【正文】 化體驗主題樂園、都市文化商業(yè)核心。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以購物、休閑、娛樂為切入點和引擎，帶動消費(fèi)的復(fù)合資源整合平臺。商業(yè)氛圍：是一個充滿愉悅氣氛的365日歡樂之都、節(jié)日節(jié)慶文化的聚集地。是南市區(qū)的都市之眼。名片形象：城市獨特的現(xiàn)代都市化休閑商業(yè)中心：三個“一站式”商業(yè)中心。項目設(shè)計定位：塑造“商人環(huán)境”，確立以人為本，體現(xiàn)“商業(yè)人文主義”精神的創(chuàng)作觀。商業(yè)形態(tài)多元化購物方式步行化公共空間社會化商業(yè)環(huán)境景觀化人居環(huán)境園林化南亞風(fēng)情商業(yè)廣場——南市區(qū)商業(yè)中心，是某市的副商業(yè)中心，以時尚消費(fèi)、前沿文化為旗幟，以一站式消費(fèi)為經(jīng)營主題，完善商務(wù)配套為經(jīng)營亮點，集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店等復(fù)合業(yè)態(tài)于一體，在滿足不同層面消費(fèi)者對時尚生活追求的同時，也為廣大商務(wù)人士提供了一個尊貴、典雅的休閑空間，志在打造一種更能體現(xiàn)某城市發(fā)展、體現(xiàn)南市區(qū)核心商圈的時尚、休閑、品味的全新都市生活方式，為城市創(chuàng)造一種全新商業(yè)靈感，營造南市區(qū)最美麗的商業(yè)風(fēng)情，放射春城城市魅力。二、項目建設(shè)方式土地獲得方式南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目建設(shè)用地包括兩個部分：集團(tuán)擁有土地使用權(quán)的原南亞風(fēng)情園項目用地和西山區(qū)福海街道辦事處李家地居民小組、田家地居民小組、楊家地居民小組所在城中村區(qū)域，位于滇池路東南側(cè)、采蓮河西北，強(qiáng)林高爾夫練習(xí)場和某市中級人民法院之間。南亞風(fēng)情園項目用地總面積83畝，擬采取補(bǔ)足使用年限，拆除后作為南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目的一個部分進(jìn)行整體規(guī)劃重建。李家地居民小組、田家地居民小組、楊家地居民小組所在城中村區(qū)域，占地面積約200畝，按照“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、企業(yè)參與”的原則實施。這三個城中村的改造是某市城中村改造的重點工作，按照某市城中村改造的基本實施意見，某集團(tuán)以BOT的方式，通過承擔(dān)對三個居民小組所在城中村的拆除并回遷安置，換取對區(qū)域內(nèi)的土地開發(fā)權(quán)利。經(jīng)過測算。在項目可研報告審批通過后，由西山區(qū)政府和某集團(tuán)雙方共同協(xié)調(diào)上級部門將項目實施范圍內(nèi)福海街道辦事處李家地居民小組、楊家地居民小組、田家地居民小組所處城中村地域的土地進(jìn)行收儲。由區(qū)政府組織拆遷，進(jìn)行市政公共設(shè)施建設(shè)，規(guī)劃設(shè)計、拆遷補(bǔ)償安置及公共設(shè)施建設(shè)等資金由某集團(tuán)墊支，納入收儲成本。整合土地資源后，通過“招、拍、掛”方式依法出讓商業(yè)開發(fā)用地，協(xié)助某依法取得國有土地使用權(quán)，進(jìn)行項目開發(fā)。按照政府在城中村改造項目當(dāng)中土地不收益的基本思想，（毛坯房）建設(shè)成本。