【導(dǎo)讀】地下商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。擬建工程位于臨沂市祝丘路與平安路交叉路口東臨濱河大道。114項(xiàng)目規(guī)模15萬平方米。12項(xiàng)目提出的背景及必要性。約同時(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化水平的提高也導(dǎo)致了生態(tài)失衡資源耗竭環(huán)境污染等。阻塞土地價(jià)格上漲過快城市綠地減少基礎(chǔ)設(shè)施不足等這些城市綜合癥已嚴(yán)重制。約了城市的現(xiàn)代化發(fā)展為了消除或減少城市綜合癥造成的影響現(xiàn)代城市的可持。主要支流的流向以沂沭河為中心西北東三面群山環(huán)抱向南構(gòu)成扇狀沖積平原山。地丘陵平原面積比例為二四四山地集中分布在沂水沂南蒙陰平邑費(fèi)縣莒南等縣。沭9個(gè)縣共計(jì)180個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處7167個(gè)行政村截止2020年11月全市常住人。2020年全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2400億。產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高13個(gè)百分點(diǎn)全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18644元增。路縱橫交錯(cuò)高速公路公路通車?yán)锍谭謩e達(dá)330公里2萬公里均居全省前列市區(qū)。國家二級(jí)機(jī)場目前已開通航線16條使臨沂市與外界的往來更加便捷。8項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

　　

【正文】 排風(fēng)井口噪聲聲壓級(jí)采取以下措施排風(fēng)管道與設(shè)備接口采用軟連接排風(fēng)井口內(nèi)加裝消聲器夜間通風(fēng)機(jī)房停止運(yùn)行不會(huì)產(chǎn)生噪聲影響居民冷卻塔必須設(shè)在地面上且在冷卻塔附近不宜設(shè)置屏障以免降低對(duì)水的冷卻效果因此降低冷卻塔噪聲使之符合環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的基本途徑是依靠距離衰減據(jù)估算該工程冷卻塔 在當(dāng)量直徑處噪聲級(jí)低于容許標(biāo)準(zhǔn) 60 dBA 72 內(nèi)部環(huán)境保護(hù) 721 內(nèi)部環(huán)境保護(hù)的指導(dǎo)思想 由于地下空間容易給人在心理上造成孤立壓抑不安感有人使用的地下設(shè)施不僅要保持衛(wèi)生環(huán)境還需設(shè)法消除人們的心理壓力因此內(nèi)部環(huán)境需要考慮以下幾點(diǎn) 1 所創(chuàng)造的地下空間要能揚(yáng)地下之長避地下之短 2 地下建筑達(dá)到地面建筑的標(biāo)準(zhǔn)或比其環(huán)境更優(yōu)美更舒暢 3 讓人在地下感到舒適 4 準(zhǔn)天然的人工地下環(huán)境 5 不使人感到恐懼不安 722 內(nèi)部環(huán)境保護(hù)技術(shù)措施 1 顏色燈 通過顏色對(duì)比著重釋放某個(gè)波長的光波這對(duì)提高光色度頗為有效有利于提高地下空間 的舒適性 2 照明技術(shù) 這是一種調(diào)整照明度以適應(yīng)人體生物鐘的技術(shù)近年來已開始使用室內(nèi)生物鐘型照明技術(shù)來適應(yīng)個(gè)體差異這對(duì)地下空間來說尤為重要 第 8 章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 可行性研究的分析評(píng)價(jià)結(jié)論的可靠性都基于現(xiàn)場的調(diào)查情況收集資料預(yù)測方法的正確性由于事物的復(fù)雜性論證中所取的原始數(shù)據(jù)不可能齊全完整有的還帶有估計(jì)假設(shè)而且事物又在不斷的發(fā)展情況在不斷變化難免與實(shí)際情況存在著一定的差異這就引起了研究中的不確定因素通過不確定因素分析可以掌握各種不確定因素對(duì)擬建項(xiàng)目效益的影響性質(zhì)和影響程度以便更好地鑒別和評(píng)價(jià)方案的優(yōu)劣也 便于建設(shè)單位在項(xiàng)目使用過程中對(duì)這些敏感因素加大控制采取必要的對(duì)策從而使項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的三個(gè)效益 本項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)營過程中可能出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn)在可行性研究階段考慮到以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素在開發(fā)的過程中要把握和解決好各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn) 1 市場風(fēng)險(xiǎn) 市場是決定項(xiàng)目可行性最主要的因素本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)主要是實(shí)際的市場供求狀況與預(yù)測值發(fā)生偏差或在項(xiàng)目的營運(yùn)過程中市場對(duì)手發(fā)生變化等 防范措施在做好市場的調(diào)研的基礎(chǔ)上定期跟蹤掃描市場了解市場動(dòng)態(tài)把握市場發(fā)展趨勢以求更真實(shí)的反映市場并做出相應(yīng)對(duì)策在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案以 增加可銷售面積抓緊落實(shí)政府部門的有關(guān)政策優(yōu)惠降低開發(fā)成本加快資金回籠最終獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益 2 競爭風(fēng)險(xiǎn) 為了規(guī)避此風(fēng)險(xiǎn)須從兩方面著手解決一是時(shí)間上我們必須充分利用現(xiàn)有資源加快施工進(jìn)度二是在項(xiàng)目的包裝上要形成差異化個(gè)性化 3 籌資風(fēng)險(xiǎn) 