【正文】 工作電壓為220V。（2）建筑物內(nèi)均采用安全性插座配電，室內(nèi)照明和電源插座分設(shè)不同支路，疏散照明、備用照明的回路上不設(shè)置插座。 用電負(fù)荷預(yù)測(cè)根據(jù)《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專篇電氣》給出的用電指標(biāo)，確定本項(xiàng)目用電量采用單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)法進(jìn)行預(yù)測(cè)。
基本風(fēng)壓值：W=基本雪壓值：W=均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：住宅：Q=廚房：Q=房產(chǎn)間：Q=樓梯、走道：Q=上人屋面活荷載：Q=非上人屋面活荷載：Q= 結(jié)構(gòu)選型本工程采用鋼混框架結(jié)構(gòu)。 建筑立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)力求和各單位內(nèi)整體立面相吻合，通過(guò)立面線條組合及屋頂局部造型，體現(xiàn)出美觀，簡(jiǎn)潔、大方，做到整體和諧，營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境。 建筑平面設(shè)計(jì)（1）根據(jù)總體布置，結(jié)合場(chǎng)地特點(diǎn)，充分利用地形地貌，滿足單體建筑的使用功能。規(guī)劃注重結(jié)合基地周邊環(huán)境，根 據(jù)商業(yè)輻射圈、商業(yè)發(fā)展軸線和人流方向，在基地北部
（臨白沙大道）布置26F的**大酒店，既提升城市沿街 景觀，又極具吸引力；在基地中東部（臨中聯(lián)大道）布置 **國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)（賣場(chǎng)），同時(shí)結(jié)合**大酒店裙樓形 成“T”型的商業(yè)街，既避免以往沿街單一的商業(yè)模式， 又提升了商業(yè)氛圍和檔次；在基地西南角布置住宅區(qū)，既 能避開(kāi)城市主要干道交通和人流對(duì)住宅區(qū)的干擾，又能形 成安靜、私密的居住空間。突出當(dāng)?shù)靥厣?，和周圍建筑物相協(xié)調(diào)。各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對(duì)生產(chǎn)生活的需要。項(xiàng)目所需工程材料沒(méi)有特殊要求，來(lái)源豐富。 基礎(chǔ)設(shè)施條件項(xiàng)目所在地**，用地手續(xù)完善，已達(dá)到“五通”（宗地紅線外通電、通路、通上水、通下水、通訊）及場(chǎng)地內(nèi)平整。城市新區(qū)道路及市政配套設(shè)施建設(shè)基本完成，桔城大道南延、瓊湖大橋、郭家湖公園三期等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)加快推進(jìn)。2014年新發(fā)展專業(yè)合作社125家，工商注冊(cè)的農(nóng)民專業(yè)合作組織達(dá)400個(gè)。新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化取得新進(jìn)展。按年均常住人口測(cè)算，**人均GDP為31837元，%。項(xiàng)目水、陸交通均十分便利。**交通便捷。濱湖一帶多沼澤、淺灘和洲渚。萬(wàn)子湖、東南湖等大小湖泊星羅棋布，淤積洲灘鱗鱗相切。地勢(shì)西高東低，西南為環(huán)湖崗地，沿湖蜿曲多汊灣，崗嶺在海拔100多米上下。河流總長(zhǎng)206公里。每逢汛期，水位上漲，湖面呈現(xiàn)水天相連，一望無(wú)涯的景象。無(wú)霜期276天?！妗Ｆ渲幸轮?、居住、生活用品及服務(wù)、交通通信、教育文化娛樂(lè)、%、127%、%、%、%、%。其中食品煙酒、居住、%、142%%。%。獲獎(jiǎng)作品50多件。全市共有農(nóng)家書(shū)屋202家，農(nóng)村電影放映3400多場(chǎng)。、。增長(zhǎng)24%。全年完成財(cái)政總收入**億元，%，地方財(cái)政收入**億元，%。陸路有一級(jí)公路與益陽(yáng)相連，距離僅26公里，水路有高速客輪直達(dá)長(zhǎng)江。氣候溫暖濕潤(rùn)，四季分明，℃。項(xiàng)目選址于**，為**城市中心，北邊是**蓼葉湖，東臨小葉湖。 （1）項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家與地方政府政策，且大力扶持； （2）項(xiàng)目的建設(shè)技術(shù)力量強(qiáng)，建設(shè)質(zhì)量和速度有保障； （3）項(xiàng)目的建設(shè)符合**城市總體規(guī)劃和發(fā)展方向； （4）項(xiàng)目的建設(shè)得到了政府及相關(guān)部門的大力支持。 2015年，**城鄉(xiāng)規(guī)劃局，以**總體規(guī)劃為指導(dǎo)依據(jù)編制的**、**、**三個(gè)組團(tuán)控制性詳規(guī)，取得了規(guī)劃成果，并通過(guò)了驗(yàn)收，為**城區(qū)區(qū)域發(fā)展目標(biāo)定位、功能定位及市域空間發(fā)展戰(zhàn)略等方面提供了政策依據(jù)。