【正文】 .................22 六、商業(yè)用房市場分析 .....................................29 （一）商業(yè)用房市場現(xiàn)狀 ...................................29 （二）商業(yè)用房需求及發(fā)展 .................................30 （三）當(dāng)前海安商業(yè)地產(chǎn)市場面臨的矛盾和問題 ...............33 七、海安樓市調(diào)查 .........................................34 八、海安商業(yè)現(xiàn)狀 .........................................42 （一）縣城商業(yè)中心 .......................................42 （二）專業(yè)性市場 .........................................49 九、項(xiàng)目總體概況 .........................................55 十、項(xiàng)目 SWOT分析 .........................................56 （一）項(xiàng)目優(yōu)勢 ...........................................56 （二）項(xiàng)目劣勢 ...........................................57 （三）威脅分析 ...........................................57 （四）機(jī)會(huì)分析 ...........................................58 （五 ）綜合評(píng)價(jià) ...........................................59 （六）本項(xiàng)目成功運(yùn)作所需注意的焦點(diǎn)問題 ...................59 十一、項(xiàng)目市場定位 .......................................60 （一）項(xiàng)目定位 ...........................................60 （二）發(fā)展思路 ...........................................66 十二、營銷推廣 策略 .......................................70 （一）項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析 .....................................70 （二）推盤節(jié)奏 ...........................................72 （三）推盤原則 ...........................................73 （四）推盤步驟 ...........................................73 （五） 產(chǎn)品搭配 ...........................................75 （六）銷售策略 ...........................................77 （七）定價(jià)策略 ...........................................78 十三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議 ...................................81 （一）總體規(guī)劃理念 .......................................81 （二）建設(shè)規(guī)模 ...........................................83 （三）建設(shè)方案 ...........................................84 十四、環(huán)境保護(hù) ...........................................91 十五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ...................................92 （一）首期開發(fā) ...........................................92 （二）建設(shè)周期 ...........................................92 十六、投資估算與資金籌措 .................................93 （一）投資估算 ...........................................93 （二）資金籌措 ...........................................95 十七、經(jīng)濟(jì)效益分析 .......................................96 （一）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) .......................................96 （二）銷售價(jià)格分析 .......................................96 （三）銷售進(jìn)度 ...........................................97 （四）盈利能力分析 .......................................98 （五）清償能力分析 .......................................99 （六）資產(chǎn)平衡分析及資產(chǎn)負(fù)債分析 .........................99 （七）不確定性分析 .......................................99 十八、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 .....................................100 （一）市場風(fēng)險(xiǎn)分析 .......................................100 （二）經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析 ...................................102 （三）金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 ...................................102 十九、銷售前景預(yù)測 .......................................104 （一）綜合社會(huì)效益 .....................................104 （二）項(xiàng)目前景預(yù)測 .......................................105 二十、綜述 ..............................................106 一、總論 （一）項(xiàng)目建設(shè)背景 近幾年來，我國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展很快，對(duì)繁榮市場，滿足消費(fèi)需求發(fā)揮了重要的作用。為了與需求擁抱，和市場同步，近幾年來，國內(nèi)商品銷售市場為了適應(yīng)新形勢 下消費(fèi)群體心理、需求、形式的實(shí)際需要，進(jìn)行了幾乎脫胎換骨的變革，這就是商場從小開間的單一商品、組合商品的銷售形式，走向規(guī)模化、綜合化、一站式的銷售形式。因此，以單開間門面為一 家商場的規(guī)模形式已難以滿足 21世紀(jì)人們對(duì)商業(yè)一站式集中購物的需求增長。 基于上述背景原因，為滿足海安縣城市發(fā)展的需要，滿足城鄉(xiāng)居民對(duì)商業(yè)發(fā)展日益增加的需求，創(chuàng)建海安縣新城區(qū)，南通 某某 房產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前海安縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，以海安火車站廣場為依托，結(jié)合海安縣招商引資優(yōu)惠政策，決定在海安投資建設(shè)“航母”級(jí)商業(yè)區(qū) —— 南通 某某 火車站商業(yè)廣場，此項(xiàng)目的建設(shè)在海安縣商業(yè)房地產(chǎn)市場上占有舉足輕重的地位。 南通 某某 火車站商業(yè)廣場項(xiàng)目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來的土地升值潛力較大，其成功運(yùn)作可為公司帶來巨大的現(xiàn)金流量并實(shí)現(xiàn)商業(yè)及經(jīng)營性公建項(xiàng)目的可持續(xù)性開發(fā)。 