【正文】 家寶總理作《政府工作報(bào)告》時(shí)表示，要堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭， 滿足人民群眾的基本住房需求 ，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 。 保增長、防通脹、調(diào)預(yù)期、促穩(wěn)定將是 今年樓市的基 調(diào) ?；诜康禺a(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的拉動作用，在整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)沒有完全好轉(zhuǎn)的前提下，中央政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策就不會發(fā)生根本性的變化，只是會采取一些針對性的措施抑制投資和投機(jī)性買房，即保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略不變。 國家出臺一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控的 系列 政策 ， 將抑制沿海及大城市房價(jià)過快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，但對于房價(jià)較低的 二三線 城市、特別是中西部的 中小城市 ，該政策的負(fù)面影響較小 ， 反而可以促進(jìn) 這些地區(qū) 房地產(chǎn)市場積極理性、健康發(fā)展 。 “ 十二五 ” 是我國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時(shí)期 ，而 我國城鎮(zhèn)住房 定量的理想化目標(biāo)應(yīng)為，到 “十二五 ”期末，城鎮(zhèn)戶均建筑面積 80平方米， 2020 年戶均 90 平方米。 因此，“十二五”的發(fā)展目標(biāo)就是要做到“人人有房住”。 改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民的住房總面積 華柏 商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 已經(jīng)從 1990 年的 20 億平方米增長到了 2021 年的 124 億平方米。在住房建設(shè)規(guī)模和速度上，以及人均住房面積水平上，我們都已經(jīng)創(chuàng)造了一個(gè)世界性、歷史性的奇跡。客觀判斷，我們已經(jīng)走過了嚴(yán)重的 “房荒 ”階段，已經(jīng)解決了 “大多數(shù)人有房子住 ”的問題，從總體上已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了住房 “脫困 ”的目標(biāo)。但由于起點(diǎn)的住房水平過低、發(fā)展歷史短、城鎮(zhèn)化速度 不斷加快、發(fā)展不平衡等原因，低收入群體住房困難狀況仍然普遍存在，城鎮(zhèn)化過程中向城鎮(zhèn)聚集人口的住房需求遠(yuǎn)未滿足，普通工薪階層住房改善的迫切要求面臨收入和房價(jià)的尖銳矛盾?！?十二五 ” 到 2020 年，我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展仍處于 “脫困優(yōu)先、適度改善 ”的階段。在 “大多數(shù)人有房住 ”的基礎(chǔ)上，我們要努力實(shí)現(xiàn)的下一戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)是 “ 人人有房住 ” 、 “ 大多數(shù)人適度改善 ” 和 “ 中低收入群體優(yōu)先改善 ” 。也就是說，下一戰(zhàn)略周期內(nèi)，我國城鎮(zhèn)住房基本目標(biāo)，仍是 “ 住有所居 ” 。 當(dāng)前 **市委、市政府提出的建設(shè)百平方公里、百萬人口 “ 雙百城市 ” 的目標(biāo)和要求以 及城市發(fā)展戰(zhàn)略，使得房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)和日常生活中發(fā)揮著越來越重要的作用。 **市房地產(chǎn)業(yè)近年來得到了長足的發(fā)展，已成為繼煤炭、紡織、電力、釀酒支柱產(chǎn)業(yè)之后的又一生力軍，成為我市經(jīng)濟(jì)增長亮點(diǎn)。隨著招商力度的不斷加大，大批外商陸續(xù)進(jìn)入 **，帶動并激活民間資本，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增添了新的活力；隨著 消費(fèi)觀念的更新，信貸投放的增加，市場 將 進(jìn)一步開放。 根據(jù) **市委市政府的統(tǒng)一部署，以黨的十七大和十七屆三中全會精神統(tǒng)攬房地產(chǎn)發(fā)展全局，按照全面建設(shè)小康社會和 “加快發(fā)展、富 華柏 商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 民強(qiáng)省 ”的要求，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，加 快建立和完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控機(jī)制，著力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，努力搞活住房市場，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展；努力改善中低收入家庭住房困難問題，認(rèn)真解決住房拆遷建設(shè)和流通消費(fèi)過程中的矛盾糾紛，切實(shí)維護(hù)群眾利益；加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理水平。 綜上所述，無論是從國家政策還是地方 政府都對房地產(chǎn)業(yè)采取著積極的調(diào)控政策，保證房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展 。因此，根據(jù) **市城市經(jīng)濟(jì)社會的快速進(jìn)步和房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀， **華柏 房地產(chǎn)公司 有限公司 提出建設(shè) 華柏 商業(yè)廣場 項(xiàng)目 。