【正文】 主體工程10002005年122006年3月二期裝飾及安裝工程900收取售樓款8751三期基礎(chǔ)及主體工程9002006年49月三期裝飾及安裝工程918收取售樓款5854總計(jì)2071837230第八章 效益分析一、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加估算:銷(xiāo)售收入: 項(xiàng) 目面積（㎡）售價(jià)（元）合計(jì)（萬(wàn)元）住宅17503567商鋪4900車(chē)位只銷(xiāo)售105個(gè)車(chē)位中的50個(gè)車(chē)位5250青少年宮活動(dòng)中心1600合 計(jì)銷(xiāo)售稅金及附加根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收政策,本項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加, %。二、經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用估算:項(xiàng)目成本費(fèi)用主要有開(kāi)發(fā)建設(shè)成本, 銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。開(kāi)發(fā)建設(shè)成本:。2．銷(xiāo)售廣告費(fèi)：銷(xiāo)售廣告費(fèi)根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算，按銷(xiāo)售收入的2％。財(cái)務(wù)費(fèi)用：%，借款期為2年，貸款3000萬(wàn)元計(jì)算，其他財(cái)務(wù)費(fèi)用暫不考慮。4．項(xiàng)目總成本費(fèi)用：上述1—3項(xiàng)之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。三、項(xiàng)目損益：項(xiàng)目利潤(rùn)總額=銷(xiāo)售收入項(xiàng)目總成本銷(xiāo)售稅金 =! =所得稅額=項(xiàng)目總利潤(rùn)33% = 33% = 稅后利潤(rùn)為 =四、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論：投資利潤(rùn)率=247。100%=%投資利稅率=(+)247。100%= %項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)分析（損益情況）序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)金額（萬(wàn)元）說(shuō) 明1銷(xiāo)售收入02總成本總投資營(yíng)銷(xiāo)、廣告費(fèi)0萬(wàn)元2%財(cái)務(wù)費(fèi)用3000(1＋%)230003稅金及附加0%4利潤(rùn)總額5所得稅額33%6稅后利潤(rùn) 7投資利潤(rùn)率247。100%=%8投資利稅率(+)247。100%= %五、敏感性分析該項(xiàng)目分別就銷(xiāo)售收入、投資單因素變化對(duì)利潤(rùn)總額收益率影響的敏感性分析，具體分析情況見(jiàn)下表：變化率（%）凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）投資利潤(rùn)率（%）基本方案0投資總額1010銷(xiāo)售價(jià)格1010計(jì)算結(jié)果表明，投資因素和銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目投資收益影響都很大。因此應(yīng)嚴(yán)格控制建設(shè)成本，把握銷(xiāo)售價(jià)格，盡可能回避風(fēng)險(xiǎn)。六、 臨界點(diǎn)分析商場(chǎng)部分最低售價(jià)與最低銷(xiāo)售量以總成本費(fèi)用與銷(xiāo)售收入相等時(shí)的盈虧平衡點(diǎn)的平均銷(xiāo)售價(jià)格作為最低售價(jià)。商場(chǎng)最低平均售價(jià)=房屋單位造價(jià)/（1營(yíng)業(yè)稅金及附加） =（）/（%） =3500元/平方米正常情況下平均銷(xiāo)售價(jià)格=銷(xiāo)售收入/銷(xiāo)售面積=!公式不在表格中/82766=3612元/平方米最低銷(xiāo)售量=㎡=60263平方米最低銷(xiāo)售率= 60263/82766100%=%%時(shí)達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，即剛能保本。一般認(rèn)為當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)≤70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低；當(dāng)70%≤盈虧平衡點(diǎn)≤85%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一般；當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)大于85%時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較高；本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般，項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)注意控制成本。第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施本項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可能出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)诳尚行匝芯侩A段，考慮到以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要把握和解決好各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)是決定項(xiàng)目可行性最主要的因素。本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是實(shí)際的市場(chǎng)供求狀況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏差或在項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)過(guò)程中市場(chǎng)、對(duì)手發(fā)生變化等。防范措施：在做好市場(chǎng)的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場(chǎng)，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，以求更真實(shí)的反映市場(chǎng)并做出相應(yīng)對(duì)策。在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以增加可銷(xiāo)售面積，抓緊落實(shí)政府部門(mén)的有關(guān)政策優(yōu)惠，降低開(kāi)發(fā)成本，加快資金回籠，最終獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：由于項(xiàng)目周邊直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，尤其是對(duì)面的**項(xiàng)目，經(jīng)調(diào)查與本項(xiàng)目定位接近，從而使得本項(xiàng)目面臨直接的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，為了規(guī)避此風(fēng)險(xiǎn)，須從兩方面著手解決：一是時(shí)間上，我們必須充分利用現(xiàn)有資源，加快施工進(jìn)度，與對(duì)手搶時(shí)間，比速度；二是在項(xiàng)目的包裝上要形成差異化，個(gè)性化?；I資風(fēng)險(xiǎn)：由于該項(xiàng)目建設(shè)資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實(shí)不到位，勢(shì)必會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)度，甚至貽誤商機(jī)。防范措施：督促投資各方自有資金按時(shí)到位；取得銀行的支持，按時(shí)將銀行貸款和按揭辦理到位；采取有效的營(yíng)銷(xiāo)措施，加快房屋預(yù)售；加強(qiáng)出租房屋的押金收?。