項目運(yùn)作的基本方式按照“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、企業(yè)參與”的原則，某集團(tuán)和西山區(qū)政府簽訂協(xié)議，某集團(tuán)作為李家地居民小組、田家地居民小組、楊家地居民小組所在城中村改造的投資商和南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的開發(fā)商，由政府進(jìn)行城中村拆遷，由企業(yè)承擔(dān)居民的回遷安置，并由企業(yè)組織進(jìn)行項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、銷售和招商，并統(tǒng)籌項目的經(jīng)營管理。三、項目組成內(nèi)容南亞風(fēng)情商業(yè)廣場是一個綜合項目，是商業(yè)商圈服務(wù)于商務(wù)商圈、服務(wù)于行政首腦指揮系統(tǒng)、服務(wù)于城市區(qū)域、服務(wù)于文化衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的友好復(fù)合的城市商業(yè)綜合體項目。 包括友好的復(fù)合商業(yè)體系、商務(wù)體系、公寓和住宅體系、社會公益項目體系，是由五星級酒店、商業(yè)零售、辦公、居住、餐飲、文化、娛樂等功能組成，并由它們構(gòu)成的一個具有多功能的城市縮微體。是類似北京的嘉里中心、國貿(mào)中心等這類的大型建筑綜合體。功能齊全，規(guī)模宏大，在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構(gòu)成上的強(qiáng)大優(yōu)勢，從而當(dāng)城市生活需求發(fā)生變化時能進(jìn)行自我調(diào)整。各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式；各種功能互相配合，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進(jìn)自身的增長，例如商業(yè)、辦公、酒店與會議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。 　南亞風(fēng)情商業(yè)廣場包括九大內(nèi)容：（一）一座五星級酒店，以南亞風(fēng)情園會員俱樂部為基礎(chǔ)的奢華商務(wù)型五星級酒店，包含尊貴典雅舒適齊全的高星級客房，享譽(yù)春城的南亞風(fēng)情園宴會廳、一代天嬌夜總會、溫泉之旅桑拿、南亞保齡、美人魚泳館、棋牌室、現(xiàn)代化會議設(shè)施等項目。將是某市最頂極的商務(wù)會所俱樂部。（二）商業(yè)零售業(yè)兩座大型主力百貨店一座大型日用百貨超市一座家電超市一個運(yùn)動品牌及休閑品牌超市多家精品店、品牌旗艦店由綜合體內(nèi)的底商環(huán)繞形成的商業(yè)步行街生活便利店、藥店（三）中西美食大型餐飲名店，其中包含享譽(yù)春城16年的南亞風(fēng)情園怡心園餐廳特色餐飲，其中包含南亞風(fēng)情園旗下異域風(fēng)情的薩拉伯爾韓餐廳和清邁泰餐廳西餐快餐風(fēng)味小吃（四）時尚娛樂一座多功能、多廳的國際影城，從此南市區(qū)的消費(fèi)者不用往城北跑才能看電影。KTV夜總會，其中包含大型量販?zhǔn)終TV卡通尼電玩兒童樂園網(wǎng)吧棋牌（五）品味休閑茶館，其中包含某旗下著名的慶灃祥中國旗艦店咖啡吧、酒吧、冷飲吧、書吧美容美發(fā)SPA運(yùn)動健身中心文化/休閑廣場（六）信息化寫字樓：一座現(xiàn)代SOHO式寫字樓（七）文化圖書城多種培訓(xùn)基地：音樂、外語、藝術(shù)、健身等培訓(xùn)設(shè)施（八）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：銀行、旅行社、醫(yī)療保?。