本項(xiàng)目的建設(shè) 符合國家政策，符合**市城市發(fā)展需要，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 （二）項(xiàng)目概況 擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目位于 **市淮海路和建安路交叉口西南角，北臨 **市第一路 —— 淮海路，東側(cè)為建安路，西側(cè)為鷹山路，南側(cè)距 **市第二城市主干道僅 50 米是已建成的多層住宅。項(xiàng)目周邊商貿(mào)繁榮，東方百貨、 華柏 國際購物中心、鼎盛國際購物中心、淮海時(shí)代廣場（原淮海商場）、凌云商場等分布在其周圍。 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 “商業(yè)廣場”項(xiàng)目占地面積 ㎡， 工程規(guī)劃建筑面積140774 ㎡ ，計(jì)劃 2021 年 底交付使用。 華柏 商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 “商業(yè)廣場”項(xiàng)目建設(shè)基本指標(biāo)情況如下： 占地面積： ㎡ 。 建筑面積 140774 ㎡ ，其中塔式高層建筑共 5 幢，四層商業(yè)裙房。其中地上建筑面積 114008 ㎡ ，地下 26766 ㎡ ，架空層 968 ㎡ 。 住宅面積： 73565 ㎡ 。 商用房面積 40443 ㎡ 。 容積率 。 建筑密度 %。 綠地率為 %。 本項(xiàng)目地面層至 4 層為商業(yè)及商業(yè)配套用房，四層以上為 A 座、B 座、 C 座、 D 座、 E 座共 5 棟單體高層住宅，層數(shù)分別為 28 至 33 層，建筑面積為 萬平方米，總套 數(shù)為 1188 套。該建筑工程結(jié)構(gòu)為框剪結(jié)構(gòu)，商業(yè)部分配置通風(fēng)、集中空調(diào)、消防及商用 28 部品牌電梯。高層住宅配置 15 部高速電梯及高層消防，每戶配置安防、電話通信、寬帶、閉路電視等配套設(shè)施。 華柏 商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 二、需求分析與建設(shè)規(guī)模 （一）需求分析 **市房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀 2021 年 112 月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 40%；開發(fā)建設(shè)面積 237 萬平方米，同比增長 10%；房屋銷售面積 86 萬平方米；銷售額 178858 萬元，商品房均價(jià) 2160 元 /平方米，同比增長8%。 2021 年，新建住宅 17110 套，總建筑 面積約 140 萬平方米。其中，規(guī)劃普通商品住房 8830 套，建筑面積約 萬平方米；規(guī)劃保障性住房 8280 套（經(jīng)濟(jì)適用房 6820 套，廉租住房 1460 套），建筑面積約 萬平方米 。 2021 年 **市總開發(fā)面積 萬平方米，同比增長 %，完成開發(fā)投資 億元，同比增長 %，商品房銷售面積 （包括存量房）萬平方米，同比增長 %，銷售額 （包含存量房）億元，同比增長 %。與市政府下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)開發(fā)建設(shè)面積（ 250萬平方米）和開發(fā)投資（ 19 億元）相比較，分 別增長 %和 %，大幅度超額完成任務(wù)。 2021 年 **市房地產(chǎn)市場呈健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 **市新建商品房均價(jià)為 3638 元 /平米 ，同比增長 %；總開發(fā)面積為 萬平方米，同比增長 40%；新開工面積 萬平方米，同比增長 華柏 商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 %；完成開發(fā)投資 39 億元，同比增長 %；發(fā)放預(yù)售許可證面積 萬平方米，同比增長 %；銷售額 億元，同比增長 %。除銷售面積和竣工面積分別同比下降 %和 %外，其他主要指標(biāo)均出現(xiàn)兩位數(shù)漲幅。 **市房地產(chǎn)市場需求分析 隨著 **市全社會固定投資額不斷增長，城市建設(shè)步伐加快， **市房地產(chǎn)市場逐漸活躍，開發(fā)力度進(jìn)一步加大，預(yù)示房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出不斷走好的趨勢。 2021 年全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元。 從房地產(chǎn)投資額占全社會固定投資額的比例來看，一直維持在 11%左右，顯示市場相對較理性。 根據(jù)《 **市城市總體規(guī)劃（ 20212020）》、《 **市城市近期建設(shè)規(guī)劃（ 20212021）》和《 **市房地產(chǎn) “十一五 ”發(fā)展規(guī)劃》提出的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合近幾年中心城區(qū)人口增 長速度以及住房面積增長趨勢進(jìn)行預(yù)測，至 2021 年， **市中心城區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到 78 萬，人均住房建筑面積將達(dá)到 31 平方米。 而至 2021 年底， **市市區(qū)居民人均住房建筑面積 僅 為 平方米。 依此預(yù)測， 20212021 年， **市中心城區(qū)住房建設(shè)用地總需求約為 360 公頃，住房面積總需求約為 613 萬平方米。 **市房產(chǎn)市場發(fā)展分析 **市房地產(chǎn)市場的啟動與最近幾年房地產(chǎn)投資的快速增長，很大程度上依賴于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大所形成的礦區(qū)職工對市區(qū)住宅商品房需求的不斷增加。 **市是一個(gè)以煤炭產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè) 華柏 商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 城市 ，礦區(qū)職工約 19 萬人占全市職工總數(shù)的 ％，其中大部分分布在 12 個(gè)礦區(qū)城鎮(zhèn)。