【正文】 X 市房管局發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》條件規(guī)定： 按 提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)工程總投資的 25%以 第 30 頁 共 37 頁 上 且 建筑形象進(jìn)度達(dá)到 + 以上，并已經(jīng)確定工程進(jìn)度竣工日期方可發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。我項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2021 年 23 月份建筑形象進(jìn)度 可 達(dá)到 +， 完成投資達(dá)到 8781 萬 元 ，（其中土地款 3066 萬元，拆遷費(fèi)用 1400 萬元，政府規(guī)費(fèi) 800 萬元，建造成本 3515 萬元） ， 即 完成總投資的 %，已經(jīng)完全滿足 XX 市房管局發(fā)放《 商品房預(yù)售許可證》條件規(guī)定。 建設(shè)資金計(jì)劃說明 完成地下建筑需投入的資金約為 8781 萬元，此部分資金通過自有資金 15800 萬元來解決。地上主體建筑和其他費(fèi)用需要資金約為 萬元資金，此部分資金通過土地抵押及在建工程抵押貸款 6000 萬元和自有資金 7019 萬元及銷售回籠款 8172 萬元，合計(jì)21191 萬元來保證供應(yīng)。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2021 年 3— 4 月 份 可以全面預(yù)售，在本項(xiàng)目封頂之前預(yù)售計(jì)劃銷售面積的 50%，可回籠資金 萬元，足額解決本工程的資金需求還綽綽有余。 還款資金來源 本地塊總 建筑面積為 ㎡ ,計(jì)劃 銷售其 %的面積銷售額高達(dá) 萬元， 現(xiàn)金總流入為 68497 萬元（其中自有資金15800 萬、銀行借款 6000 萬元、銷售回籠款 46697 萬元），現(xiàn)金總流出為 45924 萬元（總投資支出為 31579 萬元、還銀行借款 6000萬元、交納稅款 8345 萬元）。即凈現(xiàn)金凈流量為 22573 萬元 ,故本項(xiàng)目有充裕的還貸資金及較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第 31 頁 共 37 頁 抵押物說明 XX***國際廣場占地 ****0 平方米，土地款為 ****萬元，按照 XX市相同地塊的掛牌價格估算為 8070 萬元 (300 萬元 /畝 )，土地可抵押貸款額約為 5649 萬元（ 8070*70%）。本項(xiàng)目主體工程總造價約為 20551 萬，在建工程抵押貸款約為 8220 萬元。所以本項(xiàng)目通過土地和在建工程抵押融資 6000 萬元具有可行性。 第五章 敏感性分析 ： 盈虧平衡點(diǎn) =（總投資 /銷售收入） *100% =（不含自營部分） ＝ ％ 即本項(xiàng)目的銷售率達(dá)到出售部分的 ％時，項(xiàng)目即可盈利 6670 多 萬元 。銷售收入的變動對本項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析得知，在銷售收入下降 10％時，銷售率達(dá) ％ 仍 可 盈利 6000 多萬元 ；成本的變動對本項(xiàng)目的影響，在成本降低10%時，銷售率達(dá) ％ 仍可盈利 6000 萬元 以上 ；在成本降低 20%時，銷售率達(dá) %仍可盈利 6200 萬元 以上 。上述銷售收入不包括出租的商業(yè)面積，該部分物業(yè)的市場價值可理解為本項(xiàng)目純利潤。另外本項(xiàng)目對成本控制好將能較好減輕銷售的壓力。 第 32 頁 共 37 頁 第六章 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）風(fēng)險(xiǎn)因素的識別 項(xiàng)目開發(fā)過程中主要存在如下風(fēng)險(xiǎn)： 市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)中常遇到的重要風(fēng)險(xiǎn)。它的損失主要表現(xiàn)在項(xiàng)目產(chǎn)品銷售路不暢，產(chǎn)品價格低迷等，以致產(chǎn)量和銷售收入達(dá)不到預(yù)期 的目標(biāo)。細(xì)分起來市場方面涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，可分層次予以識別，通常市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個方面：一、是市場供求總量的實(shí)際情況與預(yù)測值有偏差；二是項(xiàng)目產(chǎn)品缺乏市場競爭能力；三是實(shí)際價格與預(yù)測價格的偏差， 對于市場供求總量的偏差，首先將其分為供方市場和需方市場。