由于該項(xiàng)目建設(shè)資金需求量大籌資有一定難度如果資金落實(shí)不到位勢必會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)度甚至貽誤商機(jī) 防范措施 1 督促投資各方自有資金按時(shí)到位 2 取得銀行的支持按時(shí)將銀行貸款和按揭辦理到位 3 采取有效的營銷措施加快房屋預(yù)售 4 加強(qiáng)出租房屋的押金收取 5選擇有資金實(shí)力的施工單位墊付部分資金在工 程承包價(jià)格上給予讓利 6制定科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算控制體系根據(jù)輕重緩急合理安排資金使用 4 銷售不確定性風(fēng)險(xiǎn) 隨著客戶需求個(gè)性化需求不斷提高對(duì)產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來越高如果公司的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)銷售策略等方面不能前瞻性地預(yù)測客戶個(gè)性化的需求可能存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)另外房產(chǎn)價(jià)格受到國民經(jīng)濟(jì)供求關(guān)系等多方因素的影響對(duì)銷售收入的實(shí)現(xiàn)會(huì)帶來一定的波動(dòng) 防范措施 1 搞好營銷策劃制定詳細(xì)周密的營銷方案 2 制定可行的招商方案優(yōu)先引進(jìn)有實(shí)力的品牌經(jīng)銷商主力商店 如主力店大賣場大型專業(yè)店 給投資者加強(qiáng)信心 3 采取各種渠道 大力宣傳樹立品牌形象 4 制定有吸引力的促銷方式如多種付款方式多種優(yōu)惠措施高回報(bào)的返租經(jīng)營方式可買可租方式等 5 項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目開發(fā)具有開發(fā)周期長投入資金大等特征從市場研究到土地獲得項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場營銷建設(shè)施工建材采購廣告推廣銷售服務(wù)和物業(yè)管理的開發(fā)流程中項(xiàng)目開發(fā)涉及調(diào)研規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑施工材料供應(yīng)廣告策劃等多家公司同時(shí)更涉及計(jì)劃規(guī)劃國土建設(shè)消防環(huán)保等多個(gè)政府部門對(duì)每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管任何環(huán)節(jié)的變化都將影響預(yù)期的銷售和盈利 防范措施針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)公司須依托實(shí)際經(jīng)驗(yàn)通過科學(xué)決策精心規(guī)劃設(shè)計(jì)降低項(xiàng)目開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn) 6 成本控制的風(fēng)險(xiǎn) 由于建筑材料和設(shè)備價(jià)格近期不斷上漲必將直接增加建安成本另外施工管理出現(xiàn)問題也將造成工程成本增加 防范措施 1 加強(qiáng)項(xiàng)目管理采用招投標(biāo)等方式精心選擇好施工單位監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備有效控制工程質(zhì)量和成本 2 取得政府的支持爭取政策優(yōu)惠減免相關(guān)費(fèi)用 3 采取把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案如在施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議與材料供應(yīng)商簽定限價(jià)協(xié)議 第 9 章 結(jié)論及建議 91 結(jié)論 根據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目的整體宏觀和微觀分析可知本項(xiàng)目目前前景看好項(xiàng)目所處的優(yōu)越的地理位置輔以合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃營造良 好的商業(yè)人居環(huán)境必將成為臨沂市知名的集購物休閑娛樂為一體的商業(yè)綜合體 1 本項(xiàng)目建設(shè)條件已成熟應(yīng)抓緊落實(shí)各項(xiàng)前期工作以保證按時(shí)開工 2 應(yīng)選擇具有大型地下工程施工經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)裝備的施工隊(duì)伍承擔(dān)工程施工任務(wù) 通過以上分析可以得出以下結(jié)論臨沂市沂河平安廣場的建設(shè)是必要的也是可行的 92 建議 本報(bào)告的結(jié)論是在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查估算分析預(yù)測后得出的鑒于目前開發(fā)市場的客觀條件及項(xiàng)目的實(shí)際狀況本報(bào)告認(rèn)為有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步作出說明并提出若干建議 1 由于建筑設(shè)計(jì)經(jīng)營方式施工方案等一系列問題有待進(jìn)一步確 定實(shí)際操作時(shí)需要深化 2 建筑工程中不可預(yù)見的因素很多工期質(zhì)量成本原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)由于該項(xiàng)目工程施工較為復(fù)雜因此在工程實(shí)施進(jìn)程中一是要加強(qiáng)施工管理實(shí)行工程監(jiān)理制二是推行競投招標(biāo)工料包干等一系列措施有效控制成本落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃三要及時(shí)與設(shè)計(jì)部門溝通分析解決技術(shù)難題以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn) 1 核準(zhǔn)通過歸檔資料 未經(jīng)允許請(qǐng)勿外傳