贿x擇有資金實(shí)力的施工單位墊付部分資金，在工程承包價(jià)格上給予讓利。制定科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算控制體系，根據(jù)輕重緩急合理安排資金使用。 銷(xiāo)售不確定性風(fēng)險(xiǎn)隨著客戶需求個(gè)性化需求不斷提高，對(duì)產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來(lái)越高，如果公司的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售策略等方面不能前瞻性地預(yù)測(cè)客戶個(gè)性化的需求，可能存在產(chǎn)品滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。另外，房產(chǎn)價(jià)格受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)，供求關(guān)系等多方因素的影響，對(duì)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)會(huì)帶來(lái)一定的波動(dòng)防范措施：搞好營(yíng)銷(xiāo)策劃，制定詳細(xì)、周密的營(yíng)銷(xiāo)方案；制定可行的招商方案，優(yōu)先引進(jìn)有實(shí)力的品牌經(jīng)銷(xiāo)商、主力商店( 如主力店、大賣(mài)場(chǎng)、大型專(zhuān)業(yè)店)，給投資者加強(qiáng)信心；采取各種渠道大力宣傳，樹(shù)立品牌形象；制定有吸引力的促銷(xiāo)方式，如多種付款方式、多種優(yōu)惠措施、高回報(bào)的返租經(jīng)營(yíng)方式、可買(mǎi)可租方式等； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大、涉及合作方多的復(fù)雜環(huán)節(jié)等特征。從市場(chǎng)研究到土地獲得、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、建設(shè)施工、建材采購(gòu)、廣告推廣、銷(xiāo)售服務(wù)和物業(yè)管理的開(kāi)發(fā)流程中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、材料供應(yīng)、廣告策劃等多家公司，同時(shí)，更涉及計(jì)劃、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、消防、環(huán)保等多個(gè)政府部門(mén)對(duì)每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管，任何環(huán)節(jié)的變化，都將影響預(yù)期的銷(xiāo)售和盈利。防范措施：針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，公司須依托實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)科學(xué)決策、精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。成本控制的風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，建筑材料和設(shè)備價(jià)格近期不斷上漲，必將直接增加建安成本；另外施工管理出現(xiàn)問(wèn)題也將造成工程成本增加。防范措施：加強(qiáng)項(xiàng)目管理，采用招投標(biāo)等方式精心選擇好施工單位、監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備，有效控制工程質(zhì)量和成本；取得政府的支持，爭(zhēng)取政策優(yōu)惠，減免相關(guān)費(fèi)用。采取把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如在施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議與材料供應(yīng)商簽定限價(jià)協(xié)議。 第十章 結(jié)論及建議一、結(jié)論根據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目的整體宏觀和微觀分析可知，本項(xiàng)目目前前景看好。項(xiàng)目所處的優(yōu)越的地理位置輔以合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃，營(yíng)造良好的商業(yè)、人居環(huán)境，必將成為XX市知名的集購(gòu)物、居住、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性建筑。同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)顯示可知, 本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行,具有較高的收益率，并具有較好的社會(huì)效益。二、建議 本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件及項(xiàng)目的實(shí)際狀況，本報(bào)告認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作出說(shuō)明，并提出若干建議：，經(jīng)營(yíng)方式，施工方案，等一系列問(wèn)題有待確定，實(shí)際操作時(shí)需要深化；由于項(xiàng)目一期工程中的青少年活動(dòng)中心和二期科普綜合大樓均是為了使青少年科普樂(lè)園的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部門(mén)申請(qǐng)合理的優(yōu)惠政策：如稅費(fèi)減免等，二期原生態(tài)山林改造可向政府申請(qǐng)財(cái)政撥款和向社會(huì)募集資金形式進(jìn)行。2. 本報(bào)告的測(cè)算是在考察XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價(jià)的，這在很大程度上依賴與目前XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來(lái)幾年我國(guó)政治，經(jīng)濟(jì)，和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步調(diào)控，控制經(jīng)濟(jì)過(guò)快過(guò)熱增長(zhǎng)，將在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)左右市場(chǎng)的變化。售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開(kāi)發(fā)管理水平對(duì)在激烈的時(shí)常競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平也至關(guān)重要；發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)，高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)，施工，營(yíng)銷(xiāo)到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。，工期，質(zhì)量，成本，原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由于該項(xiàng)目工程施工較為復(fù)雜，因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，一是要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制；二是推行競(jìng)投招標(biāo)，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃；三要及時(shí)與設(shè)計(jì)部門(mén)溝通，分析解決技術(shù)難題，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二00四年八月十九日30 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