其風(fēng)險(xiǎn)可能來自區(qū)域因素、替代品的出現(xiàn)以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境對購買力的影響等。 產(chǎn)品市場競爭力風(fēng)險(xiǎn)因素，又可細(xì)分為品種質(zhì)量、生產(chǎn)成本及競爭對手因素等。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 擬采用技術(shù)的先進(jìn)性、可靠性、適用性和可得性可能出現(xiàn)問題。 資源風(fēng)險(xiǎn) 在投 資項(xiàng)目決策分析與評價階段，對地下的資源和地質(zhì)結(jié)構(gòu)情況盡管有所依據(jù)擔(dān)限于技術(shù)能力的局限性，對地下情況有可能認(rèn)識不足，成為項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)源。 第 33 頁 共 37 頁 工程風(fēng)險(xiǎn) 由于當(dāng)?shù)厥┕挝凰接邢?,施工工程中存在風(fēng)險(xiǎn) 。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富 ,設(shè)計(jì)變更較大 ,對整體工程存在風(fēng)險(xiǎn)。 投資風(fēng)險(xiǎn) 投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與投資大小密切相關(guān)。因此，投資方面的風(fēng)險(xiǎn)因素對項(xiàng)目至關(guān)重要。 這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素可以細(xì)分為由于工程量預(yù)計(jì)不足或設(shè)備材料價格上升導(dǎo)致投資估算不敷需要；由于計(jì)劃不周或外部條件等因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延；外匯匯率不利變化導(dǎo)致投資增加等。這其中有人 為因素也有客觀因素，應(yīng)予仔細(xì)識別。 融資風(fēng)險(xiǎn) 投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與成本有關(guān)，凡影響融資成本的因素都應(yīng)仔細(xì)識別，例如貸款利率升高或融資結(jié)構(gòu)未能如愿導(dǎo)致融資成本升高等。資金來源的可靠性、充足性和及時性，也是應(yīng)予以考慮的因素。 配套條件風(fēng)險(xiǎn) 投資項(xiàng)目需要的外部配套設(shè)施，如供水排水，供電供汽及上下游配套等，在投資項(xiàng)目決策分析與評價中雖都作了考慮，但是，實(shí)際上仍然可能存在外部配套設(shè)施沒有如期落實(shí)的問題，致使投資項(xiàng)目不能發(fā)揮應(yīng)有效益，從而帶來風(fēng)險(xiǎn) 外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，外部環(huán)境因素也是風(fēng)險(xiǎn)因素 之一，包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會環(huán)境因素的影響，政策因素和政治因素。 第 34 頁 共 37 頁 （二）風(fēng)險(xiǎn) 防范對策 市場風(fēng)險(xiǎn) 防范對策 我司將對市場進(jìn)行動態(tài)跟蹤研究，并對其客戶群消費(fèi)心理，需求行為進(jìn)行研判斷，以最大程度減低這一方面的風(fēng)險(xiǎn)程度。 為了提高本案的進(jìn)程，減少本案開發(fā)的市場競爭風(fēng)險(xiǎn)，我司對本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品進(jìn)行了獨(dú)特的定位，同時，依據(jù)自身獨(dú)特的地理?xiàng)l件，避免了項(xiàng)目同質(zhì)化，在規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)時應(yīng)充分考慮產(chǎn)品的附加價值。 此外，由上述分析可知，本項(xiàng)目的長期投資占了較大比重，經(jīng)營上將面臨著一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。在這方面，將通過軟、硬件上塑 造競爭優(yōu)勢吸引客源來規(guī)避。同時利用聯(lián)盛集團(tuán)在酒店、娛樂業(yè)上豐富的經(jīng)驗(yàn)，為各類消費(fèi)者提供滿意的服務(wù)。