【導(dǎo)讀】南通某某火車站商業(yè)廣場項目。南通某某房產(chǎn)開發(fā)有限公司。（三）當前海安商業(yè)地產(chǎn)市場面臨的矛盾和問題...............33

　　

【正文】 ，幾乎涵蓋了所有商品種類，以批發(fā)為主，兼顧零售。市場的檔次不高，屋頂還是大棚。商品的檔次也不高，都是一些中低檔商品，但價格便宜，適合普通老百姓。規(guī)模很大、輻射的范圍在海安這些市場中最廣的了。 蘇東裝飾廣場 位 置：長江中路與中壩南路交界處 經(jīng)營面積： 2萬平方米 經(jīng)營業(yè)態(tài)：家俱、櫥柜、建材、燈飾、五金電器、裝飾材料、門窗 經(jīng)營狀況：生意很好，基本沒有空鋪 租 金：一樓 25 元 /月平方米，二樓 15 元 /月平方米，三樓 12 元 /月平方米，四樓 10 元 /月平方米 輻射范圍：海安縣城及所屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū) 點評：蘇東裝飾廣場的地理位置較好、交通也很便利，在裝飾方面的經(jīng)營品種非常齊全，家俱、建材、五金、門窗基本都有，檔次也較高，大多數(shù)都是知名品牌產(chǎn)品。 泰寧批發(fā)市場 位 置：長江中路 59 號 經(jīng)營面積： 經(jīng)營業(yè)態(tài)：文體用品、燈具、服裝鞋帽、五金、日用百貨、床上用品、針織 經(jīng)營狀況：生意較好，有少量空鋪 租 金：一樓 20 平方米商鋪，一年租金 1萬元 ；二樓 20 平方米商鋪，一年租金 5000— 6000 元。 輻射范圍：海安縣城及所屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū) 點 評：泰寧批發(fā)市場的地理位置較好、交通也很便利。是一個較老的批發(fā)市場，整個市場有上下二層，一樓以日用百貨為主、二樓服裝鞋帽為主，總的來說經(jīng)營商品的種類很全、也很雜，商品檔次不高，普通老百姓和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)顧客較多，生意不錯、人流量很大。 泰寧裝飾城 位 置：長江中路、泰寧批發(fā)市場對面 經(jīng)營面積： 1萬平方米 經(jīng)營業(yè)態(tài)：建材、裝飾、家俱 經(jīng)營狀況：生意較好，基本沒有空鋪 租 金：位置較好的 80平 方米商鋪，一年租金 2 萬元多；位置差一點的 1 萬多。 輻射范圍：海安縣城及所屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū) 點 評：泰寧裝飾城就處于泰寧批發(fā)市場對面，和泰寧批發(fā)市場形成互補，在這一區(qū)域構(gòu)成了一個海安最大專業(yè)性批發(fā)市場，位置、交通條件都不錯，人流量很大，生意較好。所經(jīng)營的商品檔次在中檔左右，有一定輻射范圍。 通海大市場 位 置：江海中路和中壩中路交界處 經(jīng)營面積： 1萬平方米 經(jīng)營業(yè)態(tài)：農(nóng)副產(chǎn)品、服裝鞋帽、家電維修 經(jīng)營狀況：生意較好，有少量空鋪 租 金：標準門面店 20平方米，位置較好的一年租金 元，較差的 6000— 8000 元 輻射范圍：海安縣城 點 評：這是唯一的不在長江路兩側(cè)的專業(yè)市場、它更靠近縣城中心，原來是一個農(nóng)貿(mào)市場，慢慢又在兩邊發(fā)展了沿街商鋪，但基本都是以農(nóng)副產(chǎn)品銷售和加工為主，也有一些服裝、家電維修雜居其中，檔次不高?；具€是以滿足老百姓日常生活為主，也只能輻射到縣城這一塊。 總結(jié)： 海安的專業(yè)市場普通規(guī)模都不大，最大也不過 2萬平方米左右，小一點的 1 萬平方米，綜合性的以資豐和泰寧兩個為代表，但無論是從市場硬件和經(jīng)營商品的軟件來看，檔次都不高。基本都是面向海安普通老百姓和下屬鄉(xiāng) 鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)農(nóng)民，輻射范圍也非常有限，幾乎就在海安縣域范圍內(nèi)。 專業(yè)性以蘇中國際家居城和蘇東裝飾廣場為代表，這二個專業(yè)性市場都是以家居、建材為主，除此以外，海安也沒有別的什么規(guī)模較大的專業(yè)市場了。這二個市場在海安檔次、規(guī)模還算是較高的，生意也很好，不過規(guī)模也很有限、輻射范圍也有限。 整個海安缺少大型的、綜合性專業(yè)市場，即使是以某一商品為主的專業(yè)市場，也是非常缺少的，除了建材、家居以外，別的都沒有專業(yè)市場。