【正文】 方物流市場按照行業(yè)、地域、產品不斷細分。物流產業(yè)本身作為一個行業(yè)來加以發(fā)展，為地方經濟的發(fā)展提供了產業(yè)空間。二、符合**縣政府生態(tài)立縣、加速發(fā)展經濟的戰(zhàn)略要求發(fā)展縣域經濟在**有著特別重要的意義。第二節(jié) 項目建設的必要性 一、符合國家產業(yè)政策和發(fā)展方向倉儲物流中心對一個國家的經濟，尤其是對外經濟貿易的發(fā)展和科學技術交流，起著重要的促進作用。現(xiàn)代物流中心項目的建設，對**縣和**鎮(zhèn)的工業(yè)、物流業(yè)、建筑業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展具有極大的促進作用。由于區(qū)位條件得天獨厚，故而從事運輸的個體戶發(fā)展很快，現(xiàn)已有1000多家，小規(guī)模的物流公司已有30多家，承攬了毗鄰地區(qū)80%的貨物運送業(yè)務。以下為兩期項目的主要建設內容：主 要 建 設 內 容序號主要建設內容占地面積數量建筑面積（m2）層數平面尺寸備注一營業(yè)區(qū)14畝94801營業(yè)綜合樓1幢8280三至五層133*15（單）2冷庫1排1170一層65*18（單）3配電房130一層二倉儲1區(qū)18畝109201倉儲綜合樓2幢6600三層73*15 50*152普通倉庫4幢4320一層60*18*4三倉儲2區(qū)15畝165001綜合服務樓2幢6165二三層各一幢85*15 78*152普通倉庫2幢3120一層78*20四車輛區(qū)25畝7001汽配城1幢4500二層150*152修理廠1幢1560一層78*153停車場96004其它200五道路及綠化13畝合計85畝41600第七節(jié) 主要技術經濟指標主要技術經濟指標表（一期）序號項 目單位指標備 注1建設規(guī)模交易規(guī)模億元3倉儲規(guī)模萬噸12項目總投資萬元4900其中：固定資產投資萬元4600鋪底流動資金萬元3003項目一期占地面積畝854項目建筑面積㎡416005項目定員人586全年生產天數天3657人員工作天數天2518項目建設期年29設備裝機容量KW8010項目年用水負荷噸/小時311銷售收入萬元/年2200正常年12總成本萬元/年736正常年13稅后利 潤萬元/年878正常年（稅后）14財務內部收益率%15投資回收期年含建設期16貸款償還期年含建設期17盈虧平衡點%31第二章 項目提出的背景及建設必要性第一節(jié) 項目提出的背景一、物資和商品流通成為經濟發(fā)展瓶頸我國商品生產流通中的發(fā)育還很不成熟，主要問題一直是小生產與大市場的矛盾，表現(xiàn)為市場銷售體系落后、市場軟硬件建設不足和貯運加工系統(tǒng)的不完善。經濟效益顯著。一期建筑面積15740平方米，二期主要為倉儲一區(qū)和倉儲二區(qū)，倉儲一區(qū)包括倉儲綜合樓二幢，建筑面積6600平方米、普通倉庫四幢，建筑面積4320平方米；倉儲二區(qū)包括綜合服務樓二幢，建筑面積6165平方米、普通倉庫兩幢，建筑面積3120平方米。 根據規(guī)劃并結合現(xiàn)狀確定項目的建設規(guī)模及建設內容 項目建設地點及項目建設的有利條件 項目總體規(guī)劃方案 消防、環(huán)境保護、勞動安全衛(wèi)生及節(jié)能 企業(yè)組織及勞動定員 工程實施進度安排 投資估算和資金籌措 經濟效益和社會效益評價 第四節(jié) 可研報告概要伴隨著**縣政府“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略的逐步實施，**鎮(zhèn)作為重要商品物流樞紐的地位進一步確立，吸引著周邊三省和國內知名客商?，F(xiàn)代物流中心規(guī)劃總占地面積85畝，全部為工業(yè)用地。年現(xiàn)貨周轉額達3億元人民幣。綜合以上分析，項目實施后有一定的社會經濟效益，項目是可行的。而這種小規(guī)模分散生產的格局在相當長的時期內都不會有根本性的改變。浙、皖、贛三省交界處需要這樣一個物流中心，**鎮(zhèn)有能力爭取發(fā)展成為這個中心。