【正文】 層16000M2商住樓成本分析（1） 土地成本：土地：5800+1300+158=7258萬元其中付金城5800萬元（6900萬元1100萬元拆遷費），1300萬元拆遷預算，158萬元為我公司承擔的契稅。（2） 造價：各分部造價測算如下：基 礎類 型數(shù) 量單 價小 計合 計土 方70000 M230元/ M3210萬元1800萬元護 壁3826 M2300元/ M2115萬元底 板12000 M21230元/ M21475萬元地 下 室類 型數(shù) 量單 價小 計合 計土 建36000 M21000元/ M23600萬元4312萬元水 電 消 防36000 M2120元/ M2432萬元中 央 空 調(diào)10000 M2280元/ M2280萬元裙 房類 型數(shù) 量單 價小 計合 計土 建40000 M21000元/ M24000萬元7205萬元水 電 消 防40000 M2240元/ M2960萬元中 央 空 調(diào)40000 M2280元/ M21120萬元自 動 扶 梯20臺30萬/臺600萬元外 墻9036 M2550元/ M2497萬元公共部位裝修1000（360）250（100）元/ M228元酒 店類 型數(shù) 量單 價小 計合 計土 建16000 M2900元/ M21440萬元5996萬元水 電 消 防16000 M2240元/ M2384萬元中 央 空 調(diào)16000 M2280元/ M2448萬元電 梯3(+1)臺120(50)萬/臺410萬元外 墻2209（3534）M2500（100）元/ M2146萬元酒店裝修16000 M21500元/ M22400萬元設 施 設 備16000 M2480元/ M2768萬元酒 店 式 公 寓類 型數(shù) 量單 價小 計合 計土 建30000 M2900元/ M22700萬元4839萬元水 電 消 防30000 M2240元/ M2720萬元電 梯5臺120萬/臺600萬元外 墻3295（5272）M2500（100）元/ M2219萬元裝 修30000 M2200元/ M2600萬元商 住 樓類 型數(shù) 量單 價小 計合 計土 建19600M2900元/ M21764萬元2810萬元水 電 消 防16000 M2200元/ M2320萬元電 梯6+1臺50萬/臺350萬元外 墻4327（10523）M2500（100）元/ M2322萬元公共部位裝修1500（1650）M2250（100）元/ M254萬元智 能 化 系 統(tǒng)序號項 目金額(萬元)1樓宇自動控制系統(tǒng) 1802安全防范系統(tǒng)503衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)204停車場自動管理系統(tǒng)255結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)（PDS）2656能耗自動抄收系統(tǒng)907UPS電源管理系統(tǒng)20合計650直飲水系統(tǒng)：250萬小計：27862萬元（3） 設計費：30=558萬元（4） 報批報建：150=2115萬元（5） 管網(wǎng)、道路、綠化配套：50=705萬元（6） 物管提留：500萬元（7） 不可預見費：[（2）+（3）+（4）+（5）+（6）] 5%=1600萬元（8） 管理費用：72270%=1100萬元（9） 財務費用：722703%=2200萬元（10） 銷售費用：72270%=1850萬元（11） 銷售稅金：72270%=4047萬元直接成本：40598萬元 期間費用：5150萬元總投資合計：45748萬元銷售收入預測：地下車庫： 510個8萬元/個=4080萬元地下一層： 10000平米+2000平米元/平米=9000萬元一層裙房： 4300平米2萬元/平米=8600萬元二層裙房： (80601200)平米三層裙房： 8060平米四層裙房： 8060平米五層裙房： 8060平米酒店式公寓：30000平米酒店： 4160萬元商住樓： 16000平米倉庫： 2600平米寶南街商鋪：700平米2萬元/平米=1400萬元后街商鋪： 1900平米合計：72270萬元稅前利潤：72270457484047=22475萬元凈利潤：22475（133%）=15058萬元成本利潤率：15058247。45748=%銷售利潤率：15058247。72270=%七：結(jié)論根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果顯示，目前商場、商務樓宇市場前景難側(cè)，缺乏有效市場支持，但出租市場較為活躍，現(xiàn)階段已建、在建物業(yè)明年基本上投入運營，可能會使市場供大于求，其必然結(jié)果是物業(yè)出租比例增加，延長投資回收期；而本項目設計、設備復雜，建造費用高，投資額度大，必將增加項目資金壓力。綜上所述，只要領導重視，措施得力，機制靈活，并有充足的資金保障，項目利潤空間還是很大的，也就是說，在經(jīng)濟上是可行的。由于地價已經(jīng)在一期中分攤，所以項目利潤以外還有二期的地價，按平均樓面地價1000元/平米計，為4500萬元。八、開發(fā)方案與具體操作策略開辟后街，將過大的地塊進行分割。（1）解決了交通問題（2）使地塊北部的低價地塊通過步行街的方式使地塊得到充分的升值，同時將過大而且目標市場過細的大面積裙房的銷售對象進行了放大，增加了銷售過程中的回旋余地。（3）通過后街，實現(xiàn)了功能分區(qū)。建設酒店（1）解決了與瀟湘的面積分割問題，通過將酒店分給瀟湘，保證了其他物業(yè)的完整性。（2）為引入酒店管理公司準備了條件，通過著名的酒店管理公司可以顯著的提升項目的物業(yè)管理水平，成為樓盤銷售的主要賣點。（3）通過酒店的建設，項目成為真正意義上的CBD區(qū)建筑綜合體，可以在長沙營造絕無僅有的房地產(chǎn)新概念。將寫字樓放在后期開發(fā)（1）降低了現(xiàn)金流的峰值。（2）由于項目的酒店式公寓與商住樓都具有辦公的特性，通過分期開發(fā)，可以降低銷售壓力。（3）寫字樓后期開發(fā)，可根據(jù)市場情況作出適當調(diào)整，若市場上揚，還可以取得升值收益。（4）由于分期開發(fā)，給項目的整體形象帶來負面影響，對先期投入使用的物業(yè)有影響，而且需要做長期的準備，增加管理成本和財務費用。（5）增加施工難度，后期施工難。（6）寫字樓不上，建筑綜合體的概念不強，信服力不足?！爸刑鞆V場”項目綜合研究報告目錄一、項目概況……………………………………………………………1 宗地位置…………………………………………………………1宗地現(xiàn)狀…………………………………………………………1 報告編制依據(jù)……………………………………………………2 項目名稱…………………………………………………………2 項目性質(zhì)功能……………………………………………………3 項目工程進度……………………………………………………4二、項目營銷市場環(huán)境分析……………………………………………4長沙經(jīng)濟、地理及人口分布概況………………………………4長沙房地產(chǎn)市場總體狀況分析…………………………………6客戶購買能力、需求特點及購買偏好…………………………7三、周邊物業(yè)市場分析…………………………………………………8寫字樓……………………………………………………………8酒店式公寓……………………………………………………12商業(yè)物業(yè)………………………………………………………14商住樓…………………………………………………………17四、項目優(yōu)劣勢分析…………………………………………………17項目優(yōu)勢點……………………………………………………17項目劣勢點……………………………………………………19機會點分析……………………………………………………21五、物業(yè)市場定位……………………………………………………22物業(yè)整體定位…………………………………………………22物業(yè)價格定位…………………………………………………29六、項目財務分析…………………………………………………32七、結(jié)論………………………………………………………………37八、開發(fā)方案與具體操作策略………………………………………37(附件:現(xiàn)金流量表)