這為本案的操作留下了一定的市場空間。 九、項目總體概況 海安北臨鹽城，西接泰州，南靠南通，位于蘇中三大二級城市的中心位置，成為蘇中重要的樞紐城市，是未來的蘇中商業(yè)新中心，海安的發(fā)展騰飛指日可待。 本項目位于長江東路與迎賓路交界處，海安火車站正前方第一排，與火車站形成一個整體。眾房地產(chǎn)投資者熟知的經(jīng)營要決就是：一是地段、二是地段、三仍是地段。本項目地段優(yōu)勢圈內(nèi)無人能級，海安火車站集客運、貨運、機務(wù)段、軍工站、編組站為一體，是江蘇除徐州外最大的二級編組站，與南京火車站級別相當。俗話說得好“路通財通”，繁榮的商業(yè)往往在交通便利的地方最先出現(xiàn)，海安火車站組為蘇北地區(qū)鐵路 交通網(wǎng)建設(shè)的重要里程碑，將起到蘇中地區(qū)鐵路運行管理指揮中心，全國重要的鐵路交通樞紐的作用，大力打造“道口經(jīng)濟”促進城市經(jīng)濟的發(fā)展，火車站也將成為具有戰(zhàn)略眼光的投資人心目中的黃 某某 。 海安火車站是海安縣政府十大重點工程之一，規(guī)劃超前。依據(jù)政府規(guī)劃，將在海安火車站商圈建設(shè)成蘇中最大的市場群，工商、稅收、物流、醫(yī)院、學校、銀行等配套一應(yīng)俱全，成為蘇中商貿(mào)的流通中心，海安城區(qū)的副中心。海安縣政府對火車站的規(guī)劃十分重視，火車站西側(cè)沿迎賓路總體規(guī)劃有 80 萬平方米的商業(yè)圈，另外，從工程建設(shè)上來看，海安縣政府要求各個開發(fā)商 在 2021 年年底之前，沿迎賓路和站前步行街工程結(jié)構(gòu)封頂，加快火車站商業(yè)圈的建設(shè)步伐，這也說明了政府對火車站商業(yè)圈的信心和決心。 海安交通便捷，水陸空通達，南通 某某 火車站商業(yè)廣場所處的交通條件十分優(yōu)越，在項目附近有兩條鐵路 （新長鐵路 江蘇新沂 —— 浙江長興 寧啟鐵路 南京 —— 啟東） 兩條高速（海栗告訴 鹽通高速）兩條國道（ 204國道 328國道）便捷的交通條件是本項目后期市場繁榮的重要保證。 本項目火車站正前方第一排，規(guī)劃有 70000 平方米的大型下沉式生態(tài)廣場，在海安乃至蘇中地區(qū)首推公園式購物模式，交相暉映的現(xiàn)代歐陸風格建筑，涌動著噴泉和亭臺、坐椅 小品、綠化為廣場增添無窮生機，讓購物成為一種休閑式享受。 十、項目 SWOT分析 （一）項目優(yōu)勢 某某 火車站商業(yè)廣場規(guī)模大，總建筑面積 萬平方米，各種功能規(guī)劃齊備，有利于營造良好的商業(yè)氛圍。 某某 火車站商業(yè)廣場一期工程將于 2021年 6月開工， 2021年年底結(jié)構(gòu)封頂， 2021年 10 月份入住，目前銷售情況良好，其良好的市場形象將對項目的銷售產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)。 緊鄰海安迎賓路，鹽通高速、海安外環(huán)線，交通便捷，配貨便利。未來隨著海安市區(qū)的東移，項目周邊的 交通和商業(yè)氛圍會得到更大程度的改善。 依托海安火車站，緊鄰火車站站前廣場，人流量充足，投資者財流有保障。 南通 某某 火車站商業(yè)廣場為海安縣政府的形象工程，為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型商業(yè)區(qū)，市政大配套有保障。 本項目在地理位置、開發(fā)規(guī)模、功能設(shè)計等方面要比周邊競爭對手的開發(fā)項目優(yōu)越。 （二）項目劣勢 與周邊項目相對比，體量大、規(guī)模大，開發(fā)周期長，成本較高，資金壓力大。 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟不太發(fā)達區(qū)域，商業(yè)氛圍的形成需要一定的時間，目前區(qū)位價值市場評價較低。 目前來看，地理位置相對偏僻，人 流量相對較少，不利于現(xiàn)場形象的更好展示。 （三）威脅分析 與房地產(chǎn)市場較發(fā)達地區(qū)相比較，海安居民選擇商業(yè)用房的區(qū)域性傾向較強烈，消費習慣不容易改變，在一定程度上將限制短期內(nèi)本項目的客戶群來源。 從海安縣整體市場格局來看，在消費能力較強的市區(qū)，單差獨建著較多的項目，尤其是離市區(qū)（除開發(fā)區(qū)）相對較近的周邊區(qū)域，有較大的開發(fā)量，對本項目吸引這幾個區(qū)域的客戶形成一定程度的阻礙。 