【正文】 這樣，整個項(xiàng)目開發(fā)最主要的問題變化是如何成功啟動第一階段開發(fā)。充分運(yùn)用已有的各項(xiàng)技術(shù)力量和資源，進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)，并在本項(xiàng)目的開發(fā)過程中保持管理隊伍的穩(wěn)定性。以目前來看，整個二期項(xiàng)目完成后，**廣場便成為HZ較大的人文住宅小區(qū)，其市場前景看好。現(xiàn)在HZ市房地產(chǎn)開發(fā)比較理想的模式，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金、向銀行貸款和樓花銷售預(yù)售款各占總投資的三分之一。主要有兩方面原因： 9．5．1建筑工程安裝造價構(gòu)成比例略高建筑工程安裝造價在項(xiàng)目總投資中（不包含財務(wù)費(fèi)用）占了近六成，由于土地成本較為固定，因此，能否在投資開發(fā)的全過程控制好本項(xiàng)目建筑工程安裝造價將成為影響本項(xiàng)目總成本的主要因素。9．4項(xiàng)目敏感性分析9．4．1首期開發(fā)敏感性分析選取首期開發(fā)的住宅價格、以推廣價方式銷售的住宅價格和土地成本作為敏感性因素，針對資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感分析，有如下的結(jié)論：在“平緩回收”方案中，當(dāng)住宅價格下降接近至90％，建安成本上升接近正負(fù)10％，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近正負(fù)10％時，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指標(biāo)較敏感。（3）后期開發(fā)的資本收益率計算公式如下：凈現(xiàn)金流量（利潤）資本收益率＝———————————開發(fā)總投入從《項(xiàng)目各功能物業(yè)的測價》的分析中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長，小區(qū)外部環(huán)境對小區(qū)物業(yè)將來價值影響的不定因素較多，且難于精確估計，因此，對后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測價只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)環(huán)境因素改善的系數(shù)修正，該系數(shù)反映的是小區(qū)環(huán)境改善后對小區(qū)內(nèi)住宅價值的影響?！捌椒€(wěn)回收”預(yù)售樓款的回收方案，在實(shí)際操作中將有一定的借鑒意義。初步效益測算根據(jù)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可算出本項(xiàng)目的靜態(tài)財務(wù)效益，詳見下表：本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益分析表序號 　 項(xiàng)目名稱 金額（萬元）1．0 　 現(xiàn)金流入 561672．0 　　 現(xiàn)金流出 41504 2．1 　　 土地開發(fā)費(fèi) 40002．2 　　 土建、建安設(shè)計工程費(fèi) 287522．3 　 　　 應(yīng)繳各種稅費(fèi) 25002．4 　 　　　 營業(yè)稅 20002．5 　　　 各類配套工程費(fèi) 5322．6 　　 供水增容費(fèi) 1202．7　　 報建手續(xù)費(fèi) 6002．8 　　 不可預(yù)見費(fèi) 5002．9 　　 投資利息 20002．10 　　 其他費(fèi)用 500從靜態(tài)的角度看，整個項(xiàng)目盈利十分明顯。本項(xiàng)目在建設(shè)開發(fā)期內(nèi)獲得預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有70％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的30％款項(xiàng)可留待以后各期使用。9．2．1．5開發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原則第一階段的開發(fā)作為本項(xiàng)目整個開發(fā)的開端，起到啟動整個小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財務(wù)效益核算將采用動態(tài)分期的方式進(jìn)行。9．2．1．3第一階段開發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定對本項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和建筑期半年，如果以一個季度為一個核算期，則該階段的整個開發(fā)期一共分為四期。本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢，有機(jī)會成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。第九章 財務(wù)效益估算9．1項(xiàng)目開發(fā)前景根據(jù)HZ市城市總體規(guī)劃，未來十年HZ市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會波及社會大的經(jīng)貿(mào)體系。8．5應(yīng)繳各種稅費(fèi)本項(xiàng)目應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為2500萬元，單方成本為100元／平方米。2．墻體 外墻磚或高級涂料。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的37％；◆ 能夠接受商品房價格區(qū)間在2000元／平方米以上的。這些目標(biāo)客戶具備如下特征：◆收入穩(wěn)定。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。6．2項(xiàng)目優(yōu)勢（1） 本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開發(fā)建設(shè)**廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。5．2．3 銷售情況君華府于2003年5月開盤，已售出45％；碧水灣自2003年10月份開盤以來，已完成銷售70%；從售價來看，君華府售價在2300元／m2以上，均價為2850元／m2。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費(fèi)者對他們的購買欲望。HZ市民人均收入近來來一直呈增長態(tài)勢，其對商品房的消費(fèi)也必將有所增長，住房需求增大增多。4．2HZ市商品房市場發(fā)展趨勢房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器。具體數(shù)據(jù)如圖3所示。據(jù)調(diào)查，HZ市民能夠接受的商品房平均價格為1805元／平方米，其中中高收入家庭則為2050元／平方米。41％的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。%，%。運(yùn)用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。2．4．4 公共設(shè)施配置◆ 社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個，可容納學(xué)生600人，建筑面積2500平方米。為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個。2．3項(xiàng)目背景 “****廣場”位于HZ市江北27號小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通HZ火車站，交通十分便利，項(xiàng)目所處地區(qū)是HZ市走向二十一世紀(jì)，形成大HZ城市的關(guān)鍵城區(qū)，也是HZ近年城市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶。為了達(dá)到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，HZ市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項(xiàng)目的營銷策劃進(jìn)行初步探討。正在建設(shè)中的中海BP南海石化項(xiàng)目將給HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺強(qiáng)有力的發(fā)動機(jī)，推動HZ工業(yè)化進(jìn)程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使HZ成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變HZ在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。進(jìn)入新的世紀(jì)，HZ的區(qū)位條件將的重大的改變。這一階段的代表性事件是中海BP南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。HZ市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，%，；%，；%，；%，；%，%億元；%，1988年達(dá)到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，HZ市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，HZ市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，HZ市經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。2002年，12年翻了三番多，%?！?本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財務(wù)分析部分，按照目前HZ市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。第一章 HZ市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1．1HZ市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況HZ市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，HZ市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。1989—1993年是HZ市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，%，%，實(shí)際利用外資年均增長61%，%，%，%。預(yù)計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個HZ市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。CEPA的簽署與實(shí)施，在未來若干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展。大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：BP公司是全球500強(qiáng)跨國公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使HZ產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動HZ市走向真正意義上的沿海城市。2．2．3研究內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項(xiàng)目評估，投資分析和基本結(jié)論，個中涉及的主要分支內(nèi)容包括： a、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場資料，籍此分析各種對項(xiàng)目前景有決定性影響的市場因素； b、從城市規(guī)劃的角度對本項(xiàng)目進(jìn)行評價； c、運(yùn)用房地產(chǎn)價格評估的方法，測定項(xiàng)目各類開發(fā)物業(yè)市場售價； d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價； e、從實(shí)際操作的角度計算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計投資進(jìn)度； f、結(jié)合實(shí)際情況對項(xiàng)目的投資進(jìn)行財務(wù)分析，計算項(xiàng)目的可能收益，分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計劃； h、綜合各類分析，對項(xiàng)目的開發(fā)可行性作出判斷。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，***、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。2．4 區(qū)域特點(diǎn)本可行性研究針對**廣場首期，但由于項(xiàng)目的整體性，在研究過程中又不可完全獨(dú)立分開，因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?．4．3 道路系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連HZ大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。◆ 文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、HZ市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。第三章 HZ市商品房需求狀況3．1HZ市基本情況HZ市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。這表明，HZ市房地產(chǎn)大