【正文】 室外消防水由室外消火栓解決。 （九）節(jié)水、節(jié)能環(huán)保措施 節(jié)水方法：潔具選用節(jié)水環(huán)保方面：水咀選用陶瓷閥蕊。 門(mén) ,管道穿人防墻或樓板處加密閉防水套管。 （六）管材及接口 生活給水管采用外鍍鋅內(nèi)襯塑復(fù)合鋼管 ,連接采用襯塑管路連接或溝槽式連接。 ⑤建筑滅火器配置 依《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》，在各場(chǎng)所消火栓箱下配3 具 3kg磷酸銨鹽干粉滅火器。 ④自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：系統(tǒng)豎向分為兩個(gè)區(qū)， 2F～ 5F 為低區(qū)， 6F～ 25F為高區(qū)。 ③消火栓給水系統(tǒng) 消火栓系統(tǒng)豎向分為兩個(gè)區(qū)， 2F～ 5F 為低區(qū)， 6F～ 25F為高區(qū)，消火栓供水泵供給高區(qū)消火栓給水系統(tǒng)，低區(qū)消火栓系統(tǒng)經(jīng)減壓閥減壓供給。 13F～ 19F 為 II 區(qū)，由 II 區(qū)變頻泵加壓供水； 20F～ 25F 為 III 區(qū)，由 III 區(qū)變頻泵加壓供水；地下水泵房?jī)?nèi)設(shè)不銹鋼生活水箱 30T 一座 ,供 I、 II、 III 區(qū)變頻泵從中抽水加壓。 室外雨、污水管均采用 UPVC 雙壁波紋管，承插連接。 室外給水管 DN≥ 100 采用球墨鑄鐵給水管，水泥砂漿襯里， T型橡膠圈接口 ,DN＜ 100 采用襯塑鍍鋅鋼管，絲扣連接。 （三）室外給水設(shè)計(jì) 水源：分別從淮海路、教育巷市政給水管引入兩根DN150供水管，在基地四周形成環(huán)狀，并進(jìn)地下室不銹鋼生活水箱及消防水池。 通訊： a、在防化值班室、值班室、電站、配電間和風(fēng)機(jī)房設(shè)電話(huà)，戰(zhàn)時(shí)經(jīng)弱電防爆波電纜井引入，并應(yīng)在各人員出入口，預(yù)留防護(hù)密閉穿墻管。 d、平戰(zhàn)時(shí)應(yīng)急燈及安全出口指示燈均由 EPS供電，且應(yīng)急時(shí)間不小于 180 分鐘。 照明： a、所有照明、插座回路均穿鍍鋅鋼管暗敷設(shè)，人防燈具均采用防潮型。戰(zhàn)時(shí)電源一路引自市電變電所，一路從人防區(qū)域性移動(dòng)電站引來(lái)，本次設(shè)計(jì)按電源到位進(jìn)行設(shè)計(jì)，并在人防出入口及連通口處預(yù)留進(jìn)線(xiàn)管，人防的所有管路均為鍍鋅鋼管。 商場(chǎng)綜合布線(xiàn)系統(tǒng)具體由弱電集成商根據(jù)用戶(hù)需求設(shè)置，設(shè)計(jì)僅預(yù)留設(shè)備用房及垂直通道。 設(shè)備間 子系統(tǒng)：網(wǎng)絡(luò)機(jī)房及電話(huà)機(jī)房皆設(shè)于一層計(jì)算機(jī)中心內(nèi)。配線(xiàn)架至信息插座水平線(xiàn)纜長(zhǎng)度不超過(guò) 90M。 工作區(qū)子系統(tǒng)：辦公室、服務(wù)臺(tái)、收銀臺(tái)等工作區(qū)根據(jù)需要設(shè)置單、雙口信息插座。 干線(xiàn)線(xiàn)槽管井內(nèi)敷設(shè)、支線(xiàn)穿 KBG 管沿澆樓板、吊頂或墻內(nèi)暗敷。 有線(xiàn)電視系統(tǒng)僅預(yù)留管線(xiàn)，具體由當(dāng)?shù)赜芯€(xiàn)電視部門(mén)設(shè) 計(jì) 。詳見(jiàn)平面及系統(tǒng)圖。建筑內(nèi)配線(xiàn)采用三相五線(xiàn)制，接地線(xiàn)一律專(zhuān)放。 負(fù)荷估算： 負(fù)荷類(lèi)別 設(shè)備負(fù)荷 計(jì)算 負(fù)荷 備注 住宅 照明 912KW 638KW 含分體空調(diào) 動(dòng)力 50KW 50KW 電梯等 消防 50KW 50KW 公寓式辦公樓 照明 700KW 490KW 含分體空調(diào) 動(dòng)力 50KW 50KW 電梯等 消防 50KW 50KW 商鋪 照明 432KW 346KW 含車(chē)庫(kù) 動(dòng)力 205KW 164KW 扶梯等 空調(diào) 461KW 415KW 消防 318KW 318KW 含泵房 商場(chǎng) 照明 795KW 636KW 含超市 動(dòng)力 250KW 200KW 含超市 空調(diào) 1218KW 1100KW 含超市 消防 264KW 318KW 合計(jì) 5073KW 4089KW 商場(chǎng)及商鋪僅預(yù)留樓層照明電源，具體由二次專(zhuān)修設(shè)計(jì)。 均值的 倍。 （四） 結(jié)構(gòu)計(jì)算 在本工程的初步設(shè)計(jì)階段，我們進(jìn)行了試計(jì)算。外墻及分戶(hù)墻厚度 200mm。柱、墻及梁均為現(xiàn)澆。地下二層，局部地下三層。 （二）基本技術(shù)參數(shù) 基本風(fēng)壓： W0=㎡ ，地面粗糙度為 B類(lèi)。 樓梯欄桿與扶手： （ 1）交通筒內(nèi)疏散樓梯：不銹鋼欄桿與扶手； （ 2）營(yíng)業(yè)廳樓梯： 不銹鋼欄桿與扶手 ； （ 3）落地幕墻：不銹鋼欄桿與扶手防護(hù)。 （ 1）窗： 90～ 100 系列深灰色亞光鋁合金窗框料，淺鍍膜玻璃； （ 2）門(mén)：門(mén)廳門(mén)：深灰色亞光鋁合金框料， 6厚鋼化透明玻璃； 地下室設(shè)備用房、檔案庫(kù)門(mén)： 甲級(jí)木質(zhì)防火門(mén) 。 樓、地面： （ 1）地下車(chē)庫(kù)： 細(xì)石混凝土面層，預(yù)留 100 寬管道溝槽和排水溝； （ 2）地下設(shè)備用房： 300 300防滑地磚貼面； （ 3）庫(kù)房、辦公、公共走道： 600 600高級(jí)防滑地磚貼面； （ 4）商場(chǎng)營(yíng)業(yè)廳、辦公及住宅入口門(mén)廳、電梯廳：高級(jí)花崗巖貼面； （ 5）樓梯間：高級(jí)防滑地磚貼面，踏步加銅質(zhì)防滑條； （ 6）各層新風(fēng)機(jī)房、空調(diào)機(jī)房： 20 厚水泥砂漿；各層新風(fēng)機(jī)房、空調(diào)機(jī)房： 20 厚水泥砂漿； （ 7）消防控制室、弱電間：優(yōu)質(zhì)防靜電架空地板， h＝ 150； （ 8）衛(wèi)生間：防水砂漿粘貼優(yōu)質(zhì)防滑地磚，下設(shè) 2厚 851防水涂膜防水層，并沿墻上翻 300。 1） 銀灰色漆保護(hù)層 2）３厚 SBS改性瀝青防水卷材（聚脂胎）防水層。二個(gè)防護(hù)單元，三個(gè)抗爆單元，人防建筑面積約為 10970 m2。建筑主樓挺拔、強(qiáng)勁，裙樓莊重、大方，建筑整體造型既統(tǒng)一又有變化，融合并創(chuàng)造該地段和諧的建筑群體關(guān)系，整體建筑形象與城市經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)。主體建筑以豎向線(xiàn)條為主，形體簡(jiǎn)約完整，力求在建筑形體上創(chuàng)造挺拔的建筑效果。辦公樓設(shè)有三部電梯兩部樓梯，住宅每單元設(shè)有兩部電梯，一部剪刀梯； 商場(chǎng) 營(yíng)業(yè)廳 人員垂直交通采用樓梯、垂直 觀(guān)光電梯 、自動(dòng)扶梯方式； 既照顧到顧客的上下舒適交通又兼顧到一定的景觀(guān)問(wèn)題 ；商場(chǎng)每層共設(shè)有上下自動(dòng)扶梯四部、垂直 觀(guān)光電梯二部、 垂直交通疏散樓梯九部； 商場(chǎng)庫(kù)房的貨物運(yùn)送輸通過(guò)在北側(cè)沿教育巷城市廣場(chǎng)的汽車(chē)升降梯兼作貨物運(yùn)輸梯解決； 地下車(chē)庫(kù)采用坡道及汽車(chē)升降梯進(jìn)入。 （ 二 ）單體平面功能設(shè)計(jì)與豎向設(shè)計(jì) 地下部分： 負(fù)二層： 復(fù)式機(jī)械車(chē)庫(kù)，層高 ，戰(zhàn)時(shí)為六級(jí)乙類(lèi)人防物資庫(kù)； 負(fù)一層：東側(cè)為商城地下超市，西側(cè)為立體機(jī)械車(chē)庫(kù)，北側(cè)為主要設(shè)備用房。①外墻：高級(jí)外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；⑤門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗；分戶(hù)門(mén)：復(fù)合防盜門(mén)；戶(hù)內(nèi)門(mén)：實(shí)木鑲板門(mén)，實(shí)木填芯蒙板門(mén)；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái)； ⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢(xún)事務(wù)所 18 四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) （一）建筑面積和內(nèi)容 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 。 （二）建設(shè)條件 交通方便 該項(xiàng)目交通四通八達(dá)，極為便利。 (4)定價(jià)方式。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。 （四）定價(jià)策略 (1)價(jià)格定位。