資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金來源有四種渠道：①開發(fā)公司自有資金 2021萬元；②上海宏博集團(tuán)及所屬子公司融資 6700 萬元（上海宏博集團(tuán)公司投入 5000 萬元，上海宏博集團(tuán)江蘇投資公司投入 800萬元， 某某 商業(yè)城有限公司投入 900 萬元）；③開發(fā)商銀行商業(yè)貸款3000萬元；④預(yù)售房款 3600萬元。 （四）研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬商業(yè)綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，建設(shè)資金目前正常，現(xiàn)場施工有條不紊。項(xiàng)目建成后，必將改善海安新區(qū)的城市形象，環(huán)境效益也將有目共睹。 （五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 1 總用地面積 平方米 83079 2 總占地面積 平方米 3 總建筑面積 平方米 4 建筑容積率 5 戶均面積 平方米 /套 6 總套數(shù) 套 900 7 銷售均價(jià) 元 /平方米 1800 8 建設(shè)投資 萬元 10150 9 平方米建安成本 元 /平方米 10 項(xiàng)目總投資 萬元 11 平方米成本 元 /平方米 12 銷售收入 萬元 26100 13 營業(yè)稅及附加 萬元 14 利潤總額 萬元 15 所得稅 萬元 16 凈利潤 萬元 17 項(xiàng)目投資回收期 年 18 投資利潤率（稅后） % 19 資本金利潤率 % 20 成本利潤率（稅后） % 21 銷售利潤率（稅后） % 二、海安宏觀市場分析 （一）自然狀況 海安地處蘇中平原，東臨黃海，與如東接壤，南和如皋毗鄰，西通泰興，并與姜堰市相交，北與東臺(tái)市相連。海安屬北亞熱帶海洋季風(fēng)性濕潤氣候區(qū)。 （二）三大產(chǎn)業(yè)分析 2021年海安縣完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，財(cái)政收入 10億元 ,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 53 億元，同比分別增長 14%、 18%、 30%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9503 元，農(nóng)民人均純收入 4600元，同比分別增長 %和 %，年末居民存款余額 億元，增長 16%； 2021年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的預(yù)期調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，增長 10%；財(cái)政收入 ，增長 18%；全社會(huì)固定資產(chǎn)資產(chǎn)投資62億元，增長 17%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10453 元，農(nóng)民人均純收入 5732元，同比分別增長 %和 12%；城市化水平達(dá)到 67%；工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高， 2021 年實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 240億元，增長 23%；工業(yè)利潤 5 億元，增長 20%；工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 300 億元，增長 21%；其中工業(yè) 產(chǎn)值 260億元，增長 24%；農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 40 億元，增長5% ；堅(jiān)持新型工業(yè)化方向，以項(xiàng)目為抓手，以園區(qū)為依托，繼續(xù)大力實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，加快工業(yè)進(jìn)程， 05年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售 265億元、技改投入 38 億元，分別增長 %、 %，二產(chǎn)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 53億元，增長 30%；其中工業(yè)技改投入 32 億元，增長 60%；第三產(chǎn)業(yè)投資額 億元，增長15%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 29 億元，增長 60%；自營出口總額 9000萬美元，增長 20%；實(shí)際利用外資 7000 萬美元，增長 33%；對(duì)外勞 務(wù)營業(yè)額 7600 萬美元，增長 10%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均居住面積由 80 年的 15 平方米 /人到現(xiàn)在的 32 平方米 /人，城區(qū)居民居住面積由 80年的 11 平方米 /人到現(xiàn)在的 26平方米 /人?，F(xiàn)有國家、省級(jí)企業(yè)集團(tuán) 50多個(gè)，外資企業(yè) 210 家，高新技術(shù)企業(yè) 26 家，名列南通市之首，億元企業(yè) 42家，居南通市第二位，國家、省級(jí)名牌 產(chǎn)品 60 多個(gè)。 三、投資環(huán)境 隨著江海經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)，江北交通的快速發(fā)展，蘇中地區(qū)與上海等長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系日益緊密，海安作為蘇中地區(qū)經(jīng)濟(jì)最為活躍的市縣，將充分發(fā)揮 其獨(dú)特的交通優(yōu)勢，大力發(fā)展道口經(jīng)濟(jì)，其物流、貿(mào)易、會(huì)展等行業(yè)將對(duì)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)起到巨大的帶動(dòng)作用：以海安為中心的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，南通、東臺(tái)、姜堰、如皋等將直接受益；一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈其影響力波及無錫、常州、常熟、泰州、鹽城等地；上海、蘇州、湖州、嘉興、長興、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、溧陽、淮安、連云港等地與海安的物流、貿(mào)易、會(huì)展等行業(yè)形成有利互補(bǔ)，共謀發(fā)展。海安以其獨(dú)特的地理位置和優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為蘇中地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢的地區(qū)。 2021 年又有兩個(gè)國家“ 863”計(jì)劃項(xiàng)目落戶海安。 航空：近在咫尺的南通機(jī)場已開通至北京、廣州、廈門等航線。 四、城市規(guī)劃前景 新編制的海安縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，根據(jù)海安城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及各自的空間格局、功能分工、產(chǎn)業(yè)布局和基礎(chǔ)設(shè)施狀況，立足長遠(yuǎn)和可持續(xù)發(fā)展，將海安定位為：全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)，江蘇省輕紡、機(jī)械、電子工業(yè)基地，蘇中交通樞紐、物流中心，南通市域次中心城市。明確海安現(xiàn)狀城市化水平３６．８％；近期2021年城鎮(zhèn)人口４６萬人，城市化水平４５％；遠(yuǎn)期２０２０年城鎮(zhèn)人口６１萬人，城市化水平５８％。根據(jù)東區(qū)西園的發(fā)展和城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，分別確定了７０平方公里的城市規(guī)劃用地和１４０平方公里的城市規(guī)劃區(qū)。加快實(shí)施城市生活污水管網(wǎng)延伸工程、管道燃?xì)飧采w工程、引江區(qū)域供水工程、垃圾處理工程以及公用型車站建設(shè)工程。 從海安規(guī)劃思路來看，本案位置處在海安規(guī)劃發(fā)展方向上。在這一系列宏觀調(diào)控措施出臺(tái)前，消費(fèi)者購房帶有很大的盲目性，在 宏觀調(diào)控 以后