在本項目附近，聚集了鴻禧、奧華等許多開發(fā)與本項目相同產(chǎn)品的競爭對手，對本項目有直接的影響，將持續(xù)威脅本項目每一期的開發(fā)建設(shè)。 本項目在規(guī)模、售價上與競爭對手類似，項目面臨著巨大的競爭壓力，尤其是鴻禧站前時代廣場，與本項目連為一體，對本項目產(chǎn)生的沖擊最大。 開發(fā)周期長，受市場可變因素影響大，對產(chǎn)品更新、營銷策劃、資金籌措、資金運轉(zhuǎn)、應(yīng)對市場變化等方面提出了較高的要求。 （四）機會分析 海安縣政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)土地資源的減少， 某某 火車站商業(yè)廣場將以其相對較好的地理位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。 本項目在規(guī)劃、環(huán)境及配套方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，本項目如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進一步實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng) 新并不斷完善配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場效果。 本項目周邊道路交通及所處地理位置將使其成為海安縣未來的熱點區(qū)域。 隨著海安縣城新區(qū)的東移，經(jīng)濟、商業(yè)中心必將東移，為本項目的開發(fā)建設(shè)帶來較大的發(fā)展機遇。 （五）綜合評價 結(jié)合前面的 SWOT因素分析，我們可以看出，南通 某某 火車站商業(yè)廣場雖然存在一些劣勢，諸如開發(fā)周期長、受市場可變因素影響大等，但放之全縣范圍內(nèi)看，該項目與市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)相比擁有價格優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、人流優(yōu)勢，與區(qū)域競爭對手相比，其有地理位置優(yōu)勢、開發(fā)商信譽優(yōu)勢。因此，依托于一期工程的成功運 作， 某某 火車站商業(yè)廣場具有交通便捷、人流量大、市場認可度逐漸提升、升值潛力大等特點，從而凸現(xiàn)出本項目的開發(fā)價值。 （六）本項目成功運作所需注意的焦點問題 為了保證本項目的成功運作，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c問題： 海安房地產(chǎn)市場的規(guī)模決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品的易模仿性，加大了產(chǎn)品尋求強烈差異化的困難，周邊眾多商業(yè)地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)一般，所以，在項目操作上多從空間、建筑設(shè)計、得房率、有效經(jīng)營面積、有效經(jīng)營均價、經(jīng)營環(huán)境、購物環(huán)境等方面尋求突破，配套、物業(yè)管理環(huán)節(jié)適度超前，強調(diào)“性價比”與“保值增值性”的前提下，避開價格 競爭。 密切關(guān)注一期工程的市場反映情況，根據(jù)市場需求進行以后各期工程的規(guī)劃設(shè)計與產(chǎn)品定位，并注意不同類型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標市場。 掌握“以我為主”的開發(fā)建設(shè)節(jié)奏，從資金運作、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個角度研究問題。 通過項目推廣工作，消除與投資置業(yè)者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費觀念，實現(xiàn)項目銷售去化速度的本質(zhì)性飛躍。 對項目配套、物業(yè)管理和經(jīng)營管理方面繼續(xù)加大投入，實現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽度的轉(zhuǎn)化。 