【正文】 年前三季度工業(yè)產(chǎn)值突破 300 億指 標(biāo) 單位 產(chǎn) 值 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 財政收入 億元 全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元 城區(qū)居民人均可支配收入 元 8119 農(nóng)民人均純收入 元 6057 自營出口總額 萬美元 14660 實際利用外資 萬美元 11087 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元 元，今年凈增 100 億元；財政收入突破 10 億元，綜合實力位居江蘇省第 18 位。 三、投資環(huán)境 隨著江海經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動，江北交通的快速發(fā)展，蘇中地區(qū)與上海等長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系日益緊密，海安作為蘇中地區(qū)經(jīng)濟(jì)最為活躍的市縣，將充分發(fā)揮 其獨特的交通優(yōu)勢，大力發(fā)展道口經(jīng)濟(jì)，其物流、貿(mào)易、會展等行業(yè)將對周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)起到巨大的帶動作用：以海安為中心的半小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，南通、東臺、姜堰、如皋等將直接受益；一小時經(jīng)濟(jì)圈其影響力波及無錫、常州、常熟、泰州、鹽城等地；上海、蘇州、湖州、嘉興、長興、鎮(zhèn)江、揚州、溧陽、淮安、連云港等地與海安的物流、貿(mào)易、會展等行業(yè)形成有利互補，共謀發(fā)展。全縣總面積 1108 平方公里，人口 98萬。海安以其獨特的地理位置和優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為蘇中地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢的地區(qū)。其數(shù)控“零誤差”機床填補了國內(nèi)空白；“鑫緣”絲綢產(chǎn)品榮獲“中國名牌”稱號；全縣擁有桑園 18萬畝，年產(chǎn)鮮繭 34 萬擔(dān)，雄踞全國縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國四強，擁有無梭織機 6000 多臺套。 2021 年又有兩個國家“ 863”計劃項目落戶海安。 公路： 20 328國道、 202省道貫穿全境，城鄉(xiāng)公路縱橫 連網(wǎng)，建設(shè)中的鹽通高速和海溧高速在此匯合，連接上海和鹽通高速的蘇通大橋建成后，海安至上海的行程僅為 小時。 航空：近在咫尺的南通機場已開通至北京、廣州、廈門等航線。 海安火車站集客運、貨運、機務(wù)段、軍工站、編組站為一體，是江蘇除徐州外最大的 二級編組站，是江蘇中部重要的交通樞紐。 四、城市規(guī)劃前景 新編制的海安縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，根據(jù)海安城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及各自的空間格局、功能分工、產(chǎn)業(yè)布局和基礎(chǔ)設(shè)施狀況，立足長遠(yuǎn)和可持續(xù)發(fā)展，將海安定位為：全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)，江蘇省輕紡、機械、電子工業(yè)基地，蘇中交通樞紐、物流中心，南通市域次中心城市。 一心為以一城（縣城）兩鎮(zhèn)（ 海安鎮(zhèn)、城東鎮(zhèn)）為中心； 一帶為沿３２８國道和海防公路形成的城鎮(zhèn)帶，以縣城為核心，沿線主要分布城鎮(zhèn)為曲塘、胡集、西場、李堡、角斜和老壩港； 三區(qū)為東、中、西三個城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)。明確海安現(xiàn)狀城市化水平３６．８％；近期2021年城鎮(zhèn)人口４６萬人，城市化水平４５％；遠(yuǎn)期２０２０年城鎮(zhèn)人口６１萬人，城市化水平５８％。規(guī)劃到２０２０年，海安縣城范圍為３５平方公里，人口３０萬，界址 北起北三環(huán)、南至四環(huán)路、西至腰莊路、東至火車站場。