【正文】 這樣，整個項目開發(fā)最主要的問題變化是如何成功啟動第一階段開發(fā)。充分運用已有的各項技術(shù)力量和資源，進行本項目的開發(fā)，并在本項目的開發(fā)過程中保持管理隊伍的穩(wěn)定性。以目前來看，整個二期項目完成后，**廣場便成為HZ較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好?，F(xiàn)在HZ市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。主要有兩方面原因： 9．5．1建筑工程安裝造價構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價在項目總投資中（不包含財務(wù)費用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項目建筑工程安裝造價將成為影響本項目總成本的主要因素。9．4項目敏感性分析9．4．1首期開發(fā)敏感性分析選取首期開發(fā)的住宅價格、以推廣價方式銷售的住宅價格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價格下降接近至90％，建安成本上升接近正負(fù)10％，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近正負(fù)10％時，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指標(biāo)較敏感。（3）后期開發(fā)的資本收益率計算公式如下：凈現(xiàn)金流量（利潤）資本收益率＝———————————開發(fā)總投入從《項目各功能物業(yè)的測價》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價值影響的不定因素較多，且難于精確估計，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價只進行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內(nèi)住宅價值的影響?！捌椒€(wěn)回收”預(yù)售樓款的回收方案，在實際操作中將有一定的借鑒意義。初步效益測算根據(jù)本項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項目的靜態(tài)財務(wù)效益，詳見下表：本項目靜態(tài)投資效益分析表序號 　 項目名稱 金額（萬元）1．0 　 現(xiàn)金流入 561672．0 　　 現(xiàn)金流出 41504 2．1 　　 土地開發(fā)費 40002．2 　　 土建、建安設(shè)計工程費 287522．3 　 　　 應(yīng)繳各種稅費 25002．4 　 　　　 營業(yè)稅 20002．5 　　　 各類配套工程費 5322．6 　　 供水增容費 1202．7　　 報建手續(xù)費 6002．8 　　 不可預(yù)見費 5002．9 　　 投資利息 20002．10 　　 其他費用 500從靜態(tài)的角度看，整個項目盈利十分明顯。本項目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的30％款項可留待以后各期使用。9．2．1．5開發(fā)資金運作的設(shè)定以及資金籌措原則第一階段的開發(fā)作為本項目整個開發(fā)的開端，起到啟動整個小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財務(wù)效益核算將采用動態(tài)分期的方式進行。9．2．1．3第一階段開發(fā)運作期限的設(shè)定對本項目進行開發(fā)的運作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期。本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機會成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點地區(qū)。第九章 財務(wù)效益估算9．1項目開發(fā)前景根據(jù)HZ市城市總體規(guī)劃，未來十年HZ市城區(qū)將向外有較大的擴展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會波及社會大的經(jīng)貿(mào)體系。8．5應(yīng)繳各種稅費本項目應(yīng)繳各種稅費總額為2500萬元，單方成本為100元／平方米。2．墻體 外墻磚或高級涂料。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的37％；◆ 能夠接受商品房價格區(qū)間在2000元／平方米以上的。這些目標(biāo)客戶具備如下特征：◆收入穩(wěn)定。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。6．2項目優(yōu)勢（1） 本項目的發(fā)展商實力雄厚，信譽良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運作體系，具備成功開發(fā)建設(shè)**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。5．2．3 銷售情況君華府于2003年5月開盤，已售出45％；碧水灣自2003年10月份開盤以來，已完成銷售70%；從售價來看，君華府售價在2300元／m2以上，均價為2850元／m2。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費者對他們的購買欲望。HZ市民人均收入近來來一直呈增長態(tài)勢，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。4．2HZ市商品房市場發(fā)展趨勢房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器。具體數(shù)據(jù)如圖3所示。據(jù)調(diào)查，HZ市民能夠接受的商品房平均價格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。%，%。運用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。2．4．4 公共設(shè)施配置◆ 社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個，可容納學(xué)生600人，建筑面積2500平方米。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨特的社區(qū)風(fēng)貌。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個。2．3項目背景 “****廣場”位于HZ市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通HZ火車站，交通十分便利，項目所處地區(qū)是HZ市走向二十一世紀(jì)，形成大HZ城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是HZ近年城市開發(fā)建設(shè)的重點地區(qū)，是江北新城的核心地帶。為了達到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項目自身特點，對項目開發(fā)的可行性進行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進行初步探討。正在建設(shè)中的中海BP南海石化項目將給HZ市經(jīng)濟發(fā)展增添一臺強有力的發(fā)動機，推動HZ工業(yè)化進程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使HZ成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變HZ在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項目的優(yōu)越條件。進入新的世紀(jì)，HZ的區(qū)位條件將的重大的改變。這一階段的代表性事件是中海BP南海石化項目的最終簽訂。HZ市的經(jīng)濟發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，%，；%，；%，；%，；%，%億元；%，1988年達到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，HZ市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，HZ市實際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，HZ市經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。2002年，12年翻了三番多，%?！?本開發(fā)項目的各項財務(wù)分析部分，按照目前HZ市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本項目的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。第一章 HZ市社會經(jīng)濟發(fā)展概況1．1HZ市經(jīng)濟社會發(fā)展概況HZ市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，HZ市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。1989—1993年是HZ市經(jīng)濟從起步進入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟社會各項指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，%，%，實際利用外資年均增長61%，%，%，%。預(yù)計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質(zhì)支撐，也將為整個HZ市的跨越式發(fā)展提供契機。CEPA的簽署與實施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進珠三角的全面發(fā)展。大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：BP公司是全球500強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使HZ產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動HZ市走向真正意義上的沿海城市。2．2．3研究內(nèi)容房地產(chǎn)項目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項目評估，投資分析和基本結(jié)論，個中涉及的主要分支內(nèi)容包括： a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項目前景有決定性影響的市場因素； b、從城市規(guī)劃的角度對本項目進行評價； c、運用房地產(chǎn)價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價； d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價； e、從實際操作的角度計算分析項目投資成本及預(yù)計投資進度； f、結(jié)合實際情況對項目的投資進行財務(wù)分析，計算項目的可能收益，分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進度安排資金籌措與運用計劃； h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。擁有豐富的經(jīng)濟資源及人文資源，***、經(jīng)濟、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點。2．4 區(qū)域特點本可行性研究針對**廣場首期，但由于項目的整體性，在研究過程中又不可完全獨立分開，因為諸如綠化、公共設(shè)施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進行分?jǐn)偂?．4．3 道路系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連HZ大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利?！?文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、HZ市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。第三章 HZ市商品房需求狀況3．1HZ市基本情況HZ市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。這表明，HZ市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階