【正文】 坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質的社區(qū)生活服務配套設施，面向客戶群主要是HZ中高收入人士及港澳同胞。三是計算機模擬運算。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。1．5HZ市在珠三角的地位和作用目前，HZ是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的發(fā)展空間，HZ正積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶HZ，使HZ成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。形勢出現(xiàn)巨大逆轉的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟的發(fā)展提供動力，使東岸經(jīng)濟發(fā)展迅速趕上并超過西岸。1994年至今，是HZ市經(jīng)濟發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，HZ市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進行經(jīng)濟結構調整，使國民經(jīng)濟逐步實現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。1．2HZ市經(jīng)濟社會發(fā)展歷程與特點縱觀HZ市近二十幾年的社會經(jīng)濟發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現(xiàn)在。20多年來，HZ市國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟實力大大增強，社會和經(jīng)濟面貌都發(fā)生了巨大的變化。按照國家有關規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項目特點，我們合三為一，從技術及經(jīng)濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是：◆ 項目有關經(jīng)濟技術和綜合建筑面積指標，是按照本項目有關報建資料以及由陜西省建筑設計研究院的初步設計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于HZ市國土房管局；建安工程造價的構成依據(jù)，既一方面參照了該設計工程有限公司所做的工程概算，同時與HZ市建設委員會公布的HZ市正在建設和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關于建安工程造價的資料作為對比。HZ市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。按HZ市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，其中戶籍人口（常住人口），外來人口（暫住人口）。該階段的代表性事件是當時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當時的HZ是房地產(chǎn)投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使HZ市經(jīng)濟發(fā)展達到輝煌的頂峰，同時也托起HZ市人民對本市經(jīng)濟發(fā)展的高遠幻想。HZ市區(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，HZ市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。1．4南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建設落戶大亞灣的中海BP南海石化項目，首期投資43億美元，是國內目前最大的中外合資項目，由英荷BP公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。開發(fā)區(qū)內已有東風本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。第二章 項目概括2．1研究基礎用地單位：HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā) 展 商：HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地性質：商住樓（高尚住宅）項目名稱：**廣場用地位置：HZ市江北27號小區(qū)用地現(xiàn)狀：已開發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的基本依據(jù)1．國土證：惠府國用（2003）字第13020100077號惠府國用（2003）字第13020100012號惠府國用（2003）字第13020100013號惠府國用（2003）字第13020100076號2．建設用地規(guī)劃許可證：HZ市規(guī)字第337號（一期）3．商品房預售許可證：HZ房預許（2002）42號（一期）2．1．2項目經(jīng)濟技術指標和有關參數(shù)，已開發(fā)40%。主要針對需求，在HZ市內以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問500個家庭，并在此基礎上召開座談會，同時進行對主要類似樓盤進行個案調查。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設置要求。2．4．1 基本描述本項目地塊位于HZ江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭?！?區(qū)內按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進行了局部調整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進行適當調整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內部三條道路調整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內的過境交通，又豐富了區(qū)內的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗?！?商業(yè)服務設施：中心區(qū)步行街兩側規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務設施。全市面積11158萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域***、經(jīng)濟、文化、交通中心和商品集散地，2002年第五次人口普查時人口密度215人／km2，低于全省平均水平。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內HZ市人均住房面積要達到30－35 m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為HZ房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間。