáng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；E. 增強(qiáng)廣大顧客（客戶）的滿意度；F. 面向某未來(lái)，站在城市運(yùn)營(yíng)的高度；G. 一流的商業(yè)布局，系統(tǒng)的商業(yè)管理。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析●本項(xiàng)目同某、某、某國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目比較，具有共同的特點(diǎn)：A、 都位于某市區(qū)某區(qū)商業(yè)區(qū)域。選址用作商業(yè)廣場(chǎng)，是理性、明智的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)相關(guān)的資料，近幾年來(lái)(部分年度)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）增長(zhǎng)速度之比如下：?jiǎn)挝唬簝|元 167．94 1995年 2000年 2005年 2006年從上表可見(jiàn)社會(huì)的消費(fèi)品零售逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，綜合性廣場(chǎng)有較大的市場(chǎng)。 綜上所述，某廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社會(huì)環(huán)境和地理位置。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪月租金在50～300元/平方米從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看：地塊周邊以有一批知名度較高的大賣(mài)場(chǎng)，以及已經(jīng)發(fā)展較成熟的天寧北路商業(yè)休閑街。該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見(jiàn)下表：某市地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施情況序號(hào)名稱面積（萬(wàn)平方米）經(jīng)營(yíng)類型1某X廣場(chǎng)42000超市、大賣(mài)場(chǎng)2某廣場(chǎng)73000大賣(mài)場(chǎng)3某廣場(chǎng)25000超市、大賣(mài)場(chǎng)4XX商場(chǎng)大賣(mài)場(chǎng)5XX商場(chǎng)大賣(mài)場(chǎng)某廣場(chǎng)地處某區(qū)，處于大型商務(wù)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。這部分市場(chǎng)群落建設(shè)于90年代末至2000年初為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、超市、步行、銷售中心為主體的商貿(mào)場(chǎng)所。預(yù)計(jì)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)對(duì)重要商業(yè)企業(yè)做出重大妥協(xié)，在租賃條件方面給與更多優(yōu)惠，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)反客為主，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)降低的局面出現(xiàn)。 分割型的小商鋪管理協(xié)調(diào)要求比較高，形象方面較難統(tǒng)一，將造成投資者向街鋪傾斜。2006年是某商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，不僅在商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)、銷售和投資上都有較大的增量，市場(chǎng)輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進(jìn)一步確立。展望2007年、2008年，隨著國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式逐漸改變，金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制約作用將更加突出，開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速的放緩，將起到抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的作用。但總體分析，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的可能性不大。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)的總量。 由于房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步明朗，消費(fèi)者的心理預(yù)期開(kāi)始恢復(fù)正常，觀望心態(tài)正緩慢轉(zhuǎn)變。預(yù)計(jì)2006年下半年及2007年上半年商品房的竣工率還會(huì)提高，增速將高于2005年。同時(shí)，國(guó)家將強(qiáng)化擴(kuò)大居民消費(fèi)政策，為了滿足廣大中低收入群體的住房需求，國(guó)家將