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車(chē)消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。從 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢(xún)事務(wù)所 15 本市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來(lái)，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。目前縣城已有各類(lèi)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 10 多個(gè)，存在開(kāi)發(fā)成本高、惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。 (3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛 力。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。在去年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢(xún)的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房戶(hù)數(shù)將比現(xiàn)在有較大幅度地提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。根據(jù)有關(guān) 市場(chǎng)調(diào)查資料，目前有 26%的市民住房是“單位建房”，約占 39%屬“房改房”，占 19%是“私房”，只有 16%的住房是居民“購(gòu)買(mǎi)的商品房”。另外， **老城開(kāi)發(fā)、縣醫(yī)院綜合樓建設(shè)及其他重大項(xiàng)目建設(shè)，大批的居民拆遷，政府采用貨幣化補(bǔ)償，客觀(guān)需要一批新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)，用于拆遷居民戶(hù)的安置。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，能夠帶動(dòng)建材產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供更多的勞動(dòng)就業(yè)崗位；房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，對(duì)當(dāng)前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇具有重要意義。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。 2021 年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)2021 年下半年受宏觀(guān)調(diào)控影響。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地利用 **的商住用地，對(duì)盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。 （四）可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù) 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。沿街布置綠化帶和植草磚停車(chē)位，建筑周?chē)跋拉h(huán)道旁布置成片與零星結(jié)合的綠地和樹(shù)木；底層商業(yè)沿路多為為架空式設(shè)置，布置局部綠化花壇及活動(dòng)空間，豐富整體綠化效果； （ 2）沿街裙房設(shè)置大型屋面綠化花園，與沿街綠化遙相呼應(yīng)的同時(shí)，為城市居民提供休閑、觀(guān)景；同時(shí)增加立面景觀(guān)和層次，豐富第五立面，并形成立體綠化，減弱大體量的單調(diào)感及對(duì)城市空間的壓迫感。 項(xiàng)目區(qū)域的地理位置及概括 該工程選址位于 沱河路北、淮海路東、岱河路南， 用地呈矩形狀，南、北邊界均為城鎮(zhèn)道路， 面積為 57422 平方米 ， 周邊基礎(chǔ)設(shè)施較完善，商業(yè)和交通便利，各 種配套較齊全、方便，具有極其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 **經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已完成投資 ，完成開(kāi)發(fā)面積 23 平方公里，實(shí)現(xiàn)七通一平，按照開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，初步建成工業(yè)園區(qū)、民營(yíng)科技園區(qū)、教育園區(qū)、商住園區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)等。 **縣依托豐富的煤炭資源，大力發(fā)展煤電加工業(yè)，延伸煤電資源的產(chǎn)業(yè)鏈，提高資源綜合利用率，現(xiàn)已建成煤化工規(guī)模 500萬(wàn)噸，電力裝機(jī) 200萬(wàn)千瓦。 （二）項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)： **縣 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)背景： （ 1） **縣自然及社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 **縣位于安徽省的北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，東與江蘇省徐州、連云港、鹽城、淮安、宿遷相連，北與山東省泰安、荷澤、濟(jì)寧、臨沂接鄰，西與河南省周口、商丘、開(kāi)封為親，居于二十多個(gè)城市的大淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的最中心位置。 （ 2）人員組成原則：經(jīng)理、副經(jīng)理由 董事會(huì)考核任命；其他管理人員和技術(shù)人員，可按照德才兼?zhèn)涞脑瓌t，面向社會(huì)公開(kāi)招聘；所有管理人員須具備大專(zhuān)以上文化程度；公司員工實(shí)行全員勞動(dòng) 合同制。 （ 7）物業(yè)部：負(fù)責(zé)公司所屬的物業(yè)管理，如公共設(shè)施、道路、水、電、氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等維護(hù)、修繕，為業(yè)主提供全方位服務(wù)。 （ 3）計(jì)財(cái)部：負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)計(jì)劃制定和資金的籌措與調(diào)度，保證國(guó)家財(cái)稅政策的貫徹落實(shí)。 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢(xún)事務(wù)所 1 一、總 論 （一）項(xiàng)目建設(shè)單位概況 名稱(chēng)： **縣 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 建設(shè)項(xiàng)目 ： 準(zhǔn)北中環(huán)置業(yè)有限公司 法定代表人： ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，投資興辦商貿(mào)實(shí)體； ，無(wú)不良債務(wù)； ： 實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，其組織結(jié)構(gòu)如下： （ 1）總 經(jīng)理室： 負(fù)責(zé)公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，公司的經(jīng)營(yíng)決策與指揮，公司管理人員的選聘與任免，以及公司內(nèi)部各部門(mén)之間行政、業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)，公司管理制度的修改與調(diào)整。 （ 4）工程部：具體負(fù)責(zé)公司承擔(dān)的工程項(xiàng)目洽談、發(fā)包簽約與實(shí)施，為客商提供工程項(xiàng)目服務(wù)。 （ 8）保安部：負(fù)責(zé)公司和物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、消防工作。 （ 3）人員培訓(xùn)：根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，或赴省內(nèi)外成功企業(yè)進(jìn)行考察和學(xué)習(xí)。 鐵路東臨京滬、北連隴海、西接京九，符夾線(xiàn)，青阜線(xiàn)貫通全境，另有 21 條總計(jì) 200 多公里的鐵路專(zhuān)用線(xiàn)連接各大中型企業(yè)；全縣公路里程 545公里，有 6條國(guó)道、省道從市中心穿過(guò)，途經(jīng)市區(qū)的京（北京）臺(tái)（臺(tái)州）、連（連云港）霍（霍爾