【正文】 墻技術(shù)條件： a、耐水：高層一 級(jí)； b、防雷設(shè)計(jì)：幕墻形成自身防雷體系，與主體結(jié)構(gòu)防體系可靠連接，接地電阻小于 1Ω； c、 抗震與風(fēng)壓變形：滿足 JGJ10296要求； d、氣密性： II級(jí)； e、水密性： II級(jí)； f、保溫性： III級(jí)； g、隔聲性： III級(jí)， 30dB。 門(mén)窗： 商場(chǎng)部分外門(mén)窗為深灰色斷熱鋁合金框、淺鍍膜 LowE玻璃窗和淺鍍膜玻璃幕墻； A、 B 主樓為深灰色鋁 合金框、淺鍍膜玻璃窗。墻下部 300高為 C20混凝土防水帶； （ 5）各層新風(fēng)機(jī)房、空調(diào)機(jī)房： 50厚礦棉吸聲板墻面； （ 6）主樓住宅及辦公內(nèi)部空間由用戶自行裝修。 （ 1） 20 厚 1:25水泥砂漿廣場(chǎng)磚鋪地 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 24 （ 2） 40 厚細(xì)石混凝土剛性層 （ 3）３厚 SBS 改性瀝青防水卷材（聚脂胎）防水層 （ 4） 20 厚１：３水泥砂漿找平層 （ 5） 40 厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層 （ 6）Ｃ 10陶粒混凝土找坡層，最薄處３０厚 （ 7）２厚 851 防 水涂膜 （ 8）鋼筋混凝土屋面板 屋面 2（不上人屋面）：防水等級(jí)為Ⅱ級(jí)，二道防水設(shè)防。 （ 六 ）人防設(shè)計(jì) 應(yīng) **縣 人防辦的要求， 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 在地下負(fù)二層建設(shè)六級(jí)乙類物資庫(kù)，平戰(zhàn)二用。在簡(jiǎn)潔大方的形體內(nèi)，注重開(kāi)窗及廣告位等處的細(xì)部設(shè)計(jì)，并注重材質(zhì)的變化與對(duì)比。 （ 五 ）造型設(shè)計(jì) 強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔大方、富有雕塑感的形體： 建筑形體由多種元素組成，街角適當(dāng)退讓，并弧線處理，充分照顧兩條道路街角關(guān)系和沿路建筑景觀?？紤]到使用者不同和分開(kāi)管理方便的問(wèn)題，底層設(shè)置了各自入口門(mén)廳。 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 20 五、建 筑 方 案 （ 一 ）擬建建筑物使用功能和工藝要求 本工程為以商業(yè)、辦公、住宅為一體的綜合 性工程 。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 土地征用情況 開(kāi)發(fā)土地以招拍掛方式獲得建設(shè)用地，并依法辦理土地使用手續(xù)。 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 17 三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 （一）項(xiàng)目選址 項(xiàng)目選址 位于沱河路北、淮海路東、岱河路南， 項(xiàng)目在規(guī)劃建設(shè)選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)； ③正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；④其他浮動(dòng)措施。由于各樓盤(pán)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。個(gè)人購(gòu)房的比例也 1990 年的 28%增加到 2021 年的50%，目前這一比例已超過(guò) 60%，并保持逐步上升的勢(shì) 頭。這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。 住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規(guī)模化發(fā)展 近年來(lái)，城市住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量發(fā)展過(guò)快，但開(kāi)發(fā)規(guī)模和檔次不高。四是適用性方面，一個(gè)家庭在 不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化，對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。根據(jù)縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，目前居民住房 60 平方米(指建筑面積，下同 )以下的占 %， 60～ 80 平方米的占%， 81～ 100 平方米的占 %， 101～ 120 平方米的占%， 121～ 140平方米和 141 平方米以上的分別只占 %和 %，有近 %的家庭住房面積在 100 平方米以下。從城市居民住房構(gòu)成現(xiàn) **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 11 狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。近年來(lái)，礦區(qū)開(kāi)采推行新的用工制度，即用人不養(yǎng)人，充分提高職工 的福利待遇，但是不再建設(shè)職工福利分 房與其他社會(huì)事業(yè)，這樣富裕起的礦區(qū)職工考慮到子女就學(xué)等，紛紛到 **縣 及 **縣城購(gòu)房居住，充分享受城市現(xiàn)代的文明生活。 2021 年下半年以來(lái)，受到全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市地低迷不振，但由于 **縣屬于中部地區(qū)的欠發(fā)達(dá)縣，房地 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 10 產(chǎn)價(jià)格本來(lái)就不是虛高，再加上消費(fèi)需求量大，當(dāng) 地政府大力支持，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不太明顯，在這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中呈現(xiàn)中稍降在態(tài)勢(shì)。 住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。主要表現(xiàn)在： 商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步回升。