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 防范對策 在項(xiàng)目開發(fā)過程中，與知名度高，技術(shù)質(zhì)量高的外協(xié)隊(duì)伍合作（設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備材料供應(yīng)商等），密切關(guān)注開發(fā)過程中利用到技術(shù)的可靠性，適用性，可得性，匹配性，避免項(xiàng)目開發(fā)在技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。 資源風(fēng)險(xiǎn) 防范對策 我司將盡快對項(xiàng)目在地塊進(jìn)行勘測，對地質(zhì)和地層構(gòu)造做詳盡、精確的分析，項(xiàng)目開發(fā)時對周圍存在的，能使本項(xiàng)目取得競爭優(yōu)勢的資源加以保護(hù)。 第 35 頁 共 37 頁 工程風(fēng)險(xiǎn) 防范對策 發(fā)展商應(yīng)和優(yōu)秀的建筑或其他 工程團(tuán)體合作 ，在項(xiàng)目運(yùn)營的過程中做好安全意識，一切嚴(yán)格遵守相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以避免項(xiàng)目在開發(fā)過程中，甚至是施工中出現(xiàn)的問題，而造成經(jīng)濟(jì)損失。 投資風(fēng)險(xiǎn) 防范對策 項(xiàng)目在開發(fā)過程中，往往會因工程預(yù)計(jì)不足、或設(shè)備材料價格上升導(dǎo)致投資增加等，我司將充分發(fā)揮自身的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)人才隊(duì)伍及當(dāng)?shù)厝瞬抨?duì)伍，對此類相關(guān)的計(jì)量進(jìn)行相對精確的預(yù)測，并發(fā)揮集團(tuán)化開發(fā)和統(tǒng)一采購的優(yōu)勢，以在最大程度內(nèi)降低投資中各方面相關(guān)因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。 融資風(fēng)險(xiǎn) 防范對策 目前我國已經(jīng)進(jìn)入一輪新的加息周期，在央行收緊信貸的信號背景下，本項(xiàng)目將 控制開發(fā)速度和節(jié)奏，保持自有資金比例，保證資金鏈條，降低 融 資風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目在開發(fā)融資過程中在確保融資資金來源的可靠性、及時性和充足性的前提下，可考慮多渠道進(jìn)行融資，以避免在工程進(jìn)行中出現(xiàn)的資金不足或短缺的風(fēng)險(xiǎn)。對可售物業(yè)價格低開高走，提高銷售率，快速回籠資金。 配套條件風(fēng)險(xiǎn) 防范對策 項(xiàng)目在開發(fā)過程中，需要用到外部的設(shè)施配套，如道路的暢通，供水供電等，我司將在工程前期及時與有關(guān)部門保持溝通，盡快落實(shí)各項(xiàng)配套條件，在出現(xiàn)這些問題時應(yīng)盡量盡快解決，以保證項(xiàng)目開展 第 36 頁 共 37 頁 的及時進(jìn)行。 外部風(fēng)險(xiǎn) 防范對策 經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會 環(huán)境、國家或地方政策法規(guī)在很大程度上影響著本項(xiàng)目的開發(fā)我司將對此進(jìn)行動態(tài)跟蹤研究，及時采取應(yīng)對措施。 其他風(fēng)險(xiǎn) 防范對策 影響本案開發(fā)順利進(jìn)展的還有如氣候、水利等一些目前不可預(yù)測的因素，我司將采取設(shè)立備用金等這些措施，以保證項(xiàng)目進(jìn)程的順利。 第七章 研究結(jié)論 本項(xiàng)目社會效益顯著。 ***項(xiàng)目的開發(fā)將增強(qiáng) XX***的商業(yè)活力，提升 ***的地域價值，完善 XX***中央商務(wù)區(qū)的配套，吸引更多投資；給 XX 經(jīng)濟(jì)帶來新的增長點(diǎn)； “ XX*****住宅 ” 項(xiàng)目 將會以“ 居住、 購物、休閑、娛樂、旅游 、 餐飲 ”為一體的、獨(dú)特的建 筑風(fēng)格和功能魅力成為 XX 的一個城市標(biāo)志性建筑群；此外， ***項(xiàng)目的開發(fā)也會給 XX 帶來 8300 萬元的稅收收入、提供 5000 人 以上 的就業(yè)機(jī)會。 良好的經(jīng)濟(jì)效益： “ XX*****住宅”項(xiàng)目 總建筑面積為 ***平方米， 在住宅銷售 100%，商業(yè) 銷售 60%的面積 情況下，即 可實(shí)現(xiàn)收入 萬元 ,完成凈利潤達(dá) 6700 萬元，累計(jì)資金流量約 15 億元，還純賺回 近 2 萬多平方米 的自留物業(yè)資產(chǎn) ，未來將為企業(yè)帶來豐厚的長期收益。 在沒有重大情勢變更的情況下，該項(xiàng)目可行。 第 37 頁 共 37 頁 XX*** 置 業(yè) 發(fā) 展 有 限 公 司 ****年 **月 **日