ň牛┳≌河啥鄺澘罩谢▓@式高層公寓構(gòu)成的園林住宅區(qū)四、項目的建設(shè)方案（一）、項目的建設(shè)原則項目功能業(yè)態(tài)設(shè)置遵循“依據(jù)人們的消費(fèi)需求及特征以確定項目功能，通過業(yè)態(tài)組合實現(xiàn)功能”的原則進(jìn)行規(guī)劃。建設(shè)項目應(yīng)符合城市相關(guān)規(guī)劃的要求。建設(shè)項目應(yīng)能滿足城市環(huán)保和城市市政的設(shè)計要求。建設(shè)項目應(yīng)遵循城市設(shè)計的要求。建設(shè)營運(yùn)過程嚴(yán)格遵循國家法律、法規(guī)和地方法規(guī)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及涉及重要或大宗材料采購、設(shè)備采購安裝、勞務(wù)及其他專業(yè)工程等的招標(biāo)，將按照招標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)，并按照基本建設(shè)程序，完成各項審批手續(xù)。（二）項目建設(shè)理念南亞風(fēng)情商業(yè)廣場是南市區(qū)城市核心價值的集中體現(xiàn)，它可以產(chǎn)生四大社會效益：為社會新增數(shù)千個就業(yè)崗位；為項目所在城市每年增加超億元的稅收；是一站式綜合購物、娛樂、休閑中心，能夠全方位滿足群眾的購物需求；是城市標(biāo)志性建筑。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場是現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體，充分考慮商業(yè)流線、商務(wù)流線、交通流線、景觀流線、休閑流線、娛樂流線的順暢交融。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的建筑設(shè)計，擬選擇將東南亞建筑風(fēng)格的元素融入現(xiàn)代都市建筑的形象，提升南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的特色文化形象和旅游文化形象，借助南亞風(fēng)情園已經(jīng)形成的品牌優(yōu)勢，以突出某作為中國連接?xùn)|南橋梁的文化地位，將南亞風(fēng)情廣場建設(shè)成一個風(fēng)格卓越、金碧輝煌、鮮亮奪目的現(xiàn)代都市的商業(yè)中心。在建筑物的外觀設(shè)計上，擬提取鮮明的東南亞元素，組合運(yùn)用于現(xiàn)代化的高層建筑，色彩上，采用白色為主體，輔以暗黃色的磚飾面，與暗褐色的木質(zhì)欄桿和瓦屋面相結(jié)合，局部位置配以粗獷的砂巖和帶有東南亞特色圖案的鐵藝通花。采用東南亞建筑特有的建筑屋頂、環(huán)廊、亭子、花飾等，豐富和充實建筑外觀。在低層建筑上,擬提取東南亞獨具風(fēng)格的金頂紅瓦的景觀特色，一方面為商業(yè)中心的購物、休閑、娛樂、旅游功能營造特色，另一方面可為項目的空中花園添景增趣。在項目的園林綠化設(shè)計建設(shè)上，擬充分利用地面綠化和商業(yè)建筑物的樓頂平臺綠化，努力營造一個人性化的、更適宜休閑娛樂的花園式現(xiàn)代商業(yè)中心。在屋頂空中花園的設(shè)計上，突出園林植物色彩與園林造景的和諧，通過景觀與景觀之間，景觀與建筑之間的互相借景，營造出生動豐富的生活氛圍。白黃褐色相間的外墻立面、白色方柱上的褐色尖屋頂、東南亞風(fēng)格鐘樓、芭堤雅味道的雕花格柵與鐵藝……種種東南亞建筑語言，令人猶如置身亞熱帶度假勝地。貫穿整個空中花園的風(fēng)情景觀帶，水木相依、亭榭相縱，栩栩如生的坡地小景、隨處可見的風(fēng)格雕塑、繁茂的植被、泰式的園林小品、永不凋零的錦簇花團(tuán)……當(dāng)?shù)岢睾?、西山之巔最壯麗的夕陽照射在綿延迤邐的花卉植物與瑩潤遼闊的綠地上時，天堂恍若就在人間。（三）南亞風(fēng)情商業(yè)廣場項目的規(guī)劃及建筑構(gòu)想南亞風(fēng)情商業(yè)廣場是在原南亞風(fēng)情園基礎(chǔ)上，配合城中村改造，進(jìn)行城市更新、品質(zhì)提升、功能完善而實施的改造項目。