【正文】 項目是一個大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長，配套設(shè)施種類較多，針對本項目今后各階段的開發(fā)，將會存在許多不確定因素，因此，在進行本項目開發(fā)的前期可行性研究的財務效益分析時，需要設(shè)定一定的條件。依據(jù)目前的實際情況，我們設(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標準網(wǎng)球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。暫定本項目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期，各項工程費用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進度，反映在各個核算期的期末。 　?。?）所得稅：項目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費、財務費用等成本費用后，得出銷售利潤，（所得稅率為利潤的33％）。作為低價銷售的一個補償，設(shè)定預售樓款可以在籌建期和建設(shè)期內(nèi)回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。（2）預售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)獲得的預售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建設(shè)，包括繳納各類土地成本和支付有關(guān)的開發(fā)費用。上述的“平緩回收”方案，是一個相對較為保守的預售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設(shè)開發(fā)資金使用。參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，進行本項目的經(jīng)濟效益評判。而本項目物業(yè)日后推出的實際銷售率將與當時該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本項目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。這樣的做法對于盤活資金，減輕貸款壓力，啟動整個小區(qū)開發(fā)建設(shè)均是有利和可行的。從首期開發(fā)的效益分析結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達到先行啟動整個小區(qū)的目的?，F(xiàn)將有關(guān)的基本假設(shè)如下：（1）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財務成本）按年利6％計息一年；（2）銷售稅項按銷售收入的6％計算，銷售費用按銷售收入的3％計算，所得稅率為33％。9．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析　　經(jīng)過測算，本項目各功能物業(yè)的銷售率必須達到82%才能夠使項目盈虧平衡。綜合本項目周邊的市場競爭環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計和物業(yè)測價定價等因素進行分析，第一階段開發(fā)以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達到60％以上。另一方面，由于后期各階段的測價反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈虧能力，因此，如何去順應外部市場的變化適當進行調(diào)整是最可取的。9．5影響開發(fā)效益的主要因素分析從計算結(jié)果可以看出，本項目在進行全面投資開發(fā)時的財務效益在計算了財務成本后，具有一定程度的抗風險能力。沒有考慮本項目物業(yè)向市場推出時的物價水平等因素的影響，從這個角度看，本次銷售測價顯得較保守。另外，在進行本次財務效益的計算過程中，所建立的計算模式的設(shè)定之中已經(jīng)考慮到樓花預售款用于開發(fā)投資的情形。第十章結(jié)論及建議本次**廣場進行的初步投資可行性研究工作，是在項目周邊進行了大量的市場研究的基礎(chǔ)之上，通過對小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運作方式以及財務效益評價等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟角度對本項目開發(fā)可行性作出評價。但對后期開發(fā)的分析主要是考慮到外部市場環(huán)境以及城市交通系統(tǒng)改良后對其造成的影響項目內(nèi)在盈利能力的預測。按照這個原則，各期開發(fā)對土地成本的負擔較為均勻。作為一個大型的住宅小區(qū)開發(fā)，跨期較長、工程龐大，需要面臨的市場、交通規(guī)劃等外部條件復雜，加上各階段滾動開發(fā)在需要提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個小區(qū)開發(fā)理念的延續(xù)性?！　。?）鑒于本項目的盈利情況，在難以降低建筑工程安裝造價以及不改變對項目建設(shè)用地所作的征地補償費用的支付方式的條件下，控制對本項目進行一定規(guī)模、滾動式的投資開發(fā)。從第二階段起，利用前一期的售樓收入作為該期的開發(fā)資金。(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2)。（3）加強公司內(nèi)部管理，健全各項財務制度，在項目開發(fā)過程中對開發(fā)的成本和效益進行有效的動態(tài)跟蹤控制；（4）基于自身條件，加強物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場為先，盡早介入進行本物業(yè)的前期銷售及策劃、推廣工作，充分利用售樓收入進行開發(fā)建設(shè)。在這個前提下，對項目進行分期開發(fā)，滾動操作。綜合上述部分的研究結(jié)論，歸納出如下幾方面意見：一、項目所在區(qū)域為HZ市新城區(qū)的核心地帶，HZ由濱江城市向濱海城市的過渡對項目可產(chǎn)生一定的影響力，但本項目地處***、經(jīng)濟、文化中心，交通十分便利，發(fā)展人文住宅小區(qū)，拉近人與自然的距離的理念在HZ存在一定的市場前景；二、從本項目的開發(fā)成本估算數(shù)據(jù)看，本項目建筑安裝工程成本占總開發(fā)成本的五成（不計算財務成本），但由于土地成本較低，故在本區(qū)域范圍內(nèi)的開發(fā)具有競爭優(yōu)勢。 根據(jù)第一階段開發(fā)資金運作模式的設(shè)定，對運用資金的能力要求較高。從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風險能力。項目擬分若干期、滾動式開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求；本次可行性研究對首期開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財務評價的指標上看，基本達到了以盡量少的資金啟動整個小區(qū)開發(fā)的目的。但是在實際操作過程中，幾乎每個房地產(chǎn)項目開發(fā)公司均希望采用這種方式，問題是在目前的市場狀況以及現(xiàn)行金融體制下，能最終利用到樓花銷售預售款作為開發(fā)總投資三分之一以上資金的開發(fā)企業(yè)尚須努力。根據(jù)經(jīng)驗，從項目可行性評估的角度上看，該測價較為合適。由市場調(diào)查的結(jié)果來看，HZ市樓盤基本以多層為主，如果本項目建筑工程安裝造價能夠控制在1310元／平方米以內(nèi)（實際測算的建安工程造價為￥1020元／m2）,則具有較強的競爭優(yōu)勢。設(shè)定本項目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計算利息，貸款本金計息至年底。