【正文】 通過科學(xué)決策、精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以增加可銷售面積，抓緊落實(shí)政府部門的有關(guān)政策優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，加快資金回籠，最終獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。因此應(yīng)嚴(yán)格控制建設(shè)成本，把握銷售價(jià)格，盡可能回避風(fēng)險(xiǎn)。2．銷售廣告費(fèi)：銷售廣告費(fèi)根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算，按銷售收入的2％。商場(chǎng)、住宅預(yù)定：按賣價(jià)的5%收取預(yù)定金款。因此，就需運(yùn)用前期低條件吸納知名品牌的方法用以培育市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定和良性發(fā)展的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從而達(dá)到縮短項(xiàng)目的培育期的目的，以達(dá)到“放水養(yǎng)魚”的效果。）二、招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)理想業(yè)態(tài)組合的重要手段。選擇那種經(jīng)營(yíng)方式要視公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他因素決定。 2005年6月1日至2005年10月10日完成一期工程裝飾工程。二、招投標(biāo)管理工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備 、材料等的采購，均采取招標(biāo)形式。C. 商場(chǎng)和住宅的垃圾應(yīng)及時(shí)清理，實(shí)行垃圾袋裝化。九、環(huán)境保護(hù)：優(yōu)越的自然環(huán)境是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)和買點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)制定有效的環(huán)境保護(hù)措施，有效保護(hù)這一自然資源。給水：采用一戶一表制。本項(xiàng)目是一個(gè)集商場(chǎng)、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快、富有現(xiàn)代感。三、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)商業(yè)部分現(xiàn)代廣場(chǎng)商場(chǎng)部分的銷售價(jià)格，以芙蓉苑、山水花園和荷塘家園作為比較實(shí)例，依據(jù)個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)背景等因素進(jìn)行分析，通過交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實(shí)體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價(jià)，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關(guān)系，評(píng)估出其他樓層商鋪的平均售價(jià)，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場(chǎng)的平均售價(jià)。可引進(jìn)：大型超市（已在洽談中），電器商城、大型美容院、健身娛樂城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。本項(xiàng)目存在的威脅主要來自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。(4).進(jìn)入WTO的大背景下，隨著城市化進(jìn)程的加速，XX區(qū)的物流配送領(lǐng)袖地位將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套和周邊環(huán)境將持續(xù)改善，城市品味將得到極大的提升。(5).政策優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目經(jīng)XX政府辦公會(huì)議初步定位為本區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目（已經(jīng)開始申報(bào)市重點(diǎn)項(xiàng)目），并由區(qū)政府組織成立項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組，協(xié)助相關(guān)手續(xù)的辦理和理順有關(guān)部門關(guān)系，為項(xiàng)目順利建設(shè)護(hù)航?？梢灶A(yù)計(jì)在未來的兩年內(nèi)XX區(qū)的商品住宅競(jìng)爭(zhēng)將成為整個(gè)城市板塊競(jìng)爭(zhēng)的又一沸點(diǎn)。④、啟動(dòng)汽車消費(fèi)將促進(jìn)住房消費(fèi)。②、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將創(chuàng)造新的住房需求。空置的面積大多是去年末竣工，今年開始現(xiàn)房銷售的房屋，由于沒有實(shí)際預(yù)售，銷售周期拉長(zhǎng)，因此時(shí)點(diǎn)數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。面對(duì)銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場(chǎng)需求也面臨考驗(yàn)。③.資金來源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來影響。上收縣級(jí)以下土地審批權(quán)限。(2)、從政策影響看數(shù)據(jù)顯示。,%%；，%，%%。截止5月底，同比增長(zhǎng)52%。②、非國(guó)有投資依然強(qiáng)勁。(2)商品住宅銷售情況分析 2004年首季，商品住宅銷售額16572萬元，％； 2004年首季，商品住宅銷售面積171800平方米，％。該規(guī)劃將XX市城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心。二期工程：包括錦繡花園和青少年活動(dòng)中心二部分①、錦繡花園為住宅樓， m2，分為兩棟。四、建設(shè)規(guī)模：（），㎡，該項(xiàng)目建設(shè)分三期進(jìn)行：一期工程：包括現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)， m2， m2，共5層高，一、二層層高為5 m， m， m。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1總用地面積㎡2總建筑面積㎡3建筑密度%28．53％4容積率5總投資額萬元6銷售收入萬元7銷售稅金及附加萬元8所得稅萬元21409凈利潤(rùn)萬元10投資利潤(rùn)率%%11投資利稅率%%12建設(shè)期年2第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析1 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、和總體規(guī)劃《XX市城市總體規(guī)劃（20012020）》于2003年9月5日通過XX省級(jí)評(píng)審。(1)商品住宅開發(fā)情況分析 2004年首季，商品住宅施工面積為2093100平方米，％； 2004年首季，商品住宅竣工面積為407900平方米，％。 %；， %；，；其他用房完成3億元。