項目北面為城市主干路——滇池路，東面為規(guī)劃城市次干路，用地總面積為300畝。作為某南市區(qū)重要的公共設(shè)施配套建設(shè)項目，南亞風(fēng)情商業(yè)廣場規(guī)劃形成集購物、休閑、娛樂為一體的“一站式”社區(qū)中心，包括有超市、家電商場、日用百貨商店、高檔精品專賣店、娛樂影城、美食城等多種功能，并配套建設(shè)五星級酒店、SOHO辦公樓和一定規(guī)模的居住區(qū)。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場立足于為某市市民提供日常生活必需的公共服務(wù)設(shè)施，同時也滿足部分居民中、高層次的物質(zhì)文化生活需求，從而建成功能全面、環(huán)境優(yōu)美、空間景觀豐富、社會和諧的城市公共中心。 總體構(gòu)思——“軸線貫通、全景環(huán)繞、雙環(huán)合抱”平面布局上——軸線貫通規(guī)劃上擬形成以滇池路——規(guī)劃路交叉口為人行主入口通道、穿過五星級酒店和精品店向內(nèi)推進(jìn)、在主題專賣店區(qū)域形成內(nèi)部廣場、以超市區(qū)下沉廣場作高潮的一系列節(jié)點貫通的軸線，引導(dǎo)并組織整個項目的功能分布和景觀形象，形成有層次、收放合理的空間序列?？臻g形象上——全景環(huán)繞考慮方案的立體化景觀形象特色，在建筑高度布局上采用視覺圍合、全景環(huán)繞的手段，形成整個地塊由西向南高層居住建筑以短板拼接圍合、向內(nèi)觀景的態(tài)勢，東北入口處突出酒店標(biāo)志性形象，形成自成一體的景觀焦點，從而創(chuàng)造立體的觀景角度，全方位釋放項目的空間景觀優(yōu)勢。交通組織上——雙環(huán)合抱在廣場外圍西側(cè)和南側(cè)規(guī)劃車行輔道，與北側(cè)和東側(cè)的城市道路銜接，構(gòu)成整個街區(qū)車輛進(jìn)出的主通道環(huán)路；在廣場內(nèi)部規(guī)劃形成車行限速、適當(dāng)人車分流的環(huán)路，并與外環(huán)車行道之間便捷溝通，從而引導(dǎo)后勤車流、部分入境車流限速、限界行駛，同時也增加了項目內(nèi)的商業(yè)沿街界面。內(nèi)外雙環(huán)的道路布局形成整個街區(qū)內(nèi)外有別、穿越入境車流各得其所的交通分流措施，最大限度的減小車行對購物休閑功能的影響。 地塊劃分及功能布局以道路為界，結(jié)合總體布局及各自的區(qū)位特點，分別形成6個功能地塊：1) 酒店緊臨滇池路，包括五星級酒店及精品店，規(guī)劃包括整個購物廣場的人行主入口，形成該項目向外展示的標(biāo)志性景觀。2) 超市位于街區(qū)滇池路一側(cè)，包括日用百貨超市、快餐等功能，以及高層塔樓的住宅和SOHO功能，以雙環(huán)道路提升其商業(yè)價值，并疏導(dǎo)可能引起的密集人、車流。3) 家電超市位于街區(qū)南部，包括家電超市、銀行、美容美發(fā)等功能，裙房以上為居住建筑，同樣依托雙環(huán)道路提升商業(yè)氣氛，并在與百貨超市、中心精品街區(qū)相鄰的位置布局下沉廣場，形成街區(qū)內(nèi)部具有吸引力的商業(yè)空間。4) 主力百貨位于街區(qū)東側(cè)、規(guī)劃路沿線，包括主力百貨店、影城、美食城等復(fù)合功能以及高層住宅，充分利用沿城市道路的優(yōu)勢，組織該項目最具人氣的中檔商業(yè)、娛樂等大眾化功能。5) 精品街區(qū)位于購物廣場核心，規(guī)劃設(shè)計為以精品專賣店為主打，結(jié)合地面開放的步行景觀環(huán)境、具有人性化關(guān)懷的無車步行區(qū)。該地塊為整個項目的環(huán)境核心，規(guī)劃形成高檔的、吸引人流駐足的精品專賣店區(qū)域。6) 保留地塊原老南亞辦公樓位置，包括保留的茶莊和辦公樓，為具有地方建筑特色的保留建筑。