【正文】 業(yè)主50%兩室兩廳80－100平米偏向城市生活的服務(wù)性行業(yè)人員10%頂層復(fù)式五室兩廳200－220平米私營(yíng)業(yè)主/政府從業(yè)人員10%(3).青少年活動(dòng)中心：在當(dāng)今多元時(shí)代構(gòu)想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個(gè)高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領(lǐng)，所以我們建議設(shè)置：青少年藝術(shù)團(tuán)，合唱團(tuán)，舞蹈團(tuán)，電子琴樂團(tuán)，美術(shù)學(xué)校，天文俱樂部，藝術(shù)體操隊(duì)，文學(xué)，外語(yǔ)等空間場(chǎng)所。住宅因總量不大，加之項(xiàng)目所處地段較好，只要其他相關(guān)條件到位，估計(jì)銷售難度不大，保守估計(jì)在今年年底預(yù)定率將達(dá)到20％，2005年上半年銷售率將達(dá)到60％，余下40％在現(xiàn)房出來(lái)，交付使用之時(shí)將陸續(xù)銷售完畢?？杀葘?shí)例芙蓉苑一層商鋪售價(jià)：9300元/㎡可比實(shí)例山水花園一層商鋪售價(jià)：6300元/㎡ 可比實(shí)例荷塘家園一層商鋪售價(jià)：9300元/㎡現(xiàn)代廣場(chǎng)商鋪銷售價(jià)格層數(shù)垂直遞減比例平均售價(jià)計(jì)算值（元/㎡）平均售價(jià)取定值（元/㎡）一層195129500二層57075500三層39954000四層31963000五層25572500整體平均售價(jià)取定值（元/㎡）4900根據(jù)本項(xiàng)目與華湘大廈、世紀(jì)花園、明珠花園、西湖花園等樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)保等方面的因素進(jìn)行對(duì)比分析，結(jié)合其他項(xiàng)目的銷售價(jià)格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場(chǎng)能夠承受的價(jià)格制定本項(xiàng)目的均價(jià)。由于此價(jià)格估算有5％左右的誤差，故錦繡花園住宅銷售均價(jià)初步確定為1750元/平方米第四章 項(xiàng)目的工程技術(shù)方案一、總平面及建筑方案：本項(xiàng)目現(xiàn)代廣場(chǎng)商業(yè)部分5層，錦繡花園高層部分為26層，小高層部分為12層，青少年活動(dòng)中心為6層，㎡。錦繡花園結(jié)構(gòu)：26層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，12層高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目在地下室設(shè)一容量為600m3貯水池，在屋頂設(shè)容積約50m3的水箱，設(shè)2臺(tái)揚(yáng)程達(dá)100m的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類池排入城市污水管。七、主要設(shè)備設(shè)施：冷暖空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)：商場(chǎng)部分根據(jù)設(shè)計(jì)要求采用以電為能源的品牌空調(diào)主機(jī)，同時(shí)設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)；防盜和監(jiān)控系統(tǒng)；電梯：商場(chǎng)每層設(shè)自動(dòng)扶梯二組上、下自動(dòng)扶梯，一臺(tái)2噸貨梯，兩臺(tái)觀光電梯（1噸）八、交通與停車： 本項(xiàng)目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。因此應(yīng)盡可能使用噪聲較小的施工設(shè)備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。B. 對(duì)現(xiàn)有山林植被進(jìn)行取舍和修整。第五章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃一 、項(xiàng)目運(yùn)作模式 組織機(jī)構(gòu)：該項(xiàng)目由XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的全程管理和運(yùn)作。二、 工程監(jiān)理本項(xiàng)目應(yīng)請(qǐng)有實(shí)力的監(jiān)理公司對(duì)工程施工進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)理，嚴(yán)格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)。本項(xiàng)目分三期進(jìn)行實(shí)施，總工期為2年，其控制性進(jìn)度計(jì)劃如下2004年10月1日開工建設(shè)，2005年1月30日完成第一期工程土方、基礎(chǔ)及地下室工程(4個(gè)月)。 2006年5月20日二期工程竣工驗(yàn)收。第二種方式：部分銷售、部分租賃的方式，即全部住宅、1至3樓商場(chǎng)及50%的地下車位采取銷售方式；而4至5層商場(chǎng)、青少年活動(dòng)中心和另外50%的地下車位采取租賃的方式。商業(yè)廣場(chǎng)最成功的客源始于主力商店, 在此基礎(chǔ)上展開招商計(jì)劃, 以扣住穩(wěn)定客戶層, 在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果, 形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)一般至少有3 個(gè)以上的公享空間用以進(jìn)行各類節(jié)慶活動(dòng), 以吸引人氣增加銷量。確定招商對(duì)象招商對(duì)象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來(lái)確定，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營(yíng)管理的合作對(duì)象，招商的重點(diǎn)對(duì)象為實(shí)力強(qiáng)的大規(guī)模商業(yè)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。（3）放水養(yǎng)魚本項(xiàng)目為新興的商住項(xiàng)目，在社會(huì)上尚未有知名度，大眾及品牌商對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度極低；對(duì)品牌商而言，他們?cè)谶x擇本項(xiàng)目時(shí)，主要從本項(xiàng)目位置、人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、本項(xiàng)目檔次、交通、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)需求、本項(xiàng)目規(guī)模、招商條件、本項(xiàng)目知名度等幾個(gè)方面考慮。招商步驟第一步：采用內(nèi)部招商方式，運(yùn)用成熟的網(wǎng)絡(luò)客戶名單，采取相應(yīng)招商手法，主動(dòng)聯(lián)絡(luò)知名主力客戶，洽談進(jìn)場(chǎng)有關(guān)事宜；第二步：公開招商，運(yùn)用主題及特色概念作賣點(diǎn)，利用媒體組合及各種招商手法宣傳面，吸引主力客戶群的注意力，爭(zhēng)取客戶簽約進(jìn)場(chǎng)；第三步：采用倒計(jì)時(shí)招商，制造搶租的勢(shì)頭，從而形成搶租的浪潮；第四步：召開招商會(huì)，擴(kuò)大招商期，營(yíng)造一種旺租的勢(shì)頭。其具體資金籌措方式如下： 投資方自有資金3800萬(wàn)元(含已投入的土地投資)。施工單位墊付資金1000萬(wàn)元。