由于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大因素的催化作用，礦區(qū)職工對市區(qū)住宅商品房的需求在 2021 年以后持續(xù)增長，并導(dǎo)致出現(xiàn)了 **市市區(qū)商品房供不應(yīng)求的狀況，這使得國家對房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)調(diào)控措施在 **市房地產(chǎn)市場上均未能產(chǎn)生較大的政策效應(yīng)， 2021 年初以來針對房地產(chǎn)市場的多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)金融宏觀調(diào)控措施，也沒有影響 **市房地產(chǎn)投資繼續(xù)加速增長的總體趨勢。 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)有巨大的后向帶動作用。據(jù)國外測算，房地產(chǎn)業(yè)每增加1 個(gè) 單位的最終產(chǎn)品，可帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)品增加 ～ 2 個(gè)單位。在我國建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)，主要通過對住房的有效需求和產(chǎn)業(yè)自身的內(nèi)涵擴(kuò)張力，推動建材、輕工、鋼鐵、機(jī)械、電氣、家具、化工等基礎(chǔ)工業(yè)部門發(fā)展，提高國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和宏觀經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要考慮住房消費(fèi)要求，又要考慮產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和有效供給能力，做到規(guī)模適度，循序前進(jìn)。在發(fā)達(dá)國家，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)共同構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值通常要占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 10％以上，我國房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值 1993 年僅占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 ％，說明發(fā)展?jié)摿?較 大。 **市 2021 年經(jīng)濟(jì)的增長速度為 11%，房地產(chǎn)增長速度為 %。 2021 年 全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 455 億元，經(jīng)濟(jì)增長速度為 %， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15100 元，增長10%；農(nóng)民人均純收入 5050 元，增長 11%。 房地產(chǎn)銷售額 銷售額 華柏 商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 億元 ，增長速度為 %。 據(jù)此， **市住房建設(shè)投資空間還很大。 房地產(chǎn)應(yīng)對金融危機(jī)的影響 近年來，全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了大波浪，樓市也經(jīng)歷了大波浪，而在這樣一輪價(jià)格上漲和下跌的過程中，房地產(chǎn)的波動是最小的。房地產(chǎn)業(yè)既是國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，又是跟老百姓生活息息 相關(guān)的民生行業(yè)。從 09 年 以來，由于中央政府、地方政府出臺一系列政策措施，去年 57 月份， **市房地產(chǎn)市場不斷上揚(yáng)，并 達(dá)到當(dāng)年價(jià)格的頂峰。房地產(chǎn)回暖對國民經(jīng)濟(jì)增長和保民生發(fā)揮重要的積極作用。 百萬人口城市建設(shè)目標(biāo)給房地產(chǎn)開發(fā)帶來契機(jī) **市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心城市，國家的重要能源基地。城市呈組團(tuán)式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。至 2020 年主城區(qū)規(guī)劃人口為 94 萬人，城市規(guī)劃建設(shè)用地達(dá) 平方公里。 按照 **市城市 規(guī)劃目標(biāo)， 2021 年建成百萬人口城市，因此住宅建設(shè)必須適應(yīng)城市化進(jìn)程和擴(kuò)張，提高城區(qū)的承載力，滿足人口聚集的需求， **市房地產(chǎn)開發(fā)還有很大的潛力，有較好的發(fā)展機(jī)會。 華柏 商業(yè)廣場 的區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目位于相山組團(tuán)西側(cè)，與城市中心距離較近，同時(shí)為與主城區(qū)“北進(jìn)西拓”城市空間結(jié)構(gòu)中東西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點(diǎn)上，是承擔(dān)疏解中心城區(qū)人口和功能、聚集商業(yè)服務(wù)業(yè)，帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)，在城市格局中呈“南融、北接、西進(jìn)”之態(tài)。項(xiàng)目北有淮 華柏 商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 海路連接?xùn)|部城區(qū)與西部鳳凰山工業(yè)區(qū)；南依人民路，與城市中心聯(lián)系密切，中有西 山路連接南北，對外交通便利 。 （二）建設(shè)規(guī)模 “商業(yè)廣場”項(xiàng)目占地面積 ㎡， 工程規(guī)劃建筑面積140774 ㎡ ，計(jì)劃 2021 年底交付使用。 “商業(yè)廣場”項(xiàng)目建設(shè)基本指標(biāo)情況如下： 占地面積： ㎡ 。 建筑面積 140774 ㎡ ，其中塔式高層建筑共 5 幢，四層商業(yè)裙房。其中地上建筑面積 114008 ㎡ ，地下 26766 ㎡ ，架空層 968 ㎡ 。 住宅面積： 73565 ㎡ 。 商用房面積 40443 ㎡ 。 容積率 。 建筑密度 %。