規(guī)劃通過綠化環(huán)境與功能的梳理融入該項目的整體氛圍。 退界和高度控制整個購物廣場街區(qū)建筑退界和高度控制根據(jù)《某市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和總體構(gòu)思、相關(guān)規(guī)范及日照要求的要求。交通組織該項目街區(qū)采用內(nèi)外“雙環(huán)合抱”的格局組織交通：外圍依托滇池路、城市規(guī)劃次干路以及車行輔路形成貫通環(huán)路，疏導(dǎo)大部分出入車流交通，其中，規(guī)劃的車行輔路通過綠化隔離分隔人、車流，通過路面選材強(qiáng)化車行道特質(zhì)，通過標(biāo)識引導(dǎo)人流離開路面，使其盡量能吸引大量車流通過，最大限度承擔(dān)疏解交通功能。內(nèi)部規(guī)劃混合輔路環(huán)道，并與外圍車行路充分聯(lián)通，通過限速手段控制車速，采用適當(dāng)?shù)木G化布置分隔人、車流，且地面彩色鋪裝與廣場特性相符，使其在景觀環(huán)境上融入項目氛圍，同時承擔(dān)部分入境車流的疏導(dǎo)。規(guī)劃通過人車分流措施引導(dǎo)多種交通流線各行其道，其中地下車庫出入口布置于與城市道路便捷溝通的車行輔路上，主要人行出入口則避開車流通道，位于城市規(guī)劃次干路沿線，購物廣場的中心精品街區(qū)設(shè)計為無車步行街區(qū)，并通過垂直交通與地下商業(yè)、停車空間聯(lián)為一體。 綠化系統(tǒng)規(guī)劃形成地面、屋面立體化布局的綠化系統(tǒng)，其中地面綠化為點、線、面結(jié)合方式，形成由主要入口、中央廣場等大面積塊狀綠地為主導(dǎo)，由交通流線布局的線綠化向進(jìn)深方向推進(jìn)，再穿插小型場地的點狀花壇，從而營造豐富的、有層次的綠化景觀空間。在空中則結(jié)合大型購物空間的屋面，布局大面積的空中綠化，即作為項目的綠肺，也作為高層住宅的共享綠地，達(dá)到商業(yè)與住宅建筑的雙贏。（四）“南亞風(fēng)情商業(yè)廣場”項目建設(shè)比例：住宅 40％（含10％的回遷安置用房）賓館 5％商務(wù)辦公 10％商業(yè) 45％按城市商業(yè)綜合體的功能和業(yè)態(tài)要求，按總用地面積283畝計算，總建筑面積為：72萬平方米其中：住宅面積為： 29萬平方米，其中含7萬平方米的回遷安置住宅。 賓館面積為： 商務(wù)辦公面積為：7萬平方米 商業(yè)面積為： 第六章 項目運(yùn)營及維護(hù)方案南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的運(yùn)作，是商業(yè)、商務(wù)、地產(chǎn)相互融合，同步推進(jìn)的一個龐大的工程。將充分發(fā)揮集團(tuán)的建設(shè)、規(guī)劃、經(jīng)營優(yōu)勢，以及在商界的號召力，采取自建自營、自建招租、自建銷售三種方式運(yùn)營，并成立相應(yīng)的經(jīng)營和管理機(jī)構(gòu)。南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的運(yùn)作，是商業(yè)、商務(wù)、地產(chǎn)相互融合，同步推進(jìn)的一個龐大的工程。在某種意義上，其商業(yè)運(yùn)營的重要性超過了地產(chǎn)建設(shè)。只有商業(yè)和商務(wù)的成功，才能帶來項目的成功，才能不辱于現(xiàn)代化城市建設(shè)的使命，才能有效地推進(jìn)南市區(qū)建設(shè)的速度，才能為政府贏得利益的最大化作貢獻(xiàn)！作為一個現(xiàn)代的城市商業(yè)綜合體項目，南亞風(fēng)情商業(yè)廣場的建設(shè)，將以多種形式運(yùn)作。是對社會資源的有效整合。在建成后，將會以自營、出售和招商出租三種方式獲取相應(yīng)的回報。