根據(jù)東區(qū)西園的發(fā)展和城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，分別確定了７０平方公里的城市規(guī)劃用地和１４０平方公里的城市規(guī)劃區(qū)。 根據(jù)縣城總體規(guī)劃，近期將強勢推進(jìn)南三環(huán)、南四環(huán)、北二環(huán)、永安路、鳳山路、丹鳳路、海王路等主干道路建設(shè)和城區(qū)支路、區(qū) 間道路建設(shè)。加快實施城市生活污水管網(wǎng)延伸工程、管道燃?xì)飧采w工程、引江區(qū)域供水工程、垃圾處理工程以及公用型車站建設(shè)工程。 從海安規(guī)劃定位來看，海安將成為蘇中交通樞紐、物流中心以及南通市域次中心城市。 從海安規(guī)劃思路來看，本案位置處在海安規(guī)劃發(fā)展方向上。 五、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 （一）全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2021 年中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展，但已是“強弩之末”，中國房地產(chǎn)市場周期已經(jīng)開始從波峰往波谷回落。在這一系列宏觀調(diào)控措施出臺前，消費者購房帶有很大的盲目性，在 宏觀調(diào)控 以后出現(xiàn)了一段觀望期，現(xiàn)在正在走入理性期。也有少部分城市房價的絕對值在回落。也可以說房地產(chǎn)的軟著陸正在進(jìn)行中。也可以說房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢為宏觀經(jīng)濟(jì)的軟著落創(chuàng)造了條件，做出了貢獻(xiàn)，這也是房地產(chǎn)界引為驕傲的。 回暖 —— 樓市的回暖 在房價漲幅出現(xiàn)穩(wěn)固回落的同時，全國的樓市正在逐步的回暖。為什么會回暖？一個就是整個政策。另一個就是需求仍然很旺盛。全國一季度商品房的竣工面積同比增長 17％，銷售面積同比增長 ％，這是樓市回暖的一個標(biāo)志。買房的盲從或者是激情正在得到克服，人們更加理性。通過調(diào)控，可以進(jìn)一步認(rèn)識到在社會主義市場經(jīng)濟(jì)初級階段樓市發(fā)展的規(guī)律性，樓市發(fā)展的相關(guān)性，樓市發(fā)展的差異性。另外就是相關(guān)性。第三方面是差異性。有的城市現(xiàn)在回暖的跡象剛剛有一點，程度不一樣。 回報 —— 建設(shè)和諧地產(chǎn)、回報社會 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。那如何回報社會，現(xiàn)在正是開發(fā)商應(yīng)該討論的問題。對社會最好的回報就是努力提高性價比，用好產(chǎn)品回報社會，用好的性價比回報消費者。開發(fā)商應(yīng)該主動地做為綠色建筑的營造者，通過努力把樓盤建成更加符合省地，更加符合節(jié)能的產(chǎn)品。 海安房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表 指 標(biāo) 2021 年 （萬平方米） 2021 年 （萬平方米） 同比增長 （％） 施工面積 其中：住宅 房屋竣工面積 其中：住宅 商品房銷售 面積 商品房銷售總額 17001 萬元 28547 萬元 商品房空置面積 市場特征 基本形成以“本地客戶為主，居住置業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)實用為主”的格局，供求平衡； 2021年海安的房地產(chǎn)從 2021年的 1300元 /平方米到目前的 2021元 /平方米形成了一個價格的飛躍； 在戶型面積配比上 110 平方米至 130 平方米占整個成交比例的85%； 0 隨著生活品質(zhì)的提高，好房型不斷被市場認(rèn)可，小康型、生態(tài)型住宅浮出水面，居民的選擇標(biāo)準(zhǔn)越來越高，講究 方便、舒適、周全； 投資購房者所占的比重逐步提高，由 2021年的 %上升到目前的 5%； 在僅有的 5%的投資型購房者選擇中，地段是第一位的，好地段標(biāo)志著成熟的商業(yè)、完善的配套、充足的人氣以及更好的商業(yè)機會。 海安商品房竣工面積從前幾年的增勢到今年驟然平和，皆因2021 年增勢過快，土地的不可復(fù)制性抑制其增速，同時和政府相關(guān)城市規(guī)劃的實施密切相關(guān)。 目前海安房地產(chǎn)市場供需兩旺，商品房空置面積有所增加，這無疑對開發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量的全面性提出了更高更細(xì)的要求。 