【導讀】中國入世在即，為了適應入世之后對外開放新形勢的需要，企業(yè)外方在境內銀行籌措人民幣中長期貸款的限制。國家將按照加入世。據介紹，今后中國商業(yè)領域進一步擴大利用外資的重點仍是零售。漸把商業(yè)引進外資工作納入法制化軌道，做到統一、合理、有序。已成為世界上發(fā)展速度最快、潛力最大的市場。作為享有國際盛譽的零。售商業(yè)巨子——美國××××集團于1996年進入中國市場，相繼在深圳、東莞、昆明、北京、大連等地建立了連鎖超市。經過幾年的積累，×××統和隊伍，規(guī)模采購和規(guī)模銷售已形成良性的循環(huán)機制。成本，增加經濟效益，爭取到2020年將××××連鎖店在中國發(fā)展到200. 兩強聯盟，簽署了長期戰(zhàn)略合作協議，雙方將在資金管理、××購物廣場是××集團股份有限公司與××集團簽署的一攬子合作。此次項目還包括××購物廣場等5個城市的四個項目，各地項。目均由××集團下屬各地產公司分別施工建設。該集團公司自成立以來，以每年。為促進企業(yè)的發(fā)展，推動國內房地產企業(yè)和房地產市場

　　

【正文】 權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 33 為 萬元。 折舊費估算 該項目固定資產原值 萬元 (扣除銷售部分所占比例后的余額 )，凈殘值率 10%，折舊年限 19 年，按直線法 綜合計提折舊，該項目年折舊費為 萬元。 修理費估算 該項目修理費按折舊費的 30%計算，每年為 萬元。 攤銷費估算 無形資產攤銷總額 萬元 (扣除銷售部分所占比例后的余額 ),攤銷年限 19 年 ,年攤銷額為 萬元；遞延資產總額 350 萬元，全部計入經營期第 1 年的成本中，則第 2 年的攤銷費為 萬元，從第 3年起每年均為 萬元。 銷售費用估算 商品房銷售費用按銷售收入的 2%計算，則為 萬元。 其他費用估算 其他費用根據同 類項目的經驗數據確定為 萬元。 總成本費用估算詳見附表 4。 銷售稅金及附加估算 該項目繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。綜合稅費率為 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 34 %。估算結果詳見附表 3。 利潤及利潤分配估算 利潤總額為銷售收入扣除總成本費用和銷售稅金及附加后的余額。對該項目 ， 所在地政府已向投資者許諾免除所得稅，該報告按國家規(guī)定的稅率 33%考慮（若免所得稅，項目效益會更好），估算結果詳見附表 5。 十、財務效益分析 現金流量分析 根據不同角度編制的財務現金流量表估算的技術經濟指標如下表所示： 指 標 FIRR(%) FNPV(萬元 ) Pt(投資回收期 ) 全 部 投 資 稅 后 1年 11個月 稅 前 1年 6個月 自有資金 從不同角度計算的財務內部收益率均高于基準折現率 8%，財務凈現值均大于零，包括建設期在內的所得稅后的投資回收期僅為 1 年 11 個月，可以看出，該項目有較好的盈利能力和清償能力。由于 的加盟，無形中提高了該項目的售價（租金），并縮短了資金回收期，因而該項目的財務內部收益率、財務凈現值 都比較高，投資回收期短，遠遠大于一般的房地產和商業(yè)項目。 靜態(tài)投資收益率分析 投資利潤率： % 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 35 投資利稅率： % 資本金凈利潤率： % 根據靜態(tài)指標也可以看出，該項目有較強的盈利能力。 債務清償能力分析 該項目建設投資借款償還期為 1 年 8 個月，即以項目銷售收入扣除相應的開發(fā)成本后的余額，完全可以保證在 2 年的時間里償還銀行借款。 十一、敏感性分析 該項目的敏感性分析選用了建設投資、經營成本和銷售（經營）收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對主要技術經濟指標的影響程度，分析結果見 下表： 敏感性分析表 序 號 調整項目 分析結果 建設投資 銷售收入 經營成本 財務凈現值（萬元） 財務內部收益率 投資回收期 0 % 年 1 10% % 年 2 10% % 年 3 10% % 年 4 10% % 年 5 10% % 年 6 10% % 年 從敏感性分析的結果可以看出，該項目的技術經濟指標對建設投資的變化較敏感，對經營成本不敏感，但無論是哪種因素變化，在177。 10%的變化幅度內，該項目的技術經濟指標都能通過判別標準。因此，該項目 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 36 有較強的抗風險能力。 十二、結論與建議 結論 中國加入 WTO，不僅促進外商在中國的發(fā)展，而且中國經濟本身也將出現新的繁榮。入世后，以 為代表的國外零售企業(yè)將進一步加快進入中國市場的步伐，大大推進連鎖經營，加快規(guī)模化和本地化的進程。該項目的投資商 集團股份有限公 司正是抓住了這一契機，在 全面推進中國市場之際與之聯手，攜手共同開發(fā)房地產與零售業(yè)市場，發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴關系。 該項目的發(fā)展條件已經成熟，其運作將有力于推動我國零售業(yè)的發(fā)展；迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級；將最終形成戰(zhàn)略性協作雙方雙贏的發(fā)展格局。 市場分析表明，該項目選址位于 市的商業(yè)中心區(qū)，具有明顯的地理位置優(yōu)勢；內部設計布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢；合作雙方品牌共享優(yōu)勢，即 的品牌優(yōu)勢和開發(fā)商的良好信譽。充分利用以上優(yōu)勢，準確地進行市場定位，采用科學的經營方式和營銷戰(zhàn)略，該項目的市場前景是比較 可觀的。 該項目的選址處在 市中心商業(yè)區(qū)的黃金地段，地理位置良好，項目所需的外部配套設施齊全，工程設計合理，為項目的成功運作創(chuàng)造了良好的物質條件。 該項目的財務效益分析表明，項目有較強的盈利能力和清償能力。項目在財務上是可行的。 敏感性分析表明，該項目具有較強的抗風險能力。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 37 綜上所述，該項目的建設既是必要的，也是可行的。只要開發(fā)商科學、規(guī)范地運作，該項目達到預期目標是有保證的。 