但資本收益率在選取的敏感性因素在－10％～＋10％區(qū)間的變化時，仍然保持正數(shù)，由此可認為，“平緩回收”方案基本上仍能滿足“盈虧平衡并且略有盈余”的目標；從回收方案的敏感性分析知道，“平緩回收”方案的抗風險能力較強。其中，推廣價是由成本加成價乘以115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價來銷售的難度較以成本加成價銷售的難度大。因此，當小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動成功后，后期的效益分析反映的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。9．2．3二期投資效益分析二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。從上面的分析可知，不同的預售樓款回收方案導致的項目貸款數(shù)額是有較大出入的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。從財務指標看，本項目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達到了用較少的資金（貸款額）來啟動整個小區(qū)建設(shè)的目的，在財務分析的角度上看是可行的。從上述分析可得出如下關(guān)于本項目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財務評價指標看，整個項目盈利十分明顯；從計算模型的設(shè)定，知道影響本項目效益的主要因素，一是開發(fā)成本，二是物業(yè)的銷售進行得順利與否，對上述兩方面因素的控制是本項目成功的關(guān)鍵。在本次可行性研究中，暫不對這部分項目投資進行回收，不作為項目收益一部分計入總收益里面。本核算期開發(fā)所需資金不能由預售樓款抵償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不足部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為6％的貸款利息。（1）預售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設(shè)初期開始進行預售樓款的回收，此時，首期開發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開始進行主體工程的建設(shè)，是一種較為保守的回收方式。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個途徑來完成，一是充分使用第二階段的物業(yè)預售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預售樓款和自有資金不足以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進行籌措，貸款利息為年息初步定為6％。上述合計為322萬元；％。在籌建階段內(nèi)將進行第一階段開發(fā)的前期準備工作，發(fā)展商需支付第一階段開發(fā)的土地成本、前期費用和開發(fā)期稅費等，基本是反映到該期期末進行計算；同樣地在建設(shè)期內(nèi)將開始進行第一階段開發(fā)的各項工程建設(shè)，各項工程費用將按擬定的工程進度反映在各個核算期期末。本項目各類功能物業(yè)的市場測價結(jié)果詳見如下所示：商業(yè)寫字樓：11305萬元（3500元／M232300 M2）　商業(yè)住宅：20262萬元（2200元／M292100 M2）商業(yè)商場：23100萬元（6000元／M238500 M2）地下室車庫：1500萬元（1500元／M210000 M2）9．2．1．2分階段進行財務效益分析的原則由于本項目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對本項目周邊區(qū)域市場開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、滾動開發(fā)的形式進行本次開發(fā)。9．2財務效益初步估算本項目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機動車室內(nèi)泊車位。3．發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢；是廣州——汕頭發(fā)展軸線上的一處重要空間節(jié)點。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下： 1．用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢相對平坦。8．10不可預見費本項目的不可預見費用為500萬元，單方成本為20元／平方米。本項目開發(fā)期應繳納稅費包括：◎土地使用稅◎投資方向調(diào)節(jié)稅◎配套設(shè)施建設(shè)費◎設(shè)備及消防供電用電負荷費◎供水管、網(wǎng)補償費◎預算定額管理費◎建筑工程監(jiān)理費◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費◎建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費檢驗費◎建設(shè)工程安全監(jiān)督費◎報建費、建筑許可證費◎新型墻體材料保證金◎其它稅、費8．6營業(yè)稅本項目營業(yè)稅為2000萬元，單方成本為80元／平方米。 ，單方成本為807元／平方米。 3．外門窗 低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。 本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計單位、發(fā)展商的共同商定后進一步落實。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的53％?！?近一兩年有購買商品房意向的家庭。且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個體私營企業(yè)主◆對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活◆年齡在30－50歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)◆文化程度較高，對居住有自己的品味要求◆兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員◆二次置業(yè)人士7．3銷售價格測算本項目均價定為2300元/平方米，此價格在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。這一定位內(nèi)涵是：◆ **廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務為發(fā)展商的基本理念。（8） 南海石化項目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進一步加深，本項目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價格及優(yōu)秀的服務還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。（5） 本項目正南位置為政府擬建的80000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在**廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。（2） **廣場住宅區(qū)的建設(shè)目標是建設(shè)一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計，整個小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。銷售對象為HZ地區(qū)中高收入