商品房情況數(shù)據(jù)分析 與房地產(chǎn)投資額成正比的房地產(chǎn)施工面積大幅度的增長，近 200萬平 方米的施工面積預(yù)示著在未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場的火熱，以及不可避免的產(chǎn)品競爭。 從上述商品房銷售面積走勢圖可以看出 2021年海安商品房銷售面積比 2021 年同比增長 %，可見海安房地產(chǎn)市場空間大，對于開發(fā)商來說正是進(jìn)入的大好時機，但這種狀況預(yù)計不會維持太長時間，開發(fā)商們應(yīng)把握住機會。 海安商品房價格一路飆升，但從海安的市場容量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和消費者市場空間等因素來看，海安的商品房價格應(yīng)還有一定幅度的上升空間。 隨著海安住房制度改革深入推進(jìn)，居民的住房觀念發(fā)生重要轉(zhuǎn)變。這種住房觀念的重要轉(zhuǎn)變，成為海安住房商品化體制基本確立的要素，并使商品住房銷售業(yè)績逐年擴大。 （ 2）房價走勢預(yù)測 2021 年海安房價持續(xù)上漲的總體趨勢不會改變。而商品住房整體品質(zhì)的提高，必然帶來建筑成本的增加。 B、有效需求的增加，也會促使房價持續(xù)上漲。 C、土地實行招標(biāo)、掛牌、拍賣與建材漲價對 2021 年商品住房價格會有相對的影響；再有海安房地產(chǎn)市場起步相對較晚，商品房總體價格偏低。 D、客戶的需要是市場的需要同樣是開發(fā)商的追求?？蛻粼跇O度關(guān)注重視價格的同時，對房型合理性、房型面積、朝向均提出更高的要求，普遍認(rèn)為 115 平方米 /套 ~135平方米 /套最為適宜；居住用房單價在 1950元 /平方米，主力總價在 20萬元人民幣上下；商業(yè)用房單價在 6000 元 /平方米，主力總價在 75萬元人民幣上下。海安不僅僅要建設(shè)成為適宜人居的城市，同時還要適于交流、創(chuàng)業(yè)和發(fā)展。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)是下一步的開發(fā)重點。 消費需求分析 消費者對價格的接受度有明顯提高，目前消費者對價格的承受能力集中在 18002450 元區(qū)間，且更集中于 2021 元左右的價格段，與當(dāng)前市場價格的差距在縮小，而去年，消費者的承受能力集中在15002021元之間。 六、商業(yè)用房市場分析 （一）商業(yè)用房市場現(xiàn)狀 海安房地產(chǎn)市場上的商鋪開發(fā)力度不夠，海安商鋪市場一直沒有火起來，投資商鋪屈指可數(shù)，海安目前僅有的幾個大型商鋪僅人民路幾家連鎖性超市項目，無較具規(guī)模、成氣候的大型商業(yè)布局。海安商鋪市場不溫不火，商業(yè)運作不規(guī)范等現(xiàn)象嚴(yán)重。開發(fā)商應(yīng)該經(jīng)過縝密的調(diào)查和嚴(yán)格的選址，確定商業(yè)物業(yè)的最佳開發(fā)地段和準(zhǔn)確定位，規(guī)避 和降低風(fēng)險，而不是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。商鋪開發(fā)的關(guān)鍵是要實現(xiàn)投資價值的最大化，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者多贏的局面。隨著海安縣城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件的基本完善，居民不在是以前的“樂不思蜀”，而是將眼光轉(zhuǎn)移到了投資類或置業(yè)投資類房地產(chǎn)產(chǎn)品上。根據(jù)海安城市經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，以及商業(yè)區(qū)今后的發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品商業(yè)”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為居民今后投資商鋪的重要選擇條件。對以 往商業(yè)地產(chǎn)注重區(qū)位、地理位置、交通便捷程度、商業(yè)氛圍的同時，對商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。 商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入品牌角逐時代 隨著海安商業(yè)地產(chǎn)市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，商業(yè)地產(chǎn)市場“品牌效應(yīng)”的出現(xiàn)勢在必行。