④、開發(fā)資金到位情況較好。15月,。在建材價(jià)格上漲、土地價(jià)格上升、城市拆遷三重因素的影響下，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。那些擁有土地儲(chǔ)備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。①.征地拆遷影響：中央強(qiáng)調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。因此，對(duì)正在建設(shè)中的項(xiàng)目不會(huì)受到大的沖擊。5 月底到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款雖只占24％，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房中的個(gè)人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過五成?？罩妙愋鸵宰≌佣啵?7%。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨?，進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)完全可以實(shí)現(xiàn)。%，%，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是XX省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。在以西湖花園為代表的中高檔樓盤面世后，周邊的小規(guī)模樓盤紛紛異軍突起，一般分布在長(zhǎng)江路兩廂臨街。本項(xiàng)目范圍內(nèi)亦設(shè)有超市，停車場(chǎng)，青少年培訓(xùn)基地，科普展館，青少年生態(tài)植物園，兒童樂園，市民活動(dòng)休閑廣場(chǎng)，噴水廣場(chǎng)，健身俱樂部，餐飲等功能，使本項(xiàng)目具備良好的綜合質(zhì)素和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。(3).發(fā)展商別具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個(gè)宜商宜居，集休閑，娛樂，觀賞等多功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來購物。正確的經(jīng)營(yíng)決策，抓住有利的投資機(jī)會(huì)，就能使企業(yè)不斷盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。（2） 目標(biāo)客戶：詳見附件：(1).商業(yè)部分功能定位現(xiàn)代廣場(chǎng)由于地處建設(shè)廣場(chǎng)，交通便利，周邊廠礦及社區(qū)林立，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型商場(chǎng)為主，主要是為本案及周邊居民服務(wù)。商業(yè)部分的銷售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提下，臨街商鋪估計(jì)在年底即可銷售一空，內(nèi)圈商鋪在2005年上半年（五月份）力爭(zhēng)完成60％的銷售率，剩下部分預(yù)計(jì)在現(xiàn)房出來，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時(shí)得到良好銷售。商場(chǎng)部分主入口正對(duì)廣場(chǎng)，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場(chǎng)布置綠化、水池等室外景觀設(shè)施，在長(zhǎng)江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商場(chǎng)部分人流分開，現(xiàn)代廣場(chǎng)四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車庫出入口分別設(shè)在東面和西面。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用PPR塑料管。地下停車場(chǎng)設(shè)在一層地下室，可停放車輛105輛；地面停車主要包括商場(chǎng)前臨街廣場(chǎng)、住宅前停車坪和一層架空層、商場(chǎng)與青少年活動(dòng)中心之間的內(nèi)廣場(chǎng)，共計(jì)可停放車輛約60輛。B. 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 2005年2月1日至2005年5月30日完成一期工程主體施工。此方案是在公司資金實(shí)力比較雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤(rùn)，而是從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮將部分商場(chǎng)和車庫進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，將來在市場(chǎng)繁榮之后也可將未出售的商場(chǎng)以更高的價(jià)格出售，以期獲得更大的收益。（各類節(jié)慶活動(dòng)內(nèi)容包括: 明星見面會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)歌星音樂秀、群眾文體競(jìng)賽、產(chǎn)品展覽、模特時(shí)裝秀、新產(chǎn)品展示會(huì)、打折大拍賣等。本項(xiàng)目在前期招商時(shí)，品牌商對(duì)本項(xiàng)目考察期會(huì)比較長(zhǎng)，考慮是否進(jìn)駐時(shí)會(huì)相對(duì)比較謹(jǐn)慎，考慮也會(huì)比較多，而且本項(xiàng)目在開業(yè)初期之時(shí)，與市場(chǎng)的磨合期還沒有度過，銷售額還不是很穩(wěn)定。銀行貸款3000萬元。開發(fā)建設(shè)成本:。100%= %五、敏感性分析該項(xiàng)目分別就銷售收入、投資單因素變化對(duì)利潤(rùn)總額收益率影響的敏感性分析，具體分析情況見下表：變化率（%）凈利潤(rùn)（萬元）投資利潤(rùn)率（%）基本方案0投資總額1010銷售價(jià)格1010計(jì)算結(jié)果表明，投資因素和銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目投資收益影響都很大。防范措施：在做好市場(chǎng)的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場(chǎng)，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，以求更真實(shí)的反映市場(chǎng)并做出相應(yīng)對(duì)策。從市場(chǎng)研究到土地獲得、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷、建設(shè)施工、建材采購、廣告推廣、銷售服務(wù)和物業(yè)管理的開發(fā)流程中，項(xiàng)目開發(fā)涉及調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、材料供應(yīng)、廣告策劃等多家公司，同時(shí)，更涉及計(jì)劃、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、消防、環(huán)保等多個(gè)政府部門對(duì)每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管，任何環(huán)節(jié)的變化，都將影響預(yù)期的銷售和盈利。二、建議 本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得