二、經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用估算:項(xiàng)目成本費(fèi)用主要有開發(fā)建設(shè)成本, 銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。4．項(xiàng)目總成本費(fèi)用：上述1—3項(xiàng)之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。100%=%8投資利稅率(+)247。商場(chǎng)最低平均售價(jià)=房屋單位造價(jià)/（1營(yíng)業(yè)稅金及附加） =（）/（%） =3500元/平方米正常情況下平均銷售價(jià)格=銷售收入/銷售面積=!公式不在表格中/82766=3612元/平方米最低銷售量=㎡=60263平方米最低銷售率= 60263/82766100%=%%時(shí)達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，即剛能保本。本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是實(shí)際的市場(chǎng)供求狀況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏差或在項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)過(guò)程中市場(chǎng)、對(duì)手發(fā)生變化等?；I資風(fēng)險(xiǎn)：由于該項(xiàng)目建設(shè)資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實(shí)不到位，勢(shì)必會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)度，甚至貽誤商機(jī)。另外，房產(chǎn)價(jià)格受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)，供求關(guān)系等多方因素的影響，對(duì)銷售收入的實(shí)現(xiàn)會(huì)帶來(lái)一定的波動(dòng)防范措施：搞好營(yíng)銷策劃，制定詳細(xì)、周密的營(yíng)銷方案；制定可行的招商方案，優(yōu)先引進(jìn)有實(shí)力的品牌經(jīng)銷商、主力商店( 如主力店、大賣場(chǎng)、大型專業(yè)店)，給投資者加強(qiáng)信心；采取各種渠道大力宣傳，樹立品牌形象；制定有吸引力的促銷方式，如多種付款方式、多種優(yōu)惠措施、高回報(bào)的返租經(jīng)營(yíng)方式、可買可租方式等； 項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大、涉及合作方多的復(fù)雜環(huán)節(jié)等特征。防范措施：加強(qiáng)項(xiàng)目管理，采用招投標(biāo)等方式精心選擇好施工單位、監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備，有效控制工程質(zhì)量和成本；取得政府的支持，爭(zhēng)取政策優(yōu)惠，減免相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)顯示可知, 本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行,具有較高的收益率，并具有較好的社會(huì)效益。鑒于國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步調(diào)控，控制經(jīng)濟(jì)過(guò)快過(guò)熱增長(zhǎng)，將在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)左右市場(chǎng)的變化。XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二00四年八月十九日30 / 30。，工期，質(zhì)量，成本，原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件及項(xiàng)目的實(shí)際狀況，本報(bào)告認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作出說(shuō)明，并提出若干建議：，經(jīng)營(yíng)方式，施工方案，等一系列問(wèn)題有待確定，實(shí)際操作時(shí)需要深化；由于項(xiàng)目一期工程中的青少年活動(dòng)中心和二期科普綜合大樓均是為了使青少年科普樂園的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部門申請(qǐng)合理的優(yōu)惠政策：如稅費(fèi)減免等，二期原生態(tài)山林改造可向政府申請(qǐng)財(cái)政撥款和向社會(huì)募集資金形式進(jìn)行。 第十章 結(jié)論及建議一、結(jié)論根據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目的整體宏觀和微觀分析可知，本項(xiàng)目目前前景看好。防范措施：針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，公司須依托實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)科學(xué)決策、精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。制定科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算控制體系，根據(jù)輕重緩急合理安排資金使用。在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以增加可銷售面積，抓緊落實(shí)政府部門的有關(guān)政策優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，加快資金回籠，最終獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施本項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可能出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)诳尚行匝芯侩A段，考慮到以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，在開發(fā)的過(guò)程中要把握和解決好各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。因此應(yīng)嚴(yán)格控制建設(shè)成本，把握銷售價(jià)格，盡可能回避風(fēng)險(xiǎn)。100%=%投資利稅率=(+)247。2．銷售廣告費(fèi)：銷售廣告費(fèi)根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算，按銷售收入的2％。主體完成后，后續(xù)資金可通過(guò)預(yù)售方式解決。商場(chǎng)、住宅預(yù)定：按賣價(jià)的5%收取預(yù)定金款。項(xiàng)目投資估算詳見附表7－2。因此，就需運(yùn)用前期低條件吸納知名品牌的方法用以培育市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定和良性發(fā)展的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從而達(dá)到縮短項(xiàng)目的培育期的目的，以達(dá)到“放水養(yǎng)魚”的效果。主要招商策略（1）目標(biāo)定位招商根據(jù)已建立的資料庫(kù)及招商網(wǎng)絡(luò)，針對(duì)項(xiàng)目中各樓層的特點(diǎn)及特色，從中預(yù)先將客戶的資料進(jìn)行分類整理，按照本項(xiàng)目功能規(guī)劃要求及本項(xiàng)目定位特點(diǎn)，從