同時開發(fā)商也會逐 漸認(rèn)識品牌在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)、規(guī)?；?、分區(qū)明細(xì)化商業(yè)地產(chǎn)這一誘人市場。 商業(yè)產(chǎn)品投資逐步成為居民的消費熱點和投資手段 海安是蘇中地區(qū)的交通要道，但旅游業(yè)欠發(fā)達(dá)，發(fā)展物流、會展、國際商貿(mào)業(yè)一直是海安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點之一。城鎮(zhèn)居民收入水平在逐步的提高，隨著居民耐用消費品逐漸飽和的前提下，“一鋪養(yǎng)三代”的商業(yè)投資理念又被重新提起，投資商業(yè)地產(chǎn)將逐步成為居民消費熱點和投資手段。 市場需要具有高品質(zhì)、大影響力的大型購物中心 從對海安市場的商業(yè)容量上的評價來看，超過半數(shù)的商家認(rèn)為海安的商業(yè)數(shù)量不少，但比較零散，缺乏有影響力的商場和購物中心 ，其余各有 19%的商家選擇“數(shù)量不多，有些飽和”與“差不多，可以滿足”，但有 7％的商家選擇“太少了，仍不能滿足”。海安的商業(yè)市場發(fā)展已有相當(dāng)長的一段時間，基礎(chǔ)可算扎實，但海安的商業(yè)項目的結(jié)構(gòu)還未轉(zhuǎn)變，現(xiàn)今，不應(yīng)再盲目地增加零散商業(yè)面積。眾多品牌商家認(rèn)為海安的商業(yè)項目中缺乏有影響力的商業(yè)與購物中心，這對海安打造新的、高品質(zhì)、有影響力的商業(yè)項目提高了更高要求。品牌商家們已經(jīng)認(rèn)識到現(xiàn)階段海安商業(yè)業(yè)態(tài)上寸在明顯的不足，有待于將來在業(yè)態(tài)豐富上、業(yè)態(tài)特色上多花心思，讓消費者有更多的選擇空間。對于他們來說，不夠豐富的業(yè)態(tài)，正好對他們拓展海安市場提供了良好的契機。現(xiàn)在海安商業(yè)用房主要集中在開發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，海安房地產(chǎn)開發(fā)投資逆市而上，尤其是商業(yè)開發(fā)面積迅猛增量，同期在售商業(yè)面積已超過 30 萬平方米，待建項目還有 20萬平方米，一些單差獨建、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、施工質(zhì)量差、地段位置不佳、功能設(shè)計不合理的商業(yè)用房空置率還將進(jìn)一步增加。同時海安商業(yè)房地產(chǎn)市場還有待于進(jìn)一步規(guī)范，市場消費需求的良性循環(huán)還要有一個較長的形成過程。 某某 火車站商業(yè)廣場開發(fā)建設(shè)也面臨市場供大于求的矛盾。盡管海安市場前景良好，居民消費能力進(jìn)一步提升，但由此導(dǎo)致本項目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險。 (一 )海安名品街 【樓書效果圖】 基本資料： 總建筑面積 ： 7900 平方米 營業(yè)用房 ： 78宗 營業(yè)用房主力房型 ： 80245平方米 /套 居住用房 ： 68套 居住用房主力房型 ： 110240 平方米 /套 居住用房銷售均價 ： 2718元 /平方米 商鋪價格 ：一層 20210元 /平方米、二層 6000 元 /平方米、三層 3000元 /平方米 交付時間 ： 202103 開發(fā)商 ：誠烽房地產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計 ：上海都市設(shè)計 院 項目地點 ：江海路、中壩路口 名街熱線 ： 0513— 8163522 8013522 （二）泰華新村 占地面積： 21120平方米（約 32 畝） 總建筑面積 ： 30000 平方米 居住用房 ： 188 套 居住用房戶型面積 ： 125188 平方米 /套 居住用房銷售基價 ： 1698元 /平方米 層差比例： 一層基價加 18%、二層基價加 25%、三層基價加 24%、四層基價加 16%、五層基價減 8%、 6層按基價的 50% 居住用房去化率 ： 85% 項目地點 ：中壩南路 28號 開發(fā)商 ：南通市泰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓電話 ： 05138892666 （三）錦繡花園 基本資料： 項目占地： 46086平方米 總建筑面積 ： 55390 平方米 總戶數(shù) ： 458戶 居住用房戶型面積 ： 95150