建議 為了使項目順利實施，早日竣工投入使用，該可行性研究報告特提出如下建議： 盡快做好前期工作，以保證項目順利實施 該項目目前已與 市政府及有關職能部門簽訂了“國有土地使用權出讓合同”，建議開發(fā)商盡快與當地政府及有關部門辦理其他相關前期手續(xù)，以保證項目按照預計的實施進度和計劃進行。 進一步落實資金 該項目規(guī)模大，建設投資達 萬元，如此大規(guī)模的投資，勢必給開發(fā)商帶來較大的資金壓力。在融資方面，開發(fā)商已做了大量的工作，建議開發(fā)商進一步落實資金，除盡快落實自有資金外，需盡快與金融機構進行接洽，落實貸款資金，保證資金及時到位。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 38 目 錄 一、總論 ............................................................................................... 1 項目實施背景與依據 ................................................................ 1 項目概況 .................................................................................. 3 開發(fā)商概況 ............................................................................... 4 編制依據與研究范圍 ................................................................ 6 二、項目發(fā)展的必要性分析 .................................................................. 7 該項目的發(fā)展將有力推動我國零售業(yè)發(fā)展 ............................... 7 該項目的發(fā)展將迅速推動入世后我國零售業(yè)態(tài)的發(fā)展升級 ..... 8 該項目的發(fā)展將加速 市商業(yè)發(fā)展和城市建設的步伐 ......... 8 該項目的發(fā)展將最終形成戰(zhàn)略性協作雙方 雙贏的發(fā)展格局 ..... 9 三、項目發(fā)展市場分析 ....................................................................... 10 市總體環(huán)境分析 .............................................................. 10 市商業(yè)環(huán)境分析 .............................................................. 11 項目選址分析 ......................................................................... 14 項目發(fā)展優(yōu)勢 ......................................................................... 17 四、建設條件分析和工程進度安排 ..................................................... 18 建設條件分析 ......................................................................... 18 工程進度安排 ......................................................................... 19 五、項目的規(guī)模和性質 ....................................................................... 20 六、工程設計和功能要求 ................................................................... 20 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 39 工程設計 ................................................................................ 20 功能要求 ................................................................................ 22 七、消防、環(huán)保和衛(wèi)生 ....................................................................... 27 消防 ........................................................................................ 27 環(huán)境保護 ................................................................................ 28 勞動衛(wèi)生 ................................................................................ 29 八、投資估算與資金籌措 ................................................................... 29 投資估算 ................................................................................ 29 資金籌措 ................................................................................ 30 九、財務數據估算 .............................................................................. 31 計算期估算 ............................................................................. 31 銷售（經營）收入估算