特別是鄰省江西省和安徽省，與我省產品的互補性非常強。物流中心是連接生產者與市場的橋梁，對于調整產業(yè)結構，降低流通成本，增加企業(yè)收入，保證物資安全具有重要意義。發(fā)展物流既能加快縣內經濟和生產的發(fā)展，也避免了對環(huán)境的破壞，符合**縣以生態(tài)為立縣之本的政策。同時，還可以帶動其它產業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)人數和增加財政收入。預測到2010年中國物流行業(yè)的產值將達到12000億元。有的超能力承運，導致運輸質量下降，發(fā)生多起丟失物品事件，引起多起經濟糾紛。北緯28176。**縣山清水秀，素有“綠色明珠”之稱。工業(yè)原料、工業(yè)產品、林礦產品運量極其豐富，農副產品運量也極其豐富是自有及返程車輛集散地。二、自然條件地形地貌**縣地處長江下游，境內多高山，是個山區(qū)縣。年平均日照時數1795小時，為全省各縣的次位。地下水屬孔隙潛水類型。故本項目各主要建構筑物應依據《建筑抗震設計規(guī)范》的規(guī)定進行相應的抗震設計。三、環(huán)境條件江東新區(qū)的三通一平將到位，基本沒問題。一期項目占地面積50畝，主要包括營業(yè)區(qū)和車輛區(qū)，還包括道路和綠化。（2）功能區(qū)內采用組團式布置。（8）結合場區(qū)實際，做到統(tǒng)籌兼顧，為將來發(fā)展留出余地，處理好近遠期關系。建筑設計構思本工程為一現(xiàn)代倉儲物流中心，因此本方案在整體形象設計中力求使用簡潔明快的建筑語言來表達現(xiàn)代倉儲物流中心這一高效、快捷的建筑內涵。本項目年生產天數為360天，則全年耗水約3000m3。（3）供電方案本項目除消防系統(tǒng)和冷庫外，其余全部負荷均為三級負荷，但考慮到產品在經營過程中一旦停電時間過長會造成企業(yè)重大的經濟損失，故也按二級負荷處理。各屋面應設避雷網，引下線暗設。四、空調 所有房屋都采用分體空調，以盡量節(jié)約用電。二、主要污染源及污染物污染源及污染物概述本項目主要污染源為清洗廢水和生活廢水及產品廢料，以及機器運轉發(fā)出的噪聲。本項目將充分利用原有條件，選配良好的樹種和植物，對場區(qū)進行綠化。三、消防措施總圖各建筑物間距均大于10m，道路呈環(huán)狀，主干道為8m，副道為6m，有較大面積空場可用于消防回車。三、指標本項目用電 2萬度/年，折標煤800噸；本項目用水3000立方米/年，折標煤20噸；項目綜合能耗820噸標準煤/年。項目實施進程中的決策、指揮、執(zhí)行以及對外談判與聯(lián)絡等均由項目經理負責。（二）綜合部：負責行政工作以及與項目履行單位的接待聯(lián)絡等項工作。具體實施進度見下表：項目實施進度表序號項 目2007年2008年2009年10111224681012246810121前期準備2可研編制及審批3場地勘測及平整4施工圖設計5土建施工6裝修工程7設備安裝8竣工驗收第十一章 投資估算第一節(jié) 投資估算一、估算范圍本項目的投資估算范圍包括：**縣現(xiàn)代物流中心項目建設所需建筑工程費用、其它費用、預備費及建設期利息等。建設期利息：按35年期貸款期限計，年利率取8%。三、銀行貸款使用計劃項目建設期2年，根據項目實際進度，第1年借入政府貸款和銀行貸款各500萬元，第二年借入各500萬元，完成全部銀行貸款使用。2) 經營價格。按照國家有關規(guī)定，實際稅賦為經營收入的5%；城市維護建設稅和教育費附加分別按增值稅的7%和3%計取。折舊與攤銷折舊按平均年限折舊法計算。六、財務盈利能力分析根據《財務現(xiàn)金流量表》可以分別計算出全部投資的以下幾項財務評價指標：項 目稅 后稅 前財務內部收益率(%)財務凈值現(xiàn)(ic=12%)(萬元)8781289投資回收期(含建設期)財務內部收益率稅前稅后均大于行業(yè)基準收益率，財務凈現(xiàn)值均大于零，說明該項目盈利能力滿足了行業(yè)基準最低要求，在財務上是可以接受的。二、投資方為民營企業(yè)主，有一定的實力和經驗，有能力做好這一項目。40