【正文】 術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預算人員、財務分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項目自身特點，對項目開發(fā)的可行性進行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進行初步探討。2．2．3研究內(nèi)容房地產(chǎn)項目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項研究的內(nèi)容亦較為復雜，總體上來看，我們依據(jù)預期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項目評估，投資分析和基本結(jié)論，個中涉及的主要分支內(nèi)容包括： a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項目前景有決定性影響的市場因素； b、從城市規(guī)劃的角度對本項目進行評價； c、運用房地產(chǎn)價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價； d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價； e、從實際操作的角度計算分析項目投資成本及預計投資進度； f、結(jié)合實際情況對項目的投資進行財務分析，計算項目的可能收益，分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進度安排資金籌措與運用計劃； h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。2．2．4 研究方法為達成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。主要針對需求，在HZ市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問500個家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會，同時進行對主要類似樓盤進行個案調(diào)查。二是專家研討會。邀請營銷、估價、工程、建筑、預算等各方面專家就一些典型問題展開討論。三是計算機模擬運算。對影響本項目開發(fā)的主要因素進行變量互換對比。2．3項目背景 “****廣場”位于HZ市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通HZ火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是HZ市走向二十一世紀，形成大HZ城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是HZ近年城市開發(fā)建設(shè)的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有豐富的經(jīng)濟資源及人文資源，***、經(jīng)濟、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。2．3．1發(fā)展商簡介HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為HZ市**經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)展公司。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過多年奮斗，該公司以全新的運行機制，靈活的經(jīng)營方式，大膽改革、務實創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實力雄厚、信譽良好、業(yè)績卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。2．3．2 項目概括 “**廣場”是由HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項目，它所處的HZ市江北27號小區(qū)是HZ市新城區(qū)的核心地帶?？傮w規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務配套設(shè)施，面向客戶群主要是HZ中高收入人士及港澳同胞。2．3．3 項目總體布局****，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級公路，道路另一側(cè)為HZ新城繁華區(qū)。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點。2．3．4交通組織從西側(cè)通過小區(qū)邊緣的廣汕公路，現(xiàn)為一級公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。2．3．5建筑功能項目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國際標準網(wǎng)球場一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋?100戶，可居住人口3800人。2．3．6建筑造型平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。2．3．7消防及分區(qū)區(qū)內(nèi)道路分四級進行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。2．4 區(qū)域特點本可行性研究針對**廣場首期，但由于項目的整體性，在研究過程中又不可完全獨立分開，因為諸如綠化、公共設(shè)施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進行分攤。從整體項目來看，**廣場首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團式的原則以滾動式的開發(fā)。2．4．1 基本描述本項目地塊位于HZ江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。廣汕公路是項目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是HZ城市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現(xiàn)狀路寬64米，為雙向六車道，并已于二00三年拓寬為HZ市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為HZ大道。2．4．2 總體布局區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個獨立的分區(qū)，每個分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來強化各自的特色?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨特的社區(qū)風貌。2．4．3 道路系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連HZ大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動為重點，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進行規(guī)劃的。◆ 區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進行適當調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗?！?區(qū)內(nèi)道路分四級進行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通?！?區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之間適當分流，減少了互相干擾，形成服務居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機的串聯(lián)成一個整體。◆ 按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團根據(jù)實際情況，采用不同的方式來解決停車問題。2．4．4 公共設(shè)施配置◆ 社區(qū)學校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標準幼兒園一個，可容納學生600人，建筑面積2500平方米?！?文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、HZ市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。◆ 體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心?！?商業(yè)服務設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務設(shè)施。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務設(shè)施?！?該地塊南面為HZ市江北占地8萬平方米的公園。2．4．5 綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團綠地構(gòu)成。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。運用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。第三章 HZ市商品房需求狀況3．1HZ市基本情況HZ市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟開放區(qū)。全市面積11158萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域***、經(jīng)濟、文化、交通中心和商品集散地，2002年第五次人口普查時人口密度215人／km2，低于全省平均水平。2003年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為1192億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值198億元，全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入650億元，比上年增長15％，實現(xiàn)利稅總額52億元。2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為15％、57％、28％，根據(jù)“配第克拉克定律”，HZ市的社會發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達的工業(yè)化階段，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的21個市中排名第七位，分別相當于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）、在全省屬中上等水平。外貿(mào)進出口總額90億美元，約相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值的144％。3．2住宅建設(shè)和消費截止2003年底，，交易宗數(shù)1148宗。，，%，%。這表明，HZ市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復蘇階段，房地產(chǎn)市場仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對房屋的消費持續(xù)增長，個人購買商品房已成為拉動房地產(chǎn)市場的一支重要力量。現(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬m2，居住人口427萬， m2／人。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來20年內(nèi)HZ市人均住房面積要達到30－35 m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為HZ房地產(chǎn)商提供了一個很大的發(fā)展空間。3．3商品房需求主要指標**廣場主要面對HZ市區(qū)居民，HZ市區(qū)主要經(jīng)濟指標如下：◆市區(qū)人口約92萬，28萬個家庭?！?，全省排7位（2003年）◆，戶均月收入4750元◆◆空置住房總面積18萬平方米◆商品房交易率59％（2003年）◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強烈，支付能力較強。3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求根據(jù)2003年6月在HZ進行的一次抽樣調(diào)查（HZ市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本500戶）結(jié)果表明，HZ市民購買商品房的基本特點是：◆一次性投資額度為13萬元?！舻投诵枨髴簦ń邮苌唐贩績r格為1500－2000元／平方米者）收入4130元，需求房屋面積均值為113m2。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元?！舾叨诵枨髴簦?000－2500元／平方米）收入4541元，需求房屋面積均值為122平方米。22％的人希望一次付款，月均供樓支出1311元?！粲匈彿恳庀虻募彝ブ校囟纹玫倪x擇順序為：下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。3．4．2 商品房為HZ居民主要的消費支出隨著全省實物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。近兩年來HZ經(jīng)濟有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機會也頗為可能。這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。3．4．3 接受商品房的平均價格為1805元／平方米從對消費者購買力的分析來看，HZ居民已具有相當?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，HZ市民能夠接受的商品房平均價格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希