本項(xiàng)目以切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)范發(fā)展**建設(shè)中住房產(chǎn)業(yè)，商業(yè)廣場(chǎng)有步驟地解決**西區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)和家庭住房困難為原則，是落實(shí)國(guó)家政策，提高**城市商業(yè)平臺(tái)和住房水平及加強(qiáng)城市建設(shè)的良好舉措。緊密結(jié)合中央、省和益陽(yáng)市重點(diǎn)改革部署，充分吸收借鑒外地先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)做法，突出**資源優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)特色、發(fā)展特點(diǎn)，努力實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵領(lǐng)域改革突破，探索可復(fù)制、可推廣的改革經(jīng)驗(yàn)。. **人民政府政策我市國(guó)家中小城市綜合改革試點(diǎn)的總體思路是：深入貫徹落實(shí)黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會(huì)精神，按照全國(guó)中小城市綜合改革試點(diǎn)要求，率先自主改革，不等不靠，大膽突破，立足破解發(fā)展面臨的突出矛盾，積極推進(jìn)行政體制、產(chǎn)業(yè)機(jī)制、投融資體制、土地要素、城市治理、公共服務(wù)等重點(diǎn)領(lǐng)域改革，加快向城市功能完善、發(fā)展特色鮮明、空間布局合理、產(chǎn)業(yè)和人口吸納能力強(qiáng)、城鄉(xiāng)協(xié)同發(fā)展的現(xiàn)代化城市邁進(jìn)。市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)上升，總體較合理。其中80%左右的小區(qū)容積率大，綠化面積不夠，配套設(shè)施不完善，售后服務(wù)不到位，開(kāi)發(fā)商普遍缺乏意識(shí)。總體來(lái)講，**市場(chǎng)投放量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。以巴山路、**大道為軸，向兩側(cè)展開(kāi)，眾多本地及個(gè)別外地開(kāi)發(fā)商紛紛在此板塊沿路買地開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地價(jià)格從最初的幾十萬(wàn)一畝達(dá)到了現(xiàn)在的300萬(wàn)一畝，本區(qū)項(xiàng)目層出不窮（**等十幾個(gè)項(xiàng)目），版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。 開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)集中在西城區(qū)（**新區(qū)）**區(qū)五湖繞城，城區(qū)面積小，可拓展空間有限。目前，公積金總體放貸量不大。 建議(1)在項(xiàng)目前期，鑒于本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益，建議當(dāng)?shù)卣e極配合承建單位，與開(kāi)發(fā)建設(shè)地各相關(guān)單位協(xié)調(diào)好，切實(shí)獲得相關(guān)部門支持政策，使其早日建成，以發(fā)揮其效益。 （2）本項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)與項(xiàng)目特征相符，在進(jìn)度上具有緊湊、高效的特點(diǎn)，為提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性與抵御時(shí)間性風(fēng)險(xiǎn)的能力提供了可靠保障。 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)與范圍 （1）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》；（2）建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（3）《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào))；（4）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào))； (5)國(guó)家六部委關(guān)于印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)小城鎮(zhèn)建設(shè)的若干意見(jiàn)》的通知(建村[1994]564號(hào))。但是，中國(guó)現(xiàn)有的小城鎮(zhèn)絕大多數(shù)都是歷史上自發(fā)形成的，雖有某種自然的合理性，同時(shí)也存在一定的盲目性和不平衡性。加之城鄉(xiāng)發(fā)展在完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變時(shí)，卻未完成就業(yè)結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)和生存方式的轉(zhuǎn)變。本項(xiàng)目工程總投資11000萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)總投資為11000萬(wàn)元。