◆有購房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序為：下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。3．4．4 主流消費面積在100平方米以上消費者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費者居多。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買方市場正在逐漸形成。HZ市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國內其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。（3） 伴隨南海石化項目的啟動及HZ一系列集團公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進一步刺激HZ房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。5．2．2 樓盤建設以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過18萬平方米。在這兩個樓盤當中，會所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。（3） 住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實的陽光房。因**廣場分為各個小區(qū)組團開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時間，因而客觀上造成社區(qū)服務的薄弱。同時調查表明，在設定類似于**廣場產(chǎn)品后，消費者能夠接近的平均價格為2507元，如下圖。第八章 初步成本分析本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟指標、基本技術參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費用、開發(fā)期應繳納之稅費、小區(qū)紅線內、外市政與公建配套費和建安工程造價等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項目研究小組經(jīng)過與發(fā)展商進行了有關的商榷，最后得以確認。5．地面做法 30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。8．8供水增容費本項目供水增容費為120萬元，／平方米。2．周圍環(huán)境**廣場用地周邊擁有豐富的人文資源。考慮到本項目是一個大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設跨期較長，配套設施種類較多，針對本項目今后各階段的開發(fā)，將會存在許多不確定因素，因此，在進行本項目開發(fā)的前期可行性研究的財務效益分析時，需要設定一定的條件。暫定本項目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期，各項工程費用將按發(fā)展商擬定的正常工程開始進度，反映在各個核算期的期末。作為低價銷售的一個補償，設定預售樓款可以在籌建期和建設期內回收全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。上述的“平緩回收”方案，是一個相對較為保守的預售樓款的回收方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所回收的70％預售樓款只使用其中的50％部分（5％＋45％＝50％），作為下階段的建設開發(fā)資金使用。而本項目物業(yè)日后推出的實際銷售率將與當時該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本項目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內容。從首期開發(fā)的效益分析結果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可達到先行啟動整個小區(qū)的目的。9．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析　　經(jīng)過測算，本項目各功能物業(yè)的銷售率必須達到82%才能夠使項目盈虧平衡。另一方面，由于后期各階段的測價反映的僅僅是各階段的內部盈虧能力，因此，如何去順應外部市場的變化適當進行調整是最可取的。沒有考慮本項目物業(yè)向市場推出時的物價水平等因素的影響，從這個角度看，本次銷售測價顯得較保守。第十章結論及建議本次**廣場進行的初步投資可行性研究工作，是在項目周邊進行了大量的市場研究的基礎之上，通過對小區(qū)規(guī)劃方案、開發(fā)成本估算、資金籌措和運作方式以及財務效益評價等方面作全面分析，從技術經(jīng)濟角度對本項目開發(fā)可行性作出評價。按照這個原則，各期開發(fā)對土地成本的負擔較為均勻?！　。?）鑒于本項目的盈利情況，在難以降低建筑工程安裝造價以及不改變對項目建設用地所作的征地補償費用的支付方式的條件下，控制對本項目進行一定規(guī)模、滾動式的投資開發(fā)。(2)(2) (2)(2)((2)(2)(2)。在這個前提下，對項目進行分期開發(fā)，滾動操作。 根據(jù)第一階段開發(fā)資金運作模式的設定，對運用資金的能力要求較高。項目擬分若干期、滾動式開發(fā)，有利于物業(yè)的營銷策劃，故能夠滿足本次可行性研究方面的要求；本次可行性研究對首期開發(fā)的技術分析，是充分結合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性，從第一階段開發(fā)財務評價的指標上看，基本達到了以盡量少的資金啟動整個小區(qū)開發(fā)的目的。根據(jù)經(jīng)驗，從項目可行性評估的角度上看，該測價較為合適。設定本項目總投資之中通過銀行貸款部分才需要計算利息，貸款本金計息至年底。其中，推廣價是由成本加成價乘以115％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價來銷售的難度較以成本加成價銷售的難度大。9．2．3二期投資效益分析二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。從財務指標看，本項目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎上有一定的盈余，基本達到了用較少的資金（貸款額）來啟動整個小區(qū)建設的目的，在財務分析的角度上看是可行的。在本次可行性研究中，暫不對這部分項目投資進行回收，不作為項目收益一部分計入總收益里面。（1）預售樓款回收方案：“平緩回收”方案“平緩回收”方案指在首期開發(fā)的建設初期開始進行預售樓款的回收，此時，首期開發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開始進行主體工程的建設，是一種較為保守的回收方式。上述合計為322萬元；％。本項目各類功能物業(yè)的市場測價結果詳見如下所示：商業(yè)寫字樓：11305萬元（3500元／M232300 M2）　商業(yè)住宅：20262萬元（2200元／M292100 M2）商業(yè)商場：23100萬元（6000元／M238500 M2）地下室車庫：1500萬元（1500元／M21000