在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項目設(shè)計、市場定位理念的提升，加強對商貿(mào)城大商 業(yè)區(qū)經(jīng)營方式的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點，提高市場關(guān)注度。 十一、項目市場定位 （一）項目定位 項目基本描述 （ 1） 項目名稱 ： 某某 火車站商業(yè)廣場 （ 2） 項目區(qū)位及土地性質(zhì) ： 本項目地處江蘇海安新建火車站站前廣場迎賓路兩側(cè) ，土地性質(zhì)為商住綜合用地。 （ 3)項目規(guī)模 :本項目總用地面積約 83079 平方米，共有 萬平方米的建筑空間，總投資約 元。 （ 4） 項目 初步 定位 ： 本項目是一個以批發(fā)交易為主體的商貿(mào)物流交易平臺，集汽車、輕紡、絲綢、服裝、家居產(chǎn)品等交易、研發(fā)、物流及居住、辦公、休閑 、娛樂、餐飲、賓館、金融等配套服務(wù)于一體的綜合性項目。它將立足蘇中，輻射全省，面向全國，同創(chuàng)輝煌，使之成為國內(nèi)外廠商、代理商、經(jīng)銷商云集，世界知名品牌薈萃的蘇中地區(qū)最大的商貿(mào)展銷中心 之一 。 （ 5） 項目經(jīng)營范圍 ： 汽車及汽車相關(guān)產(chǎn)品、輕紡、絲綢、服裝、家居產(chǎn)品、裝飾建材、輕工電器產(chǎn)品、文體用品、工藝禮品、玩具、IT產(chǎn)品等商品批發(fā)、零售；商鋪及 商務(wù) 房租售 ,； 會議，賓館，餐飲，娛樂，物流配送，電子商務(wù)通訊，物業(yè)管理等。 （ 6） 項目設(shè)計理念 ： 本項目地處海安新建火車站站前廣場迎賓路東 側(cè)，以展現(xiàn) “ 海安古代文化與現(xiàn)代文明交 相輝映 ” 為總體風格，淋漓展示海安的輝煌歷史與美好未來。以歐陸式建筑群為主的現(xiàn)代化商業(yè)街 ,攝取歐洲各國比較典范的建筑風格 ,項目建成后 ,將成為海安火車站特色的商業(yè)景點 ,同時又是海安的一個旅游 ,休閑勝地 ,對其商業(yè)擴展既須滿足現(xiàn)代商業(yè)模式的功能需要 ,又要兼顧旅游 ,休閑發(fā)展的需要。本項目將充分滿足其國內(nèi)外大型采購企業(yè)的采購要求，產(chǎn)品的品質(zhì)也將達到國內(nèi)外先進水平，其功能集現(xiàn)代物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系、網(wǎng)絡(luò)采購系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)連鎖銷售、購物、娛樂、健身、醫(yī)療、工商、稅務(wù)、商檢、報關(guān)、物流、倉儲、銀行、酒店、法律顧問、旅游服務(wù)、保險業(yè)務(wù) 、商務(wù)人才培訓為一體，同時還應(yīng)營造出清雅恬靜的理想環(huán)境。 （ 7） 項目招商對象 ： 國內(nèi)外汽車及汽車相關(guān)產(chǎn)品，輕紡服裝，裝飾建材，文體用品，輕工電子產(chǎn)品 ,工藝禮品，玩具， IT產(chǎn)品、化妝品、家居等生產(chǎn)商與供應(yīng)商；國內(nèi)外品牌經(jīng)銷商、代理商；國內(nèi)外上述行業(yè)與相關(guān)行業(yè)企業(yè)駐華或駐蘇機構(gòu)；國內(nèi)外行業(yè)產(chǎn)品設(shè)計事務(wù)所、設(shè)計公司；為本項目行業(yè)提供配套服務(wù)的設(shè)計、裝飾、 IT公司、展覽公司及咨詢、報社、物流公司、休閑、健康、娛樂、餐飲、酒店、管理公司等。 客戶群定位 （ 1）消費者基本特征 A 基本特征一 目標市場： 拋開產(chǎn)品的品 牌、品質(zhì)及定位，地段的固有主力目標市場：海安尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)客戶群體。 客戶特征： 有潛在購房需求，或者有商業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ)需改善經(jīng)營環(huán)境。 客戶購買動機： 作經(jīng)營用，以鋪為生；有部分作為投資。 規(guī)模： 市場規(guī)模小。 其他： 補充市場不足，拉力不大。 基本問題： 與本案總價交集較小。 B 基本特征二 目標市場： 拋開地段概念，受總價限制的，價格主力目標市場 。 客戶特征： 購買力較強，看重產(chǎn)品品牌及品質(zhì)。 客戶購買動機： 投資等待升值。 規(guī)模： 市場規(guī)模更小。 補