**國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)是**建筑史上具有劃時(shí)代意義的標(biāo)志性建筑群落。廣場(chǎng)四周小橋流水、風(fēng)景如畫(huà)，為**成熟的核心商業(yè)區(qū)域，廣場(chǎng)用地面積34218平方米，總建筑面積113869平米。公司一直堅(jiān)持秉承誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取，成功開(kāi)發(fā)了**?？敌^(qū)、福康醫(yī)院、**大酒店等項(xiàng)目。商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 1 項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目建設(shè)背景 3 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)與范圍 4 主要工程技術(shù)指標(biāo) 5 6第二章 市場(chǎng)分析與管理政策 7 **房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 7 **公共租賃住房建設(shè)概況 9 10第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 14 14 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 15第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 16 項(xiàng)目選址 16 25第五章 建設(shè)方案 29 29 總體規(guī)劃布局 29 建筑設(shè)計(jì) 30 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 31 供配電工程 32 弱電工程 34 給排水工程 34第六章 節(jié)能措施 37 37 37 38第七章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)與環(huán)境保護(hù) 40 40 40 41第八章 勞動(dòng)安全及消防 43 43 43第九章 項(xiàng)目管理與實(shí)施 44 44 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 46第十章 投資估算及資金籌措 47 47 49第十一章 社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益分析 51 社會(huì)效益分析 51 經(jīng)濟(jì)效益研究 53第十二章 研究結(jié)論與建議 54 54 建議 5448第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱及建設(shè)地址項(xiàng)目名稱： 商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目地址：** 項(xiàng)目建設(shè)單位建設(shè)單位：**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司單位類型：責(zé)任有限公司建設(shè)單位法人：**聯(lián)系電話： **房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一家聚房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、小城鎮(zhèn)建設(shè)和建筑材銷售為一體的專業(yè)房地產(chǎn)公司。擁有資產(chǎn)4500余萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)3700余萬(wàn)元。**湖與小葉湖鑲嵌于東北邊。是一處興財(cái)旺人的風(fēng)水寶地，具有無(wú)與倫比的性價(jià)空間和無(wú)限增值潛力。 ****商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，34218平方米，總建筑面積113869平米。項(xiàng)目建設(shè)期限：36個(gè)月（2016年4月—2019年4月）。對(duì)中國(guó)而言，在發(fā)展模式、城鄉(xiāng)差距、收入水平的懸殊、形成城鄉(xiāng)分離、城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)。宏觀布局方面有的地區(qū)形成比較合理的小城鎮(zhèn)體系，一批明星城鎮(zhèn)脫穎而出，為小城鎮(zhèn)的發(fā)展開(kāi)拓了一條嶄新的道路。在這個(gè)發(fā)展?fàn)顩r下，我們有必要、有責(zé)任重新思考、認(rèn)識(shí)小城鎮(zhèn)建設(shè)理論和實(shí)踐。 主要工程技術(shù)指標(biāo)**商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總用地紅線面積和具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)下表：表11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1總用地面積m22建筑面積m23建筑基底面積m24建筑密度%5容積率　6建筑高度層7總投資萬(wàn)元單位自籌萬(wàn)元招商融資萬(wàn)元8總收入萬(wàn)元9總成本萬(wàn)元10利潤(rùn)萬(wàn)元11投資利潤(rùn)率%12投資收回期年