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) (1)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 項(xiàng)目總投資： 65000萬(wàn)元 銷售 收入： 萬(wàn)元 利稅總額： 萬(wàn)元 其中： 利潤(rùn)： 28700萬(wàn)元、稅金： 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率： % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %（稅前） 全部投資回收期： 年 （含建設(shè)期） **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 7 (2)技術(shù)指標(biāo)： 基地面積： 57422 m2 總建筑面積： 250000 m2 容積率： 建筑密度： 39% 綠地率： 30% 住宅戶數(shù)： 1500戶 （三）可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)政策； (2)**縣建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)； (3)項(xiàng)目區(qū) 地質(zhì)勘探資料； (4)國(guó)家發(fā)改委建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第三版 )》； (5)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； (6)項(xiàng)目單位關(guān)于編制該項(xiàng)目可研報(bào)告委托書(shū)； (7)項(xiàng)目單位提供的其它資料。 綠化環(huán)境 （ 1）總平面綠化：項(xiàng)目盡量提高綠化布置的面積和空間 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 6 效果。 （ 3） **縣住宅市場(chǎng)調(diào)查 **縣鼎苑小區(qū)，位于沱河路百貨商場(chǎng)東側(cè)，樓層高 19 層，平均單價(jià) 3500 元 /m2；溪岸茗苑小區(qū)，位于虎山南路，樓層高 6 層，平均單價(jià) 2700 元 /m2；正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的居住小區(qū)包括 **影都小區(qū)，位于淮海路蘇果超市南側(cè)，樓層高 24 層，平均 預(yù)售價(jià) 4500 元 /m2；麗豪苑小區(qū)位于 **火車站東側(cè)，靠近**縣 5 馬路，樓層高 6 層，平均預(yù)售價(jià) 3000 元 /m2； **開(kāi)發(fā)區(qū)鳳凰城小區(qū)，位于 **開(kāi)發(fā)區(qū)銀杏西路， **中學(xué)新校區(qū)北側(cè)，樓層高 619 層，其中 6 層樓房平均售價(jià) 3200 元 /m2； **開(kāi)發(fā)區(qū)玉蘭花城小區(qū)，位于 **開(kāi)發(fā)區(qū)玉蘭路南側(cè)，靠近御苑小區(qū)，樓層高 6 層，平均售價(jià) 2800 元 /m2。2021年全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %，在全省處于較高水平。目前擁有淮北礦業(yè)集團(tuán)、皖北煤電集團(tuán)、地方所屬礦井 18 對(duì)， 2021年原煤產(chǎn)量達(dá) 2830萬(wàn)噸，居全國(guó)第四位，還有楊柳、鄒莊、青東等大型礦井正在建設(shè)。公司的宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值 服務(wù)社會(huì)。根據(jù)工作需要可隨時(shí)聘用臨時(shí)人員。 （ 6）營(yíng)銷策劃部：負(fù)責(zé)公司樓盤(pán)的廣告宣傳銷售經(jīng)營(yíng)，策劃推介等一系列活動(dòng)促進(jìn)樓盤(pán)快速營(yíng)銷以及房產(chǎn)的策劃工作。公司員工的招聘與解聘，公司內(nèi)部人員調(diào)配。 （ 2）辦公室：負(fù)責(zé)公司往來(lái)文件收發(fā)，文書(shū)檔案管理，公司行政文件的草 擬及方案處理，行政往來(lái)業(yè)務(wù)的接待，辦公用車的管理以及領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 2 （ 5）成本控制部：具體負(fù)責(zé)公司工程成本的控制，把關(guān)工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。 （ 1）勞動(dòng)定員：公司定員為 38人， 其中經(jīng)理 1人，副經(jīng)理 2人，總工程師 2人，辦公室 3人，計(jì)財(cái)部 3人，工程部6人，成本控制部 3人，營(yíng)銷策劃部 6人，物業(yè)部 7人，保安4 人。 公司實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 3 承“積極、創(chuàng)新、和諧、高效”的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取。 **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 4 **縣礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，現(xiàn)已探明的有煤、鐵、銅、金、石灰石、高嶺土等 13 種，以煤為最，地質(zhì)儲(chǔ)量 60 億噸，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量 240 億噸。按照相濉一體化發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)縣城區(qū)面積 20 平方公里，并架構(gòu)起 50 平方公里的縣城區(qū)框架。 （ 2） **縣 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 2021 年 **縣完成房地產(chǎn)投資 億元 ,全縣土地完成開(kāi)發(fā)建設(shè)面積 萬(wàn) ㎡ ，同比增長(zhǎng) %， 2021 年新開(kāi)工 萬(wàn) ㎡ ，同比增長(zhǎng) %，房屋銷售面積 萬(wàn) ㎡ ，同比增長(zhǎng) **縣中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 **縣工程咨詢事務(wù)所 5 %?？傉嫉孛娣e 57422 平方米 ，總建筑面積為 250000 平方米，容積率 ≤ ，建筑